Sentencia Civil Nº 181/2008, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 334/2007 de 26 de Marzo de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

BARCELONA

SECCIÓN Decimotercera

ROLLO Nº 334/2007 - B

PROCEDIMIENTO ORDINARIO NÚM. 169/2006

JUZGADO PRIMERA INSTANCIA 3 EL PRAT DE LLOBREGAT

S E N T E N C I A Nº 181

Ilmos. Sres.

D. JUAN BAUTISTA CREMADES MORANT

Dª. ISABEL CARRIEDO MOMPIN

Dª. Mª ANGELS GOMIS MASQUÉ

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a veintiseis de marzo de dos mil ocho.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimotercera de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de

Procedimiento ordinario, número 169/2006 seguidos por el Juzgado Primera Instancia 3 El Prat de Llobregat, a instancia de

EMEUNO, S.A., contra D/Dª. Angelina ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de

apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mismos el día 17 de enero de 2007, por el/la

Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Debo ESTIMAR Y ESTIMO la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales D. Eugeni Teixidó Gou en nombre y representación de la mercantil EMEUNO SA contra Dª. Angelina, y en consecuencia:

l. Decretar la denegación de la prórroga forzosa y por ende la resolución del contrato de arrendamiento sobre la vivienda NUM000 NUM001 de la calle DIRECCION000 n. NUM002 de El Prat de Llobregat. Debiendo dejar libre la vivienda bajo apercibimiento de lanzamiento.

2. Condenar a Dª. Angelina a satisfacer las costas procesales devengadas del presente procedimiento.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria se opuso en tiempo y forma; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 25 de marzo de 2008.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el/la Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a D/Dª. JUAN BAUTISTA CREMADES MORANT.

Fundamentos

PRIMERO.- Se insta la resolución del contrato de arrendamiento sobre la vivienda sita en la C/ DIRECCION000, NUM002, NUM000, NUM001 del Prat de Llobregat, al amparo del art. 114.11 en relación con el 62.4 y 5 TRLAU 64 , de aplicación por razones de vigencia temporal; a dicha pretensión se opuso la demandada, arrendataria subrogada pues si bien es usufructuaria de la otra vivienda y propietaria del 50%, el usufructo no puede afectar a la legítima de sus hijos, propietarios del otro 50 %, constituyendo una comunidad de bienes, aparte de que uno de sus hijos ocupa dicha vivienda desarrollando su actividad profesional, aparte de que, por su exigua pensión, no se halla en situación económica de asumir los gastos que conlleva el mantenimiento de la casa en propiedad y menos asumir el coste de dos viviendas, y de que la vivienda de la Granja está apartada del centro de el Prat, por lo que no es de análogas características.

La sentencia de instancia desestima la demanda, con imposición de las costas a la demandada. Frente a dicha resolución se alza la demandada, reiterando que no tiene la plena disponibilidad del goce y disfrute del 100% de la casa sita en la Granja, al afectar a la legítima de sus hijos sobre la que no puede extenderse el usufructo, y la vivienda que tiene en copropiedad está ocupada por su hijo, aparte de que precisa de reformas para poder ser habitada en condiciones; en todo caso la adquisición de la vivienda en 1977 inscrita en el RP en 1978, y conocida al menos por la actora en 1985, conlleva que la acción esté prescrita, alegación ésta que no formó parte del debate planteado en la instancia, que ha de quedar en los mismos términos, disponiéndose para su resolución, del mismo material instructorio.

SEGUNDO.- Dos son la resolutorias formuladas: A) Conforme al art. 62.4 TRLAU , es causa de denegación de la prórroga forzosa la ocupación por el inquilino de "dos o más viviendas en la misma población, y el uso de todas ellas no es indispensable para atender a sus necesidades", cuyo fundamento radica en el hecho de que, al implicar aquella prórroga una carga importante para el arrendador si bien basada en el deseo de protección de la estabilidad del hogar del arrendatario (que constituye uno de los pilares de la cuestión arrendaticia) ante la escasez de viviendas, es lógico que, cuando éste sea titular de un derecho que le permita disfrutar de una vivienda distinta de la que motiva la denegación de la prórroga (aquí arrendamiento), carece de sentido que se dé aquella protección.

Del precepto se infiere: 1) La ocupación efectiva de (o disposición efectiva sobre) dos o más viviendas, con la siguiente precisión: no es necesaria una ocupación material y simultánea, bastando con que las viviendas se encuentren a disposición del arrendatario (doble derecho de disposición). 2 ) que una de ellas sea la arrendada, ocupando la otra con igual o superior título, que dé derecho a disfrutarlas (habrá que excluir los supuestos de precario y las situaciones sometidas a un plazo concreto, tras el cual desaparecerá; por ej., contrato sujeto al RDL 2/85, frente a la estabilidad de la prórroga forzosa que se pretende denegar). 3) por tanto, ocupación con ese destino, y no otro: necesidades familiares o domésticas presentes, entendidas en sentido amplio, abarcando las exigencias requeridas por la actividad profesional "liberal" para la obtención de medios indispensables para la subsistencia). 4) que estén en la misma población. 5) que el uso simultáneo o conjunto no sea indispensable (hecho, la "indispensabilidad", cuya prueba corresponde al arrendatario). A la vez debe recordarse que, conforme al art. 4 TRLAU 64 , el arrendamiento de vivienda no pierde su carácter por la circunstancia de que el inquilino ejerza en aquella una profesión propia (en sentido amplio, incluidas las profesiones liberales).

Debe valorarse cuál es la situación de ambas viviendas que deben estar ocupadas: es decir, constituir la sede de un hogar familiar con más o menos utilización de una y otra, lo cual supone, de un lado, conocer la distribución, servicios, estado de conservación, naturaleza del derecho de disfrute (aquí arrendamiento sujeto a la prórroga forzosa del art. 57 TRLAU 64 ), su ubicación,...y, de otro, las necesidades del inquilino y del núcleo familiar que, con cierta estabilidad, convivan con él (número de personas, edad, salud, actividades, dedicaciones, etc...desechando las situaciones de comodidad o mero capricho,...).

B) Asimismo, conforme al art. 62.5 TRLAU 64 , es causa de denegación de prórroga "cuando el inquilino, en un plazo de 6 meses inmediatamente anteriores a la fecha de presentación de la demanda, hubiese tenido a su libre disposición como titular de un derecho real de goce o disfrute, una vivienda desocupada y apta para la satisfacción de sus necesidades y de características análogas a la arrendada", lo que supone la concurrencia de los siguientes requisitos: (1) Que el arrendatario tenga a su disposición (como titular de una derecho real de goce o disfrute) una vivienda, sin que sea necesario que esté en la misma localidad, ni que la situación de doble disposición sea permanente, continuada y sin interrupción . (2 ) que la vivienda esté desocupada, o esté ocupada por mera tolerancia o liberalidad del arrendatario (como el caso de ocupación por familiares). (3) que su vivienda sea apta para cubrir sus necesidades y sea de características análogas a la arrendada (dos condiciones que deben cumplirse), atendiendo al lugar donde están situadas, la existencia de medios de comunicación, el estado de condiciones de ambas viviendas, servicios y equipamientos sociales,....datos que han de ser objeto de prueba. (4) que dicha vivienda haya estado a disposición del arrendatario durante (en algún momento de...en cualquier momento del transcurso del plazo, pue se alude a un tiempo pasado "hubiese tenido") los 6 meses inmediatamente anteriores a la demanda, aunque al formularla no la tenga.

TERCERO.- Pues bien, una nueva y definitiva revisión de la prueba efectivamente practicada en las actuaciones ofrece como resultado una serie de hechos básicos, en los cuales se hallan contestes las partes o se consideran suficientemente acreditados: 1) La realidad del contrato de arrendamiento aducido en apoyo de la demanda, anterior a 1940, entre D. Jose Ramón y El Sr. Ignacio (padre de la demandada, Dº Angelina, subrogada en el arrendamiento) sobre la vivienda descrita en la escritura de división horizontal, como "departamento NUM003. Planta NUM004 alta puerta NUM001. Con una superficie construida de 57'17 m2 y útil de 44'22 m2, distribuida en recibidor, sala comedor, cocina, baño, dormitorio y trastero, con un balcón en la fachada anterior y una terraza en la fachada posterior", por el que se abona una renta de 77'43 ? mensuales (f. 17); la entidad actora, EMEUNO SA es actual propietaria de dicha vivienda (f. 9 y ss). 2) En dicha vivienda convivían el arrendatario inicial, su esposa hoy demandada y sus dos hijos (intentos de actualización de la renta, a los que se opuso el arrendatario por insuficiencia de ingresos, conforme a la DT 2ª. C.11, 7ª, f. 18 y ss, padrón al f. 28, 166 ). 3) La demandada desde 1977, era propietaria con su esposo, fallecido en 4.11.2001, de la vivienda de VPO (no la imposición de destinarla a vivienda) sita en el Prat, Polígono La Granja bloque NUM005, NUM000, NUM000, de 88 m2, con tres dormitorios (f. 21), y en la actualidad dicha demandada es usufructuaria del total (art. 331 CS ) y propietaria del 50% y sus dos hijos del 50% restante (f. 76 y ss, 197 y ss), si bien todo ello consta en acta de notoriedad (habiendo fallecido el esposo sin testamento), sin que conste la aceptación de la herencia; dicha vivienda ha sido pericialmente tasada en 102.949'29 ? (f. 172 y ss). 3) La vivienda en propiedad está deshabitada - sin que conste haya sido habitada desde su adquisición, no constando ninguna persona empadronada desde entonces - aunque se utiliza por uno de los hijos de la demandada, D. Felix, quien desarrolla en la misma su actividad profesional, de estudio fotográfico, abonando todos los gastos de la casa (f. 87 y ss), aunque se halla empadronado en la vivienda arrendada. 4) La actora notificó a la demandada vía burofax de 10.1.2006, su voluntad de resolver el contrato, oponiéndose la demandada en base a que la vivienda es de titularidad compartida, que no la tenía a su libre disposición y no era apta para cubrir sus necesidades (f. 23 y ss).

CUARTO.- De ello se infiere que: a) el uso de la vivienda en copropiedad, siendo usufructuaria (derecho real de "goce o disfrute") la demandada, no solo no es de vivienda - a pesar de ser de VPO - sino que se destina por su hijo a estudio fotográfico (es decir no por razones "presentes" de necesidad del arrendatario, sin que puedan alegarse razones "futuras"). b) dicha vivienda es apta para satisfacer las necesidades de la arrendataria (en absoluto ha sido desvirtuado), es de mayor superficie y más nueva que la arrendada. c) siendo usufructuaria de todo el inmueble y propietaria de la mitad, es evidente que la demandada la tiene a "su disposición". d) el término "población", debe entenderse en sentido amplio, y por supuesto en todo su perímetro, sin que puedan prevalecer razones de comodidad o conveniencia - en razón a su emplazamiento, por no ser tan céntrica como la arrendada - para enervar la acción resolutoria (así las SSTS 21.3.1962, 21.1.1966 ). Consecuentemente, con desestimación del recurso procede la confirmación recurrida, con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante, al no apreciarse serias dudas de hecho ni de derecho sobre la cuestión debatida (arts. 398.1 en relación con el 394.1 LEC).

Fallo

QUE desestimando el recurso de apelación formulado por Dª Angelina contra la sentencia dictada en los autos de que este rollo dimana, confirmamos dicha resolución con expresa imposición de las costas de esta alzada a la apelante.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Barcelona, en la misma fecha. En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.