Sentencia Civil Nº 183/2012, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 887/2011 de 19 de Abril de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

SENTENCIA: 00183/2012

AUD. PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

Rollo: RECURSO DE APELACION 887 /2011

SENTENCIA Nº

Ilmos. Sres. Magistrados:

AMPARO CAMAZON LINACERO

JUAN UCEDA OJEDA

PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

En MADRID, a diecinueve de abril de dos mil doce.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14ª de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 892/2007, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 35 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 887/2011, en los que aparece como parte apelante ÁREAS DE CONSTRUCCIÓN Y PROMOCIÓN LEVEL, S.L., representada por el procurador D. JORGE DELEITO GARCÍA, y asistida por la Letrada Dña. MARÍA ANTONIA PASCUAL GARCÍA, y como apelada COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE DIRECCION000 Nº NUM000 - NUM001 DE FUENLABRADA, representada por la procuradora Dña. GRACIA ESTEBAN GUADALIX, y asistida por la Letrada Dña. SILVIA AZAGRA CABRERA, sobre responsabilidad civil por defectos constructivos, y siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª AMPARO CAMAZON LINACERO.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 35 de Madrid, en fecha 22 de marzo de 2010 se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: "DEBO ESTIMAR Y ESTIMO la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales doña Gracia Esteban Guadalix, en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 Nº NUM000 y NUM001 de Fuenlabrada contra la entidad Áreas de Construcción Promoción Level, S.L.; y por tanto, DEBO CONDENAR Y CONDENO a la entidad Áreas de Construcción Promoción Level, S.L., a que realice las reparaciones necesarias en la citada Comunidad de Propietarios conforme a lo previsto en los informes del perito judicial don Faustino de fecha 20 de abril de 2009 y de 18 de noviembre de 2009.

DEBO CONDENAR Y CONDENO a la entidad Áreas de Construcción y Promoción Level, S.L., al pago de las costas causadas en esta instancia".

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandada ÁREAS DE CONSTRUCCIÓN Y PROMOCIÓN LEVEL, S.L., al que se opuso la parte apelada COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA DIRECCION000 Nº NUM000 - NUM001 DE FUENLABRADA, y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 17 de abril de 2012.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.

PRIMERO.- La comunidad de propietarios del edificio sito en los números NUM000 y NUM001 de la DIRECCION000 de Fuenlabrada (Madrid) ejercita, frente a la promotora demandada, Áreas de Construcción y Promoción Level S.L., acción de responsabilidad civil por defectos constructivos ruinógenos ( artículo 1.591 del Código civil ) y, subsidiariamente, acción de responsabilidad contractual por incumplimiento ( artículos 1.101 y concordantes del Código civil ) y solicita: la condena de la demandada a realizar las obras necesarias para la eliminación y subsanación de los defectos de construcción que han producido la ruina en los garajes de la comunidad, elementos comunes, dejando los mismos en el estado de habitabilidad, utilidad, seguridad y solidez que deberían haber tenido de no haberse construido viciosamente, todo ello según la relación de deficiencias relacionadas (apartado 2.1.4) en el informe pericial aportado con la demanda y enumeradas en el hecho quinto de la misma, corriendo a cargo de la demandada los honorarios de facultativos si fuera necesaria su intervención y el coste de licencias y permisos municipales, así como todos los perjuicios que puedan ocasionar a los vecinos propietarios, en el plazo que prudencialmente fije la sentencia, a conformidad de la actora; alternativamente, para el supuesto de no realizar la demandada las obras en el plazo que se fije, la condena de la demandada a abonar a la demandante el coste que suponga a ésta el encargar la ejecución de las obras a un tercero; y con respecto a los defectos que puedan aparecer durante el procedimiento (ruina potencial) y para el caso de que la demandada no proceda a su completo arreglo y subsanación, deberá ser fijada la cantidad en ejecución de sentencia.

En el acto del juicio limitó sus pretensiones a las dos primeras, la segunda con carácter subsidiario, solicitando la condena de la demandada a la eliminación y subsanación de los defectos constructivos en garaje y dependencias de la piscina, ejecutando las obras según las soluciones dadas en los dos informes emitidos por el perito designado judicialmente y, además, la ejecución de la obra de reparación del defecto consistente en la entrada de agua bajo puerta de acceso al garaje constatado como defecto en tales informes pero no incluida la solución del defecto y valoración en los mismos y, para el supuesto de que no se ejecute en el plazo que se fije, la condena de la demandada a abonar a la demandante el coste que suponga a ésta el encargar la ejecución de las obras a un tercero.

La demandada se opone a la demanda alegando, en lo que aquí interesa para centrar lo que ha sido finalmente objeto de debate dadas las vicisitudes procesales habidas, que las humedades y filtraciones tienen por causa el defectuoso mantenimiento y uso de los elementos comunes de la finca por parte de la comunidad de propietarios, en concreto, de los desagües y sumideros (falta de limpieza), y uso inadecuado de las jardineras (tierras que sobrepasan el nivel de la impermeabilización -baberos- y remoción de elementos aislantes) y así se comunicó reiteradamente a la demandante, por lo que la demandada carece de responsabilidad alguna ya que: a) los defectos denunciados no son producto de una incorrecta ejecución o defectuosa calidad de los materiales empleados; b) son resultado del defectuoso mantenimiento de la finca por la demandante; y, finalmente, no han sido probados los daños y perjuicios que reclama la actora y, menos aún, cuantificados.

La sentencia dictada en la primera instancia razona: a) no es aplicable al presente supuesto, dada la fecha de solicitud de la licencia de edificación, la Ley de Ordenación de la Edificación, sino el artículo 1.591 del Código civil y jurisprudencia que lo interpreta, como ya se acordó en autos de 2 de junio y 14 de julio de 2008; b) la jurisprudencia aprecia la existencia de ruina funcional cuando los defectos tienen una envergadura o gravedad que exceden de las imperfecciones corrientes haciendo inútil o impropia la cosa para su finalidad, de tal manera que tratándose de viviendas se impide la normal habitabilidad, convirtiendo el uso en gravemente irritante o molesto, incluyendo dentro del concepto de ruina funcional: las humedades que dan lugar a un deterioro progresivo del edificio; el empleo de materiales defectuosos o técnicamente inadecuados para el fin previsto; los defectos en la cubierta del edificio, así como las grietas y filtraciones de agua por utilización de mortero inadecuado, por ausencia del debido aislamiento o por mala impermeabilización; graves defectos en plazas de garaje que impiden su utilización; c) están acreditados los defectos alegados en la demanda que, como indica el perito judicial, son focos de humedades por filtración en el garaje localizados en la cubierta del mismo, alrededor de las bajantes de los jardines situados en la parte superior, así como humedades por filtración en los vestuarios y dependencias anejas que afectan a los falsos techos de los pasillos de evacuación, a los lucernarios y a los muros que delimitan la escalera de acceso a los vestuarios de la piscina; d) tales defectos, humedades, grietas y filtraciones se pueden catalogar dentro del concepto jurisprudencial de ruina funcional y pueden dar lugar a la responsabilidad del artículo 1.591 del Código civil , ya que las humedades son de tal entidad que dan lugar a goteras y afectan directamente a la habitabilidad de la vivienda, convirtiendo el uso de las viviendas en gravemente irritante o molesto, calificándose las humedades como anomalía constructiva grave, al igual que las grietas, mostrándose dentro de los diez años de garantía; e) las consecuencias de la falta de prueba sobre el origen de la ruina no recaen negativamente sobre la demandante, a la que le basta con acreditar que la ruina existe y que se produjo o manifestó antes del plazo de garantía de diez años, sino sobre la demandada, deviniendo inexcusable la condena (solidaria) a la reparación en los supuestos en los que no se logre establecer suficientemente la causa de los vicios, existiendo presunción de nexo causal en materia de vicios constructivos del artículo 1.591 del Código civil , en virtud de la cual el perjudicado, para obtener resolución favorable, sólo tiene que probar el daño sufrido y que éste tuvo lugar dentro del plazo de garantía, pues la presunción de causalidad traslada a los agentes de la edificación la carga de la prueba del origen del daño; f) para precisar cual es la causa u origen de los defectos hay que seguir, con preferencia, los dos informes del perito designado judicialmente, don Faustino y éste señala que las humedades (por filtración y capilaridad) que afectan al aparcamiento y a los locales comunitarios localizados alrededor de la piscina tienen su origen en las azoteas ajardinadas de la planta superior; dichas áreas ajardinadas de la parte superior son del tipo de cubiertas ajardinadas intensivas con protección pesada de tierra vegetal cuya construcción no se ha realizado según lo dispuesto y detallado en el Proyecto de Ejecución Material ni, por lo tanto, según las Especificaciones de la Norme Básica de Construcción NBE QB-90 y UNE 104-402/92, vigentes en la fecha de ejecución; la instalación de los sumideros no se ha realizado según los detalles especificados en el Proyecto de Ejecución y la rudimentaria protección instalada no puede ser considerada como una arqueta de protección, ni puede proporcionar un desagüe eficaz en los puntos singulares de una cubierta ajardinada, hasta el punto de que existe una imposibilidad de un desagüe normal del agua de riego o de lluvia, por estar totalmente obstruidos los sumideros; además, en los encuentros de la azotea con los paramentos verticales, la capa de tierra vegetal sobrepasa el babero metálico que protege la lámina con lo que el agua se filtra entre la lámina y el soporte; las humedades de filtración con origen en la cubierta ajardinada están dando origen a otras lesiones secundarias que afectan a los forjados, paramentos, falsos techos e instalaciones, por lo que se considera que las humedades producen efectos negativos sobre los elementos estructurales del edificio y es preciso una intervención sin dilación; g) la demandada ha mantenido que las humedades y filtraciones se deben a la negligencia de la actora que ha realizado un defectuoso mantenimiento y un mal uso de los elementos comunes de la finca, en concreto, que el uso de los desagües, sumideros y jardineras era incorrecto y, sin embargo, no ha probado que la ruina se deba a mala conservación, culpa de tercero o fuerza mayor o caso fortuito, por lo que no ha desvirtuado la presunción iuris tantum de la existencia del nexo causal pues el testimonio del arquitecto y director de la obra y el testimonio del responsable post venta de la demandada son interesados y consideran que los sumideros de la zona ajardinada se pueden limpiar fácilmente empleando unos 15 minutos por cada uno de los 22 sumideros cogiendo una espátula y una pala para cavar una capa de tierra de unos 40 centímetros, operación que se debería realizar una o dos veces al año, cuando el perito designado judicialmente estima que dada la forma en que están colocados estos sumideros, la operación habría que repetirla semanalmente; y el perito de la demandada considera que las deficiencias son un mero problema estético, pero concluye que hay que subsanarlas con urgencia, pues en caso contrario se producirá un agravamiento de la situación actual y aumentarán las superficies afectadas por las filtraciones de agua y humedades; h) la promotora es responsable de los vicios ruinógenos al no haber destruido la presunción iuris tantum de culpabilidad, ni haber probado la concurrencia de alguna causa de exención de responsabilidad, teniendo la consideración de constructora en sentido amplio porque tenía una responsabilidad "in eligendo" o "in vigilando"; i) la demandante ha reclamado la reparación específica o in natura y ha de consistir en la ejecución de las obras necesarias para la eliminación y subsanación de los defectos constructivos, de modo que el edificio tenga las condiciones de habitabilidad, solidez y seguridad que debería haber tenido de no haber sido construido viciosamente; y, en consecuencia, estima la demanda y condena a la demandada a realizar las reparaciones necesarias en la edificación de la comunidad demandante conforme a lo previsto en los informes del perito designado judicialmente, don Faustino , de fecha 20 de abril y 18 de noviembre de 2009, así como al pago de las costas causadas.

La demandada interpone recurso de apelación contra dicha sentencia alegando: 1.- Infracción de normas y garantías procesales: incongruencia de la sentencia pues su fallo contraviene lo dispuesto en el artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento civil al incurrir en incongruencia con lo solicitado en la demanda y carecer totalmente de exhaustividad, condenando a la demandada a realizar reparaciones que se califican como necesarias y que se identifican en el informe pericial de don Faustino , pero sin indicar o numerar las deficiencias a las que responden esas reparaciones necesarias, causando grave indefensión a la demandada; así: la actora reclama en la demanda, por remisión al apartado 2.1.4 del informe aportado con la demanda, entre otras deficiencias, un sumidero mal ejecutado en la escalera de acceso a las dependencias de la piscina y otro sumidero enterrado de drenaje de los jardines atrancado y el informe de don Faustino de fecha 20 de abril de 2009 valora y establece trabajos de reparación a realizar en 22 sumideros y 22 arquetas de sumidero. 2.- Error de hecho y de derecho al razonar el juzgador, en el fundamento de derecho cuarto, que las deficiencias, consistentes en humedades, grietas y filtraciones, se pueden catalogar dentro del concepto jurisprudencial de ruina funcional, y que las humedades afectan directamente a la habitabilidad de la vivienda, convirtiendo el uso de las viviendas en gravemente irritante o molesto, calificándose las humedades de anomalía constructiva grave, al igual que las grietas, cuando las deficiencias fundamento de la demanda no consisten en grietas, no afectan a vivienda alguna y no impiden el uso del garaje o de las escaleras de acceso a la piscina y deben reputarse imperfecciones corrientes y subsanables mediante una adecuada conservación por la comunidad de propietarios; y al razonar en el fundamento de derecho quinto que la demandada no ha probado que la ruina se deba a otros motivos como la mala conservación, culpa de tercero o fuerza mayor o caso fortuito y, por ello, no ha desvirtuado la presunción iuris tantum de la existencia del nexo causal, cuando ha acreditado sobradamente que las filtraciones y humedades son imputables a la comunidad de propietarios por su falta total de mantenimiento de la cubierta de la zona ajardinada y, en especial, de los sumideros de la misma, obviándose valorar toda la prueba practicada a instancia de la demandada. 3.- Las deficiencias no tienen entidad constitutiva de ruina funcional: no se pide en la demanda por grietas, ni por deficiencia en vivienda y las manchas de humedad y goteras se localizan en garaje, accesos a cuartos de instalaciones y a piscina, no afectan a la habitabilidad y seguridad de los mismos, siendo utilizados por los vecinos desde el 26 de julio de 2002, son de escasa entidad pues supone el importe de la reparación sólo el 1,043% del presupuesto total de las obras realizadas, son puntuales y se encuentran estabilizadas, estando agravadas por la falta de mantenimiento de la demandante, sin que exista prueba sobre la dificultad o imposibilidad de corrección o afectación de la solidez o estabilidad del garaje, cuartos de instalaciones o accesos, o de sus condiciones de uso y habitabilidad haciéndolo inútil para la finalidad que le es propia. 4.- La actora, en siete años, no ha realizado labor alguna de mantenimiento de los sumideros y cubierta en zona ajardinada, ni ha reparado las humedades surgidas, agravadas por su pasividad y así resulta del informe pericial de don Luis María , declaración del perito don Luis Pedro y declaración del testigo don Juan Ignacio , responsable del servicio post venta de la demandada. 5.- El objeto del procedimiento presenta serias dudas de hecho y de derecho a los efectos el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento civil .

SEGUNDO.- La sentencia ya recoge en su fundamentación jurídica cuales son los defectos constructivos que la promotora demandada ha de reparar conforme a las soluciones constructivas que da el perito designado judicialmente en su primer informe -y reitera en el segundo- y la falta de inclusión en el fallo de una relación de tales deficiencias constructivas no convierte la sentencia en incongruente o falta de exhaustividad.

Esos defectos, como se razona en el fundamento jurídico cuarto de la sentencia apelada y conforme al informe del perito designado judicialmente, don Faustino , al que expresamente da prevalencia el juzgador de primera instancia sobre los otros dos informes emitidos por Luis Pedro y don Luis María , aunque en cuanto a los defectos los tres peritos coinciden en lo sustancial -no así en la actuación última origen de los mismos-, consisten en focos de humedades en el garaje localizados en la cubierta del mismo, alrededor de las bajantes de los jardines situados en la parte superior, así como humedades en los vestuarios y dependencias anejas que afectan de manera total a los falsos techos de los pasillos de evacuación, a todos los lucernarios y a los muros que delimitan la escalera de acceso a los vestuarios de la piscina.

Y los defectos a cuya subsanación se ha condenado a la demandada resultan, además, de la remisión expresa del fallo de la sentencia a las soluciones constructivas reparadoras establecidas -con inclusión de los concretos y medidos trabajos a realizar- en los informes del perito don Faustino , sin que, por otra parte, lo que decimos con el fin de evitar incidencias en la ejecución de la sentencia y a la vista de la concreción de la pretensión efectuada por la demandante en el trámite de informe y conclusiones, tales soluciones reparadoras puedan extenderse a ninguna otra no señalada en el informe (páginas 5 a 9 del fechado el 20 de abril de 2009) ni ser, tampoco, objeto de reducción.

En el suplico de la demanda, ciertamente, se pide la condena de la demandada a realizar las obras necesarias para la eliminación y subsanación de los defectos de construcción que han producido la ruina en los garajes de la comunidad, elementos comunes, dejando los mismos en el estado de habitabilidad, utilidad, seguridad y solidez que deberían haber tenido de no haberse construido viciosamente, todo ello según la relación de deficiencias relacionadas (apartado 2.1.4) en el informe pericial aportado con la demanda y enumeradas en el hecho quinto de la misma, relación que incluye, entre otros defectos, "un sumidero mal ejecutado en la escalera de acceso a las dependencias de la piscina y otro sumidero enterrado de drenaje de los jardines atrancado" y la sentencia condena a la demandada a reparar los defectos puestos de manifiesto en el informe emitido por el perito designado judicialmente conforme a las soluciones constructivas establecidas en el mismo, lo que supone la reparación de los 22 sumideros y no sólo la reparación de los 2 referidos en el informe pericial aportado con la demanda, pero ello no implica incongruencia ya que en la demanda se pide, sin ningún género de duda, y es lo que delimita la pretensión, la condena de la demandada a realizar las obras necesarias para la eliminación y subsanación de los defectos de construcción que han producido la ruina en los garajes y dependencias comunes anejas a que se refiere el informe pericial aportado con la demanda y se ha probado que para eliminar tales defectos es necesaria la actuación sobre la causa, esto es, sobre los 22 sumideros y no sólo sobre los señalados en el informe aportado con la demanda; y, es que, el denominado defecto en el informe aportado con la demanda ("un sumidero mal ejecutado en la escalera de acceso a las dependencias de la piscina y otro sumidero enterrado de drenaje de los jardines atrancado"), no sólo es defecto del sumidero en sí mismo que tenga que ser reparado sino que todos los sumideros de evacuación, por su ejecución apartada de lo especificado en el Proyecto de Ejecución (plano A-4, "Urbanización Cotas y Niveles") y rudimentaria protección, no pueden proporcionar un desagüe eficaz y normal y son la causa u origen del verdadero defecto cuya reparación se reclama en la demanda, esto es, de las humedades en el garaje y vestuarios y dependencias anejas.

Es más, el informe pericial aportado con la demanda al que se remitía la demandante ya exponía que la causa de los defectos era: "En el sistema de drenaje utilizado en los jardines colgados no se ha previsto ni la protección adecuada de la red frente a las tierras que son arrastradas por el agua de lluvia y de riego, por lo que las cañerías de desagüe se han atrancado con dichas tierras procedentes de las plantaciones, ni un sistema de mantenimiento adecuado, dado que para una simple inspección de la red es preciso el levantamiento de los jardines. Una vez atrancadas las bajantes, se inunda la zona permitiendo que el agua cale la protección impermeabilizante, normalmente en los puntos de encuentro de paso de las propias tuberías de desagüe"; y daba como solución recomendable "instalar tuberías drenantes que vertieran a arquetas areneras revisables antes del paso del agua a la red de alcantarillado, de forma que se pueda evitar que las tierras arrastradas por las aguas lleguen a la red de desagües"; en definitiva, la demandante reclamaba la reparación de los defectos en el garaje y dependencias comunes anejas (humedades) mediante la subsanación de la causa.

TERCERO.- Los defectos de la edificación consisten en humedades, no en grietas -el agrietamiento a que se refiere el perito designado judicialmente es el de los falsos techos pero consecuencia de las humedades por filtración en vestuarios y dependencias anejas-, y afectan al garaje y vestuarios y dependencias anejas, no a viviendas, pero ello no impide considerar tales defectos como vicios ruinógenos imputables a los agentes de la construcción de los que ha de responder, por culpa "in vigilando" o "in eligendo", la promotora demandada. Es más, su responsabilidad también podría ser declarada por incumplimiento contractual al haber accionado la demandante por vicios constructivos ruinógenos e incumplimiento de contrato.

En materia de vicios ruinógenos incardinables en el artículo 1591 del Código civil , la doctrina de la Sala Primera del Tribunal Supremo distingue, junto a las hipótesis de derrumbamiento total o parcial (ruina física), o peligro del mismo (ruina potencial), en las que predomina la consideración del factor físico de la solidez, la denominada ruina funcional que tiene lugar en aquellos casos en que los defectos constructivos afectan a la idoneidad de la cosa para su fin, y en la que entra en juego el concepto o factor práctico de la utilidad, siendo numerosas las resoluciones referentes a la misma ( sentencias, entre otras, de 26 de febrero , 21 de marzo y 16 de noviembre de 1996 ; 30 de enero y 29 de mayo de 1997 ; 4 de marzo , 8 de mayo y 19 de octubre de 1998 , 7 de marzo de 2000 y 8 de febrero y 28 de mayo de 2001 ); y dentro de este tipo de vicio ruinógeno se comprenden aquellos defectos de construcción que por exceder de las imperfecciones corrientes producen una violación del contrato, o una inhabilidad del objeto, es decir, aquellos defectos que tienen una cierta gravedad obstativa para el normal disfrute de la cosa con arreglo a su destino ( sentencias de 5 de marzo de 1984 , 31 diciembre de 1992 , 2 de diciembre de 1994 , 21 de marzo , 24 de septiembre y 16 de noviembre de 1996 , 17 de diciembre de 1997 , 23 de marzo , 21 de junio y 18 de diciembre de 1999 , 14 de julio y 15 de diciembre de 2000 , y 24 de enero , 8 de febrero y 28 de mayo de 2001 ); esto es, el concepto de ruina funcional se asimila con el defecto o vicio que afecta a los elementos esenciales y que, por exceder de las imperfecciones corrientes derivadas del uso común de los bienes, configura una auténtica violación del contrato, en cuyo contenido se encuentra la entrega de la cosa para su aprovechamiento según su destino y naturaleza, sin que la absoluta imposibilidad de seguir utilizando los elementos dañados haya de suponer necesariamente un aspecto decisivo a la hora de delimitar el concepto de ruina funcional.

De ello ya deducimos la primera consecuencia, cual es, que aunque las humedades no impidan absolutamente utilizar el garaje o los vestuarios y dependencias anejas, pueden constituir ruina funcional pues basta "una cierta gravedad obstativa para el normal disfrute de la cosa con arreglo a su destino".

Por otra parte, tanto las humedades en viviendas como las humedades en diversos elementos comunes de un edificio siempre han sido consideradas como constitutivas de ruina funcional por la jurisprudencia ( STS de 27 de abril de 2009 , 5 de julio de 2008 , 13 de febrero de 2007 , 26 de marzo de 2007 , 5 de junio y 10 de septiembre de 2007 , 2 de octubre de 2003 y 28 de mayo y 24 de enero de 2001 ). Y ello desde antiguo, así, las sentencias relativas a defectos constructivos determinantes de humedades calificados de ruinógenos de 30 de noviembre de 1993 , 18 de noviembre de 1996 y 5 de marzo de 1998, las tres sobre humedades en sótanos ; 25 de junio de 1999, en relación a humedades en paredes y techo; y 9 de marzo de 2000 y 28 de mayo de 2001 , que hacen referencia a filtraciones de agua que afectan a trasteros y garajes de edificio procedentes de las subidas del nivel freático de las aguas de un cauce próximo.

La segunda consecuencia es que las humedades, aunque se refieran a espacios no vivideros, es decir, aunque se refieran a garajes y vestuarios y dependencias anejas comunes de un edificio y no a viviendas, pueden constituir ruina funcional.

En este caso, las humedades no son solo defectos de remate o estéticos porque suponen incumplimiento de los requisitos de funcionalidad (los copropietarios han tenido que utilizar diversos remedios, entre ellos, proteger con lonas los vehículos) e, incluso, de seguridad (disgregación de materiales y desprendimientos de techos, etc.,), en cuanto no permiten el uso satisfactorio de la edificación e impiden o dificultad de forma grave la finalidad que le es propia.

Podemos admitir que en el subsuelo, donde solo se permite aparcamientos e instalaciones, pero no espacios vivideros, ante la imposibilidad de garantizar, con costes equilibrados, condiciones de estanqueidad absoluta que no son en modo alguno vitales para los usos permitidos en aquél, exista algún tipo de humedad siempre que no sea lesiva para el edificio y que ese defecto se pueda calificar como mera imperfección corriente o defecto puntual; pero no podemos admitir que las humedades tenidas en cuenta en la sentencia recurrida -las fotografías incorporadas a los informes periciales son hartamente elocuentes- se califiquen como meras imperfecciones corrientes o defectos puntuales porque son, sin lugar a duda, por su gravedad, vicios ruinógenos, porque afectan a la funcionalidad e, incluso, a la seguridad del edificio y, por ello, de sus ocupantes, haciendo que éste sea insuficiente para su finalidad propia en las zonas determinadas de garaje, vestuarios y dependencias anejas comunes y como tal entran dentro del artículo 1591 del Código civil , ya que, así resulta de los informes periciales, incluido el de la propia demandada, en el que, tras concluir que "los defectos no suponen riesgo alguno para la seguridad e integridad del edificio ni la de sus ocupantes, y no interfieren ni perjudican el normal uso de las dependencias del edificio, ya que por lo general se trata más de problemas de estética del mismo", añade "por otra parte, a juicio de este técnico, las patologías descritas deben subsanarse con urgencia, pues en caso contrario se producirá un agravamiento de la situación actual y aumentarán las superficies afectadas por las filtraciones de agua y humedades"; pues el informe emitido por el perito designado judicialmente, en sentido sustancialmente concordante con el informe aportado con la demanda, acredita que se trata de focos de humedades por filtración en el garaje localizados en la cubierta del mismo, alrededor de las bajantes de los jardines situados en la parte superior, que se manifiestan en grandes manchas, goteo y arrastre de material disgregado con formación de eflorescencias, así como humedades por filtración en los vestuarios y dependencias anejas que afectan de manera total a los falsos techos de los pasillos de evacuación, a todos los lucernarios (con manchas, agrietamientos y desprendimientos) y a los muros que delimitan la escalera de acceso a los vestuarios de la piscina y que, además, son causa de otras lesiones secundarias como son las ya señaladas (erosiones, eflorescencias, agrietamientos y desprendimientos que afectan a forjados, paramentos, falsos techos e instalaciones); además, la patología, extendida y no puntual -no es un solo foco sino múltiples focos-, sigue vive, máxime cuando siguen produciéndose real y acreditadamente las humedades, los desprendimientos y demás efectos dañosos secundarios consecuencia de la patología ruinógena, esto es, consecuencia de unos desagües ineficaces y, también, de unos encuentros de azotea con paramentos verticales en los que la capa de tierra vegetal sobrepasa el babero metálico que protege a la lámina. Y, desde luego, el defecto o vicio es o no ruinógeno atendiendo a la entidad y gravedad del mismo y a la afectación o no afectación de la funcionalidad, seguridad o habitabilidad del edificio, no a la mayor o menor facilidad de reparación o coste de la misma.

CUARTO.- La demandada no acreditó que los defectos ruinógenos son consecuencia de la falta de mantenimiento por la comunidad demandante de los sumideros de la cubierta ajardinada o del mal uso de las jardineras por superar la altura de la tierra la del babero metálico que protege la lámina.

Las obras de la edificación concluyeron en el año 2002 y ya a finales del año 2003 se detectaron las primeras humedades en distintas zonas de garaje, reclamando la demandante la reparación a la constructora, intensificándose en el año 2005 al ir en progresión las filtraciones en distintas dependencias de la planta sótano, acordando en junta de 25 de abril de 2007 demandar a la constructora. Por tanto, no podía ser la falta de mantenimiento de los sumideros la causa de unas humedades detectadas antes de transcurrir dos años desde la finalización de las obras.

La causa de las humedades es, en primer lugar, según el informe emitido por el perito designado judicialmente, sustancialmente coincidente con el de la actora, la instalación de unos sumideros realizados sin ajustarse a los especificados en el Proyecto de Ejecución y con una rudimentaria protección (los sumideros no estaban protegidos pues solo había un ladrillo y encima un tejido impermeable, sin arqueta, sin inclinación y sin cazoleta, según reiteró don Faustino en el acto del juicio) que no puede ser considerada como arqueta de protección, ni puede proporcionar un desagüe eficaz en los puntos singulares de una cubierta ajardinada, concurriendo también una segunda causa, cual es, que en los encuentros de azotea con paramentos verticales (jardineras), la capa de tierra vegetal sobrepasa el babero metálico que protege a la lámina, es decir, la causa es la ejecución de una solución constructiva apartada de lo proyectado y absolutamente ineficaz para evacuar correctamente las aguas (los desagües o sumideros) y la ejecución de una segunda solución constructiva ineficaz porque limita a determinada altura la impermeabilización de las jardineras, de modo que cuando sobrepasa la capa de tierra vegetal el babero metálico que protege a la lámina, el agua se filtra, en los encuentros de azotea con paramentos verticales, entre la lámina y el soporte.

Una solución constructiva (la de los sumideros) que obliga a ejecutar un mantenimiento semanal de los mismos (que es la periodicidad señalada por el perito designado judicialmente en el acto del juicio, en contra de la anual o semestral señalada por el perito don Luis María en el mismo acto, al gozar de mayor objetividad e imparcialidad el primero) por su rudimentaria protección, es una solución constructiva ineficaz por sí sola, como resulta del informe emitido por don Faustino (que goza de mayor objetividad e imparcialidad que el elaborado por don Luis María y que los testimonios del director de la obra del edificio, don Marcos , y del empleado de la demandada responsable del servicio post-venta, don Juan Ignacio , dada su relación con la demandada y con la ejecución de la obra defectuosa) sin que la falta de mantenimiento anual por parte de la comunidad de propietarios tenga incidencia alguna en el defecto ruinógeno, porque para evitar el defecto y que funcionen los desagües o sumideros instalados debe realizarse un anormal mantenimiento semanal. Y lo mismo sucede en cuanto a las jardineras, pues la altura de la impermeabilización es insuficiente ya que basta abonar la capa de tierra para que se rebase el babero metálico que protege a la lámina y resulte ineficaz la impermeabilización.

Por último, la comunidad de propietarios reclamó extrajudicialmente la subsanación de los defectos a la constructora, de modo que la agravación de las humedades por el paso del tiempo no le es imputable, ni cabe establecer porcentaje alguno de responsabilidad a cargo de la demandante.

En consecuencia, el juzgador de primera instancia ha valorado los informes periciales conforme a las reglas de la sana crítica, en su conjunto, dando prevalencia en parte, a los elaborados por el perito designado judicialmente, sustancialmente coincidentes con el emitido por don Luis Pedro , por su mayor objetividad e imparcialidad y sobre los testimonios interesados de personas vinculadas con la demandada y con la edificación, y no se advierte error alguno en la valoración de la prueba, deducciones y conclusiones a las que llega el juzgador y que se asumen, con las matizaciones efectuadas en la presente resolución, por esta Sala.

QUINTO.- La demanda ha sido sustancialmente estimada en la primera instancia y, de acuerdo con el principio del vencimiento objetivo establecido en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento civil , la parte demandada ha sido condenada al pago de las costas causadas en la primera instancia, al no apreciar el juzgador la concurrencia de serias y objetivas dudas de hecho o de derecho, de modo que no se ha infringido el precepto citado.

En el recurso de apelación se aduce que no deben imponerse al apelante las costas de la primera instancia por existir serias dudas de hecho o de derecho, pero no se señala siquiera en qué consisten concretamente esas genéricas dudas de hecho o de derecho, remitiéndose la parte apelante a lo expuesto en las anteriores alegaciones del recurso, de las que no se deducen tales dudas sino meras discrepancias de la demandada sobre la causa de los defectos y su calificación como vicios ruinógenos, por lo que el pronunciamiento sobre costas de la primera instancia debe ser mantenido ( artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento civil ).

SEXTO.- El recurso de apelación ha de ser desestimado y condenada la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada ( artículo 398, en relación con el artículo 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento civil ).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por Áreas de Construcción y Promoción Level S.L., representada por el procurador don Jorge Deleito García, contra la sentencia dictada en fecha 22 de marzo de 2010 por el Juzgado de Primera Instancia número 35 de los de Madrid (juicio ordinario 892/07) debemos confirmar como confirmamos dicha resolución, condenando a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

Se declara la pérdida del depósito constituido por la parte apelante para recurrir al que se dará, por quien corresponda, el destino legal.

Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaria para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

PUBLICACIÓN : En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA : Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.