Sentencia Civil Nº 182/2011, Audiencia Provincial de Salamanca, Sección 1, Rec 724/2010 de 26 de Abril de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1 SALAMANCA SENTENCIA: 00182/2011

Sentencia Número: 182 /11

Ilmo. Sr. Presidente

DON ILDEFONSO GARCÍA DEL POZO

Ilmos. Sres. Magistrados

DON JESÚS PÉREZ SERNA

DON JOSÉ ANTONIO VEGA BRAVO

En la ciudad de Salamanca, a veintiséis de Abril de dos mil once.

La Audiencia Provincial de Salamanca, ha visto en grado de apelación el Juicio ORDINARIO Nº 581/09 del Juzgado de Primera Instancia Nº 7 de Salamanca, Rollo de Sala Nº 724/10 , han sido partes en este recurso: como demandante-apelado DON Porfirio , COMO PRESIDENTE DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA AVDA. DIRECCION000 Nº NUM000 DE SALAMANCA representado por la Procuradora DOÑA MARÍA DE LOS ANGELES PÉREZ ROJO, bajo la dirección del Letrado DON PEDRO LUÍS HERNÁNDEZ FRAILE. Y como demandada-apelante DOÑA Claudia , representada por la Procuradora DOÑA VERÓNICA ROJO MARTÍN bajo la dirección del Letrado DON RAÚL ROJO DE DIEGO.

Antecedentes

1º .- El día veinte de Septiembre de dos mil diez por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de 1ª Instancia Nº 7 de Salamanca se dictó sentencia Nº 190 que contiene el siguiente FALLO: "Estimo la demanda presentada por la procuradora Sra. Pérez rojo en representación de D. Porfirio , Presidente de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO SITO EN LA AVDA. DIRECCION000 Nº NUM000 DE SALAMANCA , frente a DOÑA Claudia , representada por la procuradora Sra. Rojo Martín, y en su virtud, debo de declarar y declaro que las obras ejecutadas por la demandada en su terraza son ilegales, condenando a la misma a reponer la terraza a su estado original antes de dichas obras; todo ello con expresa imposición de las costas procesales derivadas de esta instancia a la parte demandada."

2º .- Contra referida sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación jurídica de DOÑA Claudia haciendo las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones, para terminar suplicando se dicte sentencia estimando el recurso de apelación y consecuentemente se revoque la sentencia de instancia dictando otra por la que se absuelva a la apelante de las peticiones de la demanda, con condena en costas de la instancia, o se dicte sentencia estimando alguno de los motivos del recurso con las consecuencias inherentes al mismo, sin hacer condena en las costas de la instancia; y mediante Otrosí solicito prueba testifical. Dado traslado de la interposición del recurso a la parte contraria, por su legal representación, se presentó escrito de oposición al mismo, haciendo las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones, para terminar suplicando se dicte Sentencia por la que se desestime íntegramente el recurso de apelación planteado, confirmándose en todos su términos la Sentencia objeto de la apelación con expresa imposición de las costas en ambas instancias a la adversa.

3º .- Recibidos los autos en esta Audiencia se formó el oportuno rollo, pasando los autos a la sala para resolver sobre la admisión o inadmisión de la prueba interesada por la legal representación de la parte demandada apelante. Con fecha veinte de Enero del año en curso, se dicto auto por la Sala en el que LA SALA ACUERDA: NO HA LUGAR a la admisión y práctica de la prueba testifical solicitada por la representación procesal de la parte demandada apelante. Y con fecha ocho de Febrero del año en curso se señaló para votación y fallo del presente recurso de apelación el día treinta y uno de Marzo de dos mil once, pasando los autos al Ilmo. Sr. Magistrado Ponente para dictar sentencia.

4º.- Observadas las formalidades legales.

Vistos, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado DON JESÚS PÉREZ SERNA.

Fundamentos

PRIMERO.- Interpuesta demanda por la Comunidad de Propietarios del edificio sito en la Avda. DIRECCION000 nº NUM000 de esta ciudad frente a la titular de la vivienda, identificada como NUM001 NUM002 , de dicho inmueble, a fin de que vía art. 12 de la Ley de Propiedad Horizontal , se le condene, previa declaración de ilegalidad de las obras realizadas en su terraza, a reponer las cosas a su estado original, por suponer las mismas una alteración en la estructura y configuración del edificio y por carecer de autorización al efecto, la sentencia dictada en la instancia acoge referida demanda y condena a la demandada a reponer la terraza a su estado original a las obras realizadas.

Referido pronunciamiento es recurrido en apelación por la representación procesal de Dª Claudia , demandada, planteando su petición revocatoria de la sentencia de instancia, bien total o al menos en parte, al amparo de los siguientes motivos de recurso: a) Error en la valoración de las pruebas practicadas en relación con el muro separador de las terrazas; y b) Error en la valoración de la prueba o incorrecta aplicación del art. 7 de la Ley de Propiedad Horizontal y de la jurisprudencia que lo interpreta.

Distingue, pues, la recurrente, entre dos distintas realizaciones llevadas a cabo en la terraza de su uso privativo: alude, por un lado, a la pared o muro separador de terrazas, y, por otro, a la habitación realizada en la citada terraza; entendiendo que ambas actuaciones son tratables por separado.

Esta Sala entiende que, a la luz de la autorización concedida en la Junta de Comunidad de fecha 1 de Septiembre de 2005, son, en efecto, tratables por separado dichas cuestiones, en tanto que la autorización en cuestión hace referencia al muro separador, pero no así a la construcción de la habitación en la terraza.

SEGUNDO.- Comenzando, por tanto, el examen de los motivos de recurso, y considerando que procede iniciar tal examen por el referido a la habitación que ocupa parte de la terraza del piso NUM001 NUM002 de la demandada, es de señalar que ésta mantiene que a pesar de no constar en las actas de la Comunidad autorización a tal fin, ha quedado debidamente acreditado en autos que se habló y se trató en la Junta de la realización de una habitación y que se le autorizó su realización. Asimismo, alega que al tratarse de una habitación fabricada con materiales ligeros, desmontables o independientes del edificio, se está infringiendo el art. 7 LPH , que le permite ciertas actuaciones al propietario particular de un piso o local.

La STS de 6 de Noviembre de 1995 , establece que "en efecto, conformada la propiedad horizontal como un dominio separado sobre cada piso o local y un condominio especial sobre los elementos comunes, las facultades del propietario, tanto las que recaen de manera singular y exclusiva sobre el espacio privativo, delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, como las que lo hacen sobre los elementos comunes, están sometidas a ciertos límites, para conjugar la concesión a cada titular de las máximas posibilidades de utilización, con el ejercicio de los derechos de igual clase de los demás y el interés general, que se encarna, como dice la exposición de motivos de la Ley de 21 de Julio de 1960 , en la conservación del edificio y en la subsistencia del régimen de propiedad horizontal. Esos límites, en cuanto a la facultad de realizar obras, aparecen reguladas en los artículos 7, 11 y 16-1 , de los que resulta que el propietario solo puede modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de su piso o local si no menoscaba o altera la seguridad del edificio, su estructura general, configuración o estado exteriores ni perjudica los derechos de otros propietarios, mientras que , en el resto del inmueble no puede efectuara alteración alguna, salvo que lo consientan todos los demás dueños, dado que se entiende que ello afecta al título constitutivo y debe someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo, que no es otro que el de exigencia de unanimidad (al respecto, sentencias de 7 de Mayo de 974 , 15 de Abril de 1978 , 23 de Diciembre de 1982 , 3 de Febrero de 1983 , 10 de Marzo de 1983 , 9 de Mayo de 1983 , 3 de Octubre de 1983 , 3 de Abril de 1990 , 26 de Noviembre de 1990 , 10 de Diciembre de 1990 ...)."

Asimismo, es preciso constatar, como punto de partida para la reconsideración del tema, la regla general que califica la fachada o muro exterior del edificio como elemento común, de acuerdo con lo previsto en el art. 396 del Código Civil , e igualmente, la que estima de conformidad con los arts. 7 y 12 de la LPH , que cualquier alteración de un elemento común o de su fisonomía, requiere una previa aprobación de la comunidad.

Pues bien, en el caso analizado, consta acreditada, en tanto que no cuestionada, la realización en la terraza del piso de la demandada de una habitación "adosada parcialmente a la envolvente de la fachada del NUM003 NUM001 NUM002 del edificio", cuyo fondo es la pared divisoria entre terrazas, sobreelevada y adaptada a las necesidades constructivas de la habitación; y si bien no afecta estructuralmente al edificio, si afecta a la configuración de éste al ser un elemento sobreañadido al edificio de origen. Si ello es así, y si al tiempo consta que no tenía la demandada autorización para su realización, nada cabe alegar a la decisión adoptada en la instancia sobre tal habitación y su retirada. Se trata, por lo dicho, de obras ejecutadas vulnerando lo dispuesto en el art. 7 LPH , dado que en tal precepto se prohíbe, según se ha dicho, al propietario de cada piso o local modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquel, cuando menoscabe o altere la seguridad, estructura o configuración o estado exterior del edificio; en este supuesto, no hay duda sobre la alteración de la configuración exterior del inmueble; y si a ello se une, contrariamente a lo afirmado por la recurrente, que el permiso concedido en su día no abarcaba la realización de tal habitación, la conclusión antedicha queda adecuadamente corroborada; no hay permiso en tal sentido, a tenor de lo que se expresa en las diversas actas de la Comunidad, fundamentalmente en la de fecha 1 de Septiembre de 2005, en la que se concede autorización en relación con la separación de las terrazas, ni tampoco se puede equiparar a una autorización con la amplitud que pretende la parte recurrente, la posible discusión sobre la autorización de una especie de caseta para guardar la silla de ruedas del esposo de la demandada. Todo ello al margen de que la autorización, en la forma y sentido que sea, ha de constar, dada la trascendencia de futuro de la misma, de forma expresa, clara y concreta en la correspondiente acta comunitaria; no hay que olvidar que tras la autorización de separación, hubo otras Juntas de Comunidad, sobre todo la de 10 de Noviembre de 2005, cuyo punto primero versó sobre la lectura y aprobación del acta anterior; en esta reunión estuvo la demandada y no manifestó nada al respecto; tampoco en las posteriores, por lo que ha de entenderse, al igual que en la instancia, inexistente la autorización para la realización de la "habitación" en cuestión, con los efectos que tal carencia lleva aparejados.

TERCERO.- En cuanto al motivo de recurso opuesto en relación con el muro separador de las terrazas, su examen ha de empezar por constatar que en la reunión de la Comunidad de Propietarios de fecha 1 de Septiembre de 2005, se acordó por los asistentes a la misma, "autorizar a la propietaria (Dª Claudia ) a la separación del muro que delimita su terraza de la forma que considere conveniente, sin perjuicio de terceros, y evitando en lo posible el exceso de peso".

Tenemos, pues, que con arreglo a tal autorización, la demandada puede separar su terraza de la colindante "de la forma que considere conveniente", y con las únicas condiciones de no causar "perjuicios a terceros" y "evitar el exceso de peso".

Se trata, así, de dilucidar, en el supuesto, si la demandada, además de la habitación antes aludida, se ha excedido o no en la realización de tal muro separador, para el que tenía autorización.

Ciertamente, la situación no se aclaró al momento de la concesión de la autorización y ello supone que al momento presente el estado de la terraza, al respecto de la separación entre la de la demandada y el resto sea la siguiente: Hay un muro entre la terraza del piso NUM001 NUM004 y el espacio de terraza de acceso desde la meseta de la escalera; y otro muro, entre la división del piso NUM001 NUM002 (de la demandada) y el espacio con acceso desde la escalera.

Según el perito D. Segundo , ambos muros son similares en su formación y disposición, variando tan sólo la altura al ser más alto el de la división del piso NUM001 NUM002 , por necesidades de la ejecución de la habitación por la demandada. Del mismo modo, el peso de los dos muros no afecta la resistencia estructural del edificio, en concreto, la resistencia del forjado que define el suelo de la terraza y que soporta la carga de usos de la habitación ejecutada. Ello se debe, la existencia de dos muros a que entre las terrazas de los dos pisos NUM001 NUM002 y NUM004 , existe una zona intermedia de terraza con acceso por una puerta metálica situada en el desembarque de la escalera a la altura de la NUM001 planta. (En autos obra escritura pública de fecha 26 de Diciembre de 1997, en la que se atribuye al piso NUM005 NUM006 , del inmueble "el uso y disfrute de una parte de la terraza, de 25 m2, sita en la planta NUM001 del edificio).

Pues bien, es claro que el alcance de la disposición contenida en la sentencia de instancia relativa a la condena de reposición de la terraza a su estado anterior a las obras, no puede ser absoluto o total, al tener una autorización para proceder a separar su terraza de la colindante, con los condicionantes antes dichos. Pero también lo es, que la demandada se ha excedido, vistas las obras autorizadas y las realizadas, del contenido del permiso que se le dio por la Comunidad, al edificar dos muros; no consta, sin embargo que la situación de uno de los dos muros, en concreto la del que separa su terraza de la terraza intermedia, haya invadido terrazas de esta última.

CUARTO.- Si ello es así, procede ratificar la decisión de la sentencia de instancia, si bien con una salvedad, cual es que la demandada tiene concedida autorización para separar el muro que delimita su terraza, en los términos que constan en el acta de la Comunidad de fecha 1 de Septiembre de 2009. Tal salvedad entraña que la demandada podrá mantener el muro del fondo de la habitación, como separador de su terraza, en tanto que el mismo no invada la superficie de la terraza adjudicada en uso al piso NUM005 NUM006 , al haberse acreditado que el mismo no causa perjuicios a terceros y no produce un exceso de peso sobre la estructura del inmueble.

QUINTO.- Lo anterior conlleva la estimación en parte del recurso y la desestimación en parte de la demanda, pues lo cierto es que la demandada tenía, y tiene, autorización en un sentido determinado por parte de la Comunidad; ésta, a su vez, debía de haber delimitado, vista la conformación de las terrazas, exactamente, el alcance de la autorización, sin dar lugar a interpretaciones confusas, tal y como ha acontecido. No procede, dado el resultado final del presente procedimiento hacer expresa imposición de las costas procesales de ambas instancias a ninguna de las partes en litigio, en conformidad con lo dispuesto en los arts. 398 y 394 de la LEC .

En atención a lo expuesto en nombre del Rey y en virtud de los poderes conferidos por la Constitución

Fallo

Estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Dª Claudia , contra la Sentencia dictada en fecha 20 de Septiembre de 2010, por el Juzgado de 1ª Instancia nº 7 de esta ciudad , ratificamos dicha resolución salvo en lo relativo a la autorización que le fue concedida a la demandada en Junta de Propietarios de fecha 1-9-05, que le permite mantener el muro del fondo de la "habitación" en tanto que el mismo no invada la superficie de la terraza cuyo uso tiene adjudicado el piso NUM005 NUM006 del inmueble.

Se revoca, asimismo, la resolución de instancia en cuanto al pronunciamiento que hace de las costas de instancia; tales costas, al igual que las de la presente alzada, no son objeto de imposición expresa a ninguna de las partes en litigio.

Devuélvase el depósito constituido para recurrir.

Notifíquese la presente a las partes en legal forma y remítase testimonio de la misma, junto con los autos de su razón al Juzgado de procedencia para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.