Sentencia Civil Nº 182/2014, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 5, Rec 208/2013 de 29 de Mayo de 2014

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5
A CORUÑA
SENTENCIA: 00182/2014
AUDIENCIA PROVINCIAL
SECCION QUINTA
A CORUÑA
Rollo: 208/13
Proc. Origen: Juicio Ordinario núm. 321/10
Juzgado de Procedencia: 1ª Instancia núm. 1 de Muros
Deliberación el día: 27 de mayo de 2014
La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de A Coruña, ha pronunciado en nombre del Rey la
siguiente:
SENTENCIA Nº 182/2014
Ilmos. Sres. Magistrados:
MANUEL CONDE NÚÑEZ
JULIO TASENDE CALVO
DAMASO MANUEL BRAÑAS SANTAMARIA
En A CORUÑA, a Veintinueve de mayo dos mil catorce.
En el recurso de apelación civil número 208/13, interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado
de Primera Instancia núm. 1 de Muros, en Juicio Ordinario núm. 321/10, sobre 'Resolución de contrato y
reclamación de cantidad', siendo la cuantía del procedimiento 12.480 euros, seguido entre partes: Como
APELANTES: PROMOCIONES BEIRADA DO PORTO, SL. Y CAIXA DE AFORROS DE GALICIA, VIGO,
OURENSE E PONTEVEDRA, representados, respectivamente, por los Procuradores Sr/a. González Cerviño
y Garrido Pardo; como APELADA: DOÑA Mónica , representado por el/la Procurador/a Sr/a. Tejelo Núñez.-
Siendo Ponente el Ilmo. Sr. DON JULIO TASENDE CALVO

Antecedentes

PRIMERO.- Que por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Muros, con fecha 20 de septiembre de 2012, se dictó sentencia cuya parte dispositiva dice como sigue: 'Se estima íntegramente la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Louro Piñeiro, actuando en nombre y representación de DOÑA Mónica ; en consecuencia se declara la resolución del contrato de compraventa suscrito entre la demandante y la demandada, PROMOCIONES BEIRADA DO PORTO, S.L., al que se refiere el hecho primero de la demanda, condenando a las demandadas, PROMOCIONES BEIRADA DO PORTO, S.L. y NOVAGALICIA BANCO a que conjunta y solidariamente abonen a la demandante la cantidad de 12.000 euros, más los intereses legales desde la fecha de entrega de las cantidades anticipadas por la compradora en concepto de precio de la vivienda, excluido el IVA, así como que PROMOCIONES BEIRADA DO PORTO, S.L. abone a la actora la cantidad de 850 euros, cantidades ésta última que devengará el interés legal desde la fecha de interposición de la demanda con expresa imposición de costas a dichas demandadas.

Se desestima íntegramente la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. González Cerviño, actuando en nombre y representación de PROMOCIONES BEIRADA DO PORTO, S.L. absolviendo a la demandada de los pedimentos contenidos en la misma, con imposición de costas a la parte actora.

Notifíquese la presente resolución a las partes. '

SEGUNDO.- Notificada dicha sentencia a las partes, se interpusieron contra la misma en tiempo y forma, recursos de apelación por PROMOCIONES BEIRADA DO PORTO, S.L y NO VAGALICIA BANCO que les fueron admitidos en ambos efectos, y remitidas las actuaciones a este Tribunal, y realizado el trámite oportuno se señaló para deliberar la Sala el día 27 de mayo de 2014, fecha en la que tuvo lugar.



TERCERO.- En la sustanciación del presente recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO.- El motivo sustancial de los recursos de apelación que interponen las demandadas, una en su condición de promotora y vendedora, y la otra como avalista de la devolución de las cantidades entregadas a cuenta del precio, contra la sentencia que estima la demanda formulada por la compradora y acuerda la resolución del contrato de compraventa de una vivienda y dos plazas de aparcamiento a construir, celebrado entre la demandante y la promotora demandada el 2 de julio de 2007, al propio tiempo que desestima la demanda de esta parte, acumulada a la anterior, en la que se pretende el cumplimiento del contrato por la compradora, se fundamenta en el error en la valoración de la prueba que lleva a la sentencia apelada a considerar que existió un incumplimiento esencial del contrato por la promotora al pretender entregar la vivienda sin las condiciones adecuadas de habitabilidad, alegando las apelantes que quien incumplió el contrato fue la compradora, al no atender el requerimiento de la vendedora de otorgar la escritura pública de compraventa y pagar la parte del precio adeudada en el plazo convenido.

La facultad resolutoria tácita o implícita en las obligaciones sinalagmáticas, que establece el art. 1124 del Código Civil , ofrece un carácter extraordinario o excepcional frente al principio fundamental de la contratación que exige favorecer la subsistencia del vínculo negocial y el cumplimiento de lo validamente pactado ( art.

1091 CC ), estando condicionada su estimación a la concurrencia de una serie de requisitos que presuponen un incumplimiento injustificado, grave y culpable de su obligación por la parte frente a la cual se ejercita, de manera que no basta con cualquier infracción o defecto en la ejecución de la prestación sino que se exige un incumplimiento relevante o cualificado que justifique la extinción de la relación obligatoria, por lo que ha de ser aplicada restrictivamente ( SS TS 16 abril 1991 , 18 noviembre 1994 , 23 mayo 2000 y 2 junio 2005 ). Considera la jurisprudencia que se da esa nota de gravedad cuando se frustra la finalidad del negocio o el interés del acreedor, al no cumplirse la prestación o entregarse un 'aliud pro alio', esto es, una cosa distinta a la convenida, existiendo una diversidad sustancial, o no apta para su destino propio, dándose entonces una diferencia funcional, que produce la insatisfacción del acreedor por inhabilidad del objeto, y que concurre la nota de imputabilidad cuando se manifiesta, bien una voluntad deliberadamente rebelde del deudor al cumplimiento de lo convenido, bien un hecho o conducta obstativos del mismo que lo impide de modo absoluto, definitivo e irreformable ( SS TS 12 abril 1945 , 23 noviembre 1964 , 24 enero 1976 , 7 febrero 1983 , 22 octubre 1985 , 30 marzo 1992 , 30 abril 1994 , 16 marzo 1995 , 7 febrero 1996 , 30 octubre 1998 , 1 febrero 2001 , 10 julio 2003 , 13 mayo 2004 y 12 marzo 2009 ), sin que sea necesario el dolo o una resistencia tenaz y persistente, ya que basta la constatación de un inequívoco y objetivo incumplimiento que malogre las legítimas aspiraciones de la contraparte ( SS 16 junio 1992 , 20 junio 1993 , 3 mayo 1994 , 10 mayo 2000 , 24 noviembre 2004 , 31 octubre 2006 y 31 enero 2008 ), pudiendo revelarse la voluntad de incumplir por una prolongada inactividad o pasividad del deudor ( SS 4 marzo 1986 , 5 junio 1989 , 18 marzo 1991 , 10 marzo 2001 , 22 mayo 2003 , 14 octubre 2004 y 12 marzo 2009 ).

Este incumplimiento resolutorio puede de ser, no solamente el pleno o absoluto, sino que también abarca el parcial o relativo, así como los casos graves de ejecución defectuosa o tardía de la prestación debida.

Así, en los supuestos de cumplimiento irregular o anómalo de su obligación por parte del deudor, puede desde luego el acreedor ejercitar, en defensa de sus derechos, la común facultad de pedir el exacto cumplimiento de la prestación, con base en los arts. 1166 y 1169 del CC ., a través de una pretensión de corrección o rectificación, exigiendo, en su caso, la indemnización que pudiera corresponderle por los daños y perjuicios que el anormal cumplimiento le hubiera causado, conforme a los arts. 1101 y 1124 del mismo Código , pero le cabe también, supuesto el carácter bilateral y oneroso del contrato, la posibilidad de pedir su resolución con arreglo a lo dispuesto en esta última norma, cuando en realidad la prestación parcial o defectuosa sea de tal entidad que implique la frustración del fin del contrato o de las expectativas que impulsaron su celebración, afectando las deficiencias observadas, de manera fundamental o relevante, a la esencia objetiva del contrato y a la utilidad económica pretendida por las partes, sin que baste aducir el incumplimiento de prestaciones de menor entidad, accesorias o complementarias que no impiden el mencionado fin económico del contrato en contra de las legítimas expectativas de la parte ( SS TS 20 diciembre 1977 , 23 marzo 1982 , 27 octubre 1986 , 6 noviembre 1987 , 10 mayo 1989 , 18 noviembre 1993 , 5 mayo 1997 , 26 julio 1999 , 23 mayo 2000 , 15 octubre 2002 , 3 marzo 2005 y 22 diciembre 2006 ).

En el caso del promotor de construcciones inmobiliarias, no debemos olvidar que su responsabilidad, frente a los adquirentes de la edificación promovida o de los pisos y locales que la integran, ha sido también incluida por nuestra jurisprudencia en el ámbito de la responsabilidad decenal del art. 1591 del CC , especialmente cuando las compraventas se hacen sobre plano y sin estar construido el inmueble objeto de contrato, ya que en tales casos puede decirse que el promotor-vendedor asume frente al comprador una verdadera obligación de hacer o de resultado, previa a la entrega de la cosa, característica del arrendamiento de obra y que confiere al contrato una naturaleza mixta, que también contempla como fuente de la responsabilidad del promotor inmobiliario la que resulta del incumplimiento de las obligaciones contraídas como vendedor frente a los adquirentes del inmueble construido, a tenor de los arts. 1091 , 1258 y 1461 del CC , y que puede dar lugar, ante un incumplimiento de la obligación de entregar la cosa vendida conforme a lo pactado o proyectado, a la ejecución de la prestación debida en forma específica, de manera exacta y completa, o a la resolución contractual, a opción del acreedor, con indemnización de los daños y perjuicios causados en ambos casos, de conformidad con los arts. 1101 1124 del mismo Código ( SS TS 28 noviembre 1970 , 20 septiembre 1985 , 30 septiembre 1986 , 13 julio 1987 , 12 febrero 1988 , 8 octubre 1990 , 28 enero 1994 , 27 enero 1999 y 6 mayo 2004 ). La naturaleza 'sui generis' que reviste la compraventa de un inmueble en obra o una vez construido otorgada por su promotor, así como la similitud entre este contrato y el de obra, justifica la aplicación analógica a aquel negocio jurídico del art. 1591 del Código sustantivo, en relación con los arts. 9 y 17.3 y 4 de la Ley de Ordenación de la Edificación , en cuyo ámbito también encuentra plena razón de ser la posición de garante que en todo caso caracteriza y es propia del promotor en sentido estricto, frente a los compradores del inmueble ( SS TS 8 mayo 2006 , 29 noviembre 2007 y 14 mayo 2008 ), como un deber añadido a los que ordinariamente dimanan de su condición de vendedor, reconociendo dicha compatibilidad el art. 17.9 de la LOE al proclamar que la responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación, regulada en este precepto, se entiende 'sin perjuicio de las que alcanzan al vendedor de los edificios o partes edificadas frente al comprador conforme al contrato de compraventa'.



SEGUNDO.- En función de estas premisas, y reconocida por la sentencia apelada la existencia de licencia de primera ocupación del inmueble promovido por la recurrente, concedida por silencio administrativo, cuya carencia se alegaba como causa de incumplimiento contractual por la compradora, la cuestión sustancial controvertida en la apelación se ciñe a determinar si existe un incumplimiento esencial del contrato derivado del hecho, alegado también por esta parte, de que la edificación construida carece del centro de transformación necesario para dotar el edificio de suministro eléctrico.

Pese a las alegaciones de la compradora y a los razonamientos de la sentencia apelada, consideramos que el carácter esencial del incumplimiento contractual imputado como causa resolutoria del contrato no ha sido plenamente probado por la parte compradora. En primer lugar, no acredita su alegato de que la ausencia del mencionado centro de transformación implica que la edificación no se ajusta al proyecto de obra y constituye una vulneración del mismo, al no constar la previsión de dicho elemento en el proyecto constructivo, habiéndose otorgado acta de finalización de la obra, a la que se aportaba el certificado final suscrito por la dirección facultativa de la obra, dentro del plazo previsto en el contrato para la entrega de los inmuebles vendidos. Tampoco se sustenta la alegación de que la falta de dicho centro de transformación impide la obtención de la licencia de primera ocupación, al no adecuarse la edificación al reglamento de baja tensión, cuando lo cierto es que, según el informe emitido por la perito judicial, la instalación cumple con las especificaciones del reglamento electrotécnico de baja tensión, y la licencia de primera ocupación ha sido concedida también dentro del plazo pactado de entrega de la vivienda, siendo su finalidad precisamente la de constatar su adecuación al proyecto y a la licencia de obra, previa comprobación de que se han cumplido las condiciones en ella establecidas y de que el edificio reúne los requisitos necesarios de habitabilidad, seguridad y salubridad para el uso a que se le destina ( SS TS 11 diciembre 1995 , 9 mayo 1996 , 3 noviembre 1999 y 19 abril 2007 ), de lo cual se deriva la presunción de que el inmueble construido cumple estas condiciones. Por el contrario, resulta probado documentalmente que se ha emitido por el organismo administrativo correspondiente el certificado de instalación eléctrica, acreditativo de que la vivienda litigiosa tiene un grado de electrificación básica, y, a través del dictamen pericial judicial ratificado en el acto del juicio, al que cabe reconocer mayor eficacia probatoria que al informe pericial de parte presentado por la compradora, basada en su imparcialidad y en el hecho de revelar las inexactitudes de éste, que sí existe la instalación común de enlace, ajustada al mencionado reglamento de baja tensión, la cual comienza en el final de la acometida y une la caja general de protección con las instalaciones interiores del usuario, estando constituida por dos cajas generales de protección, dos líneas generales de alimentación, y dos ubicaciones para contadores con sus correspondientes interruptores y caja de derivación. Lo que sí constata la perito judicial es la falta de una acometida definitiva, pues la que hay en la edificación es de obra, pero no puede determinar si para el adecuado suministro eléctrico a la vivienda litigiosa es necesaria la instalación de un centro de transformación ni afirmar que se precisen más de 100 kw, lo cual depende de que la carga máxima por vivienda se corresponda con un grado de electrificación básico o elevado, en cuyo caso sí sería necesaria dicha instalación, por superar los 100kw, definiendo la perito como electrificación básica la precisa para el funcionamiento de los aparatos de uso común en una vivienda y como la elevada la derivada de la utilización de electrodomésticos con carga superior o de sistemas de calefacción eléctrica, con la aclaración de que cabe hacer un cálculo mixto de electrificación básica y elevada en la edificación que no superaría los 100kw, en función del número de viviendas que tengan una u otra carga máxima. La propia sentencia apelada hace una apreciación hipotética acerca de este hecho, al considerar 'muy posible' que la electrificación de la vivienda litigiosa sea elevado y haga necesario el centro de transformación, basándose en que la memoria de calidades de la vivienda dice que la calefacción es eléctrica, pero en realidad se desconoce el sistema de calefacción instalado definitivamente en la vivienda, su alcance y la carga de potencia que ello pueda suponer en relación con la superficie de la vivienda. Lo cierto es que las viviendas de la edificación disponen de electricidad contratada por una entidad ajena al presente juicio, sin que pueda estimarse probado por la compradora que no pueda contratar directamente con la empresa prestadora del servicio el suministro eléctrico adecuado a la potencia que necesite, ni tampoco que en la situación actual se produzcan problemas o interrupciones en la energía recibida, con el único apoyo de la declaración prestada por su propio padre, dueño de otra vivienda en la misma edificación, pero sin el testimonio de los demás vecinos del inmueble.

De esta apreciación fáctica se deriva que el incumplimiento contractual en el que pudiera haber incurrido la promotora sería en todo caso parcial y no absoluto, dentro de la obligación nacida del contrato y que le incumbe como vendedora de entregar la cosa en las condiciones pactadas, con independencia de las consecuencias, perjudiciales o no, que la falta de una acometida definitiva y, en su caso, de un centro de transformación, pudiera conllevar para la compradora de la vivienda, ya que dicho incumplimiento no afecta al contenido esencial del contrato y a una obligación principal de la compraventa convenida entre las partes, como pudiera ser la entrega de la vivienda o el pago del precio, sino a una prestación complementaria o accesoria, tanto desde el punto de vista objetivo, que atiende a la estructura típica del contrato, como subjetivo, que contempla la finalidad pretendida por las partes al contratar, teniendo en cuenta que su falta es perfectamente subsanable y no ha frustrado el fin negocial perseguido ni impedido a la compradora satisfacer su interés económico. Prueba evidente de que la prestación que se dice incumplida no revestía un carácter esencial para la compradora como causa de resolución de contrato, en una consideración subjetiva de la misma, es que, cuando ésta fue requerida en dos ocasiones sucesivas, el 21 de septiembre de 2009 y el 23 de noviembre de 2009, para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, informándole de que la vivienda disponía de licencia de primera ocupación y estaba a su disposición para serle entregada, comunicó a la vendedora la existencia de dificultades económicas y de financiación que le impedían hacer frente al pago del precio adeudado, así como su intención de resolver el contrato por este motivo y de negociar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta del precio, de manera que, si bien es cierto que esta conducta de la compradora no constituye un acto propio que le impida solicitar posteriormente la resolución contractual por algún incumplimiento de la vendedora, como hizo extrajudicialmente a través de su abogado, con fecha 18 de agosto de 2010, y en el presente juicio, constituye una circunstancia que no puede dejar de ser valorada para determinar el carácter no esencial del incumplimiento atribuido a la promotora.

Por otra parte, ha quedado demostrado que la promotora apelante puso a disposición de la compradora los inmuebles vendidos, a través del expresado requerimiento para que compareciese en la notaría designada a fin de otorgar escritura pública, dentro del plazo pactado en el contrato y sin retraso alguno, debiendo considerarse la vivienda terminada en ese momento, ya que, además de haberse cumplido por la vendedora lo estipulado en la cláusula quinta del contrato de compraventa celebrado entre las partes, en la que se establece que 'el certificado final de la dirección de obra supondrá el cumplimiento por parte de la vendedora de su obligación de terminación de la construcción conforme al proyecto', al haberse expedido este certificado, se había inscrito la declaración de obra nueva del edificio y la vivienda disponía de licencia de primera ocupación, de manera que la obligación de la vendedora apelante debe estimarse sustancialmente cumplida dentro del plazo convenido y cuando se formula dicho requerimiento, siendo la compradora la que desatiende su recíproca obligación de otorgar la escritura pública y pagar el precio. Esto hace que, en el momento en que la compradora interesa extrajudicialmente la resolución del contrato, no había pagado la totalidad del precio que debía, de modo que, aún de estimar incumplida por la vendedora su obligación de entrega, con el expresado carácter no esencial, ha de considerarse igualmente insatisfecha la recíproca obligación del comprador de pagar el precio de la compraventa, con la consecuencia impeditiva del efecto resolutorio que de ello se deriva.

En ese sentido conviene recordar que, tratándose de negocios jurídicos sinalagmáticos, el incumplimiento recíproco del contrato impide que el imputado a uno de los contratantes pueda constituirse en causa resolución, y que el sujeto incumplidor pueda reclamarla ( SS TS 16 noviembre 1979 , 23 enero 1986 , 4 julio 1988 , 16 abril 1991 , 20 diciembre 1993 , 15 julio 1999 , 14 diciembre 2001 , 13 mayo 2004 y 4 marzo 2010 ), siendo en concreto el impago de la obra ejecutada y recibida una circunstancia impeditiva de que el dueño de la misma pueda alegar el incumplimiento del contratista o promotor por no haberla terminado ( SS TS 4 julio 1988 y 14 diciembre 2001 ).

En definitiva, no cabe apreciar que se haya producido un incumplimiento grave o sustancial de la obligación de la vendedora de entregar los inmuebles objeto de compraventa en el tiempo y las condiciones pactadas, conforme a lo prevenido en los arts. 1445 y 1461 y ss. del Código Civil , en grado suficiente para justificar la resolución del contrato interesada por la compradora en su demanda, con independencia de que pudiera haber solicitado el debido cumplimiento de la prestación desatendida o una indemnización de los perjuicios causados, como se decidió en un caso semejante, examinado en la Sentencia de esta Sala de 25 de febrero de 2009 , citada por la resolución apelada, mientras que, por el contrario, debemos estimar incumplida la recíproca obligación de la compradora de otorgar la escritura pública y pagar el precio, sin que pueda exonerarle la excepción de incumplimiento contractual opuesta a la acción ejercitada en la demanda interpuesta por la vendedora alegada, que persigue la efectividad de estas prestaciones. Por todas las consideraciones expuestas, procede acoger los recursos de apelación contra la sentencia de primera instancia, con estimación de la demanda interpuesta por 'Promociones Beirada Do Porto S.L.' y desestimación de la formulada por Dña. Mónica .



TERCERO.- La estimación de la demanda interpuesta por 'Promociones Beirada Do Porto S.L.' y la desestimación de la formulada por Dña. Mónica , con la consiguiente acogida de los recursos de apelación planteados, determinan la condena de ésta al pago de las costas procesales de la primera instancia, por su vencimiento objetivo ( art. 394.1 LEC ), y la no especial imposición de las causadas en la apelación ( art.

398.2 LEC ).

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Revocando la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia núm. 1 de Muros, en el juicio ordinario núm. 321/10, con estimación de la demanda interpuesta por 'Promociones Beirada Do Porto S.L.' contra Dña.

Mónica , y desestimación de la demanda formulada por Dña. Mónica contra 'Promociones Beirada Do Porto S.L.' y 'Caixa de Aforros de Galicia, Vigo, Ourense e Pontevedra', debemos absolver y absolvemos a éstas demandadas de las pretensiones deducidas en la demanda planteada frente a ellas, y condenamos a Dña.

Mónica a otorgar escritura pública de compraventa sobre los inmuebles objeto del contrato de el 2 de julio de 2007 en el plazo que al efecto se señale, y a pagar a 'Promociones Beirada Do Porto S.L.' en el mismo acto la cantidad de 102.193 euros, más el IVA correspondiente y los intereses legales desde el 22 de octubre de 2009, así como al pago de las costas procesales de la primera instancia, sin hacer especial imposición de las causadas en la apelación.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.