Sentencia Civil Nº 182/2014, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 6, Rec 285/2014 de 22 de Julio de 2014

Encabezamiento

Rollo de apelación nº 285/14

Juzgado de Primera Instancia nº 2 Denia

Autos nº 795/13

SENTENCIA Nº 182/2014

En la Ciudad de Alicante, a veintidos de julio de dos mil catorce.

La Iltma. Sra. Dª Encarnación Caturla Juan, Magistrada de la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de esta Ciudad de Alicante, ha visto, en grado de apelación, Rollo de la Sala nº 285/2014 los autos de Juicio Verbal nº 795/2013 seguidos en el Juzgado de Primera Instancia nº Dos de la ciudad de Denia en virtud del recurso de apelación entablado por la parte demandante Melisa que ha intervenido en esta alzada en su condición de recurrente, representado/a por el/la Procurador/ra Don/ña Mercedes Aragones Merino y defendido/a por el/la Letrado Don/ña Juan García Salva y siendo apelada la parte demandada Caixabank S.A. Y Servihabitat XXI S.A.U. representado/a por el Procurador D. Lorenzo Christian Ruiz Martinez y defendido por el Letrado Antonio Garrigos Juan.

Antecedentes

Primero.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº Dos de la Ciudad de Denia y en los autos de Juicio Verbal nº 795/2013 en fecha 05 de febrero de 2014 se dictó sentencia cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO.- 1º)Desestimo la demanda interpuesta por DÑA. Melisa . 2º) Absuelvo a LA CAIXA Y SERVIHABITAT de los pedimentos contra las mismas deducidos de contrario. 3º)Procede expresa imposición de las costas causadas en esta instancia a la parte actora.'

Segundo.- Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación en tiempo y forma por la representación de la parte demandante siendo tramitado conforme a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil , con traslado del mismo a la parte demandada por término de diez días, remitiéndose las actuaciones seguidamente a esta Iltma. Audiencia Provincial, Sección Sexta, constituida con el magistrado único citado conforme al artículo 82.2.1º párrafo segundo de la Ley Orgánica del Poder Judicial (1/2009), y donde se formó el correspondiente rollo de apelación nº 285/2014.

Tercero.- Las actuaciones quedaron pendientes de resolución habiéndose observado en la sustanciación de esta causa todas las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Iltma. Sra. Dª Encarnación Caturla Juan.

Fundamentos

Primero.- La pretensión de la actora ejercitada en la demanda rectora de la presente litis iba dirigida a que se condenase a las demandadas a devolver a la actora la cantidad de 6.000 € en concepto de duplo de las arras entregadas, al entender que se trataban de arras penitenciales y ante el incumplimiento del contrato atribuible a la parte demandada.

La sentencia dictada desestima la pretensión de la actora al entender que las arras no podían tener la condición de arras penitenciales y por no haber acreditado la parte actora el incumplimiento de los demandados.

Frente a dicha resolución se alza en apelación la parte actora, interesando la revocación de la sentencia de instancia y su íntegra estimación; y funda su recurso en la consideración de las arras como penitenciales, pues si bien no consta tal extremo en el documento suscrito, si aparecen como sanción al incumplimiento de la compradora, por lo que al encontrarnos ante un contrato sinalagmático, la sanción debe tener idénticas consecuencias en caso de que el incumplimiento fuese atribuible a los demandados. Señalando seguidamente que quienes incumplieron el contrato fueron los demandados, pues si bien perdió el interés por el inmueble fue debido a que estos no ofrecieron la posibilidad de formalizar la escritura de compraventa en los plazos fijados en el documento de la oferta, no encontrándose estas en condiciones de formalizar la escritura pública.

Se oponen al citado recurso las entidades demandadas en los términos que obran en su respectivo escrito.

Segundo.- Al igual que acaeció en el acto de juicio, en esta alzada ha quedado centrada la cuestión litigiosa en determinar la naturaleza de las arras pactadas en el documento de oferta de compra suscrito; y en determinar si hubo incumplimiento atribuible a la parte demandada, que en definitiva queda circunscrito al error en que incurre el juzgador de instancia en la valoración de la prueba.

Por lo que respecta a la naturaleza de las arras pactadas, debemos de partir que el contenido de la cláusula contractual es clara y no deja lugar a duda alguna, por lo que debe estarse a su interpretación literal, al señalar que 'Aceptada la oferta por parte de Servihabitat, el importe ingresado por la parte ofertante en la cuenta de aquella se convierte en reserva para la adquisición del inmueble durante un plazo máximo de 30 días naturales a contar desde la notificación de la aceptación, debiéndose otorgar dentro dicho plazo escritura pública de compraventa con pago del total precio de compraventa. Al otorgar la escritura pública de compraventa el importe de la reserva será reintegrado a la parte ofertante. Si aceptada la oferta por Servihabitat, la parte ofertante no otorga escritura pública de compraventa en el plazo y términos convenidos, Sevihabitat hará suya la cantidad entregada como reserva en concepto de pena por incumplimiento, quedado la reserva sin efecto alguno y el inmueble libre para su transmisión por parte de Servihabitat.'

Es jurisprudencia reiterada que la interpretación de los contratos es función propia de los órganos de instancia, que debe ser mantenida salvo que sea absurda, ilógica, arbitraria, errónea o contraria a derecho, así se ha venido reiterando en innumerables resoluciones, entre otras, STS de 19.2.96 , 10.6.98 , 20.1.00 , 12.7.02 , 21.4.03 , 30.12.03 y 18.5.06 . Doctrina igualmente mantenida en resoluciones posteriores, como las STS de 7 de mayo de 2008 , 31 de octubre de 2008 , 10 de noviembre de 2008 , 22 de junio 2009 , 4 de febrero de 2010 . Así mismo la STS de 29 de enero de 2010 dispone que 'la jurisprudencia ha reiterado que la interpretación de los contratos es función privativa del tribunal de instancia, pero siempre ha advertido que ello no se aplica si la que ha hecho resulta ser ilógica, absurda o contraria a derecho ( sentencias de 20 de enero de 2000 , 14 de marzo de 2000 , 22 de diciembre de 2005 , 11 de diciembre de 2006 , 9 de enero de 2007 , 5 de noviembre de 2007 , 8 de mayo de 2009 ).'.

Por su parte, la STS de 29 de enero de 2010 dispone que 'El motivo primero alega infracción del artículo 1281, párrafo primero, del Código civil sobre la interpretación del contrato. Ésta es la averiguación y comprensión del sentido y alcance del mismo y aquella norma dispone que ha de estarse, en primer lugar, a la interpretación literal. Tan sólo si hay dudas o contraposición de la literalidad con la voluntad real de los contratantes o hay evidencia de que ésta era contraria al texto literal, hay que acudir a la interpretación lógica. El texto del primer párrafo del artículo 1281 dice taxativamente que si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas y es el segundo párrafo el que permite acudir a la interpretación lógica si falla la literal al decir que si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá ésta sobre aquéllas .

La jurisprudencia ha sido reiterada al dar prevalencia a la interpretación literal, ya que las demás normas 'vienen a funcionar con carácter subsidiario'( sentencia de 30 de mayo de 2000 ) y frente a aquella 'no cabe la posibilidad de huir del canon de la literalidad en la interpretación hacia la búsqueda de intenciones, motivos o finalidades no expresas' ( sentencia de 1 de marzo de 2007 ) 'ocupa un lugar jerárquicamente prevalente la contenida en el artículo 1281 .1 del Código civil ' ( sentencia de 18 de julio de 2007 ).'

Como recoge la STS de 29 de junio de 2009 'En torno al carácter de las arras, es doctrina constante, plasmada en la reciente Sentencia de 24 de marzo de 2009 (Recurso de casación 946/2005 ), que cita la de 20 de mayo de 2004 , que a su vez menciona la de 24 de octubre de 2002 , que «ante la imposibilidad de dar concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento. c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el art. 1454 », señalando también la antedicha Sentencia que «las arras o señal que, como garantía permite el art. 1454 , tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido según declararon las sentencias de 24 de noviembre de 1926 , 8 de julio de 1945 , 22 de octubre de 1956 , 7 de febrero de 1966 y 16 de diciembre de 1970 , entre otras, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado ( sentencia de 10 de marzo de 1986 ') ». En otras palabras, y como señala la Sentencia de 31 de julio de 1993 , « el contenido del artículo 1454 del Código Civil no tiene carácter imperativo, sino que, por su condición de penitencial, para que tenga aplicación es preciso que por voluntad de las partes, claramente constatada, se establezcan tales arras, expresando de una manera clara y evidente la intención de los contratantes de desligarse de la convención por dicho medio resolutorio, ya que, en otro caso, cualquier entrega o abono habrá de valorarse y conceptuarse como parte del precio o pago anticipado del mismo ».'

Igualmente la STS de 27 de octubre de 2010 dispone que 'El concepto de arras en el Art. 1454 CC que se alega como infringido, es más reducido que el que ha sido adoptado por la jurisprudencia en la interpretación de dicha disposición. Se ha considerado que la entrega de una suma de dinero de un contratante a otro puede efectuarse para 'asegurar una promesa o un contrato, confirmarlo, garantizar su cumplimiento o facultar al otorgante para poder rescindirlo libremente consintiendo en perder la cantidad entregada'. La sentencia de 31 julio 1992 , seguida por otras muchas de esta Sala , distingue tres tipos de funciones que las arras pueden cumplir: 'como señal de la celebración de un contrato, en que la cantidad entregada es anticipo o parte del precio (arras confirmatorias), como garantía del cumplimiento o arras penales, que se pierden si el contrato se incumple, pero que no permiten desligarse del mismo; y como arras penitenciales, que son las únicas que permiten resolver o desistir del contrato [...]', pero la propia sentencia añade que es doctrina reiterada que la utilización de la palabra 'señal'no expresa necesariamente la facultad de desistir del contrato, sino que debe ser estimada como anticipo del precio. Al mismo tiempo, la sentencia de 25 octubre 2006 , dice que 'la calificación de esta cláusula es clara: es una cláusula penal que se impone a la vendedora, caso de que incumpla [...]. Se puede calificar de arras penales que no son sino una cláusula penal, por la que la parte puede exigir el cumplimiento de la obligación y solo en caso de incumplimiento, exigir que se ejecute dicha cláusula'. Asimismo la sentencia de 29 junio 2009 insiste en que las arras penales no permiten desistir del contrato, cuando afirma que 'encaja también en las de carácter penal, las cuales, a diferencia de las penitenciales, se pactan como simple garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, pero no al objeto de que las partes puedan desistir lícitamente del contrato con tal proceder' (asimismo SSTS de 16 y 24 marzo 2009 ).'

Por su parte la anterior doctrina es igualmente recogida por la STS de 22 de febrero de 2012 , con referencia a la Sentencia de la misma Sala de 27 de octubre de 2010 al señalar que 'A tal efecto conviene la cita de la sentencia de esta Sala núm. 643/2010, de 27 octubre , que refiriéndose a la sentencia de 31 julio 1992 , seguida por otras muchas, distingue los tres tipos de funciones que las arras pueden cumplir: 'como señal de la celebración de un contrato, en que la cantidad entregada es anticipo o parte del precio (arras confirmatorias), como garantía del cumplimiento o arras penales, que se pierden si el contrato se incumple, pero que no permiten desligarse del mismo; y como arras penitenciales, que son las únicas que permiten resolver o desistir del contrato [...]'. Asimismo la sentencia de 29 junio 2009 insiste en que las arras penales no permiten desistir del contrato, cuando afirma que «encaja también en las de carácter penal, las cuales, a diferencia de las penitenciales, se pactan como simple garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, pero no al objeto de que las partes puedan desistir lícitamente del contrato con tal proceder» (en igual sentido, las sentencias de 16 y 24 marzo 2009 ).'

En el presente caso, en la medida en que del contenido de la cláusula no resulta se pactase la posibilidad de desistir unilateralmente del contrato, es evidente que no nos encontramos ante unas arras penitenciales, sino ante unas arras penales, entendidas estas como cláusula penal que se impone a la parte que incumple con sus obligaciones derivadas del contrato, constituyendo una simple garantía de cumplimiento, pero que no permiten desistir o desligarse del mismo.

Consecuentemente el primer motivo de recurso no puede ser acogido.

Tercero.- En cuanto al pretendido error en la valoración de la prueba, en que en definitiva se funda el segundo motivo de apelación; entendemos que no concurre error alguno en la valoración que de la prueba practicada realiza el juzgador de instancia y cuyas lógicas conclusiones y análisis hacemos nuestros y los que expresamente nos remitimos, remisión admitida por la jurisprudencia del Tribunal Supremo ( STS de 5 de octubre de l998 , STS de 30 de abril de 2002 , STS de 5 de octubre de 2006 , STS de 2.10.09 , STS de 20 de abril de 2010 y ATS de 15.6.2010 ). Si bien debemos reiterar que no consta incumplimiento alguno por la parte demandada determinante de la frustración del contrato.

En la demanda se alegó como incumplimiento de los vendedores, el que no permitieron el acceso al inmueble para conocerlo, ni tenían la documentación preparada para hacer la compraventa.

Sin embargo, es la propia actora quien reconoce ya en su escrito de demandada y posteriormente en la apelación, que perdió interés en el inmueble, y ello, pese a conocer que la parte vendedora había aceptado la oferta y había atendido a su solicitud de prórroga del plazo del otorgamiento de la escritura pública, interesado con fecha 26 de abril de 2011 (folio 28), al estar pendiente de obtención de financiación para la compra del inmueble y la obtención del NIE para formalizar los documentos oportunos. Falta de interés que puso en conocimiento del API que gestionaba la compraventa, y que como tal, lo declaró en el acto de juicio, en su condición de testigo. Manifestando igualmente el testigo, que mantuvo relaciones con la demandante desde el principio, interviniendo activamente en las visicitudes acaecidas; y que no había problemas en cuanto a la visita del inmueble al haberle manifestado la actora que ya lo conocía. Declarando que no se otorgó la escritura, por la falta de interés en la adquisición, que le manifestó la actora.

En consecuencia, no encontrándonos ante arras penitenciales, ni existiendo acreditado incumplimiento imputable al vendedor que hubiese impedido el otorgamiento de la escritura pública en la fecha pactada, y si por el contrario la falta de interés de la actora en la compra; la demanda debía ser desestimada, como así acertadamente entendió la juzgadora de instancia.

Cuarto.- Las costas procesales de esta alzada debe soportarlas la parte apelante por disposición del artículo 398, en relación con el artículo 394, de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

VISTAS las disposiciones citadas y demás de general y pertinente aplicación.

Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español.

Fallo

FALLO:Que DESESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la parte demandada, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Denia, de fecha 5 de febrero de 2014 , DEBO CONFIRMAR Y CONFIRMO dicha resolución, imponiendo expresamente las costas procesales de esta alzada a la parte apelante.

Notifíquese esta sentencia conforme a la Ley y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.

Contra la presente resolución, cabe, en su caso, recurso en los supuestos y términos previstos en los Capítulos IV y V del Título IV del Libro II y Disposición Final 16ª de la LEC 1/2000 .

De conformidad con la Disposición Adicional Decimoquinta de la LOPJ 6/1985, según redacción dada por la LO 1/2009, para interponer contra la presente resolución recurso extraordinario por infracción procesal (concepto 04) y/o de casación (concepto 06), artículos 471 y 481 de la LEC , deberá consignarse en la 'Cuenta de Depósitos y consignaciones' de este Tribunal nº 0264, al tiempo de su preparación, la cantidad de 50 euros por cada recurso, bajo apercibimiento de inadmisión a trámite; y ello sin perjuicio del pago de la tasa por actos procesales, cuando proceda.

Así, por esta mi sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación, lo pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACIÓN.- La anterior resolución ha sido leída y publicada en el día de su fecha por el Iltmo Sr. Ponente, estando la Sala reunida en Audiencia Pública, doy fé.