Sentencia Civil Nº 180/2011, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21, Rec 863/2008 de 30 de Marzo de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 21

MADRID

SENTENCIA: 00180/2011

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCIÓN 21

1280A

Tfno.: C/ FERRAZ, 41 Fax: 914933872-73-06-07

914933874

N.I.G. 28000 1 7013689 /2008

Rollo: RECURSO DE APELACION 863 /2008

Proc. Origen: JUICIO VERBAL 11 /2008

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 36 de MADRID

Ponente: ILMA. SRA. Dª Mª ALMUDENA CÁNOVAS DEL CASTILLO PASCUAL

PL

De: Florencio

Procurador: SIN PROFESIONAL ASIGNADO

Contra: C.P. DIRECCION000 Nº NUM000 MADRID

Procurador: MARIA JESUS RUIZ ESTEBAN

SENTENCIA

MAGISTRADOS Ilmos Sres.:

D. GUILLERMO RIPOLL OLAZÁBAL

D. RAMÓN BELO GONZÁLEZ

Dª Mª ALMUDENA CÁNOVAS DEL CASTILLO PASCUAL

En Madrid, a treinta de marzo de dos mil once.

La Sección Vigesimoprimera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio verbal nº 11/2008, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 36 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como apelante-demandante D. Florencio , y de otra, como apelada-demandada la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 nº NUM000 de Madrid.

VISTO, siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª Mª ALMUDENA CÁNOVAS DEL CASTILLO PASCUAL.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 36 de Madrid, en fecha 11 de julio de 2008, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que desestimando la demanda interpuesta por la procuradora Sra. Sanz Amaro en nombre y representación de D. Florencio contra la C.P C/ DIRECCION000 Nº NUM000 representada por la procuradora Sra. Bañón Puente, debo absolver y absuelvo a la parte demandada de la demanda interpuesta en su contra, con imposición de las costas causadas al demandante.".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, admitido en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la parte apelada, quién se opuso en tiempo y forma. Elevándose los autos junto con oficio ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de 16 de diciembre de 2010, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 29 de marzo de 2011.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la resolución recurrida.

PRIMERO .- D. Florencio formuló demanda de juicio verbal contra la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 número NUM000 , reclamando a la misma cierta cantidad, en concepto de indemnización, al haber procedido dicha Comunidad de Propietarios a rescindir el contrato de administración que les vinculaba, antes de la finalización del plazo de duración del mismo, el 3 de Febrero de 2008, reclamando en concepto de indemnización el importe de las cantidades que hubiera percibido desde que se resolvió el contrato, en el mes de Marzo de 2007, y hasta que él mismo hubiera finalizado.

La Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 número NUM000 de Madrid se opuso a las pretensiones frente a la misma deducidas, manteniendo que si bien era cierto que había sido en Junta celebrada en el mes de Marzo de 2007 cuando habían decidido poner fin a la relación que les vinculaba con el Sr. Florencio , como administrador que había venido siendo de tal Comunidad, sin embargo aquél tenía conocimiento de que querían poner fin a la relación que les vinculaba en fecha anterior al vencimiento de la anualidad en que había venido desempeñando su cargo, habiendo sido él quien había retrasado la convocatoria de la Junta en que formalmente se adoptó tal decisión a un momento posterior, dando lugar a la prórroga aparente en su cargo, siendo el sucesivo incumplimiento de sus obligaciones como administrador lo que les había llevado a poner fin a la relación con él habida.

La Juzgadora de instancia dictó sentencia desestimando las pretensiones deducidas por la parte actora en el suplico de su demanda, habiendo mostrado su disconformidad con esta resolución el Sr. Florencio esencialmente por entender que aquélla no había valorado correctamente la prueba en las actuaciones practicada, habiendo infringido las previsiones contenidas en los arts. 326 y 217 de la LECv , sin tener en cuenta los propios actos de la entidad demandada que no había presentado queja alguna sobre su actuación en ningún momento.

SEGUNDO .- Teniendo en cuenta los términos en que se centra la discusión entre las partes en litigio, debemos recordar que, como ya indicamos en sentencia de esta misma Sala de fecha 2 de Enero de 2006 (rollo de apelación 22/04 ), de la que fue ponente el Ilmo. Sr. Belo González, concretamente en su fundamento jurídico tercero, el administrador de una comunidad de propietarios es uno de lor órganos de gobierno de a misma, como se dice en el art. 13 de la Ley de Propiedad Horizontal, en cuyo número 7 se dispone que "Salvo que los estatutos de la comunidad dispongan lo contrario, el nombramiento de los órganos de gobierno -entre los que está el Secretario Administrador- se hará por el plazo de un año" (párrafo primero). "Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria" (párrafo segundo), indicándose en la Exposición de Motivos de la Ley que: "... el Administrador, que ha de ser designado por la Junta y es amovible, sea o no miembro de ella ...".

La reseñada regulación jurídica se refiere única y exclusivamente a la organización interna de la comunidad de propietarios y en ella agota su eficacia jurídica, resutando que conforme a esta regulación, el Secretario- Administrador, es nombrado, por la Junta de Propietarios, por el plazo de un año, pero, con anterioridad al transcurso del año, puede ser removido, por acuerdo adoptado en Junta general extraordinaria de propietarios, sin mediar incumplimiento de sus obligaciones (las del Administrador reseñadas en el artículo 20 ) ni justa causa y sin que la ausencia de incumplimiento obligacional o justa causa para la remoción de lugar a indemnización alguna a favor del removido.

En la sentencia de 2 de enero de 2006 a que nos hemos referido también indicamos que pudiendo recaer el cargo de administrador en cualquier propietario o en personas físicas con cualificación suficiente, así como también en corporaciones o personas jurídicas, a tenor de lo dispuesto en el art. 13 de la Ley de Propiedad Horizontal , resulta que en el caso del Secretario- Administrador que no sea uno de los propietarios de alguno de los pisos o locales de la casa y ejerza la profesión de administrador de fincas urbanas, concurre, junto a la organización interna de la comunidad de propietarios (a cuya regulación jurídica ya nos hemos referido), una relación jurídica nacida de un contrato celebrado entre la comunidad de propietarios (a través de su representante legal que es su Presidente), por una parte, y la persona que ostenta el cargo de Secretario-Administrador, por otra parte, y cuyas vicisitudes jurídicas, así su resolución y las consecuencias derivadas de la misma, quedan sometidas a la regulación de las obligaciones y contratos del Código Civil.

"Dos son las posturas que se han mantenido en la doctrina y en la jurisprudencia menor respecto a la naturaleza jurídica de este contrato celebrado entre la Comunidad de Propietarios y el Administrador.

Según una de estas posturas, se considera que la relación jurídica que vincula a la Comunidad de propietarios de la casa con su Administrador nace o arranca de un contrato de arrendamiento de servicios, previsto en el artículo 1.544 del Código Civil , en virtud del cual el arrendador (el Administrador) se obliga a prestar el servicio que se especifica en el artículo 20 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (amen de cualquier otro que se pacte en el contrato) y el arrendatario a pagar un precio cierto por ello; Encontrándose la relación jurídica sometida, en ausencia de pacto expreso en el contrato, al plazo anual del párrafo primero del número 7 del artículo 13 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal . Dado que el contrato de arrendamiento de servicios genera obligaciones recíprocas para ambas partes contratantes, en base a lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil , se entiende implícita la facultad del arrendatario que ha cumplido sus obligaciones de resolver la relación jurídica contractual antes del transcurso del plazo pactado, cuando el arrendador incumpla sus obligaciones y sin que de esta resolución anticipada de la relación contractual, que puede hacerse extrajudicialmente (sin perjuicio de su posterior control judicial), se derive indemnización alguna a favor del arrendador. Pero si el arrendatario unilateralmente y con anterioridad al transcurso del plazo pactado, resuelve la relación jurídica contractual sin concurrir el incumplimiento obligacional del arrendador, exigido en el artículo 1.124 del Código Civil , nos encontraríamos ante un contratante, el arrendatario, que habría contravenido el tenor del contrato al no respetar el plazo pactado, por lo que quedaría sujeto, por mor de lo dispuesto en el artículo 1.101 del Código Civil , a la indemnización de los daños y perjuicios causados al arrendador, que comprenderá no sólo el valor de la pérdida que haya sufrido, sino también el de la ganancia que haya dejado de obtener ( artículo 1.106 del Código Civil ).

Según la otra de las posturas se considera que la relación jurídica que vincula a la Comunidad de Propietarios de la casa con su Administrador nace o arranca de un contrato de mandato, previsto en el artículo 1.709 del Código Civil , retribuido (posibilidad que se contempla en el párrafo segundo del artículo 1.711 del Código Civil ) y sometido en ausencia de pacto expreso en el contrato, al plazo anual del párrafo primero del número 7 del artículo 13 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (la existencia de un plazo de duración no priva al mandato de su naturaleza de tal; así la sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 1 de diciembre de 1944 ). Tratándose de un mandato, aunque sea retribuido y sometido a un plazo de duración, es de aplicación lo dispuesto en el artículo 1.733 del Código Civil : "El mandante puede revocar el mandato a su voluntad, y compeler al mandatario a la devolución del documento en que conste el mandato". Con lo que se desarrolla lo preceptuado en el número 1º del artículo precedente, el 1.732 ("El mandato se acaba por su revocación"). De ahí que, en principio, el mandatario, ante una revocación por el mandante del mandato retribuido con anterioridad al plazo pactado, sólo tendría derecho a reclamar la indemnización de todos los daños y perjuicios que le haya causado el cumplimiento del mandato sin culpa ni imprudencia del mandatario (artículo 1.729 del Código Civil ; la antitesis de los daños y perjuicios derivados del cumplimiento del mandato son los derivados de su revocación). Pero esta consecuencia jurídica ha sido revisada por la doctrina jurisprudencial, para la cual, la revocación por el mandante del mandato retribuido con anterioridad al plazo pactado, da lugar a una indemnización a favor del mandatario por los daños y perjuicios ocasionados que comprenderá no sólo el valor de la pérdida que haya sufrido sino también el de la ganancia que haya dejado de obtener salvo que concurra una "justa causa" para la revocación ( sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 21 de diciembre de 1963, R.J. Ar. 5363 ; de 25 de noviembre de 1983, R.J. Ar. 6502 ; número 166/1998 de 3 de marzo de 1998 , R.J. Ar. 1129 ).

En los últimos años todas las sentencias dictadas en las distintas Audiencias Provinciales se decantan a favor del mandato y en detrimento del arrendamiento de servicio. Y ello en base a la dicción del párrafo segundo del número 7 del artículo 13 de la Ley 49/1960, de 21 de julio , sobre Propiedad Horizontal, en el que se emplea la palabra "mandato", o bien acudiendo al criterio de la "sustituibilidad" que se emplea en la sentencia de la Sala Primera del Tribunal de 14 de marzo de 1986 (R.J. Ar. 1252 ) para distinguir el mandato del arrendamiento de servicios. Pero la discrepancia surge respecto a lo que ha de entenderse por "justa causa de revocabilidad" a los efectos de privar al mandatario de la indemnización de daños y perjuicios.

Para unos, la justa causa de revocabilidad debe identificarse con el incumplimiento obligacional del mandatario en los mismos términos en que se contempla en el artículo 1.24 del Código Civil para facultar la resolución de la relación jurídica contractual con obligaciones reciprocas.

Para otros, la concurrencia de la justa causa de revocabilidad no precisa de la constatación de un incumplimiento obligacional del mandatario en los términos del artículo 1.124 del Código Civil , bastando con que se aprecie que la revocación del mandato no responde a una simple voluntad caprichosa o de mera ventaja o interés del mandante sino a una actuación del mandatario que, en aplicación de parámetros objetivos, conduce a una pérdida de confianza del mandante respecto del mandatario.

Nos inclinamos por la segunda de las posturas, ya que nos parece contradictorio acudir a la primera de las posturas tras rechazar como naturaleza jurídica del contrato la de arrendamiento de servicios para decantarnos por el mandato".

TERCERO .- Partiendo de las consideraciones que hemos realizado, en el concreto supuesto que nos ocupa consta que habiendo sido designado el Sr. Florencio como administrador de la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 número NUM000 en Junta celebrada el día 3 de Febrero de 2006, tal y como se desprende del documento unido al folio 7 de las actuaciones, en fecha anterior al mes de Enero de 2007 se hizo saber a dicho Administrador que debía proceder a la convocatoria de Junta de Comunidad entre cuyos puntos del Orden del Día debía incluirse el de cambio de administrador, habiendo sido claras, contundentes y explícitas las Sras. Guadalupe , Victoria y Elvira en cuanto a que se pusieron en contacto varias veces con la oficina del Sr. Florencio , siendo Doña. Elvira quien personalmente lo hizo, para decirle que querían que se convocara una Junta en la que tratar el tema de cambio del administrador, precisamente al no estar conforme con la forma en que él mismo venía prestando sus servicios como tal, habiendo procedido a convocar esta Junta cuando él quiso, concretamente en el mes de Marzo de 2007, pese a tener conocimiento de ello con anterioridad a esa fecha y concretamente antes del mes de Febrero de 2007, resultando, por otra parte, de lo manifestado por las testigos antes citadas, Doña. Victoria y Elvira , en relación con las respuestas dadas por Doña. Guadalupe al contestar a las preguntas que se le formularon en el acto del juicio, que la Comunidad de Propietarios no estaba contenta con la forma en que el Sr. Florencio había venido desarrollando sus funciones como administrador, habiéndoles sido girados recibos duplicados por cuenta del Canal de Isabel II sin que se apercibiera de ello, siendo los vecinos quien se dieron cuenta, no realizando las gestiones en cuanto a los servicios de la propia Comunidad de Propietarios que le habían sido encomendados, pese a las quejas que le habían hecho llegar incluso vía fax, como indicó Doña. Victoria en relación con el contenido del documento unido al folio 152 de las actuaciones, etc. . .

CUARTO .- Pues bien, esta Sala considera que desde luego la valoración que de la prueba testifical realizó la Juzgadora de instancia, conforme a las previsiones contenidas en el Art. 376 de la LECv , es desde luego plenamente acertada, sin que quede desvirtuada por la valoración parcial y subjetiva que de las declaraciones de los testigos que fueron llamados al acto del juicio realiza el ahora apelante hablando de la falsedad de sus declaraciones, resultando, por otra parte, que la impugnación de un documento privado, pese a lo que por aquél se indica en el escrito formalizando el recurso de apelación que nos ocupa, no priva al mismo de valor probatorio en tanto que cabe dar valor a un documento privado impugnado por el resto de las pruebas en las actuaciones practicadas, que fue lo que hizo la Juzgadora de instancia al valorar el documento unido al folio 152 de las actuaciones en relación con las repuestas dadas en el acto del juicio por las testigos que en él declararon, y concretamente a la vista de lo manifestado por Doña. Elvira .

Entendemos que de la prueba practicada y obrante en las actuaciones, como hemos visto, en principio existiría en el supuesto de hecho que nos ocupa "justa causa" por parte de la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 número NUM000 para la revocabilidad del mandato por la misma dado al Sr. Florencio , y ello a los efectos recogidos en el fundamento jurídico segundo de la presente resolución en cuanto a la indemnización de los daños y perjuicios que éste reclama, sin que desde luego pueda decirse que fueron problemas económicos los que llevaron a la Comunidad de Propietarios a prescindir de los servicios del ahora apelante, no siendo sino una mera reseña recogida en el acta de la Junta de marzo de 2007 la referida al ahorro que supondría el prescindir de sus servicios, en cuanto que opinión de uno de los copropietarios sin mas, de forma que la existencia de desacuerdos aparentemente justificados en cuanto a la forma en que el Sr. Florencio había venido cumpliendo con sus obligaciones por parte de la Comunidad de Propietarios demandada, y la pérdida de confianza razonable por ésta en cuanto a la forma en que el Sr. Florencio desarrollaba su cometido, sin mas conllevaría la desestimación de las pretensiones por él mismo deducidas en lo referente a cualquier posible indemnización por la resolución unilateral del contrato de mandato que le vinculaba con la Comunidad de Propietarios demandada, pero es que, en cualquier caso, lo que es evidente es que con anterioridad al mes de Febrero de 2007, esto es con anterioridad a que pudiera entenderse tácitamente prorrogado el nombramiento del Sr. Florencio como administrador, tras haber sido nombrado al efecto en Junta celebrada el día 3 de Febrero de 2006, ya se le hizo saber que debía convocar Junta para tratar del "cambio de administrador", como se recoge en el punto quinto del Orden del Día de la Junta celebrada en Marzo de 2007, habiendo sido el propio Sr. Florencio quien convocó en ese momento tal Junta pese a conocer de la voluntad expresa de la Comunidad de Propietarios de prescindir de sus servicios, habiendo actuado en su propio interés convocando la misma con el Orden del Día indicado dejando transcurrir a propósito el plazo de un año desde que había sido nombrado.

En base a las consideraciones realizadas, y dando en todo caso por reproducidos los razonamientos efectuados por la Juzgadora de instancia en la resolución recurrida, no procede sino que desestimemos el recurso de apelación que nos ocupa, confirmando la sentencia dictada en instancia.

QUINTO .- Las costas procesales devengadas en esta alzada serán de cuenta de la parte apelante, conforme a lo previsto en los arts 394 y 398 de la LECv .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación formulado por D. Florencio , contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrado Juez del Juzgado de 1ª instancia número 36 de los de Madrid, con fecha once de Julio de dos mil ocho , debemos confirmar y confirmamos la misma, con expresa imposición a la parte apelante de las costas procesales devengadas en esta alzada.

La presente resolución es firme sin que quepa contra la misma recurso ordinario y/o extraordinario alguno.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.