Sentencia Civil Nº 183/2014, Audiencia Provincial de Las Palmas, Sección 5, Rec 616/2013 de 30 de Abril de 2014

Encabezamiento

SENTENCIA

Iltmos Sres:

Presidente:

Don Víctor Caba Villarejo.

Magistrados:

Don Carlos Augusto García Van Isschot.

Don Víctor Manuel Martín Calvo.

En Las Palmas de G. C., a 30 de abril de 2014;

Vistas por la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, las actuaciones de que dimana el presente rollo, en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº Uno de San Bartolomé de Tirajana en los autos referenciados, seguidos a instancia de la mercantil La Veneciana de Puerto de Mogán, SL, parte apelada, representada en esta alzada por el Procurador de los Tribunales don Claudio Antonio Luna Santana y dirigida por el Letrado Sr. García Pérez contra doña Fermina , parte apelante, representada por el Procurador don José L. Bordón Artiles y dirigida por la Letrada doña Ana Bernard Rubio, siendo ponente el Sr. Magistrado don Víctor Caba Villarejo, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia 1 de San Bartolomé de Tirajana se dictó sentencia en los referidos autos del siguiente tenor: 'Que estimando la demanda interpuesta por La Veneciana de Puerto de Mogán, SL: 1º.- Debo declarar y declaro haber lugar al desahucio del local comercial número 327 bis de la Urbanización Puerto de Mogán, bloque B2, municipio de Mogán, condenando a Fermina a pasar por esta declaración y a desalojar el inmueble tras la notificación de esta resolución, con el apercibimiento de que, de no verificar el desalojo voluntariamente, se procederá al lanzamiento. 2º.- Debo condenar y condeno a Fermina al pago al actor de las rentas que se devenguen hasta el efectivo lanzamiento. Se condena a la demandada al pago del interés legalmente previsto derivado de las cantidades adeudadas. Se fija como renta base, a los efectos del art. 220.2 de la LEC , la cantidad de 2.180,66€. 3º.- Debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento sobre el local comercial número 327 bis de la Urbanización Puerto de Mogán, bloque B2, municipio de Mogán, que vinculaba a La Veneciana de Puerto de Mogán, SL y a doña Fermina . 4º.- Se efectúa expresa imposición de costas al demandado'.

SEGUNDO.- Contra la expresada resolución de fecha 3 de mayo de 2013 se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de la parte demandada que fue admitido a trámite y al que se opuso la parte contraria en tiempo y forma, acordándose la remisión de los autos a este Tribunal, con emplazamiento de las partes que se verificó como consta, y recibidos los autos en esta Sección 5ª de la Audiencia Provincial, se formó el presente rollo, personándose ambas partes apelante y apelada y seguidos los trámites procedentes quedaron señalados los autos para deliberación, votación y fallo. Observándose en la sustanciación de esta alzada en lo esencial los trámites y las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Alega la recurrente que la sentencia apelada infringe los arts. 440.3 y 22 de la LEC impidiendo enervar la acción de desahucio.

Afirma que al tiempo del requerimiento judicial de fecha 25 de febrero de 2013 se encontraba al día en el pago de las rentas y ninguna cantidad adeudaba a la arrendadora y además nunca había enervado la acción de desahucio con anterioridad por lo que debió dictarse Decreto por el Secretario Judicial declarando enervado el desahucio.

Considera que el escrito remitido por el arrendador en fecha 11 de octubre de 2012 reclamando a la arrendataria el pago de cantidades que no eran correctas, pues se incluían el 21% de retención del IRPF que la recurrente había ingresado en la Agencia Tributaria, y no señalaba un plazo para el cumplimiento de la obligación de pago, ni le advertía de las consecuencias del incumplimiento, ni de la resolución del contrato o la pérdida de la posibilidad de enervar la acción, no puede tener el efecto jurídico impeditivo de la enervación de la acción desahucial que ha sido declarado en la resolución judicial recurrida.

Alega que el requerimiento de pago a tales efectos del art. 22 LEC ha de cumplir una serie de requisitos legales que no se cumplen en el caso de autos y así afirma que ha de ser suficientemente explícito de modo que conmine al arrendatario al pago, advirtiendo de sus consecuencias e intención de dar por resuelto el contrato para el supuesto de que no se abonen las rentas. Añade que el efectuado a la arrendataria y aquí recurrente no fija plazo ni expresa sus consecuencias resolutorias por lo que debió declararse enervada la acción de desahucio.

Motivo de apelación que se desestima porque la arrendadora requirió expresa y fehacientemente de pago a la arrendataria con al menos treinta días de antelación a la presentación de la demanda de desahucio y el pago no se había realizado al tiempo de su presentación ( art. 22.4 LEC ), produciéndose el abono de las rentas debidas tras la interposición de la demanda y requerimiento judicial de pago.

En efecto la arrendadora apelada dirigió burofax a la arrendataria el 11 de octubre de 2012 en el que se indicaba las rentas reclamadas correspondientes a los meses de junio a octubre de 2012, ambos inclusive, solicitando su abono por importe total de 10.548, 07€ y advirtiendo a la demandada que en caso contrario procedería a ejercitar la acción de desahucio y reclamación de rentas y la acción desahucial presupone la resolución del contrato locativo por impago de las rentas pactadas siendo que, en cuanto a estas, se reclamaban la rentas en la cuantía y forma pactada en el contrato (estipulación tercera), al margen por tanto de la obligación de ingresar el 21% mensual de la renta en la Agencia Tributaria, y puesto que a tal fecha la arrendataria no abonó cantidad alguna de las rentas correspondientes a tales mensualidades.

En efecto hemos de reiterar lo expresado en la sentencia de esta misma Sec.5º de la AP de Las Palmas de 30 de marzo de 2012, rollo 564/2011 , PTE. Caba Villarejo, conforme a la cual 'PRIMERO.- Siendo hecho obstativo a la facultad enervatoria del desahucio que asiste al arrendatario lo dispuesto en el párrafo segundo del art. 22.4 LEC , previo a resolver sobre la eficacia enervatoria de la consignación cuestionada por los recurrentes, se hace necesario determinar si se produjo o no valido requerimiento fehaciente de pago al arrendatario con, al menos, un mes de antelación a la interposición de la demanda, como exige el referido precepto adjetivo en cuanto, de reunir aquel los requisitos legalmente exigibles y al haberse producido el pago o consignación de las cantidades debidas por el arrendatario con posterioridad a la interposición de la demanda de desahucio y reclamación de cantidad, en ningún caso tendría eficacia enervatoria.

El artículo 22.4 LEC dispone que en los procesos de desahucio por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán si antes de la vista 'el arrendatario paga al actor o pone a su disposición en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio', añadiendo en párrafo segundo, en lo que a este proceso interesa que 'Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando... el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario, por cualquier medio fehaciente, con al menos cuatro meses de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación'. Sobre los requisitos que ha de reunir el requerimiento previo algunas resoluciones judiciales de Audiencias Provinciales exigen que el requerimiento de pago ha de ser suficientemente explícito de modo que conmine al arrendatario advirtiendo de las consecuencias del mismo. Habrá de tener un evidente contenido intimatorio, y así la sentencia de la AP de Valencia, Sec. 8ª, en sentencia de fecha 9 de mayo de 2006 , expresa que para que el arrendatario no pueda enervar la acción de desahucio el requerimiento previo ha de contener una verdadera declaración de voluntad dirigida al arrendatario comprensiva de su intención e interés de dar por finalizado el contrato para el caso de que no se abonen las cantidades específicas y detalladas. Porque solamente con tal admonición, clara y terminante, el arrendatario comprenderá el alcance de la intimación y adaptar su conducta a lo que estime procedente, bien aviniéndose a la petición del arrendador, ya oponiéndose a ella. Este requisito que ha de reunir el requerimiento, para que tenga efectos de impedir la enervación de la acción de desahucio, y que exige contener una expresa mención a los efectos del impago, es seguido entre otras por la Audiencia Provincial de Madrid, secc. 14ª, en sentencia de 10-11-2005, rec. 87/2005 , Audiencia Provincial de Baleares, secc. 4ª, sentencia de 5-5-2005, rec. 82/2005 , AP de Salamanca, sentencia de 8 -11-2001, entre otras muchas).Desde esta perspectiva cierto es que la carta remitida por burofax al arrendatario don Pablo Jesús (doc. 12 de la demanda ) no constituye un efectivo requerimiento previo de pago en los términos expuestos pues los arrendadores y aquí recurrentes se limitan a reclamar al arrendatario apelado el pago del IBI de cinco anualidades atrasadas, a la vez que le notifican la actualización de la renta a satisfacer a partir de abril de 2010, y en el mismo nada se indica sobre las consecuencias negativas o desfavorables que se derivarían en caso de no atender el requerimiento. Sin embargo, esta Sala se alinea con la otra corriente, de la que son exponentes las SSAP de Cantabria, 21-12- 2004 ; Huesca, 12-11-1999 ; Asturias, 1-10-2001 ; Vizcaya, 30-7-2001 , Segovia 24-09-2008 y Madrid de 3-3-2008 , entre otras), que indican que la ley solamente requiere que se haya requerido de pago al arrendatario de forma fehaciente, no exigiendo que se le advierta de las consecuencias del impago, ni que se advierta que si no paga no podrá enervar la acción de desahucio que se le pudiera interponer a consecuencia del impago. Consideramos que el art. 22.2 párrafo segundo LEC no exige que se cumpla ningún requisito adicional más allá del requerimiento fehaciente de pago, porque todo requerimiento implica una admonición que tendrá el efecto que la Ley disponga, sin que sea preciso que se le advierta de lo que por disposición legal está previsto. En el caso de autos sujeto a revisión de esta Sala el arrendatario demandado Sr. Pablo Jesús no cumplió voluntariamente su obligación de abonar el pago del IBI tal y como había venido haciéndolo hasta el año 2.005, anualidad en la que pagó solo una parte del mismo, siendo conminado al pago en plazo no superior a 10 días desde la recepción del burofax de fecha 25 de febrero de 2010, interponiéndose demanda de desahucio por impago del IBI en diciembre de 2010, procediendo a la consignación del importe reclamado el día de la vista oral celebrada el 2 de marzo de 2011, esto el arrendatario dejó transcurrir más de un año sin efectuar el pago de lo debido por IBI desde que fue requerido de pago por los arrendadores. El arrendatario fue requerido previamente del pago de una cantidad concreta y determinada, que no discute adeude, pues conocía y había aceptado su obligación de pagar el IBI y sin embargo decidió no cumplir con esa obligación dando lugar a la reclamación judicial, con las consecuencias legales derivadas del incumplimiento de sus obligaciones. Nada objetó y se limitó a dejar de cumplir su obligación de pago del IBI pese haberle sido reclamado previamente (doc-11, reclamación IBI 2005 y 2006 y doc-12, requerimiento previo de pago IBI 2005/2009) provocando el inicio del proceso de desahucio y reclamación de cantidad, no siendo exigible a la parte arrendadora la realización en su reclamación o requerimiento previo de pago de unas advertencias resolutorias que no exige el art. 22.4 LEC .

SEGUNDO.- Como segundo motivo de apelación afirma la recurrente que en la demanda se reclamaban rentas que ya habían sido abonadas con anterioridad a la interposición de la demanda, así la renta de noviembre fue ingresada en plazo y que la liquidación de la deuda contenida en el burofax no era correcta reclamando el arrendador mayor cantidad de la adeudada y que quedó saldada con el pago al arrendador de 8.470, 41 euros y por último que la intención de continuar con el contrato de arrendamiento por ambos contratantes era clara puesto que recibió un escrito del arrendador actualizando la renta, con posterioridad a la interposición de la demanda de desahucio y al no haber sido advertido claramente, en el previo requerimiento de pago, de la intención del arrendador de resolver el contrato de arrendamiento es por lo que se ha visto sorprendida en su buena fe.

Motivo de apelación que se desestima pues la arrendataria al tiempo de la interposición de la demanda de desahucio el 21 de noviembre de 2012 adeudaba las rentas correspondientes a los meses de junio, julio, agosto, septiembre y octubre de ese año. Cierto es que la renta del mes de noviembre se abonó el día 15 de ese mismo mes por transferencia bancaria antes de la interposición de la demanda pero también lo es que debía haberse abonado conforme a lo pactado en el contrato de arrendamiento dentro de los cinco primeros días de ese mes.

En todo caso tal pago deja incólume la acción desahucial puesto que al interponerse la demanda de desahucio y reclamación de rentas se debían las correspondientes a los meses de junio a octubre de 2012, ambos inclusive, que fueron abonadas por la arrendataria en enero de 2.013. Las posteriores comunicaciones expresivas de la actualización de la renta a partir de enero de 2013 y sobre la exención de retención del IRPF a partir del mes de febrero no implican acuerdo o transacción extintiva del juicio de desahucio pues la arrendataria debía seguir abonando las rentas, renta contractual o actualizada, según corresponda, en tanto continuara en posesión del local arrendado. Tales actos no implican o son actos concluyentes enervatorios de la acción desahucial sino mera contraprestación al uso y disfrute del local arrendado que debe seguir abonando la arrendataria mientras continúe en su poder. Al margen de ello la parte arrendadora solicitó en la vista oral la continuación del juicio de desahucio dejando clara posición contraria a la continuidad del arriendo litigioso y por ende no existió acuerdo enervatorio.

De modo que no estando la arrendataria al corriente del pago de las rentas al tiempo de interponerse la demanda de desahucio y habiendo sido requerida de pago por el arrendador con al menos un mes de antelación a la interposición de la demanda de desahucio, advirtiéndole expresamente además de que en caso de impago procedería a ejercitar la acción de desahucio y reclamación de rentas debidas el recurso de apelación interpuesto por la demandada contra la sentencia de primera instancia ha de ser desestimado.

TERCERO.- Desestimado el recurso de apelación procede condenar a la parte apelante al pago de las procesales devengadas en esta alzada ( art. 398 LEC ).

Por cuanto antecede, y atendidos los preceptos de general y especial aplicación:

Fallo

Que debemos desestimar y desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de doña Fermina contra la sentencia de fecha 3 de mayo de 2.013 dictada en el juicio verbal de desahucio nº 1.608/2012 por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de San Bartolomé de Tirajana , que confirmamos condenando a la parte apelante al pago de las costas procesales devengadas en esta alzada.

Llévese certificación de la presente resolución al rollo de esta Sala y notifíquese a las partes, y con certificación de la misma, devuélvanse los autos al Juzgado de Procedencia para su ejecución y cumplimiento.-

Así por esta nuestra Sentencia, la pronunciamos, mandamos y firmamos.