Sentencia Civil Nº 183/2009, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 20, Rec 529/2007 de 20 de Marzo de 2009

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 20

MADRID

SENTENCIA: 00183/2009

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCIÓN 20ª

SENTENCIA Nº

Rollo: RECURSO DE APELACION 529 /2007

Ilmos. Sres. Magistrados:

JUAN VICENTE GUTIÉRREZ SÁNCHEZ

RAMÓN FERNANDO RODRÍGUEZ JACKSON

TERESA FERNÁNDEZ DE CÓRDOBA PUENTE VILLEGAS

En MADRID, a veinte de marzo de dos mil nueve.

VISTOS en grado de apelación ante esta Sección 20 de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1043/2006, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 53 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 529/2007, en los que aparece como parte apelante HANSON HISPANIA, S.A., (ANTES PIONEER CONCRETE HISPANIA, S.A.), representado por el procurador D. FEDERICO JOSE OLIVARES DE SANTIAGO, y como apelado HORMIGONES Y MORTEROS PREPARADOS, S.A., representado por la procuradora Dª CONSUELO RODRIGUEZ CHACON, siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª TERESA FERNÁNDEZ DE CÓRDOBA PUENTE VILLEGAS.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 53 de Madrid, en fecha 6 de marzo de 2.007, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que desestimando íntegramente la demanda promovida por el Procurador D. Federico José Olivares de Santiago en nombre y representación de Hanson Hispania S.A. contra Hormigones y Morteros Preparados, S.A. (Hympsa) representada por el Procurador Dª Consuelo Rodríguez, debo absolver y absuelvo a la parte demandada de la pretensión ejercitada.- Las costas se imponen a la parte actora que ha visto desestimada su pretensión".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, exponiendo las alegaciones en que basa su impugnación. Admitido el recurso en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la apelada, que presentó escrito oponiéndose al recurso formulado de contrario. Elevados los autos ante esta Sección, fueron turnados de ponencia, y quedando pendientes de resolución, se señaló fecha para la deliberación y votación, que se ha llevado a cabo por los Magistrados de esta Sección.

TERCERO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Por la entidad HANSON HISPANIA, S.A. (en adelante HANSON), se formula recurso de apelación frente a la resolución de instancia, desestimatoria de la demanda interpuesta por la entidad mercantil ahora apelante, contra la entidad HORMIGONES Y MORTEROS PREPARADOS, S, A. (en adelante HIMPSA), sobre solicitud de que no se han dado las circunstancias contractuales necesarias para exigir el pago de lo avalado por parte de la demandada, condenando a esta última a pagar a la actora los 320.000 euros ejecutados (por el aval); todo ello con fundamento en el contrato privado de compraventa de negocio suscrito entre las partes posteriormente elevado a público con fecha 13 de mayo de 2005 , referente a la denominada "Planta de Vallecas" situada en Madrid (Polígono Industrial de Vallecas), en el que resultaba subarrendataria de la nave y vendedora del conjunto de las instalaciones de su propiedad HANSON (en calidad de inicial arrendataria, y de propietaria de las instalaciones y elementos ubicados en la misma para la producción de hormigón, planta o nave de la que sin embargo resultaba propietaria la entidad Inmobiliaria FAMAR) y como subarrendataria de la planta y compradora de sus instalaciones y elementos HIMPSA; contrato que junto con las obligaciones contraídas entre las partes intervinientes en el presente procedimiento, englobaba y acumulaba a su vez distintos negocios jurídicos referente a otras plantas en toda España.

SEGUNDO.-Para mejor comprensión del "thema decidendi" objeto de controversia, debe de realizarse previamente una relación de los extremos que han quedado acreditados en el procedimiento, segun consta en el contrato suscrito entre las partes, que a modo de resumen se recogen a continuación:

1.-La Planta de Vallecas, Madrid, sobre la que las partes formalizaron el contrato litigioso, resulta propiedad de la Inmobiliaria FAMAR.

2.-Inmobiliaria FAMAR como propietaria arrendó dicha Planta a la entidad ahora actora HANSON, mediante contrato de arrendamiento de fecha 1 de marzo de 2005, quien instaló sobre el terreno arrendado una planta de hormigón.

3.-HANSON subarrendó a HIMPSA el terreno que ocupa la Planta, con efectos a partir de la fecha del cierre, del inmueble de Vallecas. A partir de dicha fecha del cierre deberían de comunicar en 10 días la cesión de los derechos arrendaticios a la arrendadora.

HIMPSA solo iniciará el abono a HANSON de renta adicional en relación con el uso del inmueble, porque la renta que le correspondía hasta el 1 de marzo de 2006 (fecha en la que finalizaba el contrato de arrendamiento suscrito entre Inmobiliaria FARMA como propietaria y la entidad actora como arrendataria), estaba ya incluida en el precio asignado.

4.-También HANSON vende a HIMPSA mediante compraventa como cuerpo cierto la totalidad de las instalaciones de la Planta de Hormigón de Vallecas.

Esta transmisión quedaba sujeta al cumplimiento de la cláusula 11 y de la 1ª del contrato.

5.-Todo lo establecido anteriormente se encontraba sometido al cumplimiento de la CONDICIÓN SUSPENSIVA recogida en la CLAUSULA 11 del contrato, que resumida, por constar el contrato en los autos y encontrarse transcrita literalmente en la demanda, contiene lo siguiente:

No obstante al subarriendo y a la transmisión, se constituye como condición suspensiva en relación con la plena transmisión de las instalaciones, el cumplimiento de uno de los supuestos siguientes:

-Que entre los propietarios del inmueble y HIMPSA se suscriba un contrato de al menos 5 años desde la fecha del cierre, y un incremento de renta no superior al 20% respecto a la actual.

-. O bien que se firme un contrato entre los propietarios del inmueble y la entidad demandada en cualesquiera otras condiciones que sean expresamente aceptadas por esta última. Comprometiéndose la entidad actora desde dicha fecha a esforzarse para negociar con los propietarios el contrato de arrendamiento a favor de la ahora entidad demandada.

-. O bien que la demandada HYMPSA hubiera venido ocupando y utilizando el inmueble de Vallecas y la planta sin oposición de los propietarios, durante un plazo como mínimo de cinco años a contar desde la fecha del cierre, aun sin existir contrato alguno entre la demandada y los propietarios.

Si llegada la fecha de 1 de marzo de 2006, y sea cual fuere su causa, se prorrogara el contrato de arrendamiento actualmente en vigor en las condiciones establecidas en el mismo, vendrá la actora obligada a aceptar dicha prórroga del arrendamiento hasta el cumplimiento al menos de 5 años a contar desde la fecha de cierre, prorrogándose en tal supuesto de forma automática y por el mismo plazo mínimo, el contrato de subarriendo que ha quedado aquí establecido.

Cumplimiento de la condición:

El cumplimiento de cualquiera de las tres alternativas anteriores, supondrá el cumplimiento de la "condición suspensiva", surtiendo los siguientes efectos:

Se producirá la plena transmisión a la demandada de la propiedad de las instalaciones de la planta de Vallecas, descritas en el anexo 9.

La actora no tendrá que satisfacer cantidad alguna por ningún concepto relativo al subarriendo del inmueble a la demandada, con expresa renuncia de la demandada a cualquier reclamación que contra la actora pudiera efectuar con causa en el subarriendo del terreno y transmisión de las instalaciones.

El posible coste correspondiente al desmontaje de las instalaciones serán de la única cuenta y exclusivo cargo de la demandada, sin que pueda reclamar ni repetir contra la actora.

6.- Requerimiento de los propietarios para el abandono de las instalaciones por parte de la demandada subarrendataria HYMPSA:

Si con anterioridad a producirse el cumplimiento de cualquiera de las alternativas que configuran el cumplimiento de la condición suspensiva, se produjera un requerimiento fehaciente por parte de los propietarios del inmueble dirigido a la actora o a la demandada solicitando la resolución del contrato de arrendamiento o de subarriendo o el cesión el uso, o abandono del terreno por la demandada, podrá esta sociedad a su sola y libre voluntad optar entre las siguientes actuaciones:

.- Decidir abandonar el inmueble cuyo en cuyo caso la actora HANSON pagaría a la demandada HYMPSA en concepto de indemnización por no haber podido cumplir al menos cinco años de utilización del terreno desde la fecha de cierre, la cantidad alzada de 320.000 €.

.- La demandada abandonaría el terreno dentro del plazo que para ello le haya concedido la propiedad del mismo, sin que cualquier retraso en el abandono pueda ser repercutido a la actora.

.- Al no haberse cumplido la condición suspensiva para la transmisión de las instalaciones, estas quedarían en propiedad de la actora y sería esta sociedad la responsable en su caso del desmontaje, desmantelamiento y coste.

Si aún producido el requerimiento fehaciente por parte de los propietarios del terreno la demandada HYMPSA decide continuar en el mismo, previa comunicación por escrito a la actora de dicha decisión, se producirían los siguientes efectos:

HANSON parte actora pagaría a la demandada HYMPSA en concepto de indemnización por haberse cumplido al menos cinco años desde la fecha de cierre en la pacífica posesión del terreno, la cantidad alzada de 320.000 €.

Se produciría la plena transmisión de las instalaciones de la actora a la demandada, con renuncia de la demandada al cumplimiento de la condición suspensiva.

La responsabilidad y coste del desmantelamiento de las instalaciones serían de la cuenta y cargo de la demandada sin que pudiera repetir contra la actora por tal concepto.

Cualesquiera otras reclamaciones que pudieran dirigirse contra la actora o la demandada por los propietarios del terreno en concepto de daños, perjuicios, costas, o cualquier otro concepto que tuviera su origen en no haber abandonado los terrenos en el plazo, que se otorgara por los propietarios, sería la única cuenta de la demandada, sin que pudiera repetir ni reclamar a la actora. Para el supuesto de que fuera la actora la que tuviese que satisfacer cualquier cantidad por alguno de tales conceptos, por ser la directamente reclamada, la actora HANSON pagaría a la demandada en un plazo no superior a 15 días hábiles a contar desde el requerimiento por parte de la actora, la cantidad total que ésta haya satisfecho a los arrendadores por aquellos conceptos.

La indemnización prevista en los apartados 1 y 2 anteriores, se irá reduciendo anualmente por cada año, a partir del inicio del segundo año contado desde la fecha de cierre, en un importe de 80.000 € anuales hasta llegar a consumir el máximo señalado del final de la quinta anualidad, a contar desde la fecha del cierre. La indemnización de los periodos inferiores al año se calculará de forma proporcional.

7.-Merced arrendaticia:

Mientras se encontrara en vigor el actual contrato de arrendamiento, seguiría la actora pagando directamente la renta a los arrendadores. La renta que finaliza el 1 de marzo de 2006 por el subarriendo del terreno se entiende incluida en el precio de la planta.

Si llegada la fecha de 1 marzo de 2006 continuase prorrogado el contrato de subarriendo, y sin que se haya firmado un nuevo contrato de arrendamiento entre la demandada y los propietarios del terreno, seguirá pagando la actora directamente la renta a los arrendadores. Pero la demandada debe de satisfacer a la actora en el mismo período que ésta lo haga, la renta que HANSON satisfaga a los propietarios del terreno.

Si la demandada HYMPSA signase un contrato de arrendamiento o cualquier otro título, con los arrendadores que le permita continuar con la ocupación del terreno, será la única obligada al pago de cualquier renta u otro concepto alternativo que haya de satisfacerse a los arrendadores, sin que pueda repetir contra la actora HANSON ni reclamarse cantidad alguna por tal concepto.

8.- Aval:

Como garantía del pago, en su caso, de la indemnización de 320.000 €, HANSON entregará a HYMPSA en la fecha de cierre de un AVAL a primer requerimiento por el citado importe, en los términos del anexo 13.

Para el supuesto de producirse cualquiera de las causas que faculta a la demandada para percibir toda o parte de la cantidad máxima prevista, lo comunicará por escrito a la actora, otorgando un plazo de 10 días para efectuar el abono de la cantidad solicitada. Si no se abonara en el plazo indicado la demandada podrá ejecutar el AVAL por el importe requerido, etc.

El aval tendrá una vigencia máxima de cinco años desde la fecha del cierre. Comprometiéndose la demandada a devolver a la actora el referido aval anticipadamente en caso de cumplimiento la condición suspensiva prevista en el apartado anterior.

A petición de la actora si se producen las circunstancias que dan lugar a reducir anualmente la cuantía de la garantía, podrá sustituirse el aval de 320.000 € por otro u otros, en las diferentes anualidades, con reducciones anuales de 80.000 €, a partir del inicio del segundo año a contar desde la fecha de cierre.

TERCERO.-Manifestándose por la entidad actora en su escrito de demanda que la cuestión controvertida en relación con la planta de Vallecas, quedaba definida desde el primer momento a que si la demandada continuaba en el uso y explotación de la planta, fuera con título o sin él; y que, por mera complacencia de los arrendadores, se establecía un plazo de cinco años para amortizar la inversión. De manera que la actora HANSON pagaría la demandada la cantidad de 320.000 €, si no se continuaba la explotación desde el primer día, reduciéndose dicha indemnización en la cantidad 80.000 € cada aniversario, de la ocupación fáctica de la planta por la demandada.

Igualmente se ha acreditado por la entidad actora HANSON, lo que no resulta controvertido de contrario, que con fecha 28 de abril de 2005 se recibió un escrito remitido por los arrendadores del terreno en el que se encuentra situada la planta de Vallecas, en el que se declaraba expresamente la decisión de dichos propietarios de la no prórroga del arrendamiento, conforme a lo permitido en el otorgamiento segundo del contrato de arrendamiento (documento cuatro).

Esta comunicación de los arrendadores fue notificada por la actora a la demandada con fecha 28 de abril de 2005 (documento cinco).

Con fecha 3 de mayo 2006, y por entender la demandada que se cumplían las condiciones para ejecución del aval consignado en la citada cláusula undécima del contrato, le notificó a la actora su decisión de ejecución del aval otorgando el plazo de 10 días para el abono.

La actora no hizo el pago voluntariamente de dicho importe en el plazo señalado, por lo que se realizó el requerimiento oportuno a la entidad avalista Banco de Santander, quien pagó con fecha 26 de mayo 2006 (documento 6).

Por la entidad actora se ha acreditado mediante Acta Notarial, que la demandada continúa ocupando el terreno correspondiente a la planta de Vallecas, manifestado que desarrolla plenamente el negocio que allí se encontraba y que le fue transmitido, por haber llegado a un acuerdo con los arrendadores.

CUARTO.- Por la demandada HYMPSA se manifiesta en su escrito de contestación a la demanda, que es cierto lo recogido en el contrato anteriormente citado y firmado con las partes.

La propietaria del terreno Inmobiliaria FAMAR, se había negado a aceptar la cesión del contrato a favor de la demandada como una novación del mismo, y que el contrato vencía el 28 de febrero 2006, quedando una duración inferior a un año.

Que es cierto que en el momento de la fecha de cierre prevista para el contrato, la demandante únicamente podía subarrendar un contrato cuya extinción se produciría el 28 de febrero 2006, como así sucedió.

Que con fecha 22 de febrero (seis días antes de la extinción), remitieron a la actora una carta en la que le comunicaban que tenían la intención de permanecer en la planta de Vallecas, una vez que se produjera el vencimiento del contrato de arrendamiento, en cumplimiento de lo previsto en la cláusula 11 del contrato.

Que es cierto que con fecha tres de mayo de 2006 requirieron a la actora para que en 10 días le pagaran como indemnización 320.000 €, recordando que dicha cantidad estaba garantizada por el aval entregado a la fecha del cierre, y que el mismo podía ser ejecutado si no pagaba. Y ante la negativa de pagar voluntariamente se procedió a la ejecución del aval, pagando la entidad bancaria.

Que es cierto que continúan ocupando la planta de Vallecas, como ya se había comunicado.

Manifestando que entienden que desde el día 28 de abril de 2005, que fue cuando la entidad inmobiliaria FAMAR propietaria del terreno comunicó su decisión de no prorrogar el contrato de arrendamiento, anunciando que se extinguiría con fecha 28 de febrero; si que se está en el supuesto contemplado en la estipulación 11, apartado 2, d), y que por lo tanto es indiferente si por su parte se ha llegado o no un acuerdo con la propiedad sobre la planta de Vallecas.

Que como el contrato de arrendamiento se extinguiría el 28 de febrero 2006, se pusieron al habla con la inmobiliaria propietaria del terreno, con el fin de firmar un nuevo contrato que les permitiera continuar en la planta de Vallecas, y ante la insistencia de la demandada les ofrecieron la venta del inmueble por un precio de 200.000 Ptas el metro cuadrado, aceptando la propuesta de venta con la salvedad de que la misma no se puede llevar a efecto durante el año 2006, y ofreciéndole a la propietaria la posibilidad de firmar un arrendamiento con opción a compra con el fin de poder realizar la compraventa del ejercicio 2007.

Constando acreditado en el procedimiento documentalmente como prueba aportada junto con el escrito de contestación a la demanda como documento nº 18 obrante en los folios 49 y siguientes del tomo II, que se firmó entre la propietaria del terreno Inmobiliaria FAMAR,S.L. y la ahora demandada HYMPSA, con fecha 21 de febrero de 2006 (antes del día 28 de febrero de 2006, fecha de extinción del arrendamiento) y según consta con vigencia a partir del 1 de marzo de 2006, un denominado contrato de arrendamiento y opción de compra, con un plazo de duración del arrendamiento improrrogable de 12 meses a contar desde el día 1 de marzo de 2006 y una renta de 9000 euros mensuales mas IVA, siendo el precio fijado para la compraventa de 4.448.691,60 euros mas el IVA.

QUINTO.- La doctrina jurisprudencial aplicable al presente supuesto, al hilo de la recogido en el artículo 1152 del código civil , establece que en las obligaciones con cláusula penal, la pena sustituye a la indemnización de daños y el abono de intereses en caso de falta de cumplimiento, si otra cosa no se hubiere pactado, y que sólo podrá hacerse efectiva la pena cuando esta fuera exigible conforme a las disposiciones del citado código.

Establece como concepto mismo de la obligación con cláusula penal, que es aquella en puridad cuyo cumplimiento se garantiza con la misma y cuyo incumplimiento se sanciona con la pena convencional. Por tanto es presupuesto básico el cumplimiento o incumplimiento de la obligación principal. Siendo ésta una obligación bilateral a su cumplimiento o incumplimiento, se aplicarán las reglas específicas de aquella, una de las cuales es la que se formula como necesidad de cumplimiento simultáneo, que significa que el acreedor de una obligación recíproca no puede exigir el cumplimiento al deudor, sin que cumpla su respectiva obligación recíproca de la que es deudor; y a la inversa no se pueda alegar el incumplimiento y exigir la aplicación de la cláusula penal a la que el que está a su vez obligado.

Resulta doctrina reiteradísima del Tribunal Supremo, la que califica la cláusula penal como obligación accesoria, generalmente pecuniaria y a cargo del deudor que sanciona el incumplimiento o cumplimiento irregular de la obligación a la vez que valora anticipadamente los perjuicios; es una excepción al régimen normal de las obligaciones al sustituir la indemnización, lo cual obliga a su interpretación restrictiva (sentencia del Tribunal Supremo de fechas 10 de noviembre de 1983, 27 de diciembre de 1991, 14 de febrero de 1992, y 23 de mayo de 1997 entre otras muchas).

Por el contrario la condición suspensiva no se define como un hecho futuro o alternativamente un hecho incierto, sino como un hecho futuro y además incierto. La doctrina del artículo 1103 y siguientes del código civil recogen que es un medio de aplazamiento del negocio convenido en tanto no se cumpla la condición, de forma que el negocio queda técnica y objetivamente sujeto a un evento futuro, que además ha de ser en mayor y menor medida incierto, del que depende el nacimiento de la relación jurídica que abarca derechos y obligaciones para los sometidos a su ámbito (sentencias del Tribunal Supremo de fechas 14 y 15 de junio de 2004 y 6 de mayo de 1991 ). En sentido contrario puede argumentarse que los sucesos futuros pero de acontecimiento cierto, como puede ser la llegada de una fecha o un acuerdo inexorable, no pertenecen a las obligaciones condicionales sino a las obligaciones sujetas a plazo. Además ese elemento de incertidumbre debe depender de un tercero, nunca de la voluntad de las partes, pues ello sería tanto como hacer depender el nacimiento y cumplimiento de la obligación, de una de las partes, contraviniendo el artículo 1256 del código civil que prohíbe someter al arbitrio de uno de los contratantes la validez y el cumplimiento de los contratos, y el artículo 1115 del código civil referente a la nulidad las obligaciones condicionales cuando el cumplimiento de la obligación de los contratos depende de la exclusiva voluntad del deudor.

La existencia de una cláusula penal cumple una función coercitiva o de garantía, consistente en estimular al deudor al cumplimiento de la obligación principal ante la amenaza de tener que pagar la pena y una función liquidadora del daño, o sea la de evaluar por anticipado los perjuicios que habría de ocasionar al acreedor el incumplimiento o cumplimiento inadecuado de la obligación; la función estrictamente penal consistente en sancionar o castigar dicho incumplimiento atribuyéndose consecuencias más onerosas para el deudor que las que normalmente lleva aparejada la infracción contractual (sentencia del Tribunal Supremo de fecha 7 de marzo de 1992, 22 de octubre de 1990, y de la Audiencia Provincial de Madrid de fecha 11 de diciembre 2008, sección 18 ).

Declara la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 8 de junio de 1998 , que el artículo 1152 del código civil autoriza a insertar en las relaciones obligaciones, una cláusula penal que actúa para reforzar y garantizar su cumplimiento, al estimular al deudor a llevar a cabo las prestaciones o actividades que asumió contractualmente, generando directamente sus efectos cuando se da el incumplimiento previsto, con un plus más oneroso, viniendo a operar como sustitutoria de la indemnización de daños y perjuicios.

SEXTO.- Esta Sala, ante el estudio del contenido del contrato suscrito entre las partes, e interpretando el mismo en su integridad, de acuerdo con la doctrina jurisprudencial referente a cómo debe ser la interpretación del conjunto de las estipulaciones contractuales, y con establecido en los artículos 1281, 1282, 1274 y 1285 del código civil , entiende que se impone la necesidad de acudir a la averiguación de la verdadera intención de los contratantes, no sólo teniendo en cuenta la literalidad de las estipulaciones, sino los actos de las partes coetáneos y posteriores al contrato cuando de las estipulaciones surjan dudas interpretativas, para producir el efecto más adecuado, debiendo arbitrarse unas respecto de las otras. En este sentido la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 8 de julio de 1996 , establece que cuando de lo alegado y probado en el proceso surjan dudas acerca de la verdadera intención de los contratantes, el órgano judicial no puede detenerse en la mera literalidad de los términos del contrato por claros que éstos puedan parecer, sino que tiene el deber de indagar lo verdaderamente querido o intención evidente de los contratantes, acudiendo para ello a los demás medios exegéticos que le brinda el ordenamiento jurídico, uno de los cuales es atender a los actos coetáneos posteriores de los contratantes, conforme establece el artículo 1282 del código civil . En igual sentido sentencia del Tribunal Supremo de 30 de noviembre 2005 , que recoge que el artículo 1281 del código civil proclama las grandes normas de la hermenéutica contractual, que doctrinalmente se pueden resumir en tres principios esenciales, como son: el principio de tomar en cuenta la voluntad común de las partes contratantes, el principio de la autoresponsabilidad de dichas partes contratantes, y el principio de la confianza y buena fe en ellas (sentencias del Tribunal Supremo de fecha 6 de febrero de 1998 y 3 de junio de 2002 ). Porque la interpretación contractual tiene como finalidad la investigación de la verdadera y real voluntad de los contratantes para establecer el alcance y contenido de lo pactado, fijando las obligaciones asumidas por cada uno de ellos en una relación contractual (sentencia del Tribunal Supremo de fecha 15 de diciembre de 1992 ). Y la intención común de las partes, de cuya indagación realmente se trata, no se puede encontrar en una cláusula aislada de las demás, sino del todo orgánico que constituye el contrato, lo que obliga a utilizar otros medios hermenéuticos, como el denominado de la totalidad expresamente reconocido en el artículo 1285 del código civil (sentencias del Tribunal Supremo de 18 de junio de 1992 y 20 de febrero de 1996 ).

Sin que aunque haya de partirse de las expresiones escritas, la interpretación de la relación creada no pueda anclarse en un sentido riguroso o gramatical, y haya de indagarse la intencionalidad, es decir, lo que en realidad quisieron las partes al contratar (sentencias del Tribunal Supremo de 21 abril de 1993, y 30 octubre 2002 ).

En consecuencia la cláusula 11 , en relación con la plena transmisión de las instalaciones, tenía como finalidad que HANSON indemnizara a HYMPSA por la resolución del contrato de arrendamiento existente en el momento en que lo suscribió; es decir se establecía que la subarrendataria se podía ir o se podía quedar en la planta de Vallecas y se le pagaría, si se cumplieran cualquiera de las tres condiciones establecidas constituye una cláusula penal que se debe interpretar en el sentido de lo establecido en el clausulado conjunto del contrato de manera que sólo entraría en vigor a partir del momento en que o bien no se autorizara por la propiedad el subarriendo o la transmisión, o por decidir dichos propietarios no prorrogar el contrato mas allá del 1 de marzo de 2006 que es cuando concluía el plazo del arrendamiento para HANSON, y por ello HYMPSA tuviera que abandonar el uso de la planta y por lo tanto ya no pudiera desarrollar su actividad, y es en el caso de que se diera uno de esos supuestos cuando se entregarían los 320.000 € del aval.

Es decir, dicha cláusula penal se encontraba establecida para el supuesto de que el demandado se fuera de la planta, lo que podría ocurrir de las maneras citadas, o bien cuando fuera requerido para ello por no autorizarse el subarriendo, y se marchara inmediatamente; o bien en el caso de que lo hiciera cuando finalizara el arrendamiento el 1 de marzo de 2006, toda vez que el pago establecido lo era para indemnizar en su caso los perjuicios que pudieran surgir como consecuencia de la imposibilidad de amortizar el pago de las instalaciones ubicadas en la planta de hormigón compradas a la actora HANSON, en el caso de que los propietarios y arrendadores del terreno no autorizaran a HYMPSA después del 1 de marzo de 2006 permanecer en la planta de hormigón de Vallecas.

En definitiva, entendemos que lo que ha existido finalmente es una novación del contrato entre Inmobiliaria FAMAR y HYMPSA, porque aunque se comunicara por la entidad propietaria del terreno Inmobiliaria FAMAR a la actora su intención de no prorrogar el arrendamiento, sin embargo la realidad es que ha continuado en la planta de Vallecas la entidad demandada HYMPSA y continúa explotando con regularidad su negocio o actividad mercantil sin interrupción, con una evidente plena transmisión de la propiedad de las instalaciones de las que en el momento de la firma del contrato era titular la entidad actora HANSON. Por ello el resultado es que para HYMPSA no ha existido perjuicio alguno y teniendo en cuenta que la finalidad de la cláusula penal establecida entre las partes era para el caso de que se resolviera el contrato de arrendamiento y por ello no se llegara al plazo de cinco años de la ocupación de la planta de Vallecas por HYMPSA para ejercer su actividad mercantil con todas las instalaciones, no puede operar la misma, ni tampoco generar sus efectos o determinarse su aplicación porque resulta improcedente, y por ello no existe obligación de pago por la actora HANSON de cantidad alguna por dicho concepto.

Reafirma este criterio el hecho de que el contrato de subarriendo que ligaba a las partes HANSON (subarrendadora) y HYMPSA (subarrendataria), finalizaba según manifiesta la citada demandada, con fecha 28 de febrero de 2006, es decir con efectos hacia la demandada a partir del 1 de marzo de 2006. Y el nuevo contrato de arrendamiento con opción a compra firmado entre HYMPSA y la propietaria del terreno Inmobiliaria FAMAR consta que se firmó el día 21 de febrero de 2006, fecha anterior al de la finalización del arrendamiento que lo era el 28 de febrero de 2006, aunque tuviera efectos del día 1 de marzo del mismo año.

Resultando igualmente de aplicación al presente litigio la doctrina jurisprudencial existente en este sentido, ya que en las obligaciones con cláusula penal, como norma general, la pena estipulada sustituye "latu sensu" a la indemnización de daños y abono de intereses, en el caso de falta de cumplimiento de la obligación, y en el supuesto de que no se hubiere pactado otra cosa (sentencias del Tribunal Supremo de fechas 16 de octubre 2008, con cita de la de fecha 29 de noviembre de 1997 ). Porque la cláusula penal en cuanto obligación accesoria añadida a un contrato principal, tiene una función de liquidación de los daños y perjuicios prevista para las partes en caso de incumplimiento o cumplimiento defectuoso de la obligación principal, resultando clausuras accesorias, ya que son aquellas que se incorporan al negocio constitutivo de la relación obligatoria y con la finalidad de dar una mayor garantía dentro de la misma (sentencia del Tribunal Supremo de fecha 25 de enero de 2008, y sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de fecha 9 de octubre 2008, recurso 614/2007 ). Y por lo tanto reiteramos que al no haber existido daños y perjuicios, no puede entrar en juego la aplicación y ejecución de la condición suspensiva pactada, porque lo era para el caso que se ha fundamentado anteriormente, por no poder continuar la demandada en la explotación de su actividad mercantil durante el plazo de los 5 años estipulados.

SÉPTIMO.- Por todo lo expuesto anteriormente, procede concluir, estimando el recurso de apelación y revocando la resolución recurrida, estimando la demanda, declarando que no se han dado las circunstancias contractuales necesarias para exigir el pago de lo avalado por parte de la demandada, y condenando a la entidad demandada HYMPSA a que abone a la actora HANSON los 320.000 € ejecutados, más los intereses legales.

OCTAVO.- Con respecto a las costas causadas en primera instancia, al haberse estimado la demanda, a tenor de lo establecido en el artículo 394 de la ley de enjuiciamiento civil, serán a cargo de la parte demandada.

Con respecto a las costas causadas ante esta segunda instancia, a tenor de lo establecido en el artículo 398 de la ley de enjuiciamiento civil, al haberse estimado el recurso de apelación no cabe hacer expresa imposición.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Estimar el recurso de apelación interpuesto por la entidad HANSON HISPANIA, S.A., contra la sentencia dictada por el juzgado de primera instancia nº 53 de Madrid, en el juicio ordinario nº 1043/2006. Revocando la expresada resolución, estimando la demanda, declarando que no se han dado las circunstancias contractuales necesarias para exigir el pago de lo avalado por parte de la demandada HYMPSA, y condenando la misma a que abone a la entidad actora HANSON los 320.000 € ejecutados, más los intereses legales. Con respecto a las costas de primera instancia serán a cargo de la entidad demandada, sin hacer expresa imposición de las costas causadas ante esta segunda instancia.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.