Sentencia Civil Nº 183/2014, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 1, Rec 345/2013 de 11 de Junio de 2014

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1
OVIEDO
SENTENCIA: 00183/2014
SENTENCIA nº 183/14
ROLLO: 345/13
ILTMOS. SRES.
PRESIDENTE
DON JOSE ANTONIO SOTO JOVE FERNANDEZ
MAGISTRADOS
DON GUILLERMO SACRISTÁN REPRESA
DON JAVIER ANTÓN GUIJARRO
En Oviedo, a once de junio de dos mil catorce.
VISTOS en grado de apelación ante esta Sección 1ª, de la Audiencia Provincial de OVIEDO, los Autos
de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 115/2011, procedentes del JDO. 1A. INST. E INSTRUCCION N. 2 de
SIERO, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 345/2013 , en los que aparece
como parte apelante, DON Jose Manuel , representado por la Procuradora de los Tribunales, DOÑA CECILIA
LOPEZ-SELA MELENDEZ DE ARVAS, asistido por la Letrada DOÑA SOLEDAD MARTINEZ COVISA, y como
parte apelada, DON Ángel Jesús , representado por la Procuradora de los Tribunales, DOÑA MARGARITA
RIESTRA BARQUIN, asistido por el Letrado DON JUAN LUIS BERROS FOMBELLA; y DOÑA Flora no
comparecida en esta instancia.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la Sentencia apelada.



SEGUNDO.- El Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Siero dictó Sentencia en los autos referidos con fecha veintinueve de mayo de dos mil trece, cuyo fallo es del tenor literal siguiente: 'Que desestimo la demanda interpuesta por la representación procesal de D. Jose Manuel frente a D. Ángel Jesús y la reconvención formulada por la de éste frente al primero y frente a Dña. Flora ; con declaración de nulidad radical e inexistencia del negocio jurídico formalizado el pasado 13 de noviembre de 2008 referido en el fundamento de derecho primero; procediendo la recíproca restitución de prestaciones, con puesta del inmueble a disposición de sus legítimos propietarios y devolución de las rentas percibidas con el correspondiente interés legal.- Sin expresa imposición de las costas causadas en esta instancia.'.



TERCERO.- Notificada la anterior Sentencia a las partes, se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido en ambos efectos, previos los traslados ordenados, remitiéndose los autos a esta Audiencia Provincial con las alegaciones escritas de las partes, no habiendo estimado necesario la celebración de vista.



CUARTO.- Se señaló para deliberación, votación y fallo el día 11 de Junio de 2014, quedando los autos para sentencia.



QUINTO.- En la tramitación del presente Recurso se han observado las prescripciones legales.

VISTOS, siendo Ponente el Iltrmo. Sr. Magistrado Don JAVIER ANTÓN GUIJARRO.

Fundamentos

PRIMERO.- La presente litis surge con ocasión del contrato firmado el 13 noviembre 2008 por el cual el actor Don Jose Manuel cedía en arrendamiento la vivienda sita en el BARRIO000 , Lieres (Siero) al aquí demandado Don Ángel Jesús por una renta de 10.200 euros anuales a razón de 850 euros mensuales, siendo además de cuenta del arrendatario los gastos de electricidad, gas, teléfono, y en general todos los que se hallen individualizados con aparatos contadores, pactándose asimismo la reserva a favor del arrendatario de una opción de compra sobre la vivienda que podrá ejercitar dentro del plazo de dos años a partir del 1 diciembre 2008, y cuyo ejercicio deberá ser comunicado de forma fehaciente a la propietaria del inmueble (doc. nº 1 demanda). Sobre tales hechos el actor viene a exponer en su escrito rector que el demandado Sr. Ángel Jesús comenzó a dejar impagada la renta de algunas mensualidades así como determinados suministros de energía eléctrica, pese a lo cual comunicó a la parte contraria mediante burofax de 26 noviembre 2010 su voluntad de ejercitar la opción de compra, condicionando su consentimiento a perfeccionar el contrato a que previamente la propiedad lleve a cabo una serie de actuaciones (doc. nº 3 demanda), habiendo ocurrido no obstante que han transcurrido más de cuatro meses sin que se le haya comunicado la notaría en la que escriturar la compraventa, motivo por el cual debe entenderse caducada de ejercicio de la repetida opción. En atención a lo expuesto se viene a solicitar en la demanda que se declare extinguido el derecho de opción de compra y se condene al demandado a desalojar el inmueble, dejándolo libre y a disposición del actor, condenándole asimismo a abonar la cantidad de 1.766 euros de la renta del mes de junio 2010 así como el IBI y coste de la energía eléctrica en el período comprendido entre diciembre 2009 y enero 2010, por importe total de 489,35 euros. Por su parte el demandado Don Ángel Jesús se opone a la demanda y formula reconvención, dirigida también frente a Doña Flora en su condición de integrante de la sociedad de gananciales a la que pertenece el inmueble, al entender que no puede ser obligado a adquirir la vivienda sobre la que ha ejercitado la opción de compra sin que previamente la propiedad haya procedido a subsanar las faltas y vicios relacionados en la comunicación que dirigió con tal finalidad, motivo por el que solicita en su demanda reconvencional la condena de Don Jose Manuel y Doña Flora a legalizar ante las administraciones públicas correspondientes la vivienda objeto de la opción de compra, a suscribir el obligatorio seguro decenal, a reparar los defectos existentes en la vivienda, a obtener las preceptivas licencias de primera ocupación y habitabilidad, a levantar las cargas existentes en la vivienda, y, una vez lo anterior, a otorgar la necesaria escritura pública de compraventa.

La Sentencia de fecha 29 mayo 2013 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Siero en el Juicio Ordinario 115/2011 parte de la base de considerar primeramente que nos hallamos ante un tipo contractual complejo o mixto, configurándose como un negocio de carácter unitario e indisoluble; en segundo lugar que la vivienda litigiosa pertenece a la sociedad de gananciales no disuelta formada por Don Jose Manuel y Doña Flora , sin que esta última hubiera prestado su consentimiento para suscribir un contrato cuya existencia desconocía. En atención a ello se concluye que el negocio debe ser tenido como plenamente nulo e inexistente, sin posibilidad de posterior convalidación, 'procediendo la recíproca restitución de prestaciones, con puesta del inmueble a disposición de sus legítimos propietarios y devolución de las rentas percibidas con el correspondiente interés legal'.



SEGUNDO.- El anterior pronunciamiento es recurrido en apelación por Don Jose Manuel solicitando en el recurso que la condena como efecto derivado de la nulidad del negocio se limite a la que incumbe al demandado Don Ángel Jesús de devolver la vivienda objeto de arrendamiento y de la opción de compra, exonerando al apelante de la obligación de devolver o reintegrarle importe alguno de lo percibido en concepto de rentas durante el tiempo en que estuvo vigente el arrendamiento.

El caso enjuiciado presenta la particularidad de que el objeto litigioso, tal y como aparece conformado a la vista de las alegaciones iniciales de las partes contendientes, aparece finalmente alterado con ocasión de la decisión judicial. En cualquier caso, vistos los términos en que queda delimitado el debate planteado en esta alzada, habremos de recordar que, efectivamente, la liquidación del negocio nulo que debe operarse por mandato de lo dispuesto en el art. 1303 C.Civil no siempre da lugar a la restitutio in integrum , en particular cuando se aplique a contratos de tracto sucesivo como aquí acontece. A este respecto resulta ilustrativa la STS 13 marzo 2012 cuando señala que 'el fundamento de la regla de liquidación de la reglamentación contractual declarada nula que contienen los artículos identificados en los dos motivos y por la que se pretende conseguir que las partes afectadas vuelvan a la situación patrimonial anterior al contrato, no es otro que evitar que una de ellas se enriquezca sin causa a costa de la otra - sentencias 485/2000, de 16 de mayo , y 541/2008, de 23 de junio - y ésta es una consecuencia que no siempre se deriva de la nulidad. Es el caso, por ejemplo, de relaciones integradas por obligaciones recíprocas de ejecución continuada o sucesiva que han funcionado durante un tiempo sin desequilibrio económico para ninguna de las partes - sentencia 109/2009, de 26 de febrero -, tanto más si la prestación de una de ellas no puede ser restituida. Por lo tanto, pese a la constancia de que la atribución no tuvo causa, la condena a restituir dependerá de que se haya producido el enriquecimiento'.

Pues bien, trasladadas tales consideraciones al supuesto examinado es claro que debe prosperar el recurso toda vez que el arrendador no puede verse compelido a devolver las rentas por el tiempo en que el arrendatario se mantuvo en la posesión de la vivienda objeto del contrato que después fue declarado ineficaz, pues sería en tal caso cuando nacería una situación de enriquecimiento injusto a favor de este último, debiendo por tanto prosperar el recurso y ser revocada la Sentencia apelada en tal extremo.



TERCERO.- De conformidad con lo dispuesto en el art. 398 LEC no procede realizar expresa imposición de las costas causadas en esta alzada.

Fallo

Que estimando el recurso de apelación formulado por Don Jose Manuel contra la Sentencia de fecha 29 mayo 2013 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Siero en el Juicio Ordinario 115/2011, debemos acordar y acordamos REVOCARLA en el extremo de exonerar al apelante de la obligación de reintegrar importe alguno de lo percibido en concepto de rentas durante el tiempo en que estuvo vigente el arrendamiento, manteniendo el resto de pronunciamientos. No ha lugar a realizar expresa imposición de las costas causadas en esta alzada.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.