Sentencia Civil Nº 183/2008, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13, Rec 431/2007 de 22 de Abril de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 13

MADRID

SENTENCIA: 00183/2008

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

Sección 13

1280A

FERRAZ 41

Tfno.: 3971921 Fax: 3971998

N.I.G. 28000 1 7033288 /2007

Rollo: RECURSO DE APELACION 431 /2007

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1241 /2005

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 51 de MADRID

De: Pedro Jesús

Procurador: ESTEBAN CARLOS MARTINEZ ESPINAR

Contra: Vicente

Procurador: FEDERICO PINILLA ROMEO

Ponente: ILMO. SR. D. MODESTO DE BUSTOS GÓMEZ RICO

Magistrados:

Ilmo. Sr. D. MODESTO DE BUSTOS GÓMEZ RICO

Ilmo. Sr. D. CARLOS CEZÓN GONZÁLEZ

Ilmo. Sr. D. JOSÉ LUIS ZARCO OLIVO

SENTENCIA

En Madrid, a veintidós de abril de dos mil ocho. La Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por

los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario sobre Reclamación de Cantidad, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 51 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como demandante- apelante Don Pedro Jesús, y de otra, como demandado-apelado Don Vicente.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 51, de Madrid, en fecha nueve de febrero de dos mil siete, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Debo desestimar y desestimo la demanda deducida por el Procurador Sr. Martínez Espinar en representación de D. Pedro Jesús y en su consecuencia debo absolver y absuelvo al demandado D. Vicente con domicilio en Tarancón (Cuenca), calle DIRECCION000 nº NUM000, de las peticiones deducidas en su contra, haciendo expresa condena a la actora en las costas procesales causadas".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido en ambos efectos, del cual se dio traslado a la parte apelada, elevándose los autos ante esta Sección en fecha diecinueve de junio de 2007, para resolver el recurso.

TERCERO.- Recibidos los autos en esta Sección, se formó el oportuno Rollo turnándose su conocimiento, a tenor de la norma preestablecida en esta Sección de reparto de Ponencias, y conforme dispone la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedó pendiente para la correspondiente DELIBERACIÓN, VOTACIÓN Y FALLO, la cual tuvo lugar, previo señalamiento, el día dieciséis de abril de dos mil ocho.

CUARTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado todas las disposiciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Se acepta en lo esencial el fundamento de derecho primero de la sentencia, en el que se efectúa un planteamiento general del procedimiento al que dio inicio la demanda que presentó el 4 de octubre de 2005 D. Pedro Jesús contra Don Vicente, en reclamación de 14.822,90 ?, más los intereses legales de ésta cantidad desde el 20 de noviembre de 2002, así como aquélla parte del segundo que no resulte modificada por esta resolución. El resto de este último fundamento de derecho que quede afectada por nuestra sentencia y el fundamento de derecho tercero (costas procesales) se rechazan.

SEGUNDO.-Para una adecuada comprensión de la cuestión objeto del procedimiento y poder decidir las alegaciones del recurso de apelación interpuesto por D. Pedro Jesús contra la sentencia que, desestimando la demanda, puso fin al procedimiento en la anterior instancia, resulta necesario efectuar una sumaria relación de los hechos acreditados mas relevantes, que son los siguientes:

a) En escritura pública otorgada el 1 de agosto de 1991 Don Pedro Jesús y su hermana Doña María Esther compraron a Don Jesus Miguel una quinta parte indivisa de la casa sita en Madrid, c/DIRECCION001 , número NUM001, que consta de planta baja, principal y segunda -folio 22 a 24-.

b) El 8 de abril de 2002 en el procedimiento ordinario nº 925/2001, seguido a instancia de D. Pedro Jesús y Doña María Esther, Don Carlos Alberto y Doña Melisa, frente a los propietarios de las restantes partes indivisas, se dictó sentencia por la que, ante el allanamiento de los demandados, se acordó la división horizontal por pisos del inmueble de acuerdo con la distribución del mismo ya existente, atribuyendo los pisos a los propietarios en la forma que se solicitó en la demanda, según las titularidades actuales -folios 26 a28-. El 25 de junio de 2003 se rectificaron los coeficientes de participación conforme al acuerdo unánime adoptado en la Junta General Extraordinaria y Universal de Propietarios de la Comunidad, celebrada el 30 de abril de 2003.

De tales documentos públicos resulta que el demandante y su hermana son propietarios de los siguientes pisos:

-1º Exterior Derecha --------------------------------- 9?30 % de coeficiente

-1º Interior Izquierda --------------------------------- 7?65 % de coeficiente

-2º Interior Izquierda (5ª parte) ---------------------- 7?65 % de coeficiente

c) Según el demandante en una primera reunión celebrada por todos los propietarios el Sr. Vicente aceptó el mandato de hacerse cargo de la administración de la finca. Sin embargo no existe constancia cierta de la fecha en que tuvo lugar dicha reunión ni que el Sr. Vicente aceptara asimismo el encargo. En el interrogatorio practicado en el acto del juicio a Don Vicente y en el propio escrito de contestación a la demanda (hechos tercero y quinto, sustancialmente), admitió por una parte haber realizado muchísimas funciones de gestión y administración de la finca con el conocimiento y consentimiento de todos los propietarios, tales como cobro de los alquileres a los inquilinos, mantenimiento del edificio, ejecución de obras, pago de comisiones, indemnización a los inquilinos para que abandonasen las viviendas, pago de comisiones por la venta de una finca en el edificio, pago de gastos relativos a procedimientos judiciales, etc., así como por otra no haber realizado una rendición de cuentas.

En el escrito que Don Vicente remitió al demandante, que este aporta como documento nº 33 de la demanda -folio 86-, aquél afirma que todos los gastos e ingresos eran comunes para los cinco propietarios, es decir, se repartían en cinco partes iguales tanto las ganancias como las pérdidas en el período comprendido entre Septiembre de 1991 y junio de 1993. A partir de julio de 1993 cada propietario es dueño y señor de la renta de sus pisos (el demandante de 1º exterior derecha, 1º interior, izquierda y 1/5 parte del 2º interior izquierda), que seguía cobrando Don Vicente, quien también continuaba ejerciendo funciones de administración del inmueble.

d) El 20 de noviembre de 2002 se constituyó en Junta Ordinaria la Comunidad de Propietarios de DIRECCION001, NUM001, y se aprobaron por unanimidad los estatutos, siendo elegido presidente, también por unanimidad, Don Pedro Jesús y Secretario Don Carlos Alberto. En ese momento cesó Don Vicente en el desempeño de las funciones de administración.

e) En las Juntas Generales de Propietarios celebradas los días 14 de febrero de 2003 (punto 6º), 30 de abril de 2003 (punto 5º) y 18 de septiembre de 2003 (punto 2º) se acordó requerir a Don Vicente para que entregara la documentación relativa a la gestión y administración de la Comunidad y alguna otra de carácter privativo o particular que tenía en su poder como administrador que había sido en el período comprendido entre agosto de 1991 a mayo de 2001. Pese a que Don Cosme, como representante autorizado de Don Vicente, se comprometió a aportar el estado de cuentas de la gestión de administración en dicho período, a cuyo fin se le concedió el plazo de tres semanas, tal y como quedó de manifiesto en la última Junta, incumplió el compromiso, por lo que se decidió proceder contra él judicialmente. Únicamente entregó los documentos de carácter privativo que obraban en su poder y que pertenecían a Don Pedro Jesús.

f) Los días 11 de marzo de 2003 y 1 de abril de 2003 la Comunidad de Propietarios dirigió sendos burofax a Don Vicente solicitando la documentación y la rendición de cuentas a que venía obligando, sin que se obtuviera un resultado satisfactorio -folios 67 a 89-, salvo la contestación contenida en el documento nº 33, de fecha 4 de noviembre de 2003, al que ya hemos hecho referencia.

En el mes de noviembre de 2003 el Abogado de Don Pedro Jesús reclamó a Don Vicente el pago de las rentas correspondientes a las viviendas de su propiedad cuyo cobro y administración había gestionado -folios 91 a 111-, sin que tampoco obtuviera una respuesta satisfactoria.

En el mes de julio de 2004 efectuó la última reclamación extrajudicial, con análogo resultado negativo.

g) Don Vicente, ha reconocido, a través de sus representantes autorizados, que ha administrado la finca en el período comprendido entre agosto de 1991 y mayo de 2001, en las Juntas de Propietarios que tuvieron lugar los días 30 de abril y 18 de septiembre de 2003, a las que ya nos hemos referido, lo que ha quedado corroborado con los documentos obrantes a los folios 33 a 48, propios de quien gestiona los asuntos ajenos y los comunitarios, sin que se oponga a la producción de los efectos probatorios insitos a ellos su impugnación por el demandado, que no los reconoció en la audiencia previa, pues es conocida la doctrina jurisprudencial que reconoce, pese a ser impugnados por la parte a quien perjudica su contenido, el valor probatorio de tales documentos cuando, conjugados con los restantes medios de prueba, revelan la certeza del hecho que con ellos se pretende acreditar -Sentencias del Tribunal Supremo de 13 de febrero de 2003, 5 de marzo de 2004, 3 de junio de 2004 y 22 de noviembre de 2004 , entre otras-. En definitiva, su impugnación por el demandado no les priva de eficacia.

En la contestación a la demanda también ha admitido Don Vicente la realización de diversos actos de gestión y administración de los intereses comunes, aportando diversos documentos que así lo acreditan y que, a su vez, demuestran el pago de algunos gastos, mas en lo que concierne a la pretensión aquí ejercitada por Don Pedro Jesús se debe señalar:

-Documentos 2 / 5, folios 133 y 134. El primero se refiere a un período posterior a mayo de 2001 y no consta su efectivo pago. Los restantes pese a tratarse de fotocopias, efectivamente parece que el impuesto sobre bienes inmuebles en el período y finca a que se refieren ha sido satisfecho con cargo a una c/c cuya titularidad no consta. No obstante el demandado no concreta la imputación que deba hacerse al actor ni reclama el importe, que pudiera ser repercutible.

-Documentos 6 / 8, folios 135/137. No se refieren a ninguna de las viviendas adjudicadas al demandante.

-Documentos 9 / 20, folios 138 a 149. No se refieren a actuaciones que afecten a la propiedad del actor, además se trata de fotocopias no autenticadas y se desconoce si los procedimientos judiciales a que se refieren concluyeron con resultado favorable y, por tanto, con imposición de costas a la parte contraria, como si consta a este Tribunal que ocurrió en el juicio verbal de desahucio por expiración del término nº 898/1993, seguido en el Juzgado de 1ª Instancia nº 51 de Madrid contra Don Ricardo León Gómez, por haber conocido del recurso de apelación contra la Sentencia del Juzgado de 1ª Instancia (Rollo 487/1994 . Sentencia 28 de julio de 1994 ).

Por lo que atañe al documento número 13, folio 142, además de carecer de la ratificación de su emitente, sorprende que no lo aportara Don Cosme a la Junta de Propietarios celebrada el 30 de abril de 2003, pese a corresponder a gastos de administración de la finca durante el período 1998/2001 y constar en la antefirma el sello "RIVERO, Asociados / Abogados". Firmado: Cosme.

-Documentos 21 / 23, folios 150/152. Se trata de presupuestos, cuya ejecución y posterior pago no se prueba.

-Documento 24, folio 153. No está ratificado y no contiene indicación alguna que demuestre que la gestión afecte al actor.

En suma, los documentos reseñados evidencian que Don Vicente efectivamente gestionó los asuntos que se refieren a algunos de los comuneros (no se olvide que desde el inicio, pese a la indivisión jurídica, la finca estaba de hecho dividida, con asignación a cada uno de los propietarios de viviendas concretas, excepto el piso 2º exterior izquierda, que permanecía indiviso entre todos), pero no acreditan un gasto repercutible concreto en Don Pedro Jesús, ni desde luego se deduce frente a él en este procedimiento reclamación alguna.

g) La Juzgadora de 1ª Instancia desestimó la demanda con sustento en el siguiente argumento esencial: "Pues bien en el caso de autos del mutuo reconocimiento de las partes queda acreditado que se delegó en el demandado el atender a las cargas utilizando los beneficios que se obtenían de las cosa común (algunas rentas), y que efectivamente realizó, mejor o peor, esa función gastando en actuaciones que sin duda beneficiaban a la comunidad como eran los arreglos en el edificio, las indemnizaciones por resolución de contratos o los procedimientos de desahucio, ello aumenta sin duda el valor de la propiedad.

Conforme a lo anterior, deviene imposible la petición formulada por el actor ya que él resultó propietario de determinadas viviendas concretas o parte de ellas, desde la escritura de división horizontal de 2002, siendo las cuantías reclamadas "por rentas que debieron ser pagadas por los inquilinos que tenían arrendados los pisos que muy posteriormente fueron de su propiedad", beneficios de la comunidad de propietarios que por ello deben aprovechar a todos los condóminos y no sólo a uno de ellos (y por ello atender a las cargas de la cosa común que igualmente corresponden a todos los condóminos)". Es decir, admite el carácter de administrador del demandado, pero lo exime de la condena dineraria solicitada por el actor al considerar que los titulares del crédito son todos los condóminos.

Contra esta sentencia interpuso Don Pedro Jesús el recurso de apelación que ahora decidimos con base en las siguientes alegaciones:

Primera y Segunda. El negocio jurídico existente ha de calificarse como mandato, al que resultan de aplicación los artículos 1709 a 1713 y 1720 del Código Civil , debiendo rendir cuentas el mandatario.

Tercera. Si la situación jurídica existente fuese la de una comunidad de bienes, tal calificación es compatible con el contenido de la demanda, que se concreta en la parte que corresponde al actor, siendo aplicables los artículos 393 y 395 del Código Civil .

Cuarta y Quinta. En la sentencia se han valorado erróneamente los documentos aportados por el demandado, que además son de creación unilateral. Se ignora el reconocimiento de la deuda (al menos 11.059,51 ?) que el demandado realiza en el documento número 34 de la demanda.

Sexta y Séptimo. Desde el principio, y no desde el año 2002, se consideró que a cada propietario le correspondía no una parte del total, sino unos pisos concretos, más una quinta parte de un piso común (2º interior izquierda).

Así lo reconoce el demandado (a partir de 1993) en el precitado documento número 33. La demanda únicamente se refiere a los pisos adjudicados al Sr. Pedro Jesús.

El apelante terminó suplicando la estimación del recurso y con él la íntegra estimación de la demanda.

El demandado-apelado se opuso al recurso y solicitó la confirmación de la sentencia.

TERCERO.-Dada la interconexión de las alegaciones que dan sustento al recurso, la amplia exposición de los hechos que dan causa al litigio y la relación de medios de prueba que se han a portado, procederemos a resolver de modo conjunto las cuestiones que en aquél se plantean.

En primer lugar, las relación mantenida entre Don Vicente y los restantes propietarios integrantes de la Comunidad constituida sobre la finca nº NUM001 de la calle DIRECCION001 de Madrid, que desde el 8 de abril de 2002 se rige por las normas de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960 , ha de calificarse de mandato general tácito y representativo - artículos 1709, 1710, 1712 y 1713 del Código Civil -, no sólo porque Don Vicente, con el conocimiento y consentimiento de los restantes propietarios, asumió y efectivamente ejerció las funciones de administración de la comunidad, prestando los servicios que ésta requería, sino también por que para casos análogos así lo tiene dicho el Tribunal Supremo en las Sentencias de 25 de marzo de 1988, 27 de noviembre de 1992 y 23 de mayo de 1995 . Ésta actuación tiene una doble vertiente, la externa, en que ejercía frente a terceros los derechos correspondientes a esa comunidad de bienes, y la interna, en la que cada uno de los propietarios, como tiene admitido el demandado y así ya lo hemos señalado, tenía atribuida la titularidad exclusiva de las distintas viviendas que conforman la finca, excepto el piso 2º interior izquierda, que pertenece por quintas e indivisas partes a todos los propietarios, lo que confiere, a cada uno el derecho de exigir al mandatario la rendición de las cuentas que atañen a su derecho de propiedad concretado en unas viviendas determinadas, y, asimismo, genera en el mandatario el correlativo deber de prestarlas. En efecto, entre los deberes del mandatario se encuentra el de rendir cuentas detalladas y justificadas de sus operaciones y a abonar al mandante cuanto haya recibido en virtud del mandato -artículo 1720 del Código Civil -, pues cuanto ha entrado en su patrimonio lo ha sido de forma provisional y en tránsito hacia el patrimonio del causante en razón a lo dispuesto en el mencionado artículo, respondiendo de los daños y perjuicios derivados de su pasividad, mala gestión o por el incumplimiento de las obligaciones que le impone el mandato -artículo 1718 -. Precisamente esta relación entre mandante y mandatario hace que la entrega de las cantidades percibidas por éste, pero que debe entregar a aquél, como ocurre con las rentas de los arrendamientos ya percibidas o negligentemente dejadas de cobrar por el mandatario, se hallen sujetas al plazo de prescripción común de las acciones personales de quince años, según el artículo 1964 del Código Civil.

Por lo que se refiere al período que abarca la gestión, el propio demandado tiene reconocido en las Juntas de Propietarios de 30 de abril de 2003 y 18 de septiembre de 2003, que alcanza la época comprendida el mes de agosto de 1991 y el mes de mayo de 2001, lo que confirma en su carta de 4 de noviembre de 2003 -folio 86-, en la que únicamente precisa que desde septiembre de 1991 a junio de 1993 los ingresos eran comunes a los cinco propietarios (luego persiste el derecho de cobro del actor) y a partir de esa última fecha, cada propietario tenía derecho ("es dueño y señor") a la renta de sus pisos (los asignados por acuerdo de todos), que, no obstante, seguía gestionando y percibiendo Don Vicente.

Así pues, al no desvirtuar el demandado la relación de rentas que Don Pedro Jesús tiene derecho a percibir, según expone en el hecho cuarto de la demanda, cuya cuantía en parte fue admitida en el mencionado documento de fecha 4 de noviembre de 2003, la reclamación contenida en la demanda debe prosperar, con la sola precisión de que los intereses del principal reclamado, según el artículo 1724, iniciaran su devengo el 17 de noviembre de 2003 , que es cuando el demandado recibió la reclamación extrajudicial y se constituyó en mora. Dicha cantidad no puede aminorarse con los posibles gastos que haya soportado el referido demandado, ya que ni se cuantifican en la parte que sea imputable al actor ni formalmente se han reclamado en este proceso.

CUARTO.-Las costas procesales causadas por el procedimiento en la primera instancia deberán ser impuestas a Don Vicente, según se ordena en el artículo 394-1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , ya que la moderación en la reclamación de los intereses, cuya fecha de inicio del devengo se ha pospuesto, resulta insustancial e intrascendente en relación con la cantidad total de la condena, a los efectos de alterar este pronunciamiento legal.

Al estimarse el recurso, no procede hacer pronunciamiento en torno a las costas generadas por su tramitación, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 398-2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general aplicación.

Fallo

Que debemos estimar, y estimamos, el recurso de apelación interpuesto por Don Pedro Jesús contra la sentencia dictada el 9 de febrero de 2007 por la Ilma. Sra. Magistrada-Jueza del Juzgado de Primera Instancia nº 51 de los de esta Capital en los autos de Juicio Ordinario nº 1241/2005 seguidos a su instancia contra Don Vicente; resolución que se REVOCA y, estimando en consecuencia la demanda, condenamos a Don Vicente a que abone al actor la cantidad de 14.822,90 ?, más sus intereses legales desde el día 17 de noviembre de 2003, y al pago de las costas causadas por el procedimiento en la anterior instancia, sin hacer imposición de las generadas por el recurso.

Así por nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala nº 431/07 lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico