Sentencia Civil Nº 181/2008, Audiencia Provincial de Tarragona, Sección 3, Rec 196/2007 de 15 de Mayo de 2008

Encabezamiento

AUDIÈNCIA PROVINCIAL DE TARRAGONA

SECC. 3ª

Apel·lació 196/07

Ordinari 543/04 del Jutjat de 1ª Instància 1 d'Amposta

S E N T È N C I A

PRESIDENT

Il·lm. Sr. JOAN PERARNAU MOYA

MAGISTRATS

Il·lm. Sr. MANUEL GALAN SANCHEZ

Il·lma. Sra. Mª ANGELES BARCENILLA VISUS (suplent)

Tarragona, 15 de maig de 2008.

Vist en aquesta Secció 3ª de la Audiència Provincial recurs d'apel·lació interposat per BUBA-7 S.L., representada en la instància

pel Procurador Sr. Elías Arcalís i defensada pel Lletrat Sra. Regany Terradellas, contra Sentència del Jutjat de 1ª Instància 1 d'Amposta de data 21-11-2006, en procediment Ordinari 543/04 , sent part actora Motor Ebre S.A. i part demandada la recurrent.

Antecedentes

PRIMER.- La Sentència d'instància disposava "Estimo íntegrament la demanda interposada per Motor Ebre S.A. contra BUBA-7 S.L., i declaro el dret de retracte de l'actora mijançant el pagament de la quantitat de 120.000 euros sobre el 50% de la finca registral 20.677, inscrita al Registre de la Propietat 1 d'Amposta, venuda pel Banco Popular Español S.A. a BUBA-7 S.L., condemnant a BUBA-7 S.L. a atorgar escriptura pública pel exercici del dret de retracte sobre la meitat indivisa de la finca litigiosa a favor de la part actora. Tot això amb condemna a BUBA-7 S.L. al pagament de les costes processals causades en aquesta instància".

SEGON.- En data 9-3-2007 es va presentar per BUBA-7 S.L. recurs d'apel·lació contra la Sentència.

TERCER.- En data 27-3-2007 Motor Ebre S.A. es va oposar al recurs.

QUART.- En la tramitació del present procediment, en aquesta alçada, s'han observat les normes i formalitats legals, excepte el termini per a dictar sentència donada l'extensió de la causa.

VIST i sent el Ponent el Il·lm. Sr. JOAN PERARNAU MOYA,

Fundamentos

PRIMER.- Es va interposar demanda per Motor Ebre S.A. exercitant retracte sobre la finca registral 20.677, inscrita al Registre de la Propietat 1 d'Amposta, venuda el seu 50% pel Banco Popular Español S.A. a BUBA-7 S.L., i venuda l'altre 50% pel Banco Santander Central Hispano S.A. a BUBA-7 S.L.; es va oposar la demandada BUBA-7 S.L. al·legant falta de legitimació activa de l'actora, al considerar que no era arrendatària de la finca, al ser simulat el contracte de lloguer existent.

La sentència impugnada estima la demanda.

La demandada interposa recurs al·legant error en la valoració de la prova.

SEGON.- Diu la Sentència 102/1994, de 11 d'abril, del Tribunal Constitucional, que "el recurso de apelación otorga plenas facultades al Juez o Tribunal ad quem para resolver cuantas cuestiones se planteen, sean de hecho o de Derecho, por tratarse de un recurso ordinario que permite un "novum iudicium". Lo anterior conduce a afirmar el deber del Tribunal de apelación de comprobar si pese a las facultades del órgano judicial a quo para la apreciación conjunta de la prueba, se ha incurrido por el mismo, para la obtención de sus resultados, en falta de lógica o se ha omitido todo género de consideración sobre elementos probatorios obrantes en las actuaciones y olvidados para obtener solución a la cuestión litigiosa pese a la relevancia de los testimonios cuya consideración no se realiza, pues de ser así el órgano judicial de la alzada viene obligado a corregir el indebido proceder el Juzgador de instancia.

Es a la actora a quien corresponde la carga de probar los hechos en que funda su pretensión, debiendo de estarse a la norma general de distribución de la carga de la prueba del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el sentido de que incumbe al actor la prueba de los hechos normalmente constitutivos de su pretensión, y al demandado, en general, la de los impeditivos o extintivos que alegue (STS de 15 de febrero de 1985).

A su vez, respecto a la eficacia o valor probatorio de los documentos privados, la jurisprudencia viene interpretando el artículo 1.225 del Código Civil , en el sentido de que, si bien no impone el reconocimiento de la autenticidad de un documento privado por aquellos a quienes afecta como el único medio de acreditar su legalidad -lo que equivaldría a dejar al exclusivo arbitrio de la parte a quien perjudique la validez y eficacia del documento por ella suscrito o que no le favorece-, puede, en definitiva, concederse la debida relevancia probatoria a un documento privado siempre que en el proceso existan otros elementos de juicio susceptibles de ser valorados junto con aquél, conjugando así su contenido con el resto de la prueba - Sentencias del Tribunal Supremo de 27 de junio de 1981, 16 de julio de 1982, 23 de mayo de 1985, 12 de junio de 1986, 30 de diciembre de 1988, 1 de febrero de 1989, 18 de diciembre de 1990 y 6 de febrero de 1992, entre otras-.

TERCER.- Es va oposar la demandada al retracte arrendatici al·legant falta de legitimació activa de l'actora, al considerar que no era arrendatària de la finca, al ser simulat el contracte de lloguer existent, oposició que podia fer sense presentar reconvenció, al empara de l' art. 408-2 LEC , i com diu l'AP València S 23-1-2008 : "el Art. 408 de la misma LEC admite la alegación de la nulidad absoluta del negocio jurídico en que se funda la demanda con base a su validez, que es lo alegado en esta litis por la demandada, sin exigir reconvención".

Fonamenta l'actora la seva acció de retracte en un contracte de lloguer fet el 1-2-1991 (folis 15 i 16), dient que nova un anterior de l'any 1978 -l'existència i el contingut del qual s'ignora-, entre Inmobiliaria Chavarría S.A. (INCHASA), representada per Carlos, i l'actora Motor Ebre S.A., representada per Jose Pablo, en el que es lloguen les finques 18.605 i 20.677 pel preu de 840.000 ptes. a l'any, 0actualitzable conforme l'IPC; el anterior contracte va ser elevat a escriptura pública el 28-5-1992.

De la valoració conjunta de la prova practicada procedeix estimar el recurs, al considerar que no acredita l'actora la seva legitimació activa com arrendatària per a poder exercitar el retracte, podent-se considerar, pel conjunt de prova i els indicis existents, com a simulat el contracte de lloguer en que fonamenta la seva acció, en base a les següents proves i indicis:

1) No hi ha prova de que l'actora hagi pagat mai el lloguer de la nau que es diu arrendada. Conforme l' art. 217 LEC i pacífica Jurisprudència, la prova del pagament recau, com a norma, en el que fa el pagament, doncs és el que té tota la facilitat probatòria, mentre que provar el no pagament, com a fet negatiu que és, és de manifesta dificultat o, a voltes, simplement impossible. Cap prova aporta l'actora d'haver pagat mai, durant els molts anys que ha durant el suposat arrendament, la renda, més enllà de la seva manifestació i de la testifical del Sr. Jesús Manuel, testifical aquesta que res acredita, no solament per ser assessor extern de l'actora i encarregat per ella de les negociacions prèvies a la demanda per a la compra de la finca, si no perquè és un mer testimoni de referència, ja que declara que sap que es va pagar el lloguer per lo que li va dir l'actora, al no haver vist mai ni cap rebut, ni tenir accés a la comptabilitat de l'actora. No acredita tampoc l'actora haver fet cap intent de pagament de la renda als bancs que varen adquirir en subhasta la finca, més enllà de dir que varen iniciar negociacions per veure quin lloguer havien de pagar, negociacions que no varen prosperar.

2) El contracte de lloguer de data 01-2-1991 no té preu cert. En tal contracte es lloguen dues finques, les finques 18.605 i 20.677, pel preu unitari o total de 840.000 ptes. a l'any, actualitzable conforme l'IPC, és a dir, no es fixa ni es sap quin és el lloguer a pagar per a cada una de les dues finques que suposadament es lloguen. Però, a més, quan l'any 1996 Inmobiliaria Chavarría S.A. (INCHASA) ven a l'actora Motor Ebre S.A. la finca 18.605 (folis 40 i 41) no es modifica per a res el contracte de lloguer de data 1-2-1991, reduint el preu del mateix, com seria lo lògic al quedar reduït el seu objecte.

3) Quan l'any 1996 Inmobiliaria Chavarría S.A. (INCHASA) ven a l'actora Motor Ebre S.A. la finca 18.605 (folis 40 i 41) es fa constar que la finca està "lliure d'arrendataris", no fent constar tampoc que fos arrendatària la compradora Motor Ebre S.A., ignorant doncs les parts el seu propi contracte d'arrendament de data 1-2-1991.

4) El preu del lloguer pactat al contracte de data 1-2-1991 (840.000 ptes. a l'any, actualitzable conforme l'IPC, és a dir, 70.000 ptes/mes) està molt per sota del preu del mercat, segons resulta de la pericial del Sr. Jesus Miguel, que fixa tal preu de mercat per l'any 1991 en 286.000 ptes/mes (foli 327), tenint en compte que la finca la valora en 574.000 euros, mentre que la pròpia Inmobiliaria Chavarría S.A. (INCHASA) la valorava l'any 1992 en 199.000.000 ptes en l'escriptura de constitució unilateral d'hipoteca (foli 221).

5) El preu del lloguer mai ha estat 0actualitzat0, tal com manifesta la pròpia actora a la seva demanda (foli 4), tot i que al contracte es va pactar la seva actualització conforme l'IPC, el que és totalment anormal en les relacions comercials i més tenint en compte el valor del immoble.

6) El contracte de lloguer de data 1-2-1991 mai ha estat reconegut pels bancs adquirents de la finca.

7) El contracte de lloguer de data 1-2-1991 es fa dins de les relacions familiars entre les parts i en un context de greu insolvència econòmica. Efectivament, la finca 20.677 era propietat d'Inmobiliaria Chavarría S.A. (INCHASA) però estava ocupada per Motor Ebre S.A. des de 1978, però tant una societat com l'altra eren de la família Don Jose Pablo y Don Carlos ; el contracte de lloguer fet el 1-2- 1991 (folis 15 i 16) ho va ser entre la Inmobiliaria Chavarría S.A. (INCHASA), representada per Carlos, i la l'actora Motor Ebre S.A., representada per Jose Pablo; el contracte va ser elevat a escriptura pública el 28-5- 1992; quinze dies després, el 12-6-1992, actuant ara Jose Pablo com a representant d'Inmobiliaria Chavarría S.A. (INCHASA) fa una hipoteca unilateral sobre, entre altres, la finca 20.677, que es diu arrendada a Motor Ebre S.A., per a garantir el pagament de 275.000.000 ptes. que Motor Ebre S.A. i Inmobiliaria Chavarría S.A. (INCHASA), aquesta última com a fiadora solidària de la anterior, devien a diferents bancs; el 2-12-1992 s'admet a tràmit la suspensió de pagaments d'Inmobiliaria Chavarría S.A. (INCHASA); el bancs varen acceptar la hipoteca unilateralment constituïda per Inmobiliaria Chavarría S.A. (INCHASA) i varen instar procediment d'execució hipotecària, que va concloure l'any 1996 amb l'adjudicació als bancs de la finca en qüestió; els bancs varen vendre la finca a la aquí demandada, en concret el Banco Santander Central Hispano S.A. va vendre al desembre de 2003 per 117.197 euros a BUBA-7 S.L. el 50% de la finca, i el Banco Popular Español S.A. va vendre al gener de 2004 per 120.000 euros a BUBA-7 S.L. l'altre 50%. Així doncs, les relacions familiars i el context d'insolvència en que es genera el contracte d'arrendament de data 1-2-1991 el fan sospitós.

Procedeix, en conseqüència, estimar el recurs, revocar la sentència impugnada per error en la valoració de la prova de la legitimació activa, desestimar la demanda, i, conforme l' art. 394 LEC , imposar les costes primera instància a l'actora.

QUART.- Conforme als arts. 394 y 398 LEC , al estimar el recurs, no es fa imposició de costes d'aquesta instància.

Vistos els preceptes citats i demés de general y pertinent aplicació,

Fallo

Estimem el recurs d'apel·lació interposat per BUBA-7 S.L., contra Sentència del Jutjat de 1ª Instància 1 d'Amposta de data 21-11-2006, en procediment Ordinari 543/04, que es REVOCA, fent els següents pronunciaments:

1.- Desestimem la demanda, i imposem les costes primera instància a l'actora.

2.- No es fa imposició de costes d'aquesta instància.

Retorneu les actuacions originals al Jutjat de procedència, amb testimoni de la present resolució, i demaneu d'aquell rebut.

Així ho acordem, manem y signem.