Sentencia CIVIL Nº 181/2020, Audiencia Provincial de Granada, Sección 5, Rec 543/2019 de 12 de Junio de 2020

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GRANADA

SECCIÓN QUINTA

ROLLO Nº 543/2019 - AUTOS Nº 232/2017

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 3 DE SANTA-FE

ASUNTO: PROCEDIMIENTO ORDINARIO

PONENTE SR. D. JOSÉ MANUEL GARCÍA SÁNCHEZ

S E N T E N C I A N Ú M. 181/2020

ILTMOS. SRES.PRESIDENTE:D. JOSÉ MANUEL GARCÍA SÁNCHEZMAGISTRADOS:D. FRANCISCO SÁNCHEZ GÁLVEZDª SONIA GONZÁLEZ ÁLVAREZEn la Ciudad de Granada, a doce de junio de dos mil veinte.

La Sección Quinta de esta Audiencia Provincial constituida con los Iltmos. Sres. al margen relacionados ha visto en grado de apelación -rollo Nº 543/2019- los autos de procedimiento ordinario nº 232/2017 del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Santa-Fe , seguidos en virtud de demanda de D. Matías, y Dª Noelia, representados por el Procurador D. José Alberto Carreon Ramón, contra Annusoro Davimir, S.L., representada por el Procurador D. Antonio García-Valdecasas Luque.

Antecedentes

PRIMERO.- Que, por el mencionado Juzgado se dictó resolución en fecha 30 de enero de 2019, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'Que estimando totalmente la demanda promovida por el Procurador de los Tribunales D. Alberto Carreón Ramón frente a ANNUSORO DAVIMIR S.L. por lo que declaro la nulidad del contrato de compraventa, volviendo las cosas a su estado natural, al ser un contrato simulado y se reconoce la titularidad de los actores, con condena en costas a los demandados.'

SEGUNDO.- Que contra dicha resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, al que se opuso la parte contraria; una vez elevadas las actuaciones a éste Tribunal se siguió el trámite prescrito y se señaló día para la votación y fallo, con arreglo al orden establecido para estas apelaciones.

TERCERO.- Que, por este Tribunal se han observado las formalidades legales en esta alzada.

Siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. José Manuel García Sánchez.

Fundamentos

PRIMERO.- Que por la sociedad demandada se interpone recurso de apelación contra la sentencia estimatoria de la demanda de nulidad del contrato de compraventa celebrado con los actores, sobre la vivienda descrita en su hecho primero, según escritura pública de fecha de marzo de 2015, por considerar concurrente simulación con causa de fiducia 'cum creditore', al tenerse por acreditado el encubrimiento de la voluntad real de transmisión de la finca a los meros fines de constitución de garantía real por el contrato de crédito a que obedece la simulación; la cual se tiene por operada en base a la prueba de presunciones y a partir de dos extremos acreditados, como son, en primer lugar, el bajo precio de 33.000 euros pactado en escritura, con relación al valor real de la vivienda; y, en segundo lugar, la tolerancia por la parte compradora en la prolongación del uso de la misma por parte de los vendedores. Ello, en conjunción con la opción de compra convenida, en la misma fecha de la escritura pública de compraventa y por contrato privado, por precio pactado de 53.300 euros, según refleja el doc. nº 2 de la demanda. La apelante, por su parte, reproduce el motivo de falta de legitimación activa de Dª Noelia, quien comparece como parte actora en su condición de vendedora según el referido título, a pesar de que, conforme a la nota simple registral incorporada, la propiedad de la misma correspondía en el 100% al otro vendedor, y también actor, D. Matías; asimismo, y bajo los motivos de infracción del art. 1.255 del CC y error en la valoración de la prueba, alega la improcedencia de ir contra la voluntad declarada del vendedor, habida cuenta de lo que considera indebida aplicación de la prueba de presunciones, dado que, en primer lugar, no se ha acreditado la disminución del precio conforme al valor real de la vivienda y, en segundo lugar, no cabría apreciar enlace preciso y directo entre la continuidad gratuita en el uso por los vendedores, permitida por mera tolerancia de la compradora, y la simulación de préstamo deducida en sentencia; por último, con carácter subsidiario y bajo el motivo de incongruencia interna, se solicita la revocación de la sentencia, con inclusión, como inherente al pronunciamiento de nulidad, de la obligación de las partes de devolverse entre sí lo que hubiera sido objeto de sus respectivas prestaciones, comprendiéndose en el pronunciamiento solicitado tanto la posesión de la vivienda, como el precio con sus intereses así como demás gastos e impuestos satisfechos por la compradora demandada.

Así pues, existiendo conformidad con los razonamientos de la sentencia, sobre la doctrina jurisprudencial relativa a la nulidad de la simulación de venta con causa de fiducia 'cum creditore', en orden a la contravención de la regla imperativa del art. 1.859 del CC, sobre ineficacia del pacto que faculta al acreedor para hacer suya unilateralmente la cosa dada en garantía (conforme así se reitera en SSTS de 15 de junio de 1999, 16 mayo de 2000, 10 de febrero de 2005 y 20 de diciembre de 2007, entre otras muchas), la discusión en el presente litigio se contrae, no obstante y por una parte, a las posibles consecuencias impeditivas de la falta de legitimación de la Sra. Noelia; y, por otra parte, a la procedencia de la prueba de presunciones aplicada para tener por concurrente la causa 'fiduciae', la cual es negada por la entidad apelante. Ello, sin perjuicio de lo que, en su caso, hubiera de resolverse respecto a la petición subsidiaria relativa a las consecuencias de la nulidad declarada.

SEGUNDO.-Que, así pues, y por lo que respecta a la falta de legitimación activa de Dª Noelia, como vendedora en el contrato de compraventa, al que concurría junto su esposo, también vendedor y único propietario de la vivienda, confunde la apelante la naturaleza personal del contrato de compraventa, con el carácter real del derecho de dominio sobre su objeto. Pues mientras que para el ejercicio de las acciones derivadas de la propiedad se exige la condición de dueño ( art. 348 del CC), en el contrato de compraventa basta con la condición de contratante para hacer valer las acciones inherentes a la relación jurídica personal a que se contrae. De tal forma que no por el hecho de que uno de los vendedores no ostente título de dominio sobre la cosa vendida, dejará de tener legitimación para accionar con causa de incumplimiento o nulidad del contrato. No solamente por ser ello acorde con el art. 10 de la LEC, según el cual, 'serán considerados partes legítimas quienes comparezcan y actúen en juicio como titulares de la relación jurídica u objeto litigioso', sino, además, en atención a la reiterada jurisprudencia que reconoce la validez del contrato de compraventa de cosa ajena, con la única reserva de anulabilidad para el caso de que mediara dolo ( SSTS de 3 de junio y 31 de diciembre de 1984 y 25 de junio de 1996, entre otras muchas), en cuyo caso, aún la legitimación activa y pasiva se daría entre las partes contratantes. Y, más aún, cuando la contratante no propietaria concurre al presente litigio como parte vendedora junto con el auténtico dueño; lo que aparta la cuestión del supuesto de dolo, acercándola, más bien, al caso de la asunción cumulativa o de refuerzo, que consiste en la adhesión de tercera persona a las consecuencias obligacionales de un lado de la relación jurídica perfeccionada, en términos jurídicamente aptos para la satisfacción del interés de la contraparte. Lo que, en el presente caso, lejos de perjudicar el interés de la compradora, aquí apelante, lo beneficia al establecer un vínculo de garantía o de refuerzo para la plena satisfacción de sus expectativas en la contratación, según así lo considera la STS de 5 de noviembre de 2015, según la cual, 'uno de los efectos de la asunción cumulativa de deuda es la acumulación de garantías que permite al acreedor dirigirse contra el deudor originario, contra el sustituto o contra ambos'.

El motivo se desestima.

TERCERO.-Que, entrando propiamente en la materia objeto de la pretensión de la apelante y con tales antecedentes, la Sala no puede sino mantener la valoración probatoria de la sentencia apelada. Para lo cual atendemos a lo que, respecto de la aplicación de la prueba de presunciones, tiene dicho el TS en sentencia de 3 de octubre de 2011, según la cual, 'las resunciones judiciales, a las que se refiere el artículo 386 LEC , permiten deducir, a partir de un hecho admitido o probado, la certeza de otro hecho siempre que entre el primero y el segundo exista un enlace preciso y directo según las reglas del criterio humano. Solo cuando declarada la realidad del hecho-base el tribunal se aparta de tales reglas para llegar a conclusiones ilógicas en su proceso deductivo, puede entenderse que se ha vulnerado el derecho fundamental a la tutela judicial efectiva, por tanto lo que se somete al control casacional es, la sumisión a la lógica de la operación deductiva, quedando reservada a la instancia la opción discrecional entre los diversos resultados posibles ( SSTS de 14 de mayo de 2010 , RIPC n.º 1253/2006 , 4 de noviembre de 2010 , RIPC n.º 422/2007 , 9 de mayo de 2011 , RIP n.º 126/2005 )'. No se olvide, al respecto, que en materia de simulación contractual, las propias partes, al converger de común acuerdo en la ocultación del auténtico interés, no siempre dejarán pruebas o, al menos, indicios claros de su presencia, por lo que normalmente será preciso acudir a la prueba de presunciones ( STS de 11 de febrero de 2005). Partiendo de lo cual, en el presente caso lo que se discute por la apelante no es tanto la premisa, según la cual, es presumible el pacto de fiducia a partir de una compraventa convenida a precio muy inferior al de mercado, como la efectiva acreditación de este hecho, en enlace preciso y directo con la consecuencia demostrativa de la causa 'fiduciae'que, para el presente caso, se reconoce en sentencia; argumentándose por la apelante que, por más que la venta a precio muy inferior al de mercado pudiera ser demostrativa de la conclusión probatoria contradicha, en ningún momento se ha acreditado que el precio de la compraventa que aquí nos ocupa, de 33.000 euros, fuera irrisorio o desproporcionado a la baja con respecto al valor de mercado.

Y, sin embargo, obran en los autos suficientes elementos documentales que nos permiten tener por acreditada tal desproporción, en los términos en que acertadamente se razona en la sentencia apelada. Para lo cual, con carácter previo, precisamos que el precio de la compraventa, como elemento jurídico del contrato a los efectos del art. 1.445 del CC, es el que de modo cierto pacten las partes; y no, como se pretende por la apelante, el pactado más los gastos que genere la compraventa. Por lo tanto, e independientemente de la escasa credibilidad que ofrece la pretendida liquidación de unos gastos (de 18.863,65 euros) superiores al 50% del precio convenido (33.000 euros), resulta inocua la alegación que pretende acumular aquéllos para determinar el'precio real', como si también de tal sobrecoste hubiera de participar la expectativa de lucro del vendedor. Dicho lo cual, hemos de estar, por una parte, a la información sobre cargas de la finca que se hace constar en la nota simple incorporada a la escritura de compraventa, en la que se refleja la inscripción de hipoteca; de la que hemos de destacar el valor convenido para subasta en la escritura de préstamo hipotecario, de 108.500 euros. Y, por otra parte, hemos de estar a las propias manifestaciones de la apelante en su escrito de recurso acerca del valor base de la vivienda a efectos de tributación, que calcula en 73.298 euros, según el valor catastral (62.117 euros) por el coeficiente aplicable del 1,18. Es decir, que, como resulta de las actuaciones, existe una valoración de la vivienda que, conforme a los mínimos reconocidos por la Administración a efectos fiscales, supera todavía en más de un 120% el precio pactado; mientras que si atendemos al valor a efectos de subasta convenido para la carga hipotecaria que la grava, supera el precio convenido en más de un 200%. Todo lo cual, en unión al hecho elocuente de la gratuita tolerancia por el comprador en el mantenimiento de la posesión por parte de los vendedores, precisamente hasta el vencimiento del plazo de un año convenio para el ejercicio de la opción, según el contrato de opción de compra reflejado por el documento privado suscrito en la misma fecha de la escritura de compraventa, nos mueve a mantener la valoración probatoria impugnada, en orden a la realidad del pacto de garantía instrumentalizado mediante fiducia 'cum creditore'; y, en consecuencia, a desestimar los motivos de infracción de ley y error en la valoración de la prueba esgrimidos por el apelante.

CUARTO.-Que, no obstante lo anterior, es lo cierto que, como subsidiariamente propone la parte apelante, la declaración de nulidad del contrato de compraventa como pronunciamiento de la sentencia estimatorio de la demanda, no establece las consecuencias de la misma conforme a los art. 1.295 y 1.303 del CC; debiendo significarse al respecto que la reposición del estado de cosas al momento previo a la contratación, es una consecuencia impuesta 'ex lege'a los tribunales, a acordar de oficio aún cuando no se hubiera solicitado por ninguna de las partes. Así, conforme a la STS de 23 de noviembre de 2011, 'para hacer efectivas las consecuencias restitutorias de la declaración de ineficacia de un contrato ejecutado, íntegramente o en parte, y para impedir, en todo caso, que queden a beneficio de uno de los contratantes las prestaciones que del otro hubiera recibido, con un evidente enriquecimiento sin causa, la jurisprudencia - sentencias 105/1990, de 24 de febrero , 120/1992, de 11 de febrero , 24 de febrero de 1992 (recurso número 105/1990 ), 81/2003, de 11 de febrero , 812/2005, de 27 de octubre , 934/2005, de 22 de noviembre , 473/2006, de 22 de mayo , entre otras - considera innecesaria la petición expresa del acreedor para imponer la restitución de las prestaciones realizadas, con inclusión de sus rendimientos, en cumplimiento del principio 'iura novit curia' y sin incurrir en incongruencia, al considerar que se trata de una consecuencia directa e inmediata de la norma que atribuye retroactividad al efecto liberatorio derivado de la declaración de ineficacia'. Y ello, como así contempla la sentencia de la Secc. 3ª de esta A. Provincial de Granada, citada por la parte demandada compradora en su recurso de apelación (página 12), conforme a la cual, 'debemos tomar en cuenta que, sin perjuicio de lo solicitado en la demanda, sin resultar procedente la indemnización establecida en la sentencia apelada, en todo caso superior a la ahora fijada, la restitución de las prestaciones, en los términos acordados, es un efecto automático que, dada su naturaleza 'ex lege' constituye una consecuencia ineludible e implícita de la resolución contractual, donde de lo que se trata es de evitar el enriquecimiento injusto de una de las partes a costa de la otra'.

Expuesto lo anterior, es evidente que la declaración de nulidad de la compraventa con causa fiduciaria ha de llevar aparejada la reposición del estado de cosas al momento previo a la contratación; lo que necesariamente, y conforme al art. 1.303 del CC, implica, por parte de los vendedores, la devolución de la cantidad recibida en concepto de precio aparente, más los intereses desde el 9 de marzo de 2015, fecha de libramiento de los cheques entregados para pago del precio, coincidente con la de celebración del contrato ( STS de 12 de noviembre de 1996). Debiendo la compradora devolver la finca objeto de contrato o indemnizar daños y perjuicios en caso de imposibilidad de restitución, por incumplimiento de dicha prestación inherente a la declaración de nulidad; indemnización que, en todo caso, habrá de tomar como base el valor de mercado de la vivienda al tiempo de la contratación, en evitación del enriquecimiento injusto que, en caso de haber procedido a su venta a tercero, se derivaría a favor de aquélla, con el correlativo empobrecimiento de los actores, habida cuenta del ostensible inferior valor fijado como precio en la escritura de compraventa. Mientras que, en cuanto a los gastos derivados de la escritura de compraventa, hemos de tener en cuenta el carácter instrumental de la misma a efectos de consecución de la finalidad simulada de consuno por ambas partes; cual es la creación de un título inscribible en el Registro de la Propiedad a favor del comprador aparente (en realidad prestamista), para caso de incumplimiento por los aparentes vendedores (en realidad prestatarios) de su obligación de restitución de la cantidad recibida, con sus intereses representados por el sobrecoste de la opción de compra. De tal forma que, conforme al criterio de preservación del más justo equilibrio de intereses en orden a la restitución de la situación patrimonial previa al contrato afecto de nulidad, por los efectos 'ex tunc'propios del art. 1.303 del CC, se considera procedente la repercusión a cada parte de la mitad de aquellos gastos que, por ceñirse a la finalidad instrumental perseguida, aprovechen a ambas por igual. Así ocurrirá con los gastos de escritura pública; junto con los de orden fiscal tales como plusvalía municipal, transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, por venir generados los respectivos hechos imponibles a consecuencia de la contratación simulada; más los de IBI, dado que, en cuanto a estos últimos, el devengo para el aparente titular de la vivienda, como sujeto pasivo, no excluye el beneficio para los vendedores con causa en la reversión del dominio formal a su favor, en caso de cumplimiento del contrato de préstamo simulado.

En consecuencia, y conforme a lo expuesto, procede la estimación parcial del recurso de apelación, en el único sentido de establecer los efectos de la nulidad de la escritura de préstamo declarada, en los siguientes términos: los vendedores habrán de proceder a la devolución de la cantidad recibida en concepto de precio aparente, más los intereses desde el 9 de marzo de 2015; debiendo la compradora devolver la finca objeto de contrato o indemnizar daños y perjuicios en caso de imposibilidad de restitución; indemnización que, en todo caso, habrá de tomar como base el valor de mercado de la vivienda al tiempo de la escritura pública. Los actores deberán abonar a la demandada, previa su acreditación documental, la mitad de los gastos realizados en concepto de escritura pública, plusvalía municipal, transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, más los de IBI.

QUINTO.-Que, a efectos de costas de la primera instancia, no obstante la estimación parcial del recurso de apelación en el sentido de regular las consecuencias de la nulidad declarada, se tiene en cuenta, en primer lugar, que tal declaración era procedente por los motivos que movieron a la parte actora a la interposición de demanda; en segundo lugar, que la determinación de tales consecuencias, aunque no se comprendía entre los pedimentos de dicha demanda y como queda expuesto, es de apreciación imperativa por los tribunales; en tercer lugar, y por lo anterior, que en todo caso la estimación de la demanda es sustancial, aún a pesar de que se complementen sus pedimentos con los efectos de la nulidad que procede; y, por último, que la parte demandada en su contestación a la demanda no hizo reserva o protesta alguna respecto del reconocimiento de tales efectos o su omisión. Lo que, y de conformidad con el art. 394 de la LEC, nos mueve a mantener el pronunciamiento de condena en costas.

SEXTO.-Que, de conformidad con el art. 398 de la LEC, no procede hacer declaración con relación a las costas de la presente alzada.

SÉPTIMO.-Procede resolver de conformidad con lo dispuesto en la D. Adicional decimoquinta de la Ley 1/2009 de 3 de Noviembre.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, este Tribunal dispone, el siguiente

Fallo

Que, estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por Annusoro Davimir S.L., a través de su representación procesal, contra la sentencia de fecha 30 de enero de 2019, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Santa Fe, en autos nº 232/2017, debemos revocar y revocamos la resolución impugnada; en el solo sentido de establecer como efectos de la nulidad de la escritura de préstamo declarada, los siguientes: los vendedores habrán de proceder a la devolución de la cantidad recibida en concepto de precio aparente, más los intereses desde el 9 de marzo de 2015; debiendo la compradora devolver la finca objeto de contrato o indemnizar daños y perjuicios en caso de imposibilidad de restitución, indemnización que, en todo caso, habrá de tomar como base el valor de mercado de la vivienda al tiempo de la escritura pública. Los actores deberán abonar a la demandada, previa su acreditación documental, la mitad de los gastos realizados en concepto de escritura pública, plusvalía municipal, transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, más los de IBI.

Todo ello, sin declaración con relación a las costas de la presente alzada.

Désele al depósito constituido el destino legal.

MODO DE IMPUGNACIÓN:Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma pueden interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en el plazo de cuarenta díasconforme al Real Decreto 16/20 art. 2.2 , de 28 de abril de 2020y ante esta misma Sala, previa constitución del/los depósito/s en cuantía de 50 euros por cada recurso que se interponga, debiendo ingresarlo/s en la cuenta de esta Sala abierta en Banesto nº 3293 indique nº cuenta-expediente judicial-------, utilizando para ello el modelo oficial, debiendo indicar en el campo 'Concepto' que se trata de un recurso seguido del código '04'/'06' y 'Recurso Extraordinario por infracción procesal'/'Recurso de Casación', de conformidad con lo establecido en la Disposición adicional Decimoquinta de la L.O. 6/1985 del Poder Judicial, salvo concurrencia de los supuestos de exclusión previstos en el apartado 5 de la misma y quienes tengan reconocido el derecho de asistencia jurídica gratuita. A los efectos previstos en los artículos 471 y 481.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se hace saber a las partes que, de necesitarla, podrán solicitar de este Tribunal la certificación de la sentencia que previenen tales preceptos. De no verificarlo así se entregará al recurrente, en su caso con el emplazamiento para ante el Tribunal Supremo.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

DILIGENCIA DE PUBLICACIÓN

En el día de su firma, la extiendo yo el/la Letrado/a de la Administración de Justicia para hacer constar que, firmada la anterior Sentencia nº 181/2020 por el/los Iltmo/s Magistrados que la dictan, se procede a su publicación de conformidad con lo previsto en los arts. 120.3 CE, 204.3 y 212.1 LEC, se incorpora al libro de su clase numerada por orden correlativo a su fecha, remitiendo las correspondientes notificaciones.

EL/LA LETRADO/A DE LA ADMINISTRACIÓN DE JUSTICIA