Sentencia Civil Nº 184/2012, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 25/2012 de 18 de Abril de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00184/2012

Rollo núm.: 25/2012

S E N T E N C I A Nº 184

ILMOS. SRES.

PRESIDENTE:

Don Carlos Gómez Martínez

MAGISTRADOS:

Doña Mª Rosa Rigo Rosselló

Doña Catalina Mª Moragues Vidal

En Palma de Mallorca a dieciocho de abril dos mil doce

VISTOS en grado de apelación ante esta Sección 003, de la Audiencia Provincial de PALMA DE MALLORCA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1162/2010, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 7 de PALMA DE MALLORCA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 25/2012 , en los que aparece como parte apelante, Raimunda , Carlota , representado por el Procurador de los tribunales D. F. Xavier Ruiz Galmes y asistido por el Letrado D. Antoní Vicens Siquier; y como parte apelada, Clemente , representado por el Procurador de los tribunales, D. Antonio Ferragut y asistido por el Letrado D. Manuel Vich Salas.

ES PONENTE la Magistrada Ilma. Sra. Dª Mª Rosa Rigo Rosselló.

Antecedentes

PRIMERO .- Por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado del Juzgado de Primera Instancia número 7 de Palma, se dictó sentencia en fecha 12 Septiembre 2011 , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: "Que debo desestimar como desestimo la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Ruiz Galmés en nombre y representación de doña Raimunda y doña Carlota , absolviendo a la demandada, la Comunidad de Propietarios del Edifico sito en la CALLE000 nº NUM000 de Puigpunyent, de la pretensión de nulidad interesada de la Junta de Comunidad de propietarios celebrada el 12 de abril de 2010.- Las costas procesales se imponen a la actora al ser sus pretensiones totalmente desestimadas.".

SEGUNDO .- Contra la expresada sentencia, y por la representación de la parte actora, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y seguido el recurso por sus trámites se señaló para votación y fallo el día de hoy.

TERCERO .- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución de instancia.

PRIMERO .- Doña Raimunda y Doña Carlota interpusieron la demanda de juicio ordinario origen de los autos de que deriva el presente rollo, contra la Comunidad de Propietarios de la CALLE000 nº NUM000 de Piugpunyent, en solicitud de que se dicte sentencia por la que se declaren nulos y sin ningún valor los acuerdos 1º y 2º adoptados por la Junta de la Comunidad de Propietarios celebrada el 12 de abril de 2010, en cuanto acuerdan la reelección de la administradora de la Comunidad y se aprueban las cuentas comunitarias del año 2009, ordenando el reintegro a la caja de la Comunidad de las cantidades indebidamente detraídas.

La Comunidad demandada se personó en autos y se opuso a las pretensiones articuladas en su contra en aquel escrito inicial, habiendo recaído sentencia en fecha 12 de septiembre de 2011 por la que se desestimaba íntegramente la demanda y se absolvía a la Comunidad demandada de sus pedimentos.

La expresada resolución constituye el objeto del presente recurso de apelación, al haber sido impugnada por las demandantes Sras. Raimunda y Carlota .

SEGUNDO .- Respecto a la impugnación de acuerdos que es el objeto de esta litis, el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal señala que los acuerdos de la junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos: Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios. Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios. Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto.

TERCERO .- En la Junta General Extraordinaria celebrada el día 12 de enero de 2009 quedó constituida la comunidad de Propietarios de la CALLE000 nº NUM000 de Puigpunyent.

En fecha 12 de abril de 2010 se celebró Junta General ordinaria. En el punto primero relativo a "Renovación de cargos" se adoptó por mayoría de los presentes renovar el cargo de Presidente a D. Clemente y el cargo de Secretaria- administradora a Doña Edurne .

Las hoy demandantes impugnan la renovación del cargo de la Sra. Edurne como secretaría-administradora de la comunidad por considerar que no atiende sus llamadas, no se cuida de gestionar las reparaciones, y no les da información.

No sólo no existe una prueba objetiva que avale las alegaciones de las demandantes, sino que la prueba documental del folio 118 acredita lo contrario.

El administrador es un órgano de gobierno de la Comunidad conforme al artículo 13.1 d) de la Ley de Propiedad Horizontal de manera que el presidente puede a su vez ser secretario y administrador o puede la Comunidad decidir que tales cargos se ostenten por distintas personas, e incluso que ese administrador, persona física o jurídica, no sea comunero, conforme al citado precepto apartados 5 y 6. Tal cargo se elige por mayoría y siendo evidente que la mayoría en la Junta votó esa designación, el nombramiento es válido ya que es claro que no basta con la disconformidad de las demandantes para que no se pudiera adoptar acuerdo alguno o contratarse una administradora, ya que como se ha dicho, la Ley prevé que baste la mera mayoría para que se designe un administrador distinto del presidente.

La naturaleza de la relación jurídica que liga a la administradora con la Comunidad es compleja, puede asimilarse al arrendamiento de servicios, pero también guarda indudables analogías, que incluso reconoce el propio texto de la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 13.7 con el mandato. Se trataría de un mandato sui generis -aunque incardinable en la disciplina general de la institución de los artículos 1709 y siguientes del Código Civil - por lo que le es aplicable el principio de revocabilidad del mandato ( artículos 1732.1 y 1733 del Código Civil y 13 de la Ley de Propiedad Horizontal ), y en principio debe contar con la confianza de la Comunidad de Propietarios, al tratarse de una relación in tuitu personae, pero ello desde luego no justifica la pretensión de la parte actora-apelante, de decretar la nulidad del acuerdo que nombra a la Sra. Edurne para continuar en el cargo de administradora, basándose en unos hechos que, como se ha adelantado, han quedado indemostrados mediante prueba objetiva.

A propósito de la falta de información que denuncia la parte hoy apelante recordar que, como señala el Tribunal Supremo en su sentencia de 2 de diciembre de 2008 "El artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal exige de modo imperativo la citación de todos los propietarios a la Junta y que en la convocatoria se indiquen los asuntos a tratar, a fin de que aquéllos tengan un conocimiento preciso de las cuestiones a decidir y exista una lógica correlación y congruencia entre los temas propuestos y lo que luego en la junta se acuerde por los propietarios, quienes de ese modo dispondrán de los elementos necesarios para sopesar la conveniencia de asistir o no, dado su carácter voluntario, en función de la importancia y trascendencia de los asuntos que se van a debatir, sin que dicha información previa tenga que ser exhaustiva ni deba ser acompañada de documentos o explicaciones, por más que pueda ser oportuno, ya que no constituye un derecho de información equiparable o semejante al que rige en el ámbito de las sociedades mercantiles".

Es claro, por tanto, que no se ha vulnerado el derecho de información en el sentido denunciado por la parte hoy apelante.

Pero es que, además, difícilmente puede denunciar la parte hoy apelante una falta de información, a la vista de la abundante documental que ha aportado junto con su demanda.

CUARTO .- El segundo punto era la aprobación, si procede, de las cuentas de la Comunidad constando en el acta que "por mayoría de los presentes, con el voto en contra de las Sras. Carlota y Raimunda , se aprueban las cuentas presentadas por la administradora, se adjunta una copia de las mismas".

Se impugnan por la parte hoy apelante los gastos del grupo 1, grupo 3, grupo 4 y grupo 21.

En cuanto al primero de ellos comprende una serie de gastos de agua y electricidad comunitarios, abonados por un comunero con anterioridad a la constitución formal de la Comunidad, debidamente justificados con las facturas de los folios 43 y siguientes y, por tanto, incluibles dentro de los gastos a que se refiere el artículo 9.1 de la Ley de Propiedad Horizontal , que establece la obligación de cada propietario de contribuir con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

Las facturas de electricidad de los folios 85 (grupo 1) y 91 (grupo 4) han sido reconocidas por su autor D. Domingo en prueba testifical, quien ha manifestado que se trata de reparaciones eléctricas de elementos comunitarios estropeados.

Impugna la parte hoy apelante los gastos "grupo 3", que incluyen los honorarios de la administradora por un importe de 1.915,16 euros, que no se corresponde con el presupuesto de honorarios que se acordó en la anterior junta de Propietarios, de 8 euros mensuales por vivienda y 3 euros mensuales por aparcamiento.

Sin embargo dichos honorarios han quedado debidamente justificados con la declaración testifical de Doña Edurne -expresiva de que los mismos no solo hacen referencia a la cuota anual pactada en la Junta de 12 de enero de 2009, sino que también incluyen las gestiones realizadas con el fin de constituir la Comunidad: reuniones extraordinarias, diligenciar libro de actas, CIF, convocar Junta de Propietarios ...- en relación con el Baremo de honorarios del Colegio Oficial de Administradores de Fincas.

Los gastos del Grupo 21 contemplan unos gastos de correo de 52,96 euros. Explica la administradora dichos gastos por la necesidad de dejar constancia de que las demandantes fueron debidamente convocadas a la Junta, para evitar posibles conflictos, si bien con posterioridad, y ante la disconformidad de las actoras de abonar dichos gastos, se ha sustituido la comunicación por burofax por la comunicación a través de correo electrónico.

La actitud de las demandantes en el presente litigio justifica la precaución de la administradora de la Comunidad para dejar constancia que las mismas habían sido debidamente convocadas a la Junta.

Recordar también que el Tribunal Supremo en su Sentencia de 5 de mayo de 2000 propugna un criterio flexible en armonía con las directrices de la Ley de Propiedad Horizontal, entre ellas el logro de una convivencia normal y pacífica presidida por la idea de justicia y la atención a las necesidades de la colectividad, acudiendo a una interpretación sociológica o a la doctrina de los actos de emulación ( Sentencias del Tribunal Supremo de 13 de julio de 1994 , 20 de marzo de 1989 , 14 de julio de 1992 entre otras).

Por último y por lo que hace referencia a la liquidación por propietarios, está justificada por la documental del folio 125 y 151 y siguientes.

QUINTO .- De acuerdo con lo prevenido en los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se imponen a la parte apelante las costas de esta alzada.

Fallo

1.- Se desestima el recurso de apelación interpuesto por el Procurador D. Federico Javier Ruiz Galmés en no mbre y representación de Doña Raimunda y Doña Carlota contra la sentencia de fecha 12 de septiembre de 2011 dictada por el Sr. Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Palma en los autos de juicio ordinario de que deriva el presente rollo y, en consecuencia, se confirma la expresada resolución.

2.- Se imponen a la parte apelante las costas de esta alzada.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fué la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.