Sentencia Civil Nº 183/2009, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 14, Rec 559/2008 de 09 de Marzo de 2009

Encabezamiento

SENTENCIA N.183/2009

Barcelona, nueve de marzo de dos mil nueve

Audiencia Provincial de Barcelona, Sección Catorce

Magistrados:

Francisco Javier Pereda Gámez

Mª Carmen Vidal Martínez (Ponente)

Marta Font Marquina

Rollo n.: 559/2008

Juicio Ordinario: 380/2006

Procedencia: Juzgado de Primera Instancia n. 2 de Manresa

Objeto del juicio: declaración de incumplimiento de contrato de compromiso de compraventa con arras penitenciales y condena al pago de éstas

Motivo del recurso: incongruencia omisiva, error en la apreciación de la prueba e infracción de los artículos 1.454 y 1.717 del Código Civil

Apelante: Serveis Inmobiliaris Bages Habitat, S.L.

Apelado: Carlos Alberto

Antecedentes

1. RESUMEN DEL PLEITO DE PRIMERA INSTANCIA

El día 23 de mayo de 2006 la parte actora presentó demanda en la que solicitaba que se dicte sentencia "por la que:

1.- Se declare el incumplimiento por parte de Serveis Inmobiliaris Bages Habitat, S.L. del contrato de compromiso de compraventa de con arras de fecha 16 de abril de 2005.

2.- Se condene a Serveis Inmobiliaris Bages Habitat, S.L. al pago de la cantidad de 6.000 E en concepto de incumplimiento del contrato de compraventa de acuerdo con lo previsto como arras penitenciales, condenando a la demandada también al pago del interés legal (art. 1.108 CC ) desde la fecha del requerimiento efectuado a la demandada hasta la fecha de la sentencia. Y desde esta fecha incrementándose el interés legal en dos puntos.

3.- Se condene en costas a la parte demandada".

Relata, en síntesis, que en fecha 16 de abril de 2005, firmó con la demandada un contrato de compromiso de venta con arras penitenciales. Afirma que amplió las arras el día 20 de abril y que estas ascienden a la cantidad total de 3.000?. Sostiene que la escritura pública debía otorgarse el día 17 de mayo de 2005 y que no se llevó a cabo. Solicita, en suma, la devolución por duplicado de las arras.

La parte demandada contesta y opone la excepción de falta de litisconsorcio pasivo necesario por no haber sido demandados los vendedores y la de falta de legitimación pasiva al argumentar que es un mero comisionista que no tiene ninguna obligación frente al comprador. Admite que retiene la cantidad de 3.000? entregada por los compradores pero a cuenta de sus honorarios.

La sentencia recurrida, de fecha 17 de septiembre de 2007 contiene la parte dispositiva del tenor literal siguiente: "Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por la Procuradora Dña. Esther Ramos Romero, en nombre y representación de D. Carlos Alberto , debo declarar y declaro el incumplimiento por parte de la entidad Serveis Inmobiliaris Bages Habitat, S.L. del contrato de compromiso de compraventa con arras de fecha 16 de abril de 2005 y debo condenar y condeno a la citada entidad a que abone al actor la cantidad de 6.000 euros y al interés legal desde la fecha del requerimiento efectuado a la demandada hasta la fecha de la sentencia, con imposición de las costas procesales a la parte demandada".

El juzgador de instancia razona en el sentido que el único vínculo jurídico existente es entre las partes litigantes, sin perjuicio del derecho de repetición del demandado frente a los vendedores.

2. CUESTIONES PLANTEADAS EN EL RECURSO DE APELACIÓN

El recurrente argumenta que el juzgador de instancia no ha analizado el contrato de ratificación de fecha 20 de abril de 2005, que estima es el que da validez al contrato objeto del procedimiento. Sostiene que las arras sólo debe devolverlas el comprador y que en el contrato no actuó en su propio nombre sino en representación de los vendedores.

El apelado se opone y coincide con la argumentación contenida en la sentencia apelada.

3. TRÁMITES EN LA SALA

El asunto presenta diligencia de reparto de fecha 26 de junio de 2008. No se ha practicado prueba ni se ha celebrado vista. La deliberación y votación de la Sala fue señalada para el día 5 de marzo de 2009 . Esta resolución no se ha dictado en el término previsto en el artículo 465.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil debido a causas estructurales, circunstancia que se hace constar a los efectos del artículo 211.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Fundamentos

1. VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

Como ya se adelantó, el recurrente denuncia que no se haya analizado dicho documento (incongruencia omisiva). La ratificación del compromiso de compraventa de inmuebles consta al folio 46 y de su examen resulta que sólo fue suscrito por uno de los propietarios de la finca, toda vez que el espacio reservado para la firma del Sr. Eliseo aparece en blanco.

El documento base de la pretensión actora es el denominado compromiso de compraventa con arras penitenciales que consta al folio 10. Del mismo resulta que la demandada, en contra de lo argumentado en la sentencia apelada, afirmó tener encomendado por los propietarios (Sres. Didac y Obdulio ), la gestión de la venta objeto del contrato. También se hizo constar que de no mediar comunicación expresa en contrario en el plazo de 10 días, el mandato del aquí recurrente quedaría automáticamente ratificado.

El recurrente denuncia la infracción del artículo 1717 del Código civil , a cuyo tenor "cuando el mandatario obra en su propio nombre, el mandante no tiene acción contra las personas con quienes el mandatario ha contratado, ni éstas tampoco contra el mandante.

En este caso el mandatario es el obligado directamente en favor de la persona con quien ha contratado, como si el asunto fuera personal suyo. Exceptúase el caso en que se trate de cosas propias del mandante.

Lo dispuesto en este artículo se entiende sin perjuicio de las acciones entre mandante y mandatario."

No obstante omite que de conformidad con el 1725 "el mandatario que obre en concepto de tal no es responsable personalmente a la parte con quien contrata sino cuando se obliga a ello expresamente o traspasa los límites del mandato sin darle conocimiento suficiente de sus poderes".

Esto último es lo ocurrido en el supuesto enjuiciado. El mediador suscribe el compromiso de compraventa con la alegación de tener encomendada la gestión de venta por los propietarios, pero no acredita tenerla con anterioridad. Tampoco la ratificación posterior puede tener los efectos pretendidos por el recurrente, toda vez que tan sólo esta suscrita por uno de los propietarios, y el mandatario no cumplió con su obligación de hacer saber a los compradores que no había obtenido la ratificación del otro vendedor.

De lo anterior resulta que la retención por el demandado de la cantidad recibida en concepto de arras carece de causa y fundamento. Uno de los propietarios no ratifica el compromiso de compraventa y por ello debió devolver, y a ello se le condenará, a restituir a los compradores unas arras entregadas para una compraventa no aceptada.

No obstante la condena deberá limitarse a dichos 3.000?, toda vez que la obligación de restitución duplicada de las arras penitenciales sólo corresponde, en su caso, al comprador, y ya se dijo que el mediador no actuó en su propio nombre.

Por otra parte los actores accionan con fundamento en las normas del contrato de compraventa y no piden, ni acreditan, los daños y perjuicios que la conducta del mediador les pudiera haber causado.

Procede, en suma, la estimación parcial de la demanda y del recurso, con la consiguiente revocación de la sentencia apelada.

2. LAS COSTAS

No debe efectuarse una especial imposición de las costas de primera instancia ni del recurso, dada su estimación parcial, conforme a los artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Fallo

1. Estimamos en parte el recurso de apelación, y revocamos la sentencia apelada.

2. Estimamos parcialmente la demanda y condenamos a la demandada a pagar al actor la cantidad de 3.000?, con los intereses legales desde la interposición de la demanda.

3. No efectuamos una especial imposición de las costas de 1ª instancia ni del recurso.

Una vez se haya notificado esta sentencia, se devolverán los autos al Juzgado de Instancia con testimonio de la misma, para cumplimiento.

Así lo pronunciamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.