Sentencia CIVIL Nº 181/2019, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 64/2019 de 10 de Mayo de 2019

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3
PALMA DE MALLORCA
SENTENCIA: 00181/2019
Modelo: N10250
PLAÇA DES MERCAT Nº 12
-
Teléfono: 971-71-20-94 Fax: 971-22.72.20
Correo electrónico: audiencia.s3.palmademallorca@justicia.es
Equipo/usuario: CCR
N.I.G. 07027 42 1 2017 0003074
ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000064 /2019
Juzgado de procedencia: JDO.1A.INSTANCIA N.1 de INCA
Procedimiento de origen: ORD PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000621 /2017
Recurrente: Cirilo
Procurador: JUAN PEDRO ABRAHAM MORA
Abogado: LORENZO CRESPI FERRER
Recurrido: Felisa , Daniel
Procurador: LAURA GARCIA SANCHEZ, LAURA GARCIA SANCHEZ
Abogado: MATEO CAÑELLAS CRESPI, MATEO CAÑELLAS CRESPI
Rollo núm.: 64/19
S E N T E N C I A Nº 181/19
ILMOS. SRES.
PRESIDENTE:
Don Miguel Álvaro Artola Fernández
MAGISTRADOS:
Doña Ana Calado Orejas
Don Jaime Gibert Ferragut
En Palma de Mallorca a 10 de mayo de 2019.

VISTOS por la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes
autos de juicio ordinario, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 1 de los de Inca, bajo el
número 621/17, Rollo de Sala número 64/19, entre don Cirilo , como demandante y apelante, defendido por el
letrado don Lorenzo Crespí Ferrer y representado por el procurador don Juan Pedro Abraham Mora, y, como
demandados y apelados, don Daniel y doña Felisa , defendidos por la letrada doña Neus Canyelles Nicolau
y representados por la procuradora doña Laura García Sánchez.
ES PONENTE el Ilmo. Sr. don Jaime Gibert Ferragut.

Antecedentes

PRIMERO .- Por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia número 1 de los de Inca, se dictó sentencia en fecha 12 de septiembre de 2018 , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: ESTIMO PARCIALMENTE la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales Don Juan Pedro Abraham Mora, en nombre y representación de Don Cirilo , asistido del Letrado Don Lorenzo Crespí Ferrer, frente a Don Daniel y Doña Felisa representada por la procuradora Doña Laura García Sánchez y asistida de la Letrada Doña Neus Canyelles Nicolau, en consecuencia, CONDE NO a Don Daniel y a Doña Felisa al cumplimiento del contrato y a reparar a su exclusiva costa y cargo los defectos de la vivienda que afectan a elementos privativos de la misma y que están descritos en la presente sentencia (fundamento de derecho tercero) y en el informe pericial del Sr. Ismael .

Sin hacer expresa condena en costas.



SEGUNDO.- Contra la expresada sentencia, por la representación de la parte demandante, se interpuso recurso de apelación que fue admitido y, seguido por sus trámites, se señaló, para la celebración de vista (con práctica del interrogatorio de la testigo Sra. Remedios , a instancia de la parte apelante), deliberación, votación y fallo, el 7 de mayo de 2019.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución dictada en anterior grado jurisdiccional mientras no se opongan a los que siguen.


PRIMERO .- El 17 de junio de 2016, el demandante don Cirilo , como comprador, y los codemandados don Daniel y Doña Felisa , como vendedores, celebraron un contrato privado de compraventa respecto de la vivienda del piso NUM000 de la casa número NUM001 de la CALLE000 , en la ciudad de Inca, que elevaron a escritura pública el 31 de agosto de 2016. A los pocos meses, aparecieron manchas de humedad en diversos lugares de la vivienda y el actor considera que ello supone un incumplimiento grave de obligaciones esenciales asumidas por los vendedores por lo que solicita, a través del presente juicio y como petición principal, que: I.- Se declare incumplido por la parte demandada el contrato de compraventa documentado inicialmente en contrato privado de 17 de Junio de 2.016 y después en escritura pública autorizada por el Notario de Palma D. Alberto Ramón Herrán Navasa, con el nº 1.989 de los de su Protocolo, el 31 de Agosto de 2.016, por la que los demandados vendieron a mi mandante la vivienda del piso segundo de la casa número cuarenta y siete de la CALLE000 , en la ciudad de Inca.

II.- En su consecuencia: A) Con carácter principal: 1º.- Se declare la resolución del citado contrato.

2º.- Se condene a la parte demandada a la devolución del precio abonado, por importe de 53.000 €, y a que indemnice a mi mandante con la cantidad de 618'47 € por razón de gastos de Notaría y Registro derivados de otorgamiento de escritura e inscripción de la venta, así como, en concepto de lucro cesante, al pago del importe que resulte de multiplicar la suma 450 €, o renta que se acredite en el procedimiento para vivienda de las de su clase y zona, por el número de las mensualidades que transcurran entre Abril, inclusive, del presente 2.017 y la mensualidad, íntegra o parte proporcional de la misma en su caso, correspondiente a la fecha en que, por mor de la restitución de prestaciones que la resolución que se insta conlleva, sea devuelta la vivienda a la parte actora.

3º.- Se condene a la parte demandada al pago de los intereses legalmente procedentes de las cantidades anteriores, y de las costas causadas.

Una vez firme la Sentencia que declare la resolución contractual, interesa que se expidan los pertinentes mandamientos al Registro de la Propiedad, a los efectos de la práctica de los asientos congruentes con tal declaración.

Como petición subsidiaria, para el supuesto de que se entienda que el incumplimiento no puede dar pábulo a la resolución contractual, interesa que: B) Y, con carácter subsidiario, para el supuesto de no ser estimada la pretensión de resolución anteriormente deducida: 1º.- Se condene a la demandada al íntegro cumplimiento del contrato, mediante la reparación íntegra, a su exclusiva costa y cargo, de las deficiencias existentes y acreditadas, en el presente procedimiento, en la vivienda objeto del contrato de continua alusión.

2º.- Se condene a la parte demandada al pago del importe que resulte de multiplicar la suma 450 €, o renta que se acredite en el procedimiento para vivienda de las de su clase y zona, por el número de las mensualidades que transcurran entre Abril, inclusive, del presente 2.017 y la mensualidad, íntegra o parte proporcional de la misma en su caso, correspondiente a la fecha en que se concluyan totalmente las obras de reparación a cargo de la demandada.

3º.- Se condene a la parte demandada al pago de los intereses legalmente procedentes de las cantidades anteriores, y de las costas causadas.

El Sr. Cirilo se alza en esta segunda instancia contra la sentencia que ha estimado parcialmente su demanda apreciando que, si bien la vivienda presenta deficiencias, las mismas constituyen incumplimientos parciales que no revisten la entidad suficiente para propiciar la resolución contractual sino únicamente la condena de los vendedores a su reparación, ello sin acoger tampoco la pretensión del resarcimiento solicitado por el demandante. Frente a ello, el recurrente reitera sus peticiones planteadas en la demanda.



SEGUNDO .- Sostiene el apelante que el problema de humedades alcanza tal gravedad que el inmueble debe ser tenido por inhabitable, esto es, inhábil para el uso que le es propio en su condición de vivienda.

Invoca, expresamente, la doctrina jurisprudencial recaída en torno a la figura del aliud pro alio o entrega de cosa diversa de la contratada.

Cierto es que, en el contrato de compraventa, es obligación esencial del vendedor la entrega la cosa vendida ( art. 1.461 del Código Civil ), que se concreta en la identidad e integridad de la misma ( arts. 1.468, primer párrafo y 1.469, primer párrafo, primer inciso del Código Civil ), por lo que el más grave incumplimiento de esta obligación esencial, como incumplimiento objetivo básico, que frustra el fin del contrato, se produce cuando el vendedor entrega una cosa que no corresponde a lo pactado, que da lugar a la resolución del mismo.

Como indica la sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 9 marzo 2005 , 'la jurisprudencia de esta Sala ha entendido siempre que se está en presencia de entrega de cosa o aliud pro alio cuando existe pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacción del comprador, al ser el objeto impropio para el fin que se destina, lo que le permite acudir a la protección dispensada en los artículos 1101 y 1124 del Código Civil ( sentencias de 30 de noviembre de 1972 , 24 de abril de 1973 , 21 de abril de 1976 , 20 de diciembre de 1977 y 23 de marzo de 1982 ), pues, como puntualiza la sentencia de 20 de febrero de 1984 , la inaptitud del objeto para el uso a que debía ser destinado significa incumplimiento del contrato y no vicio redhibitorio', precisando la sentencia de 31 julio 2002 , con cita en otras anteriores, que la evidencia de la frustración del fin del contrato, eliminando las legítimas expectativas de la parte perjudicada desencadena la resolución, en definitiva, la inhabilidad del objeto, o como aclara la sentencia de 17 de febrero de 2010 , defectuoso cumplimiento al haber sido hecha la entrega de cosa distinta o con vicios que hagan impropio el objeto de la compraventa para el fin a que se destina, añadiendo la sentencia de 25 de febrero de 2010 que la doctrina de aliud pro alio contempla una doble situación: que se haya entregado cosa distinta a lo pactado o que se haya entregado cosa que, por su inhabilidad, provoque una insatisfacción objetiva, es decir, una completa frustración del fin del contrato.

Sin embargo, este tribunal viene a coincidir con la juez a quo en no apreciar justificación suficiente para anudar, al incumplimiento en que han incurrido los vendedores (incuestionable, toda vez que no han recurrido la sentencia sino que se han aquietado a ella), una consecuencia tan drástica como es la resolución del contrato, y ello por las razones que seguidamente se desarrollarán.



TERCERO .- De entrada, conviene aclarar dos cuestiones que han aflorado a lo largo de la primera instancia y que no se estiman pertinentes en relación con lo que está en debate: A) Para empezar, hay que restar importancia a lo que atañe al conocimiento que pudiera tener el apelante acerca de las características constructivas en general de la vivienda, y de sus deficiencias en particular. El actor no alega que haya prestado su consentimiento a la compraventa viciado por error y que tal vicio entrañe la nulidad del contrato sino que aduce que el inmueble no es habitable y que esto representa un incumplimiento contractual que conlleva la resolución de la compraventa. No se impetra la nulidad sino la resolución, y no se denuncia consentimiento viciado sino entrega de cosa diversa de la contratada.

B) La vivienda se integra en una casa plurifamiliar constituida en régimen de propiedad horizontal y las deficiencias que denuncia el recurrente afectan en no pocos casos a elementos comunes del edificio.

Ahora bien, siendo cierto que no puede exigirse a los vendedores la reparación de deficiencias que aquejan a elementos comunes y no privativos, esto carece de relevancia cuando se aborda la controversia sobre la resolución contractual: si el inmueble ha sido vendido como vivienda y resulta inhabitable, lo que realmente se vende es distinto de lo contratado y procede la resolución, aun cuando parte de lo que ocasiona la inhabilidad sea imputable a elementos comunes.



CUARTO .- La pretensión del actor se fundamenta en el dictamen pericial que acompaña a su escrito de demanda elaborado por la arquitecta Sra. Andrea del cual se desprende lo siguiente: A) El edificio, según información extraída del catastro, fue construido en 1830.

B) El sistema del edificio es, según expresa el dictamen, muy básico: consiste en muros de carga, casi todos muros exteriores, que son los paramentos verticales, hacen de muro de carga y por lo tanto de estructura vertical. Los paramentos horizontales son los forjados, que es la estructura en horizontal que se apoya sobre los paramentos verticales o muros exteriores. El forjado del techo, que sería la parte de la estructura en horizontal, es la cubierta inclinada del edificio. No se aprecian columnas o refuerzos, ni otro elementos estructurales.

C) El edificio está construido con piedra de marés, sobre todo lo que son tabiquería interior y paredes exteriores, o también llamados muros exteriores. Es un material, siempre según la perito, muy poroso que se erosiona con facilidad y pierde su calidad y propiedades con los años si no se le protege.

D) Las humedades, a juicio de la Sra. Andrea , son debidas a filtraciones imputables a que el edificio esté construido con marés sin protección alguna y tenga casi dos siglos de antigüedad.

E) Ahora sólo cabrían dos tipos de soluciones, según la perito. Una sería la de realizar un refuerzo estructural a todo el edificio, empezando desde la base o cimentación hasta la cubierta del edificio, y después darle un acabado a fin de proteger el exterior de los factores externos, realizando una impermeabilización y un aislamiento térmico, así como, un acabado con revoco con mortero de exterior monocapa.

F) La otra sería la sustitución de los materiales (como las paredes o muros exteriores de mares por ladrillo de termoarcilla o bloque de hormigón) y realizar una impermeabilización y un aislamiento térmico, así como, un acabado con revoco con mortero de exterior monocapa. Pues, al estar construidas las fachadas exteriores de este materia (marés) y haber perdido las cualidades por las que se construyó con él, podría dañar la estabilidad del edificio, pues el peso de la cubierta se apoya en estas paredes, y estas paredes ahora se encuentran debilitadas.



QUINTO .- Sopesado la anterior, este tribunal no halla justificación para declarar resuelto el contrato por inhabilidad del inmueble. Ciertamente, presenta deficiencias que ocasionan humedades generalizadas, y a su reparación se ha condenado a los vendedores, mas no debe soslayarse lo siguiente: A) El Sr. Cirilo compró una vivienda integrada en un edificio vetusto (data de 1830), de construcción modesta y sencilla (lo señala la perito aportada por el actor) y edificado en marés (con todos los inconvenientes que atribuye la perito Sra. Andrea a ese material). Pues bien, no parece que pueda proyectarse sobre una construcción de tales características exigencias propias de inmuebles más modernos y de mucha mejor calidad constructiva, que es lo que subyace en su planteamiento.

B) Repárese en que esas 'soluciones' a las que se refiere el dictamen pericial suponen prácticamente rehacer el edificio con materiales y revestimientos modernos muy diferentes de los que componen el inmueble objeto de la compraventa. Así pues, puede decirse que es la parte actora la que pretende que los vendedores le entreguen una vivienda sustancialmente distinta y mejor construida que la comprada, y a un precio propio de vivienda sencilla, vetusta y de marés.

C) No puede pasarse por alto que inmediatamente antes de que tuviera lugar la compraventa, el inmueble estuvo arrendado a la Sra. Enma , la cual, interrogada como testigo, manifiesta que no padeció problemas de humedades.

D) También es importante señalar que la parte demandada ha aportado otro perito, Sr. Ismael , el cual mantiene que las humedades son debidas, sino en toda, sí en buena parte al uso que se ha hecho de la vivienda: asegura que la ventilación insuficiente ha sido uno de los factores determinantes de su aparición ya que se trata de humedades producidas por condensación. No hay razón para reputar los conocimientos y la experiencia profesional de este perito de peor condición que los que puedan predicarse de la Sra. Andrea , y tampoco los garantías de imparcialidad y objetividad son menores (ambos han prestado juramento pero han sido elegidos y retribuidos sólo por una de las partes, y han elaborado sus dictámenes bajo el control de la misma). En todo caso, en lo que afecta a la imparcialidad, hay que resaltar que (i) el Sr. Ismael no exonera por completo de responsabilidad a los demandados sino que les atribuye diversas deficiencias e (ii) incluso se refiere a algunas que, como se verá seguidamente, no menciona la Sra. Andrea .

E) En suma, no puede exigir la parte compradora que se tenga por resuelto el contrato por presentar el inmueble que ha comprado (dejando al margen las deficiencias a cuya reparación se ha condenado) unas características que son, según la Sra. Andrea , propias de su antigüedad, de su técnica constructiva y de los materiales que se han utilizado para su edificación, condiciones todas ellas que han determinado el precio pactado por las partes (53.000 euros) y que, como advierte la juez a quo, saltan a la vista, a lo que hay que añadir (i) que no consta que a lo largo de sus casi dos siglos de existencia hayan existido problemas relevantes de habitabilidad (en concreto, no los hubo inmediatamente antes del contrato) y (ii) que no consta tampoco que las humedades sean debidas exclusivamente al estado del inmueble. Dadas las características del inmueble, que tienen su reflejo en el precio acordado por las partes, no puede pretenderse que reúna las condiciones de confort y aislamiento propias de una vivienda moderna, de construcción más esmerada y con materiales más apropiados.



SEXTO .- Pasando a las deficiencias que en la sentencia se atribuyen a los demandados, y a cuya reparación les condena, el recurrente disiente de la decisión tomada por la juez de primera instancia de exonerar a los vendedores de reparar deficiencias que afectan a las ventanas de la fachada posterior y al hueco de ventilación de la cocina. La juez lleva a cabo esta exclusión por motivos de índole procesal y este tribunal los comparte toda vez que se trata de defectos que no son alegados en el escrito de demanda (de hecho, no se mencionan en el dictamen pericial que se le adjunta) y, si bien el Sr. Ismael lo recoge en su informe, lo cierto es que, como hechos, no han sido alegados oportunamente: A) Los arts. 216 y 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establecen un mandato de congruencia con los hechos correctamente alegados por las partes, sin que puedan ser introducidos en el pleito otros distintos de los planteados con arreglo a las normas de procedimiento.

B) Los hechos han de ser alegados en el escrito de demanda, según los arts. 399 y 400 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y nada se aduce en ella respecto de las ventanas en la fachada posterior y el hueco de ventilación de la cocina.

C) Un dictamen pericial es un medio de prueba y no una vía para introducir nuevos hechos silenciados pasados por alto en la demanda. Así pues, aunque el Sr. Ismael se haya referido a esas deficiencias, su existencia sigue sin haber sido alegada oportunamente.

D) Admitir como hecho que la vivienda presenta esas deficiencias no sólo conculcaría las normas rectoras del procedimiento sino que, además, menoscabaría el derecho de defensa de la parte demandada, la cual se habría visto privada de la posibilidad de defenderse respecto de tales hechos al contestar a la demanda.

E) Frente al argumento de la parte apelante de que la petición de reparación de estas deficiencias queda comprendida en la genérica pretensión de 'reparación íntegra, a su exclusiva costa y cargo, de las deficiencias existentes y acreditadas', hay que puntualizar que el óbice procesal no reside tanto en la falta de pretensión como en la ausencia de alegación del hecho consistente en la existencia de las deficiencias, el cual no está incluido en la demanda.

SÉPTIMO .- El recurrente solicita un resarcimiento por el tiempo que ha estado, y seguirá estando, privado de la posibilidad de usar la vivienda con normalidad hasta que se proceda a la reparación de los defectos a cuya subsanación se ha condenado a los demandados. En concreto, solicita el pago de 450 euros por mes transcurrido y que transcurra hasta la reparación puesto que había arrendado el inmueble por esa renta y el contrato se resolvió por la aparición de las humedades.

Pues bien, este tribunal considera procedente la pretensión y la revocación, en este único extremo, de la sentencia. El comprador tiene derecho a servirse de la vivienda como estime conveniente y, desde luego, resulta legítimo que lo haga cediéndola en arriendo. Así pues, quedando acreditado documentalmente que existió el arrendamiento alegado y que fue resuelto por el problema de humedades (en el documento en que quedó plasmada la resolución se hace mención de ' las molestias causadas por un problema de goteras y humedades que aparecieron en el domicilio arrendado a partir del 19 de febrero ', sin que se apunte ninguna otra circunstancia como causa de la terminación del arriendo), se está ante un perjuicio irrogado al comprador como consecuencia del defectuoso cumplimiento contractual de los vendedores, lo que, conforme al art. 1124 del Código Civil , les obliga a indemnizarle.

Ahora bien, se juzga excesivo el importe reclamado habida cuenta de que: A) No se ha acreditado que el problema de humedades que desembocó en la resolución del arriendo sea únicamente imputable a las deficiencias atribuibles a los codemandados: ya se ha indiciado que perito Sr.

Ismael discrepa de la tesis de la perito Sra. Andrea y sostiene que, en parte, aparecieron por la insuficiente ventilación de la vivienda, ajena a los vendedores.

B) No hay motivo para dar por sentado que si la vivienda hubiera estado arrendada durante todos los meses interrumpidamente y que el arrendatario hubiera satisfecho la renta todos los meses.

Sopesadas estas circunstancias, se reputa equitativo fijar el importe del resarcimiento en la cantidad de 200 euros al mes.

OCTAVO.- Dado lo establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y siendo la presente resolución parcialmente estimatoria del recurso de apelación, no se hará especial mención de las costas causadas en esta alzada.

En virtud de lo que dispone la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial , introducida por el número diecinueve del artículo primero de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre , complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, se acuerda la devolución del depósito consignado para recurrir.

Fallo

Se estima parcialmente el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada el 12 de septiembre de 2018 por el Juzgado de Primera Instancia número 1 de los de Inca y, en consecuencia, se revoca dicha sentencia en el sentido de adicionarle la condena solidaria de don Daniel y Doña Felisa a hacer pago a don Cirilo del importe que resulte de multiplicar la suma 200 euros por el número de las mensualidades que transcurran entre abril, inclusive, de 2017 y la mensualidad, íntegra o parte proporcional de la misma en su caso, correspondiente a la fecha en que se concluyan totalmente las obras de reparación a cargo de la demandada. Se mantienen en sus mismos términos los restantes pronunciamientos de la sentencia apelada.

Cada parte pechará con sus propias costas de esta alzada.

Recursos . - Conforme al art. 466.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000 , contra las sentencias dictadas por las Audiencias Provinciales en la segunda instancia de cualquier tipo de proceso civil podrán las partes legitimadas optar por interponer el recurso extraordinario por infracción procesal o el recurso de casación , por los motivos respectivamente establecidos en los arts. 469 y 477 de aquella. Órgano competente . - Es órgano competente para conocer de ambos recursos -si bien respecto del extraordinario por infracción procesal sólo lo es con carácter transitorio) la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo. Plazo y forma para interponerlos . - Ambos recursos deberán interponerse ante este tribunal, en el plazo de veinte días a contar desde el siguiente a la notificación de la sentencia, mediante escrito firmado por Procurador y autorizado por Letrado legalmente habilitados para actuar ante este Tribunal. Aclaración y subsanación de defectos . - Las partes podrán pedir aclaración de la sentencia o la rectificación de errores materiales en el plazo de dos días; y la subsanación de otros defectos u omisiones en que aquella incurriere, en el de cinco días. No obstante lo anterior, podrán utilizar cualquier otro recurso que estimen oportuno. Depósito. - En virtud de lo que establece la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009 de 3 de noviembre, ha de aportar la parte el justificante de la consignación de depósito para recurrir en la cuenta de esta sección tercera de la Audiencia Provincial (0450), debiéndose especificar la clave del tipo de recurso.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en esta alzada, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN Extendida y firmada que ha sido la anterior resolución por los Ilmos. Sres. Magistrados indicados en el encabezamiento, procédase a su notificación y archivo en la Secretaría del Tribunal, dándosele publicidad en la forma permitida u ordenada por la Constitución y las leyes, todo ello de acuerdo con lo previsto en el art.

212 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Doy fe.