Sentencia Civil Nº 182/2013, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 801/2012 de 15 de Abril de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

SENTENCIA: 00182/2013

AUD. PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

Rollo:RECURSO DE APELACION 801 /2012

SENTENCIA Nº

Ilmos. Sres. Magistrados:

PABLO QUECEDO ARACIL

AMPARO CAMAZON LINACERO

PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

En MADRID, a quince de abril de dos mil trece.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14ª de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 100/2012, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 86 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 801/2012, en los que aparece como parte apelante HOUSE & COMPANY JO.MA.RE., S.L., representada por el procurador D. FERNANDO MARÍA GARCÍA SEVILLA, y asistida por el Letrado D. ENRIQUE CAPPA CANTOS, y como apelados Dña. Zulima y D. Narciso , representados por la procuradora Dña. ALICIA MARTÍNEZ VILLOSLADA, y asistidos por el Letrado D. JUAN ANTONIO FLECHA MUÑOZ, sobre resolución de contrato de compraventa, y siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª PALOMA GARCIA DE CECA BENITO.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 86 de Madrid, en fecha 11 de junio de 2012 se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: 'Que estimando la demanda formulada por la procuradora Alicia Martínez Villoslada, en nombre y representación de Zulima y Narciso , contra House & Company Jo.Ma.Re, S.L., a quien representa el procurador Fernando García Sevilla, debo declarar y declaro resuelto el contrato de compraventa suscrito entre las partes el 6-11-06 sobre la vivienda a construir que el mismo contiene, y se detalla en el Primer Fundamento de Derecho de esta resolución, condenando a la demandada a la devolución a las actoras de la cantidad de 30.000 euros recibidos a cuenta del precio, la que devengará el interés legal desde el 6-7-2011, y al pago de las costas causadas'.

SEGUNDO.-Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandada HOUSE & COMPANY JO.MA.RE., S.L., al que se opuso la parte apelada Dña. Zulima y D. Narciso , y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.-Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 9 de abril de 2013.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-La demanda presentada por doña Zulima y don Narciso contra House&Company Jo.Ma.Re, S.L., pretendía la declaración judicial de resolución del contrato de compraventa de vivienda celebrado entre las partes el día 6 de Noviembre de 2006 por causa del incumplimiento de la demandada, operada dicha resolución mediante burofax enviado a esa mercantil en fecha 6 de Julio de 2011, e igualmente la condena de la demandada a devolver a los actores la suma de 30.000 €, más el interés legal devengado desde la fecha expresada. Todo ello relatando que las partes firmaron contrato de compraventa de vivienda, en fase de construcción, en 6 de Noviembre de 2006, pactándose como fecha máxima de entrega el 6 de Mayo de 2009, y entregando a cuenta del precio, al tiempo de suscribir el contrato, la suma de 30.000 €, pues el resto del precio quedó diferido al otorgamiento de la escritura pública. Que en las cláusulas octava y novena del contrato se pactó que, caso de incurrirse en retraso en la entrega por la vendedora, ésta devolvería la totalidad de las sumas recibidas hasta ese momento, y si por el contrario existía incumplimiento imputable a los compradores, la vendedora haría suyo el 25% de las sumas recibidas, devolviendo la cantidad restante. Que transcurrido con exceso el plazo pactado, y comprobándose que no se había concluido la construcción de la vivienda, los compradores enviaron burofax a la vendedora el día 6 de Julio de 2011 requiriendo la resolución el contrato, a lo que la requerida contestó imputando a aquéllos la negativa a otorgar escritura de compraventa, y manifestando que por tanto sólo procedía la devolución del 75% de la cantidad recibida, en aplicación del clausulado contractual. Que en la cláusula séptima del contrato la vendedora asumía la obligación de comunicar a los compradores la fecha y lugar de otorgamiento de la escritura, y dicha comunicación nunca ha sido cursada.

La demandada House&Company Jo.Ma.Re, S.L., se opuso a la pretensión, argumentando que no se produjo retraso alguno en la entrega de la vivienda, como resulta del certificado de fin de obra emitido por la Dirección Facultativa el día 27 de Marzo de 2009, y posterior licencia de primera ocupación. Que entre la demandada y doña Zulima existía una estrecha relación, derivada de que aquélla prestaba servicios como Abogado a la mercantil desde el año 2004, y en ese concepto la demandante conoció, e incluso confeccionó, los requerimientos que la vendedora dirigió a otros compradores de viviendas de la misma promoción para el otorgamiento de escritura pública, algunos de los cuáles habían pretendido desistir del contrato por la bajada de precios derivada de la crisis inmobiliaria. Que por esa misma razón los demandantes manifestaron haber perdido interés en la compra de la vivienda. Que doña Zulima , por el asesoramiento prestado a la demandada, conocía que se había pactado con otros compradores otorgar la escritura de compraventa de las viviendas a cambio de adjudicarles una plaza de garaje adicional. Que el 1 de Diciembre de 2011 dicha Letrado decidió unilateralmente dar por resuelto el contrato de arrendamiento de servicios que como Abogado le vinculaba a House&Company Jo.Ma.Re., S.L. Que siendo los compradores los que unilateralmente decidieron resolver la compraventa en Julio de 2011, negándose al otorgamiento de escritura pública, sólo tienen derecho a recuperar el 75% del precio pactado, según lo convenido en el contrato.

SEGUNDO.-La sentencia dictada en la primera instancia razona que resultan probadas las dificultades experimentadas por la parte demandada con motivo de formalizar el otorgamiento de escritura pública de venta de otras viviendas de la promoción, habiendo alcanzado pactos de transacción la constructora con compradores distintos de los demandantes, pero sin embargo no consta acreditado que con los demandantes se alcanzara algún pacto transaccional, hecho cuya prueba incumbía a la parte demandada. Que tampoco justifica esa entidad haber requerido a los demandantes para el otorgamiento de escritura pública. Por ello, no habiendo cumplido House&Company Jo.Ma.Re., S.L., sus obligaciones contractuales, y de conformidad con lo dispuesto en los arts. 1101 , 1124 y concordantes del Cc ., procede declarar resuelto el contrato de compraventa, condenando a la demandada a restituir la cantidad de 30.000 €, con el interés legal devengado desde el 6 de Julio de 2011, y condenándole además al pago de las costas procesales.

TERCERO.-Frente al expresado pronunciamiento interpone recurso de apelación House&Company, Jo.Ma.Re., S.L., alegando que la sentencia incurre en una errónea valoración de la prueba practicada, por no haber valorado adecuadamente el documento acreditativo de la adjudicación en pago de dos plazas de garaje, efectuada por la constructora a otros compradores de dos viviendas de esa misma promoción, con los que se pactó la adjudicación en pago, y no la dación, de aquellas plazas como medio para compensarles de una parte del precio total de la vivienda, evitando que hicieran uso de su facultad de rehusar el otorgamiento de escritura pública con pérdida del 25% de las cantidades entregadas a cuenta.

Que está documentalmente acreditada la relación profesional habida entre la apelante y doña Zulima , y por tanto el conocimiento por ésta del pacto alcanzado con los compradores que rehusaron elevar a público el contrato de compraventa de viviendas, pacto que incluyó a la propia doña Zulima . Que uno de los documentos aportados consiste en factura emitida por doña Zulima por la 'confección de documentos y negociación del pago de deudas'. Que así lo revela además que los demandantes nunca requiriesen a la vendedora para otorgar escritura pública, ni tampoco comunicaran la resolución del contrato sino dos años después de la licencia de primera ocupación, y por el contrario la compradora nunca fue requerida por escrito para otorgar la escritura por la relación profesional y de amistad entonces habida con la vendedora.

Finalmente, no resulta acreditado el incumplimiento atribuido a la vendedora de su obligación de entrega de la vivienda, pues resulta acreditado que las obras no se iniciaron hasta el día 1 de Febrero de 2007, el certificado de fin de obra es de 27 de Marzo de 2009, y que los actores dispusieron de las llaves de la vivienda, por la relación de confianza existente, desde el momento de la terminación, mientras que no formularon requerimiento de resolución sino dos años después, por lo que resulta acreditado que quien ha incumplido el contrato son los vendedores negándose al otorgamiento de escritura pública, y únicamente pueden reclamar la devolución del 75% del precio pactado.

CUARTO.-De lo actuado resulta acreditado que doña Zulima , compradora junto con su hermano de la vivienda litigiosa, venía prestando servicios profesionales como Abogado a la constructora House&Company Jo.Ma.Re., S.L., y continuó prestándolos hasta Diciembre de 2011, y en tal carácter tuvo conocimiento de las incidencias habidas a propósito de la protocolización de los contratos privados de compraventa concertados por la constructora con los adquirentes. Relata la apelante, y se trata de una circunstancia aceptada por su notoriedad, que tras haber suscrito contratos de venta de las viviendas con distintos compradores durante el año 2006, sucedió que llegado el momento de la entrega de viviendas, en el año 2009, y como consecuencia de la caída de precios generada por la crisis inmobiliaria, hubo de enfrentarse a la negativa de muchos compradores al otorgamiento de la escritura de compraventa con el mismo precio que se había pactado al año 2006.

Consta igualmente que las cláusulas octava y novena de los contratos de compraventa, redactados sobre un único modelo, contemplaban que, caso de incumplimiento por la vendedora, los compradores tendrían derecho a recibir la totalidad de las sumas abonadas, resolviéndose el contrato, así como que, en el supuesto de incumplimiento por los compradores, la vendedora haría suyo el 25% de las cantidades recibidas a cuenta del precio, restituyendo el 75% restante, y resolviéndose igualmente el contrato.

Sobre los anteriores presupuestos, debe esclarecerse a cuál de las partes es imputable el incumplimiento del contrato de compraventa, y la falta de otorgamiento de escritura pública, para discernir cuál es la cantidad a cuya restitución viene obligada la constructora, dentro de la suma recibida a cuenta del precio que ascendía a 30.000 €.

Pues bien, resulta acreditado que la constructora se comprometió a la entrega de la vivienda en un plazo de veinticuatro meses, más otros seis meses de prórroga, a contar desde la fecha en que comenzara la construcción, sin que la parte demandada, pese a aducir que inició los trabajos el 1 de Febrero de 2007, haya acreditado ese extremo. Por tanto, aquel plazo total de treinta meses debe computarse desde la fecha de celebración del contrato privado, el 6 de Noviembre de 2006, extendiéndose hasta el 6 de Mayo de 2009.

Está probado que el arquitecto director de la obra firmó el certificado final de obras el día 27 de Marzo de 2009. Sin embargo, el edificio de viviendas no obtuvo informe favorable del técnico municipal sino en fecha 22 de Junio de 2009, y no se concedió la licencia de primera ocupación hasta el 30 de Septiembre de 2009. Es decir, se produjo un retraso en la entrega de la vivienda, pues no cabe cumplir el deber de entrega sino cuando la vivienda es apta para el uso a que se destina, lo que equivale a la obtención de la licencia de primera ocupación. Queda constatado, así, un incumplimiento de las obligaciones asumidas por House&Company Jo.Ma.Re., S.L.

Además de lo anterior, una vez declarada apta la vivienda, era la vendedora, House&Company Jo.Ma.Re., S.L., la que soportaba el deber de requerir a los compradores para el otorgamiento de escritura pública, con designación de fecha y Notario interviniente, como resulta de la cláusula séptima del contrato, donde se compromete a requerir a tal efecto a los compradores con diez días de antelación. Ese requerimiento nunca se produjo. Incurre en un planteamiento erróneo la apelante cuando denuncia que los compradores nunca requirieron a la vendedora para otorgar escritura pública, pues no les corresponde formular tal requerimiento. El eventual conocimiento por los compradores de la finalización de las viviendas, no desplaza hacia aquéllos la obligación de requerir a la vendedora para otorgar escritura pública, y ese deber continuaba en todo caso soportándolo la parte ahora apelante de conformidad con lo pactado en el contrato.

Por el contrario, los compradores, llegado el día 6 de Julio de 2011 sin haber recibido notificación alguna de la vendedora, transmitieron a ésta su voluntad de resolver el contrato por incumplimiento del deber de entrega de la vivienda.

Es cierto que House&Company Jo.Ma.Re., S.L., alega haber requerido verbalmente a los compradores para otorgar escritura pública, absteniéndose de hacerlo por escrito debido a la relación profesional y de confianza existente con doña Zulima . Y puede ciertamente que así ocurriese. Pero incumbe a la demandada la carga de probar ese requerimiento verbal, como hecho extintivo de la pretensión, y lo cierto es que no lo ha justificado, por lo que el hecho controvertido permanece incierto en su perjuicio ( arts. 217 3 y 1 L.E.c .).

QUINTO.-También argumenta la apelante que aporta prueba del pacto alcanzado con otros compradores, consistente en adjudicar a éstos tres plazas de garaje a cuenta del 25% del precio a cuya restitución venía obligada la constructora, ex cláusula novena del contrato, y que ese mismo pacto fue concertado con otros compradores de la promoción, entre ellos la propia demandante y su hermano. Que doña Zulima , precisamente por haber asesorado a la constructora en el desarrollo de esas negociaciones con otros compradores, conocía plenamente tanto el avance de construcción de la vivienda, como su terminación, así como la posibilidad de otorgar escritura pública (mucho antes del requerimiento resolutorio) y la posibilidad de alcanzar un pacto transaccional con la vendedora.

Sin embargo, a pesar de que efectivamente doña Zulima conociera todas las circunstancias referidas en el recurso, no es menos cierto que nada obliga a suponer que formalizase con la vendedora pactos de igual contenido a otros compradores de la promoción, ni que se le ofreciese el otorgamiento de escritura pública. De hecho, el único documento que aporta la vendedora indicativo de los pactos transaccionales a que se refiere, está representado por una escritura de adjudicación en pago por ella otorgada a favor de dos personas, en la que las partes relatan que House&Company Jo.Ma.Re., S.L. adeuda a éstos la suma de 10.266 €, y que en pago de esa cantidad les adjudica tres plazas de garaje en la misma promoción de viviendas, cuyo precio equivale a la suma reseñada. Aunque pudiera ser que tal suma correspondiera a la parte del precio a cuya restitución estaba obligada la constructora, o a la caída de precio de las viviendas, nada permite afirmarlo así terminantemente, ni tampoco conocer de modo cierto las verdaderas circunstancias subyacentes al otorgamiento de esa escritura de adjudicación. Pero, es más, aunque doña Zulima conociera ese u otros pactos alcanzados con compradores, e incluso hubiera intervenido en las negociaciones y formalización de la transacción, todo ello no implica que ella igualmente se aviniera a alcanzar un pacto del mismo contenido.

Por cuanto queda expuesto, y coincidiendo con la sentencia apelada, sin desconocer que la Letrado doña Ana Llorente Ubeda conociera los avatares de la edificación a que pertenece la vivienda litigiosa, lo cierto es que House&Company Jo.Ma.Re., S.L., no ha acreditado haber requerido a aquélla y a su hermano, como compradores, para el otorgamiento de escritura pública, ni lo había hecho cuando más de dos años después de obtenerse licencia de primera ocupación los compradores requieren de resolución a la vendedora, por lo que procede desestimar el recurso.

SEXTO.-Desestimando el recurso de apelación y de conformidad con lo dispuesto en el art. 398 L.E.c ,, procede condenar a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Sr. García Sevilla en representación de House&Company Jo.Ma.Re., S.L., contra la sentencia dictada en autos de juicio ordinario seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 86 de Madrid, bajo el número 100 de 2012, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución en todos sus pronunciamientos, condenando a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

Se declara la pérdida del depósito constituido para apelar, al que se dará, por quien corresponda, el destino legal.

Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaria para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.