Sentencia Civil Nº 183/2012, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 5, Rec 84/2011 de 02 de Mayo de 2012

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 183

AUDIENCIA PROVINCIAL MÁLAGA

SECCION QUINTA

PRESIDENTE ILMO. SR.

D. HIPÓLITO HERNÁNDEZ BAREA

MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.

Dª. INMACULADA MELERO CLAUDIO

Dª. Mª TERESA SAEZ MARTINEZ

REFERENCIA:

JUZGADO DE PROCEDENCIA: 1ª INSTANCIA Nº 4 DE FUENGIROLA

ROLLO DE APELACIÓN Nº 84/11

JUICIO Nº 448/09

En la Ciudad de Málaga a 02 de mayo de 2012.

Visto, por la SECCION QUINTA de esta Audiencia, integrada por los Magistrados indicados al margen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en juicio de Proced. Ordinario nº 448/09 seguido en el Juzgado de referencia. Interpone el recurso ARROHABITATGE, S.A., representado por el Procurador Sr. Barrionuevo Gener, que en la primera instancia fuera parte demandada. Es parte recurrida D. Leoncio y Dña. Inocencia , representados por la Procuradora Sra. López Jiménez, que en la primera instancia han litigado como parte demandante.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 30/07/10, en el juicio antes dicho, cuyo fallo es como sigue: "Que estimando íntegramente como estimo la demanda deducida por el Procurador de los Tribunales Sr. Ledesma Ledesma Hidalgo, en nombre de Don. Leoncio y Inocencia , y desestimando la reconvención formulada por la Procuradora de los Tribunales Sra. Luque Rosales en nombre y representación de Arrohabitatge, S.A., acuerdo:

I.-) CONDENAR a Arrohabitatge, S.A., a abonar a Don. Leoncio y Inocencia la suma de 59.599 euros incrementada en la que resulte de aplicarle el interés legal del dinero desde el 9 de diciembre de 2008.

II.-) ABSOLVER a Don. Leoncio y Inocencia de todas las pretensiones deducidas en su contra.

III.-) Imponer a Arrohabitatge, S.A., el pago de todas las costas causadas, tanto a causa de la demanda como de la reconvención.".

SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a este Sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado de ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día 27 de abril de 2.012, quedando visto para sentencia.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente la Iltma. Sra. Magistrado Dña. Mª TERESA SAEZ MARTINEZ quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.- Por D. Leoncio y Dña. Inocencia se formuló demanda de juicio ordinario contra la entidad Arrohabitatge, S.A., quien, a su vez, entabló reconvención contra los actores, recayendo en la instancia sentencia por la que se estimaba la demanda y se desestimaba la reconvención. Por la representación procesal de la entidad Arrohabitatge, S.A., se interpone el presente recurso de apelación contra la mencionada resolución alegando, en esencia, error en la valoración de la prueba practicada, reiterando las alegaciones realizadas en la instancia.

SEGUNDO.- En este orden de cosas y examinada la prueba practicada en autos, queda acreditado que las partes suscribieron con fecha 8 de noviembre del 2005 un contrato privado de compraventa de inmuebles en construcción, en virtud del cual la demandada vendía a los actores la vivienda situada en la NUM000 , Letra DIRECCION000 , del Bloque NUM001 de la Promoción denominada DIRECCION001 , sita en Fuengirola, más una plaza de garaje designada con el nº NUM002 y el trastero designado con el nº NUM003 de la planta DIRECCION002 del inmueble, cuyas obras eran promovidas por la entidad demandada. Todo ello, por un precio total de 279.270 euros, IVA incluido, de los cuales, los compradores han entregado a cuenta la suma de 59.599 euros. En la estipulación Primera del contrato se pactó que la vivienda con sus anejos se entregaría al comprador aproximadamente en el mes de noviembre de 2007, plazo que podría ser prorrogado en tres meses más. En la estipulación Decimotercera se establecía que la vendedora garantizaría mediante aval bancario todos los pagos a cuenta que realice la parte compradora, comprometiéndose a vendedora a entregar dicho aval con posterioridad a la firma del contrato, tan pronto como la entidad bancaria lo facilitase. Entregado dicho aval el mismo expiraba de forma automática en el mes de agosto de 2007, esto es, antes del vencimiento del termino contractual pactado. Transcurrido con creces el termino pactado para la entrega y la prorroga acordada, por los compradores se remitió a la vendedora un burofax recibido por ésta el 9 de diciembre de 2008, instando la resolución del contrato y devolución de las cantidades entregadas a cuenta, por haber transcurrido mas de un año desde la fecha especificada para la entrega y haber vencido la garantía del aval sobre las cantidades anticipadas. A su vez, por la vendedora, con fecha 5 de enero de 2009, remite comunicación a los compradores manifestándoles que si bien la obra estaba finalizada desde el mes de marzo del 2007, aparecieron problemas administrativos en relación con la Reparcelación Urbanística, seguidas de unas Diligencias Previas incoadas contra la promotora que motivaron, como medida cautelar, la prohibición de disponer sobre las viviendas, si bien, solventadas dichas cuestiones han obtenido Licencia de Primera Ocupación con fecha 23 de diciembre de 2008, por lo que en los próximos días se pondrían en contacto con los compradores para otorgar la correspondiente escritura pública de compraventa. Ante tales circunstancias, los compradores interponen la presente demanda interesando la resolución del contrato suscrito, por el incumplimiento de la vendedora de sus obligaciones contractuales con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, en tanto que la demandada, como vendedora, interesa vía reconvencional el cumplimiento del contrato y, en consecuencia el otorgamiento de escritura pública y entrega del resto del precio, o subsidiariamente, la resolución contractual argumentando el incumplimiento por parte del comprador de sus obligaciones contractuales.

TERCERO.- Visto lo anterior, resulta incontrovertido el hecho de que la entrega efectiva de los inmuebles objeto del contrato litigioso no tuvo lugar en el mes de noviembre de 2007, ni tampoco durante la prorroga de los tres meses pactada en el mismo, ni tampoco durante el año 2008 siguiente, por lo que aparece incuestionable la incursión en mora de la entidad demandada en el cumplimiento de su obligación contractual de entrega, conforme a lo establecido por el artículo 1100 del Código Civil , habida cuenta de que no se cuestiona por la demandada el puntual cumplimiento por el comprador demandante de su obligación de pago, y de que resulta, en todo caso, indiscutible el carácter esencial y determinante del plazo de entrega de la vivienda contractualmente convenido, dada la naturaleza del contrato en cuestión. Se argumenta en primer lugar por la apelante, como ya hizo en la instancia, que no se incumplió la fecha de entrega convenida, pues la misma quedó prorrogada ante las circunstancias ajenas a su voluntad dadas las dificultades administrativas surgidas en relación con la Reparcelación Urbanística y las Diligencias Penales incoadas, que motivaron, a su vez, un retraso en la obtención de la Licencia de Primera Ocupación, lo que siendo cierto, no puede merecer el juicio que la parte pretende, y ello, en primer lugar porque con independencia de lo anterior, se estableció un termino para la entrega el mes de noviembre de 2007, prorrogable en tres meses más, esto es, hasta febrero del 2008, y, en segundo lugar, porque fue la propia vendedora la que estableció una fecha de entrega, sin que la posibilidad de revisar el plazo pueda suponer una indeterminación en la duración del mismo ( arts. 1288 CC ), máxime cuando en este caso la indeterminación de la duración supondría dejar al arbitrio unilateral de la vendedora la fecha en que tendría lugar el cumplimiento de sus obligaciones, y como es sabido el cumplimiento del contrato no puede dejarse al arbitrio de uno solo de los contratantes. Por otro lado, los términos utilizados en el contrato para fijar la fecha de entrega en absoluto pueden considerarse orientativos, sin compromiso para el promotor y vendedor, antes al contrario, es evidente que la entrega es parte de las obligaciones que asume el promotor de las viviendas y debe cumplirlas según lo pactado. Así pues, la argumentación esgrimida por la recurrente no puede ser estimada, porque, como ya se ha dicho, la parte vendedora se obligó a entregar la vivienda objeto del presente contrato, como máximo, en el mes de febrero del 2008, tras la prorroga concertada, siendo notorio que no tuvo lugar en la fecha indicada, lo que supone un claro incumplimiento del contrato.

CUARTO.- Se alega también por la vendedora, que el retraso en la entrega de la vivienda vino motivada por los retrasos y dificultades administrativas surgidas. La argumentación concreta que desarrolla el motivo, se basa en su particular visión de la imprevisibilidad de las circunstancias concretas que motivaron el retraso existente en la entrega de las viviendas, circunstancias que trata de configurar como hipótesis de concurrencia de fuerza mayor. Mas estas "causas ajenas al vendedor" hay que interpretarlas en consonancia con la "fuerza mayor", sin que comprendan una ampliación del concepto, pues la alienidad no puede confundirse con aquellas circunstancias que tienen que ser asumidas y previstas por la parte contratante de quien depende el cumplimiento. Esto es, no podemos hablar de fuerza mayor, cuando se trata de circunstancias perfectamente previsibles como parte integrante y esencial del proceso constructivo que debieron ser tenidas en cuenta a la hora de fijar el día de entrega de las viviendas. La cuestión que se somete a la decisión de este tribunal, ha sido anteriormente resuelta en un casos idénticos al actual, en sentencias en las que se recordaba que los argumentos exculpatorios de las entidades vendedoras, en relación a las causas del retraso que se decían ajenas o extrañas al ámbito de su actuación, no podían excluir la responsabilidad contractual, pues la fuerza mayor contemplada en el artículo 1.105 del Código Civil para excluir la responsabilidad contractual, requiere para su apreciación "la existencia de un obstáculo que, siendo extraño a la esfera negocial del obligado o deudor, sea totalmente irresistible o inevitable " - S.T.S. de 14 de abril de 2000 -, circunstancias que no se dan cuando el retraso se debe a los sucesos que ocurren en el circulo de sus actividades empresariales sujetas a su control, no externo, imprevisible o inevitable (fuerza mayor).

QUINTO.- Dicha actitud vulnera el contenido de los artículos 1124 y concordantes del Código Civil referentes al contrato de compraventa de inmuebles. La mas reciente doctrina jurisprudencial entiende que para la resolución del contrato es suficiente que se frustre el fin del contrato para la otra parte; que haya un incumplimiento inequívoco y objetivo, sin que sea precisa una tenaz y persistente resistencia obstativa al cumplimiento, bastando frustrar, las legítimas aspiraciones de la contraparte ( Sentencias del Tribunal Supremo, entre otras las de 4 Mar. 1992 , 24-Febrero-1990 y 7 Jun. 1991 ), así como que no es preciso que el contratante incumplidor actué con el ánimo deliberado de causar el incumplimiento bastando que pueda atribuírsele una conducta voluntaria y no sonada por una justa causa que la origina, obstativa al cumplimiento del contrato en los términos que se pactó ( Sentencias, 14-Febrero y 16-Mayo de 1991 ); asimismo la Sentencia de 7 Jul. 1992 establece que «la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha reiterado que los artículos 1124 y 1504 no constituyen compartimentos estancos, de manera que sus contenidos normativos deben armonizarse en cuanto sea posible, sin merma de la especificidad que respecto de los inmuebles compete a alguna de los obligados. Surge la problemática planteada en el caso presente de la compraventa de un inmueble, de cuyo contrato se derivan obligaciones reciprocas para ambas partes contratantes que son, a tenor de los artículos 1445 , 1461 y 1500 del Código Civil , la de la entrega de la cosa por el vendedor y la del pago del precio por el comprador, si bien los contratantes, en uso de la libertad de pacto que reconoce el artículo 1255 del citado Código , pueden establecer obligaciones accesorias o complementarias que estimen convenientes a sus intereses o sujetar el cumplimiento de sus obligaciones principales a términos o condiciones. En el presente caso, es evidente, que en la obligación contractual del vendedor de entregar el inmueble, se contiene que ésta se haga en el sentido de servir para todos los usos que a la misma le son propios y que las actividades que en ésta se desarrollan sean perfectamente legítimas, debiendo de contar con todos los requisitos legales para su habitabilidad y el vendedor no ha entregado, en el plazo pactado, la cosa objeto del contrato tal y como se comprometió en las condiciones esenciales de uso, lo que justifica por tanto la resolución del contrato instada por el comprador, dado el incumplimiento contractual en que incurrió la vendedora. De manera que interpretando de manera racional y lógica el artículo 1124 del Código Civil , es necesario que el principio de reciprocidad en el cumplimiento de las obligaciones esté perfectamente caracterizado, por lo que al no haber obtenido el vendedor la licencia mencionada dentro del termino contractual pactado por los problemas administrativos citados, siendo su fin la necesaria comprobación de que el edificio se acomoda a lo preceptuado en el proyecto que sirvió a su vez de base para la concesión de la licencia, lo que pone en duda de si el edificio se ha construido conforme al proyecto, es decir si reúne las características debidas, lo que podía causar al comprador diversos problemas o limitaciones en el uso de la vivienda comprada, es esta circunstancia la que produce la consiguiente insatisfacción del comprador y la frustración del contrato. Al respecto conviene recordar que la jurisprudencia ha señalado, que se produce causa de resolución contractual cuando por imperativos urbanísticos y administrativos el fin único --con categoría de motivo causalizado-- para el que los compradores adquirieron la finca y para el que el vendedor la enajenó, no pudo ser cumplido -- Sentencias de 19 Ene. 1993 , 24 Feb. 1993 , 24 Nov. 1993 , etc.--, razones más que suficientes para desestimar estos motivos del recurso.

SEXTO.- Por último, debemos señalar que el artículo 394 de la NLEC establece un principio general de vencimiento objetivo en juicio, según el cual, las costas de la primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, como concurre en el caso de autos, en que la demandada reconviniente ha visto rechazada sus pretensiones contra los actores reconvenidos, pronunciamiento que, además, se confirma en esta resolución. Por otro lado, no presenta el caso de autos, las serias dudas de hecho o de derecho que prevé el citado precepto y que permita excepcionar dicha regla general del vencimiento objetivo antes citado. Razones que llevan a la desestimación de este motivo del recurso y con ello a la confirmación íntegra de la sentencia dictada en la instancia.

SÉPTIMO.- Desestimándose el recurso, las costas de esta alzada deberán ser abonadas por la apelante cuyas pretensiones han sido rechazadas, a tenor del artículo 398 de la LEC .

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que desestimándose el recurso de apelación formulado por la entidad Arrohabitatge, S.A., representada en esta alzada por el procurador Sr. Barrionuevo Gener, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Fuengirola, debemos confirmar y confirmamos íntegramente dicha resolución. Todo ello, con imposición a la apelante del pago de las costas de su recurso.

Devuélvanse los autos originales con certificación de esta sentencia, contra la que no cabe recurso ordinario alguno, al Juzgado del que dimanan para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada fue la anterior resolución por la Iltma. Sra. Magistrado Ponente, celebrándose audiencia pública en el día de la fecha. Doy fe.