Sentencia Civil Nº 184/2014, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 19, Rec 207/2013 de 14 de Mayo de 2014

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN DECIMONOVENA

ROLLO Nº 207/2013- B

Procedimiento ordinario Nº 339/2010

Juzgado Primera Instancia 5 Arenys de Mar

S E N T E N C I A NÚM. 184/2014

Ilmos./a Srs./a Magistrados/a

D. MIGUEL JULIAN COLLADO NUÑO

Dª ASUNCIÓN CLARET CASTANY

D. GONZALO FERRER AMIGO

En la ciudad de Barcelona, a catorce de mayo de dos mil catorce.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimonovena de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario núm. 339/2010, seguidos por el Juzgado Primera Instancia 5 Arenys de Mar, a instancia de COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 ARENYS DE MAR contra Pilar ; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 ARENYS DE MAR contra la sentencia dictada en los mismos el dia 22 de junio de 2012 , por el/la Sr./a. Magistrado/a del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-La parte dispositiva de la resolución apelada es del tenor literal siguiente: ' Que desestimando íntegramente la demanda promovida por el Procurador de los Tribunales Sr. Antoni PRAT SOLER en nombre y representación de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 ARENYS DE MAR, he de ABOLVER Y ABSUELVO a Doña. Pilar de las pretensiones deducidas en contra de la misma en este procedimiento.

Y todo ello con expresa imposición de costas a la parte demandante '.

SEGUNDO.-Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la parte demadante COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 ARENYS DE MAR mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria y elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.-Se señaló para la deliberación, votación y fallo el día 23 de abril de 2014.

CUARTO.-En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. GONZALO FERRER AMIGO.

Fundamentos

PRIMERO.-Frente a la reclamación efectuada por la Comunidad de Propietarios ' DIRECCION000 ' contra Dª Pilar a través de juicio monitorio en reclamación de 5446,34€, ésta presentó escrito de oposición invocando la falta de legitimación activa por inexistencia de comunidad de propietarios y que la Sra. Pilar no formaba parte de la entidad actora por cuanto no compartía ni comparte elementos comunes ya que accede a su finca por una calle totalmente urbanizable y de dominio público.

Se presentó ante ello demanda de juicio ordinario en reclamación de 6241,67€, deuda a fecha 17/10/09 así como las devengadas con posterioridad y costas. En el escrito de oposición , la demandada insistió en las causas de oposición adelantadas en el juicio monitorio añadiendo la prescripción de parte de la deuda y la pluspetición , ambas de forma subsidiaria , al ser excesivas las cuotas en relación a los servicios prestados y al contener el suplico de la demanda una condena de futuro.

La sentencia dictada en fecha 22 de junio de 2012 desestima la excepción de falta de legitimación activa alegada, considerando a todos los efectos como existente la comunidad de propietarios y admite en el fundamento de derecho tercero la pertenencia de la demandada a la comunidad de propietarios , pero desestima la demanda al considerar en su fundamento de derecho cuarto inexigible la deuda de 6241,67€ exigidos por la demandante en concepto de cuotas comunitarias impagadas desde el año 2006.

La sentencia no entra a valorar la prescripción y la pluspetición al considerar inexigible la deuda.

SEGUNDO.- El recurso de apelación deducido por la Comunidad de propietarios ataca precisamente este fundamento de derecho que conduce a la desestimación de la demanda. Sostiene en definitiva que el no uso de elementos comunes no exime del pago de los gastos comunitarios y que no se ha seguido la vía legalmente establecida para la modificación del título constitutivo.

La parte demandada no impugnó el recurso aquietándose en su oposición además , como extremos de singular importancia a : a) la existencia de la Comunidad de propietarios DIRECCION000 , b) La pertenencia de la Sra. Pilar a dicha comunidad, c) la existencia de elementos comunes y d) la inexistencia de impugnación judicial alguna frente a los acuerdos de la Comunidad adoptados desde su constitución.

TERCERO.- El objeto del recurso se centra por tanto en determinar si el hecho de no usar los servicios propios de la comunidad de propietarios o los elementos comunes de la misma conduce a que la propietaria de un elementos privativo quede exonerada de los gastos ordinarios y cuotas o derramas extraordinarias necesarias para el adecuado sostenimiento de la comunidad de propietarios.

Pues bien , antes de analizar la normativa aplicable y la interpretación jurisprudencial de la misma, hay que hacer referencia al elemento fáctico con los elementos probatorios de carácter documental incorporados a la causa dado que los mismos son determinantes para concluir que , pese a la modificación de circunstancias desde el año 2000, momento de la urbanización de la zona lindante y afectante a la propiedad de la Sra. Pilar vinculándose servicios municipales públicos a su favor , todavía se conservan elementos comunes propios del sentido de la comunidad de propietarios que imposibilitan la extinción de factoa que conduciría la exención de pago de toda cuota de mantenimiento o conservación con modificación del título constitutivo de la comunidad al alterarse los coeficientes sin seguirse el procedimiento legalmente establecido. Es importante resaltar al efecto además que no se ha deducido demanda reconvencional para modificar el título constitutivo, para limitar el alcance participativo o para excluir a uno de los comuneros y, como dice el recurso, la sentencia determina de facto una modificación del título constitutivo, de las cuotas de participación de los distintos propietarios y del régimen de sostenimiento de los gastos comunes. Así se deriva del fundamento cuarto cuando afirma que 'todo ello, debe llevar a la desestimación de la demanda en base a considerar que la deuda es inexigible, por no darse los requisitos legalmente previstos para considerar que las cuotas de la comunidad son debidas, todo ello a pesar de no haberse efectuado un acto formal de abandono o disolución de la comunidad de propietarios...'. La sentencia concluye así la inexistencia de servicios y suministros comunes que afecten a la Sra. Pilar .

Sin embargo , se ha de partir de la existencia de la comunidad de propietarios, de la pertenencia a la misma de la Sra. Pilar , y de la aprobación anual de las cuotas comunitarias y régimen de participación conforme a los coeficientes sin impugnación alguna, y por ello se ha de considerar como criterio general con amparo en el artículo 9 de la Ley de propiedad horizontal ( aplicable hasta el 1 de Junio de 2006) y del artículo 553-45 del Código Civil de Cataluña , vigente desde entonces como establece la disposición transitoria sexta de la ley 5/2006 , que la Sra. Pilar , como propietaria, debe sufragar los gastos comunes en proporción a su cuota de participación, de acuerdo con las especialidades fijadas por el título de constitución y los estatutos y ello sin que , como dispone el nº 2 del precepto, la falta de uso y goce de elementos comunes concretos exima de la obligación de sufragar los gastos que derivan de su mantenimiento, salvo que una disposición de los estatutos, que solo puede referirse a servicios o elementos especificados de forma concreta, establezca lo contrario.

Así, el documento nº 4 de la demanda , escritura pública de 4 de agosto de 1982, recoge a título ejemplificativo y no exhaustivo la existencia de algunas edificaciones y zonas comunes concretando en pozo de extracción de agua, zonas verdes , viales, zonas recreativas y vertedero de basuras. En la misma escritura se incorporan los Estatutos cuyo art. 4 recoge como el objeto principal y obligatorio de la comunidad de propietarios el de la conservación, mantenimiento y utilización de servicios comunes, incluyéndose expresamente a) la conservación de viales, señalizaciones, accesos a la piscina ya existentes, zonas verdes, arbolado y demás elementos comunes, b) el saneamiento, alcantarillado y depuración, c) la captación y el suministro de agua de los pozos ya existentes y en funcionamiento, d) la distribución de energía eléctrica y alumbrado público, e) la recogida desde las viviendas y eliminación de las basuras en el lugar ya existente al efecto, f) la creación de nuevos servicios y la ampliación de los existentes g) cuidar el cumplimiento de la normalización aplicable a la comunidad de propietarios ' DIRECCION000 ' manteniéndola dentro del carácter para el que fue concebida, especialmente en sus aspectos paisajísticos y estéticos, h) armonizar las discrepancias que surjan entre los distintos copropietarios e i) cualesquiera otras que acuerde la asamblea general y que redunden en beneficio de las condiciones de vida de la comunidad ' DIRECCION000 '.

A su vez el artículo 5 describe los elementos comunes incluyendo como tales : todos los viales y zonas verdes que ocupan todo la superficie deducida las segregaciones y parcelas y edificaciones susceptibles de venta , la piscina y sus instalaciones, los dos pozos de agua con todas sus instalaciones, el terreno destinado al tenis, las instalaciones eléctricas y las de saneamiento, conducción de aguas y depósitos y la vivienda del guarda si la hubiere. En los folios 82 y 83 de la causa y anexos a los Estatutos se encuentra el grafiado de la zonas comunes . Esta descripción es conforme con la descripción genérica contenida en el art. 553-55 del CCC.

Los Estatutos de la comunidad, se reprodujeron en el libro de actas a la que se incorporaron los Sres. Mariano - Pilar con la compra de una de las edificaciones el 23 de Noviembre de 1982

Es incontrovertida la operación urbanística municipal del año 2000 y que dio lugar a que una parte realmente sustancial de los servicios ( luz , agua , recogida de basuras y mantenimiento de viales en una de las zonas de la comunidad en la que se encuentra la vivienda de Don. Mariano - Pilar ) fueran prestados por medios públicos y por tanto ajenos a la comunidad de propietarios, pero no es menos cierto que otros subsisten como tales y deben ser cubiertos conforme a la normativa legal por la totalidad de los propietarios de elementos privativos y conforme a los coeficientes de participación en su día aprobados y que no han sido modificados. En este sentido se hace preciso distinguir entre los cargos directamente al consumo ( como puede ser la relativa al agua de riego procedente de pozos) y el relativo al mantenimiento de los servicios básicos de la comunidad y de sus elementos comunes ( pozos, parques, resto de viales, piscina , servicios comunitarios y gestión administrativa de la totalidad del complejo a través de la administración) los cuales deben ser cubiertos se haga o no uso de los servicios y bienes comunes en tanto en cuanto la demandada forma parte de la Comunidad de propietarios con su coeficiente de participación y con una corresponsabilidad en sus gastos y soporte equivalente al de sus derechos políticos y de disfrute de los elementos inherentes a la propiedad.

Se invoca, y así se recoge en la sentencia de instancia, el no uso, la no acreditación de la existencia de elementos comunes y la extinción de la relación propia de la Comunidad tras la actuación urbanística del año 2000. Documentalmente sin embargo se ha acreditado la existencia de servicios y elementos comunes declarándose en la propia sentencia la existencia de la Comunidad y la pertenencia a la Comunidad. Si la Sra. Pilar pertenece a la comunidad, si tiene en su condición de tal un coeficiente de participación sobre la totalidad de los gastos, si se han aprobado anualmente las cuentas y si las mismas no han sido impugnadas, la Sra. Pilar debe hacer frente al pago de las cantidades aprobadas en las distintas Juntas. Lo contrario implicaría una inseguridad jurídica manifiesta en la gestión de la comunidad y una modificación del título constitutivo unilateral y fuera de los canales legalmente previstos. Se insiste, Dª Pilar en cuanto propietaria de un elemento privativo, sigue formando parte de la comunidad, tiene un coeficiente de participación en la totalidad de los gastos generados por los servicios prestados y el mantenimiento de los elementos comunes ( aunque no se usen) y ha de responder de las cuotas que anualmente se han aprobado en la Junta de la Comunidad de Propietarios y que no han sido en ningún caso objeto de impugnación judicial ni de disconformidad ni en cuanto a su fundamento ni en cuanto a su importe. El Código Civil de Catalunya , en consonancia con lo establecido por la Ley de Propiedad horizontal establece en su artículo 553-3 que la cuota de participación sirve de módulo para fijar la participación en las cargas , los beneficios, la gestión y el gobierno de la comunidad y los derechos de los propietarios en caso de extinción del régimen fijando en su número tres que se pueden establecer además de la cuota general, cuotas especiales para gastos determinados. Finalmente el art. 553-45 dispone que los propietarios han de sufragar los gastos comunes en proporción a su cuota de participación estableciendo expresamente que la falta de uso y disfrute de los elementos comunes no exime de la obligación de sufragar los gastos que deriven de su mantenimiento salvo que una disposición de los Estatutos , que solo se puede referir a servicios o elementos especificados de manera concreta, establezca lo contrario El propio art. 553,3 establece que las cuotas se determinan y modifican por acuerdo unánime de los propietarios y si éste no es posible , por la autoridad judicial si las leyes o estatutos no establecen potra cosa.

Respecto al no uso de elementos comunitarios , la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de 12 de Mayo de 2011 , siguiendo al doctrina ya establecida por el Tribunal Supremo en interpretación de los preceptos de la ley 21/1960, es clara y directa al decir que en sede de la legislación estatal anterior, el Tribunal Supremo en interpretación de los artículos 7 y 9 de la LPH , tenía declarado que todos los gastos generales del inmueble que no fueran imputables a uno o varios pisos o locales debían ser sufragados por todos los comuneros de conformidad con el coeficiente de propiedad establecido en el título, salvo las exoneraciones que pudiesen contenerse en él, siempre de interpretación restrictiva, obligación que no desaparece por el hecho de no usar un determinado servicio o elemento común -no se admite la renuncia al uso-. Si el gasto puede individualizarse, como excepción a la regla general, es preciso que en el título constitutivo aparezca la exención aunque también puede preverse en los estatutos o disponerse por acuerdo de Junta. Para el Tribunal Supremo no basta con la posibilidad abstracta de su individualización, sino que debe haberse individualizado el gasto en el título o en los estatutos o por acuerdo de junta, teniendo en cuenta además que la exención debe ir ligada a la imposibilidad de uso del elemento de que se trate.

Podemos citar al efecto la STS 14-3-2000 conforme a la cual :'No obstante el art. 9-5º permite que determinados gastos puedan tener consideración de individualizables, y actúa como excepción a la regla general, ya que permite al propietario de un piso o local determinado a no abonar concretos gastos. Para que se produzca esta especie de privilegio contributivo, es preciso que en el título constitutivo aparezca la exclusión o, en su caso, en los estatutos comunitarios y también cabe que se decida en Junta de propietarios mediante acuerdo tomado por unanimidad, en razón a la concordancia delart. 5 con el 16 de la Ley de Propiedad Horizontal...

En el caso de autos no concurre autorización titular, estatutaria o comunitaria alguna, por lo que rige la obligatoriedad del pago del referido art. 9-5 ( S.s. de 16-6-1995 y 15-6-1996 ), ya que el mero hecho del no uso o utilización de determinados elementos comunes o que el local tenga acceso independizado, no exime del deber de abonar los gastos conforme a la cuota participativa, de la que aquí no se discrepa. El rehuse de pago de los recurrentes carece por tanto de toda justificación'

También la STS 3-5-2007 hace referencia a esta cuestión cuando dice:'Por otra parte, el artículo 9.5 de la Ley , respecto a la contribución a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, admitía las cláusulas de exoneración, al mencionar que los desembolsos de los comuneros se efectuarán con arreglo a la cuota de participación fijada por el título o 'a lo especialmente establecido'; cuya última pauta responde a la lógica de no satisfacer nada por servicios en los que los titulares de algunos locales carecen de la posibilidad de su disfrute, y, aunque es cierto que la doctrina jurisprudencial ha interpretado restrictivamente esta cláusula y obliga a compartir los gastos extraordinarios de sustitución de elementos comunes, para conservar el edificio en buen estado y con todas las instalaciones, aunque los propietarios estén exonerados de su mantenimiento ( SSTS de 25 de junio y 3 de julio de 1984 ), en este caso no existe coincidencia entre la cuestión debatida y lo sentado por esta Sala.'

Por su parte la STS 29-5-2009 establece en el mismo sentido que:'Desde la perspectiva de la posición de esta Sala recién manifestada, es obvio que la sentencia recurrida vulnera la doctrina jurisprudencial indicada, la cual, en síntesis, determina que, para que quepa considerar como individualizables determinados gastos, es preciso que se determine la exclusión en el Título Constitutivo, o, en su caso, en los Estatutos comunitarios y, también, es factible su decisión en Junta de Propietarios mediante acuerdo tomado por unanimidad.

Sin embargo, la sentencia objeto del presente recurso, en contra de dicho criterio jurisprudencial y sin que en el supuesto objeto de autos aparezca exclusión alguna respecto a la individualización de gastos en el Titulo Constitutivo, ni en los Estatutos (más bien al contrario, en ellos se detallan cuales son los elementos comunes y se establece que todos los propietarios deben contribuir, con arreglo a su cuota de participación, a su conservación y mantenimiento), tampoco mediante acuerdo adoptado en Junta de Propietarios por unanimidad, en su fundamento de derecho tercero, considera que son individualizables determinados gastos generados por servicios comunes de interés de todos los propietarios, tales como el alumbrado; la vigilancia; la recogida de basuras; y la red de saneamiento; y exonera de su pago a las parcelas que no tienen edificado chalet, en base al menor uso que de dichos servicios, supone que realizan los titulares de parcela sin la mencionada edificación.'

Conforme a lo hasta el momento razonado no existe problema en aplicar la doctrina del Tribunal Supremo en el sentido que expone el recurrente al acomodarse los preceptos de la ley catalana sustancialmente a la misma.

Si no existe vinculación de alguno de los elementos comunes a un uso privativo, sea en el titulo constitutivo, sea en los estatutos o por acuerdo unánime de de Junta o bien si no existe una concreta exención en el pago de los gastos correspondientes al mantenimiento de concretos elementos comunes a determinados elementos privativos, igualmente en los estatutos en los que además puede convenirse la atribución de una cuota especifica de conformidad con los artículos 553-3.1 , 3 y 553-11 , 2,b ) ó c) CCCat , o bien esta exención está decidida en un acuerdo anterior de la Junta, pacíficamente aceptado, todos los propietarios de los elementos comunes deben hacer frente al pago de los gastos que ocasionen los mismos, conforme a su cuota de participación en la que ya debería contemplar el uso que de los elementos comunes va a hacer cada elemento privativo.

La cuota de participación es la concreción del conjunto de derechos y deberes o de beneficios y cargas que se derivan del régimen de comunidad estableciendo la relación entre los bienes comunes y su uso y los privativos.

En definitiva, no se ha instado la modificación del título constitutivo, no se ha promovido la alteración de las cuotas de participación, ni la exoneración de pago respecto a algún uso o servicio, ni la extinción, disolución o salida de uno o varios de los propietarios de la comunidad, no se ha ponderado por tanto la posición de los otros propietarios ni la incidencia o alcance económico para los mismos del acuerdo comunitario que ni siquiera se ha promovido por la Sra. Pilar , no se ha valorado la posición comunitaria , la posible concurrencia de abuso del derecho en el mantenimiento o en la eventual insuficiente reducción de cuotas comunitarias y no se ha sometido el acuerdo modificativo o de mantenimiento del sistema actual de cuotas y distribución de gastos al régimen de impugnación de acuerdos del art. 553-31 no habiéndose atacado los acuerdos de liquidación aprobados desde el año 2000 que devinieron firmes y son plenamente ejecutivos. Ello conduce a considerar plenamente exigibles las cantidades reclamadas, revocándose la sentencia en dicho aspecto sin que, por la misma razón pueda efectuarse una reducción en esta sentencia de las cuotas de participación ni pueda individualizarse determinadas prestaciones a favor de uno o varios propietarios con exoneración de los demás ni pueda dejarse esta reducción para ejecución de sentencia.

No se entra a valorar la prescripciónal recogerse en la sentencia, fundamento cuarto, que la reclamación es de cuotas impagadas desde el año 2006 admitiéndose este extremo en el escrito de oposición a la apelación ( folio 4 del escrito, 602 de las actuaciones)

Sí que por el contrario se desestima la condena de futuropretendida en el suplico de la demanda . La pretensión de condena ascendía a 6241,67€ más las que se devenguen con posterioridad a aquella fecha y se generen hasta su efectivo cobro.

Ni en la audiencia previa ni en un momento posterior se ha concretado una mayor reclamación. El artículo 220 de la LEC se refiere a intereses o prestaciones periódicas. Sin embargo, y como correctamente se afirma en la contestación a la demanda, no nos encontramos ante cantidades líquidas, prefijadas y que se pueden adicionar por una simple operación aritmética. Las cuotas a satisfacer por la propiedad a la comunidad estarán en función del acuerdo que al efecto, conforme a la normativa legal y estatutaria , se acuerden por la Junta de propietarios debidamente convocada y sometida al régimen de impugnación de acuerdos. No se puede por tanto fijar la condena de futuro pretendida en la demanda y sostenida en el recurso de apelación.

CUARTO.- COSTAS. Al estimarse parcialmente la demanda no se hace pronunciamiento de costas de primera Instancia ( art. 394 LEC ).

Al estimarse parcialmente el recurso de apelación y al amparo de lo establecido en el art. 398,2 LEC , no se condena en costas de esta alzada a ninguno de los litigantes.

VISTOS los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

LA SALA ACUERDA: Que ESTIMANDO PARCIALMENTE EL RECURSO DE APELACIÓNinterpuesto por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 contra la Sentencia dictada en fecha 22 de Junio de 2012 por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Arenys de Mar y con REVOCACIÓN de la sentencia condenamos a la demandada Dª Pilar a pagar la suma de 6.241,67€ euros más intereses legales correspondientes sin hacer declaración de costas de Instancia ni de esta alzada.

Contra esta Sentencia cabe interponer Recurso de Casación para ante la Sala Primera del Tribunal Supremo, a interponer en el plazo de veinte dias si se dieran los requisitos legales oportunos.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la cual se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-En este dia, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.