Sentencia Civil Nº 181/2010, Audiencia Provincial de Murcia, Sección 1, Rec 18/2010 de 30 de Marzo de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

MURCIA

SENTENCIA: 00181/2010

SENTENCIA Nº 181/2010

ILMOS SRES

D. Fernando López Del Amo González

Presidente

Dª. María Pilar Alonso Saura

D. Cayetano Blasco Ramón

Magistrados

En la Ciudad de Murcia a treinta de marzo de dos mil diez.

Habiendo visto en grado de apelación la Sección Primera de esta Ilustrísima Audiencia Provincial los autos de juicio ordinario núm. 803/07, que en primera instancia se han seguido en el Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Molina de Segura, entre las partes, como actora, y en esta alzada apelante, Fernando , representada por la Procuradora Sra. Galvéz Jiménez en esta segunda instancia, y defendido por él mismo, y como demandados Gabino , Gines , representados ambos en esta segunda instancia por el Procurador Sr. Aledo Martínez, y Herminio , representado en esta segunda instancia por el Procurador Sr. Martínez García siendo defendidos respectivamente por los Letrados Srs. Martínez Escribano, Ríos del Baño y Abellán Tapia, y siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. Cayetano Blasco Ramón, que expresa la convicción del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de instancia citado, con fecha 19 de Diciembre de 2008 , dictó en los autos principales de los que dimana el presente rollo la sentencia cuya parte dispositiva dice así: "Que desestimando la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Cantero en nombre y representación de D. Fernando , debo absolver y absuelvo a D. Gines , D. Gabino y D. Herminio ; y se condena al actor al pago de las costas".

SEGUNDO.- Que contra la anterior sentencia y en tiempo y forma se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de la parte actora, siéndole admitido, y tras los trámites previsto en la L.E. Civil, se remitieron los autos a esta Audiencia, formándose el presente Rollo por la Sección Primera con el núm. 18/2010 , designándose Magistrado Ponente por turno y señalándose deliberación y votación para el día 29 de Marzo de 2010.

Fundamentos

PRIMERO.- Han de ser desestimadas las alegaciones de la parte apelante, debiendo razonar, en cuanto al primer punto del recurso, que el fundamento de derecho primero de la sentencia pretende recoger, en síntesis, lo que se alega, sin que ello haya constituido la base argumental por la que se desestima la demanda, y sin que al referido resumen deba considerarse como una interpretación que realiza la juzgadora de los pactos alcanzados por el comprador (actor y hoy apelante) con quienes le vendieron la vivienda y a la vista de las pruebas practicadas, razón por la que dicho motivo apelatorio carece de trascendencia, pues es en los restantes razonamientos (segundo, tercero y cuarto) donde se motiva la convicción judicial alcanzada y las pruebas en que se ha basado para ello. En cuanto al segundo punto del recurso, se considera que la sentencia de instancia realiza una acertada valoración de la prueba, estimando que la misma resuelve acertadamente los dos extremos cuestionados al interponer el recurso, esto es, que el actor conocía el estado real de la vivienda cuando la adquirió, y que ello fue causa de que se le rebajara el precio de compra sensiblemente, debiendo señalar que si bien el Sr. Porfirio al declarar en la diligencia final no atestigua que el documento privado firmado por el mismo cuando él compró al Sr. Gines se lo diera a conocer al Sr. Fernando al venderle el inmueble, la que fuera su pareja, Sra. Celestina , viene a decir que el mismo conocía el citado documento, con la cual éste no era ajeno a que en el bien había reparaciones que efectuar y así se hacía constar en el citado documento aunque no se concretasen las mismas, y que ello supuso la reducción del precio, que si bien no se especifica la cuantía de ello en el contrato, debió ser notable y no sólo los 3.000 euros que se refieren por el Sr. Porfirio , pues en un precio de 107.581,16 €, que fue en lo que se fijó la compra de estos al Sr. Gabino en el documento privado (folio 93 del Tomo III), no se considera que una rebaja tan mínima motive el que ello se refleje en una cláusula contractual si no es para expresar que los mismos son conscientes de que el inmueble precisaba de reparaciones y que, no obstante dicho conocimiento, consienten en comprarlo en cuanto que el precio pactado también ha tenido en cuenta dicho extremo con una reducción sustancial. Reducción del precio de esa adquisición por el Sr. Porfirio que estimamos ha quedado acreditada a través de las tasaciones traídas al procedimiento y realizadas por la empresa TINSA, la cual tiene una acreditada cualificación en dicho cometido, y así en el documento nº2 traído con la contestación, folio 70, se dice que el valor de tasación del inmueble en cuestión a fecha de Enero del año 2002 era de 172.364,82 €, con lo cual si se vendió en 107.581,16 € (este es el precio que figura en el documento privado), es claro que existió una sustancial rebaja, no debiendo olvidar que dicho documento privado se refiere a que se ha reducido el precio sobre la cantidad que se expresa en el mismo de 107.581,16 €, siendo de subrayar que posteriormente en la escritura pública de compraventa el precio se fija aún más bajo, esto es, en102.172,06 (folio 95 del tomo III), pero es que es mas, existe una valoración a la misma fecha de 130.364,82 € (folio 82, Tomo II) teniendo en cuenta que el inmueble estuviese deteriorado interiormente, ya que al parecer no pudieron acceder a su interior; por otro lado, no se considera que la hoy apelante esté legitimada para cuestionar las cláusulas del contrato privado celebrado entre el Sr. Gabino y el Sr. Porfirio (este contrato no ésta firmado por Doña. Celestina pero en el acto del juicio dijo que lo conoció en su día), aparte de que no se advierte que las mimas tengan vicio alguno a partir del cual amparar una declaración de nulidad. Así pues, atendiendo a las valoraciones de TINSA, estimamos acreditado que la reducción que se le hizo al Sr. Porfirio y su pareja por la compra del inmueble y en base a las reparaciones que había que hacer en el mismo, fue de 64.783, 82 €, cantidad muy superior a los 3.000 € que los citados compradores manifestaron en el acto del juicio, no debiendo olvidar que el perito judicialmente designado, Sr. Alvaro , valoró las reparaciones necesarias que debieron ejecutarse en el inmueble a fecha de Enero del 2002 (folio 14 de su informe, folio 276 y ss. Tomo II), en 32.140,92 €, y a fecha actual en 39.951,16 €, y si bien no es de obviar que las mismas, al no ejecutarse en su momento, pudieron acrecentarse por la propia dinámica del discurso del tiempo, lo cierto es que la cuantía de las reparaciones pendientes se compadecen con la reducción del precio efectuado en la cuantía fijada anteriormente como acreditado, y si se acrecentaron las deficiencias, desde luego ello ya no sería achacable al vendedor en cuanto que quedó claro su existencia y la compra se hizo expresándose claramente ello, descargando su obligación sobre el comprador que debió activar su diligencia y acometer las mismas para que no acrecieran los defectos, y si bien manifestó no ser consciente de las obras que debían acometer, por ejemplo la ejecución de una acera perimetral, es claro que sí era consciente, porque así se estampó en el contrato, que la obra precisaba reparaciones ("reparaciones que hay que efectuar" son los términos del contrato) que era necesario acometer, con lo cual debió recurrir a un técnico para ello, sin que el hecho de que su economía no se lo permitiera, permita reconducir su responsabilidad al vendedor que expresó claramente la necesidad de acometer reparaciones y redujo el precio por ese motivo. La omisión del Sr. Porfirio no cabe atribuirla al vendedor Gines en cuanto que la obligación de reparar fue también objeto de la transmisión y tuvo su contraprestación económica, adquiriendo el comprador la vivienda con tales condicionantes, estimando por todo ello que falta la relación causal entre lo pretendido por el apelante en su escrito de demanda y la conducta Don. Gines , al igual que falta con respecto a los facultativos que dirigieron la obra, pues no cabe achacar a los mismos el hecho de no proceder a reparar las deficiencias que afectaban a la obra, pues el contrato de arrendamiento de servicios lo concluyeron estos con Don. Gines y cuando este transmite el bien, asume la existencia de los defectos que tiene el mismo y que precisan de reparación, si bien decide asumir su pérdida al vender por un bajo precio en vez de reclamar a los facultativos, no debiendo olvidar que en la cláusula primera del citado documento privado (folio 93 tomo III ) se hace constar que el Sr. Porfirio conoce y acepta el estado del indicado inmueble, sin tener nada que reclamar sobre el mismo, y en la cláusula segunda se recoge lo referido en relación a la reducción del precio debido a las reparaciones que hay que efectuar. Cláusulas que, como se ha dicho anteriormente, no pueden ser consideradas nulas en cuanto que no se aprecian abusivas o desequilibrantes, sino que se enmarcan dentro del principio de autonomía de la voluntad y libertad del pacto, y descargada sobre el comprador la obligación de asumir las reparaciones, entraba en la esfera de su diligencia el determinar las que eran necesarias contratando a un técnico en la materia y afrontarlas para evitar un mayor deterioro.

Establecido lo anterior, es claro que la relación causal entre los daños reclamados por el Sr. Fernando los demandados y la conducta de estos, quebró en el momento en que quienes le vendieron a él, asumieron, a cambio de que se le redujera el precio, la obligación de acometer las reparaciones, pero es que es mas, tanto el Sr. Porfirio como Doña Celestina coincidieron en que pusieron de manifiesto al comprador todas las deficiencias, sin ocultar nada, ya que no querían engañar a nadie, siendo muy ilustrativo el primero al decir que ellos "vendían un problema", y atestiguando que eso supuso una reducción del precio de venta al hoy apelante, cifrando esa reducción Doña Celestina entre tres y diez millones de las antiguas pesetas, lo que es de creer, pues reflejándose en el documento privado de fecha 19 de Abril de 2006 (folio 168, tomo I) el conocimiento que el hoy apelante tenía de las deficiencias que tenía la vivienda (cláusula Primera, 1.3 ), es de inferir que el precio se ajustaría a la realidad existente, y de hecho el precio de 168.283 € pagado, dista mucho de los 318.565,23 en que se cifra la valoración de TINSA (folio 136, tomo II), e incluso si estuviere destruida interiormente sería de 253.565,23 €, y si nos atenemos a la cuantía en que se fijan las reparaciones por el Sr. Perito Judicial, antes referidas, o las de la perito Sra. Tatiana (folio 212, tomo II) que las concreta en 43.437 €, es claro que adquirió por un precio donde se tuvo en cuenta la necesidad de las reparaciones que había que acometer, y si ello fue tenido en cuenta, constituiría un enriquecimiento injusto reclamar las mismas a un tercero, aparte de que no cabe considerar que quienes le vendieron a él pudieran cederle una acción que no estimamos que tuvieran cuando adquirieron, ya que la disminución del precio pactada expresamente tuvo como contraprestación el que se adquiría consciente de las reparaciones que precisaba el inmueble y la aceptación del descargo para el vendedor de la obligación que pudiera generarle por ello.

SEGUNDO.- Se estima correctamente aplicado el art. 394 L.E.C . al imponer al vencido el pago de las costas procesales de instancia

TERCERO.- Se imponen a la apelante las costas procesales de esta alzada (art. 398 L.E.C .)

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por Fernando , a través de su representación procesal, contra la sentencia dictada en fecha 19 de Diciembre de 2008 por el Juzgado de 1ª Instancia nº2 de Molina de Segura , en el juicio ordinario núm. 803/2007, debemos CONFIRMAR la misma, imponiendo a la parte apelante las costas procesales en esta alzada.

Así por ésta nuestra sentencia, de la que se extenderán los oportunos testimonios lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.