Sentencia Civil Nº 184/2010, Audiencia Provincial de Palencia, Sección 1, Rec 193/2010 de 29 de Junio de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

PALENCIA

SENTENCIA: 00184/2010

Rollo: 193/2010

Este Tribunal compuesto por los Señores Magistrados que se indican al margen ha pronunciado

EN NOMBRE DEL REY

La siguiente:

S E N T E N C I A Nº 184/10

SEÑORES DEL TRIBUNAL:

Ilmo.Sr.Presidente:

Don Carlos Javier Álvarez Fernández

Ilmos.Sres.Magistrados:

Don Mauricio Bugidos San José

Don Miguel Donis Carracedo

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En la ciudad de Palencia, a veintinueve de Junio de dos mil diez.

Vistos, en grado de apelación ante esta Sección 001, de la Audiencia Provincial de PALENCIA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000432 /2009, sobre reclamación de cantidad, procedentes del JDO.1A.INST. E INSTRUCCION N.6 de PALENCIA, en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia recaída en el mismo de fecha 12 de Enero de 2010, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000193 /2010, en los que aparece como parte apelante, PUERTO SECO VENTASTUR, S.A., representado por el Procurador de los tribunales, Sr. JOSE CARLOS HIDALGO FREYRE, asistido por la Letrada Dª. Ana María López Frade, y como parte apelada, ASOCIACION PROPIETARIOS POLIGONO INDUSTRIAL VENTA DE BAÑOS, representado por el Procurador de los tribunales, Sra. ELENA RODRIGUEZ GARRIDO, asistido por el Letrado D. LEOPOLDO MARCOS MARINA, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. D. Mauricio Bugidos San José.

Se aceptan los antecedentes fácticos de la sentencia impugnada.

Antecedentes

PRIMERO.- Que el fallo de dicha sentencia, literalmente dice: " Que estimando parcialmente la demanda interpuesta por LA ASOCIACIÓN DE PROPIESTARIOS DEL POLÍGONO INDUSTRIAL DE VENTA DE BAÑOS frente a la mercantil PUERTO SECO VENTASTUR, S.A, DEBO DECLARAR Y DECLARÓ la obligación de la entidad demandada de satisfacer, desde el momento de la adquisición de su parcela en el polígono industrial de Venta de Baños (Palencia), las cuotas establecidas por la Asociación de Propietarios del Polígono Industrial de Venta de Baños para contribución a gastos comunes, fijándola en 631,8 euros mensuales, condenándole a estar y pasar por dicha declaración, CONDENANDO a la citada demandada a abonar a la actora cincuenta y seis mil ochocientos sesenta y dos euros (56.862 euros) en concepto de cuotas vencidas y no pagadas desde la adquisición de la parcela hasta la sentencia, más los intereses legales desde la interpelación judicial, cada parte pagara las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad."

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia interpuso la parte actora- demandada el presente recurso de apelación, exponiendo las alegaciones en las que basaba su impugnación, que fue admitido en ambos efectos, y previo traslado a las demás partes para que presentaran escritos de impugnación u oposición, fueron elevados los autos ante esta Audiencia, y al no haber sido propuesta prueba, es procedente dictar sentencia.

Se aceptan los Fundamentos de Derecho de la resolución recurrida en tanto no se opongan a los de la presente resolución.

Fundamentos

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Palencia dictó sentencia en fecha 12 de Enero de 2010 por la que estimando parcialmente la demanda presentada por la Asociación de Propietarios del Polígono Industrial de Venta de Baños contra la mercantil Puerto Seco Ventastur, S.A, declaró la obligación de esta última entidad de satisfacer, desde el momento de la adquisición de una parcela en el polígono industrial de Venta de Baños, las cuotas establecidas por la asociación actora para contribuir a gastos comunes de urbanización, fijando las mismas en la cantidad de 631,08 euros mensuales; y todo ello a la vez que la condenaba a estar y pasar por dicha declaración y a que abonase a la actora la cantidad de 56.862 euros en concepto de cuotas vencidas y no pagadas desde la adquisición de la parcela hasta la sentencia, más intereses legales desde la interpelación judicial, y al pago de las costas del juicio; y contra dicha sentencia se alza la representación de Puerto Seco Ventastur, en recurso del que dado traslado a la contraparte fue objeto de oposición con el resultado que obra en autos.

En el escrito de demanda la Asociación de Propietarios del Polígono Industrial de Venta de Baños reclamaba la declaración y condena a que se ha hecho referencia en el anterior párrafo, haciendo alusión a la obligación de Puerto Seco Ventastur de satisfacer gastos comunes para el mantenimiento de urbanización en que se ubica parcela propiedad de la demandada. Ejercitaba conjuntamente las acciones derivadas del contrato que consta autorizado en escritura pública suscrito en su día entre Puerto Seco Ventastur S.A y la Sociedad Gesturcar, la primera en concepto de compradora, y la segunda en concepto de vendedora; y así también amparaba su pretensión en los artículos 392 y 396 del Código Civil , reguladores respectivamente del condominio ordinario y de la situación de copropiedad en la propiedad horizontal.

La sentencia dictada fundamentaba la estimación parcial de la demanda haciendo referencia al art. 396 del Código Civil , con cita de jurisprudencia referida al régimen legal de las urbanizaciones, dando por sentado la existencia de elementos comunes. Fundamentaba también la estimación de la demanda en la obligatoriedad del cumplimiento de obligaciones asumidas en contrato por la entidad Puerto Seco Ventastur, pero no satisfechas, y todo ello después de afirmar que estaban demostrados los gastos de mantenimiento de jardines de la urbanización en cuestión, y de que las cuotas a satisfacer por la demandada, y a que se condenaba, habían sido ratificadas por la asamblea de la Asociación actora.

Puerto Seco Ventastur en su escrito de recurso expone como primer motivo de impugnación que la juzgadora "a quo" ha tenido en cuenta en su sentencia documentos que no fueron admitidos en la Audiencia Previa; y como segundo motivo la existencia de error en la valoración probatoria, bien que este segundo lo desglosa en diferentes alegaciones atinentes al mismo.

La representación de la Asociación de Propietarios del Polígono Industrial de Venta de Baños, contestando al recurso interpuesto de adverso, pide la confirmación de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.- En cuanto al primer motivo de los aludidos en el anterior fundamento, que refiere a que determinados documentos que fueron presentados en la audiencia previa, se han tenido en cuenta en el dictado de sentencia para la apreciación conjunta de la prueba practicada, nos encontramos con que tal afirmación es cierta, si bien viene referida a aquel documento que hace referencia a aprobación de cuentas por la Asamblea General de fecha 22 de Mayo de 2008. Como se dice ello es cierto; pero no va a tener trascendencia en cuanto a la estimación del recurso en el segundo motivo, que sería el único que de apreciarse motivaría la modificación del fallo de la sentencia recurrida, lo que se argumentará en los siguientes fundamentos jurídicos.

Relacionado con este primer motivo, esta el hecho de que en esta segunda instancia se ha denegado la práctica de prueba solicitada por la parte apelada, prueba que consistía en la unión a autos de los documentos presentados en el acto de la Audiencia Previa y negados en su admisión, pues la decisión adoptada consta en resolución que es firme, y además la denegación de práctica de prueba no va a alterar el resultado final del pleito.

TERCERO.- El segundo de los motivos del recurso que se va a estudiar en el presente fundamento jurídico, siguiendo la sistemática dispositiva que consta en el escrito que se resuelve; se fundamenta en la existencia de error en la valoración probatoria. La posibilidad de realizar una valoración probatoria distinta de la que consta en la sentencia de instancia por el Órgano de apelación, es cierta, en tanto dicho Órgano, en este caso concreto esta Sala, tiene la posibilidad de revisión de la fundamentación fáctica y jurídica de la sentencia de instancia, bien que sin embargo el principio de inmediación bajo el que se practica la prueba directa del juicio, hace que el criterio del juzgador "a quo" deba ser respetado salvo en supuesto de manifiesto error o deducción contraria a la lógica o a la sana crítica. El sistema procesal civil español, por lo que se refiere a la valoración de la prueba, se asienta de forma general en el principio de libre valoración, y en concreto por lo que se refiere a declaraciones de las partes, testigos y peritos, bien que dicho principio general se excepciona en cuanto a la valoración de la prueba documental, ya que en determinados aspectos de la misma debe de considerarse como prueba tasada. Además el sistema procesal y constitucional impone la necesidad de motivación de la sentencia, a fin de evitar, entre otros riesgos, la valoración arbitraria de la prueba, más todo ello no impide la afirmación general que se ha hecho en cuanto la posibilidad de revisión probatoria, bien que tal aserto deba ser explicado, y así se afirma:

a) Que en razón al respeto al principio de inmediación, y a que es ante el juez de instancia ante el que se práctica la prueba directa, es él el que mejor puede percibirse de la forma de declarar las partes, testigos y peritos, en el sentido de que es el que mejor puede captar la extensión de sus declaraciones, la seguridad o inseguridad, su razón de ciencia etc. Ello no obstante no impide que cuando la apreciación que se haga sea patentemente errónea, por hacer decir a los intervinientes en juicio cosas distintas a las que dijeron, o que no dijeron, la valoración del juzgador "a quo" puede ser modificada.

b) Cierto es, sin embargo, que precisamente porque la prueba documental en su apreciación, esta tasada, si quiera sea parcialmente, y porque también la posición de valoración del Órgano de apelación es la misma que la del juzgador "a quo", la apreciación de valoración errónea en este supuesto es más amplia que en el anterior, lo que no impide que se siga manteniendo el principio general antes aludido.

c) Así también, el respeto a la percepción de hechos que se imponen por las causas descritas, no impide que cuando la inferencia que de los mismos se haga sea contraria a la lógica, pueda ser modificada.

Partiendo de la premisa expuesta, y contestando a los argumentos que se dicen en el escrito de recurso, se advierte que:

a) Es cierto que la sentencia refiere la existencia de elementos comunes en la Urbanización en que se asienta la propiedad de la demandada, utilizando la expresión "elementos comunes" en el sentido de considerar que son copropiedad de los propietarios de parcelas de la urbanización, más ha quedado demostrado por la declaración del testigo de la parte actora Sr. Martin , tesorero de la Asociación de Propietarios del Polígono Industrial de Venta de Baños en la actualidad, y gerente en su día de Gesturcal, vendedor de la parcela a Puerto Seco Ventastur, que esta es exclusivamente propietaria de la parcela que compró, pero no copropietaria de ningún otro elemento común, y también quedó acreditado por la declaración de dicho testigo que los que se pretenden elementos comunes de la urbanización, son propiedad del Ayuntamiento de Venta de Baños; aunque de uso común de la urbanización.

b) Se dice por la parte recurrente que no se han acreditado los gastos de jardinería para mantenimiento de los jardines existentes en la urbanización, haciendo hincapié en que ninguna documentación obra en autos en relación a dicha circunstancia referida a los años anteriores a 2007; y que en cuanto a los años posteriores, el juzgador "a quo" asienta su sentencia en la declaración del representante legal de una empresa, "Servijardín", que ni siquiera aportó documento que acreditase su vinculación y posición dentro de la misma.

Al respecto se advierte que aunque es cierto que el representante de Servijardín no mostró documentación que aclarase su posición legal en relación con dicha empresa, la percepción de la juzgadora "a quo" de tal representación es correcta atendida a su declaración, y al conocimiento que tiene de los trabajos que la empresa realiza, de su contenido y de su coste.

De otro lado y aunque es cierto que la declaración del representante de Servijardín habilita la conclusión probatoria de la dispensa de servicios de jardinería desde el año 2007, pero no las anteriores, los trabajos en estos últimos años se demuestran a través de la prueba de presunciones; teniendo en cuenta para ello la declaración Don. Martin , y que no consta queja alguna del Ayuntamiento de Venta de Baños por la dejación de su obligación por la asociación actora. Esta Sala, además, visionó el acto del juicio, y ha ponderado como circunstancia a valorar para la apreciación de las pruebas antedichas, la propia quietud de la Sra. Letrado de la parte recurrente, que cierto es que en uso de su derecho, pero con patente intención, se conformó con que el representante de Servijardín declarase sobre la situación a partir del año 2007, sin mostrar ningún interés en que el mismo declarase acerca de cual era la situación de los jardines con anterioridad a dicho año.

c) Se objeta también en el motivo de recurso que las cuotas que la juzgadora "a quo" ha señalado a satisfacer por Puerto Seco Ventastur, parten de las certificadas por la asociación actora, pero que no ha quedado demostrado que estas hayan sido probados por Asamblea general puesto que no hay documento que lo verifique, dado que el que se presento de fecha 22 de Mayo de 2008, y que obra unido a las actuaciones, no puede ser valorado.

Cierto es que no puede valorarse el documento a que se ha hecho referencia, y en consecuencia no hay prueba documental de la aprobación por la asamblea por las cuotas referidas, pero la declaración del testigo Don. Martin al respecto es concluyente. Además ha de valorarse la certificación de la deuda de la demandada, que obra al folio 34 de las actuaciones, que debe de entenderse que se hace con sustento legal, y por tanto considerando que las cuotas que conforman el total de deudas, han sido devengadas de forma legal por tanto porque están aprobadas por el órgano competente para ello; y en último término de la conclusión que se obtiene no existe ninguna prueba en contra practicada a instancia de la parte demandada.

d) Se objeta también como errónea la fijación de la cantidad de condena por la juzgadora "a quo", pues no ha tenido en cuenta que la certificación de 3 de Diciembre de 2008 -folio 34 de las actuaciones-, que certifica las deudas de Puerto Seco Ventastur, no desglosa conceptos; y así también lo sorprendente que resultaría que las cuotas que se hayan devengado fuesen iguales en el año 2002 que en el año 2009. El motivo también debe desestimarse pues en contra de la certificación aludida ninguna prueba existe, y antes al contrario la declaración Don. Martin verifica cuales son los gastos de Jardín, y también se corroboran también por las manifestaciones del legal representante de Servijardín; desprendiéndose de la prueba practicada que el total de los gastos de jardinería ascienden al 90% de los totales de la urbanización, conforme también se dictamina en la sentencia recurrida.

TERCERO.- Advertido lo expuesto en los anteriores fundamentos jurídicos, hay que decir también que en un último exponendo del escrito del recurso se hacen una serie de consideraciones por la parte recurrente relativas a la improcedencia de la condena, que tienen relación directa con el motivo estudiado, en tanto las mismas pretenden sustentarse en la estimación previa del motivo referido a la valoración probatoria, que ha sido estudiada.

No obstante de dicho aserto se concluye en que la voluntad de la parte recurrente es poner de manifiesto que en ningún caso habría quedado acreditado el fundamento jurídico de la condena; y por ello la Sala considera que es un motivo de recurso independiente a los anteriores, que también ha de estudiarse y contestarse.

Se dice en las alegaciones aludidas por la parte recurrente, que la misma no es socio de la Asociación actora, ni esta tiene elementos de propiedad común, y ello es cierto, y excluye que pueda fundamentarse la condena en los artículos, 392 y 396 del Código Civil , pues ambos parten de la existencia de una propiedad común, y huelga cualquier referencia que pueda hacerse a jurisprudencia en relación con el régimen legal de las urbanizaciones, que parten de la misma premisa; sin embargo la sentencia debe de mantenerse, porque de la total manifestación de la misma se concluye en que la apreciación ejercitada tiene su asiento en el ejercicio de la acción por incumplimiento contractual a que se hace referencia en el apartado 6 de la fundamentación jurídica de la demanda. El art. 1254 del Código Civil dice que el contrato existe desde que una o varias personas consienten en obligarse respecto de otra u otras, a hacer alguna cosa o prestar algún servicio; y el 1257 que los contratos sólo producen efectos entre las partes que lo otorgan y sus herederos; para a continuación añadir en un segundo párrafo que si el contrato contuviera alguna estipulación a favor de tercero, este podrá exigir su cumplimiento, siempre que comunique su aceptación al obligado antes de que aquella haya sido revocada. Estudiando las estipulaciones a favor de tercero la jurisprudencia del Tribunal Supremo, desde la sentencia de 10 de Diciembre de 1956, citada por la de 23 de Octubre de 1995 y 9 de Marzo de 2006 entre otras, define el contrato con estipulación a favor de tercero como el que se celebra "entre dos personas que actúan en nombre propio y que otorgan un derecho a un extraño que no ha tomado parte en su conclusión"; y es esta la situación ante la que nos encontramos, pues aunque es cierto que la Asociación actora no intervino en el contrato que sin embargo pretende hacer valer en su escrito de demanda, no lo es menos que el otorgado por medio de escritura pública y que obra parcialmente a los folios 28 a 31 de las actuaciones , celebrado entre Gesturcal y Puerto Seco Ventastur, S.A, en la cláusula cuarta de las condiciones relativas a la parcela que la sociedad ahora recurrente compraba, decía que en el Polígono industrial de Venta de Baños esta constituida una sociedad de propietarios, y que todos los propietarios de parcela están obligados a satisfacer a la Asociación todas las cuotas que esta fije y que se destinen al pago de los gastos comunes necesarios por el mantenimiento y conservación de la Urbanización. Es decir se establece una cláusula en favor de la Asociación de propietarios del polígono, aunque esta no fuera parte del contrato, y de ahí que la pretensión de la actora ejercitada con fundamento en incumplimiento contractual existente deba de tener éxito, ya que pretende el cumplimiento de lo de en su día pactado por Ventastur y tiene legitimación para ello en cuanto aparece como la favorecida por dicha estipulación.

Por ello, y atendido a la conclusión probatoria que se deduce en la sentencia de instancia, con las correcciones que se han advertido en el anterior fundamento jurídico, se está en el caso de estimar fundamentada la estimación parcial de la demanda en la forma que se ha hecho, y además y como fundamentación complementaria de la ya aludida, se advierte que:

a) No puede objetarse a la existencia de la estipulación a favor de tercero, que esta se haga depender de forma expresa de la existencia de gastos comunes, pues en todo caso la obligación asumida por Ventastur sería una obligación condicional que no excluye la calificación jurídica que se ha hecho de la cláusula que se estudia, en tanto dicha cláusula condiciona la obligación de Ventastur, pero no impone ninguna obligación a la asociación actora. La no existencia de gastos comunes en lo que afecta a Ventastur simplemente excluiría el pago de la cuota, pero nada más.

b) En relación con lo anterior ya se ha advertido que los gastos comunes existen y están detallados en su cuantía en la sentencia de instancia, en razón a prueba practicada a que ya se ha hecho referencia.

c) Es verdad que la Urbanización no tiene elementos comunes que pertenezcan en propiedad a todos los propietarios, sino que estos únicamente usan de unos determinados espacios que se enmarcan en el polígono en que se asientan determinadas empresas, entre otras la de la demandada y recurrente, si bien nominalmente puede considerarse una Urbanización, por más que los terrenos de uso común sean propiedad del Ayuntamiento de Venta de Baños. Precisamente ese uso común y la asunción de la obligación por parte de la Asociación en su día para con el Ayuntamiento de Venta de Baños para el mantenimiento de espacio de titularidad dominical de este último, es lo que fundamenta el contenido de la cláusula cuarta que se estudia, pues con ello se quiso, desde el momento en que se preveía la existencia de gastos comunes derivados de un uso común, que todos los beneficiados los satisficiesen; y estos lo aceptaron así contractualmente.

d) El acuerdo de la Asociación actora con el Ayuntamiento de Venta de Baños no es ilegal, se ampara en el principio de la libertad de pacto, y repercute en beneficio de los propietarios de las parcelas del polígono.

e) No formar parte de la Asociación no impide la obligatoriedad asumida contractualmente del pago de cuotas; y en todo caso respeta el principio de libertad de asociación; pero pretender que se pueda hacer uso más o menos intenso, sin aportar nada al mantenimiento de servicios, que quiérase o no son comunes, no es asumible.

f) El hecho de que la sociedad recurrente no esta asociada, y por ello no haya podido intervenir en la adopción de acuerdos, no pugna con la validez de estos. Una cosa son las relaciones internas de la Asociación, y que esta se encargue de la gestión de unos servicios comunes, y otra que todos aquellos beneficiarios de los mismos, y que han asumido contractualmente su obligación, deban de contribuir al pago de los gastos de su mantenimiento.

g) Cierta es la manifestación Don. Martin en el acto del Juicio referida a que aunque no se planteó por escrito, la idea de Gesturcal era siempre la de condicionar la venta de parcelas a la asunción de la obligación del pago de gastos comunes del polígono -Urbanización- pero ello no es una condición ilegal ni contraria a la moral o al orden público, y fue libremente pactada por la ahora recurrente.

h) En todo caso, aunque es verdad que la ahora recurrente no participó en la determinación de cuotas, ello no excluye su pago por su vinculación voluntaria al mismo; y a mayor abundamiento no se entiende como abusiva la determinación de cuotas.

i) Precisamente porque la estipulación a favor de tercero viene condicionada, pero no impone una obligación al beneficiario, que en este caso es la Asociación actora, no se quiebra su naturaleza jurídica. Cuestión distinta es que se impusiese una obligación al beneficiado, pues entonces el cumplimiento de tal obligación pugnaría con la calificación jurídica que se hace, conforme dice la sentencia del Tribunal Supremo de 12 de Noviembre de 2001 , si bien no con su naturaleza contractual, pues en ese caso confluirían también la Asociación beneficiaria en el establecimiento de una relación contractual con Puerto Seco Ventastur.

En razón a lo anterior el recurso se desestima en su integridad.

CUARTO.- Al ser desestimado el recurso, en aplicación del art.398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , procede imponer las costas de esta alzada a la parte apelante.

Fallo

Que, DESESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Puerto Seco Ventastur, S.A contra la sentencia dictada el día 12 de Enero de 2010, por el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Palencia , en los autos de que este rollo de Sala dimana, debemos CONFIRMAR, como CONFIRMAMOS mencionada resolución en todas sus partes, con imposición de las costas del recurso a la parte apelante.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.