Sentencia CIVIL Nº 184/2017, Audiencia Provincial de Almeria, Sección 1, Rec 314/2016 de 09 de Mayo de 2017

Encabezamiento

SENTENCIA Nº184
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ILMOS SRES.
PRESIDENTE:
D. MANUEL ESPINOSA LABELLA
MAGISTRADOS:
D. JUAN ANTONIO LOZANO LÓPEZ
D. ENRIQUE SANJUÁN Y MUÑOZ
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En la Ciudad de Almería a nueve de mayo de dos mil diecisiete.
La Sección Primera de esta Audiencia Provincial , ha visto en grado de apelación, Rollo nº 314/16
, los autos de Procedimiento Ordinario procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Roquetas de Mar,
seguidos con el nº 1127/12, entre partes, de una, como parte apelante Marta Y Miguel Ángel , representada
por el Procurador D. JUAN BARÓN CARRETERO y dirigida por el Letrado D. JOSÉ MANUEL MARTÍN
RODRÍGUEZ y de otra, como parte apelada PARQUE CENTRO S.A, representada por la Procuradora Dª
MARIA DOLORES LÓPEZ CAMPRA y dirigida por el Letrado D. DIEGO ÁLAMO FELICES.

Antecedentes

PRIMERO . Se aceptan los de la sentencia apelada como relación de trámites y antecedentes del procedimiento.



SEGUNDO . Por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de 1 ª Instancia nº 5 de Roquetas de Mar, en los referidos autos se dictó Sentencia con fecha 5 de enero de 2015 , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: 'ESTIMO PARCIALMENTE la demanda interpuesta por Parque Centro, S.A. frente a Marta y Miguel Ángel con los siguientes pronunciamientos: C0NDENO solidariamente a los demandados a abonar a la actora la cantidad de SEIS MIL EUROS (6.000 €) , cantidad que devengará el interés legal del dinero incrementado en dos puntos desde la fecha de la sentencia y hasta el completo pago o consignación, con imposición de costas a los demandados.

CONDENO a Marta a abonar a Parque Centro, S.A. la cantidad de VEINTIOCHO MIL CUATROCIENTOS NOVENTA Y CUATRO EUROS CON VEINTISEIS CÉNTIMOS (28.494#26 €) , cantidad que devengará el interés legal incrementado en dos puntos desde la fecha de la sentencia y hasta el completo pago o consignación, con imposición de costas a la codemandada'.



TERCERO . Contra la referida sentencia y por la representación procesal de la parte demandada se interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación, mediante escrito en el que se solicitó se dicte sentencia por la que revoque la dictada en primera instancia, acogiendo los motivos articulados en su recurso, con imposición a la contraria de las costas del recurso.



CUARTO. El recurso deducido fue admitido, dándose traslado del mismo a las partes apeladas, que solicitaron la confirmación de la sentencia recurrida.



QUINTO.- A continuación, se elevaron las actuaciones a este Tribunal donde, formado y registrado el correspondiente Rollo, se turnó de ponencia y se señaló para deliberación, votación y fallo.



SEXTO. En la tramitación de esta instancia se han observado las prescripciones legales.

Ha sido Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez D. MANUEL ESPINOSA LABELLA.

Fundamentos

PRIMERO.- Comienza el recurso de la parte apelante alegando una errónea valoración de la prueba al conceder una indemnización por la opción de compra por importe de 6000 euros, cuando ese contrato fue resuelto y novado por otro de opción y luego por el de arrendamiento posterior. A mayor abundamiento los contratos de arrendamiento y de opción de compra que se adjuntaron en su escrito de recurso y que fueron admitidos como prueba documental, servirían para reforzar su tesis en este aspecto del recurso y en los que luego se dirán.

En efecto el contrato de opción de compra del año 2009 fue novado por otro de fecha noviembre de 2010, pero este contrato estaba vigente cuando se otorga el contrato de arrendamiento y el importe reclamado por el derecho de opción o precio del derecho otorgado para adquirir la vivienda resultaría vigente y no extinguido por causa de ese posterior contrato. Incluso aunque valorásemos la segunda opción de compra otorgada por la actora el 16 de mayo de 2012, es decir antes de que venciese el último plazo del pago por derecho de opción sería exigible por cuanto se incumplió por los obligados su obligación de comprar la vivienda, optando por un arrendamiento a uno de los demandados, sin que la resolución de referido contrato en fecha septiembre de 2011 afectase a esa opción ni al precio ni a la deuda derivada de su impago.



SEGUNDO .-También se impugna la condena al abono de la indemnización fijada en sentencia por el incumplimiento de la arrendataria de su obligación de permanecer en la vivienda y abonar las rentas hasta la finalización del contrato, en donde se estipuló que en caso de resolución por alguna de las causas del art. 27 de la LAU procedería abonar el resto de las rentas que quedasen pendientes de su abono. En este sentido se alega que no hubo resolución sino desistimiento aceptado por la arrendadora, que no opuso nada al respecto. Además esa cantidad sería abusiva y debería de haberse moderado conforme al art. 11 de la LAU , aplicándolo analógicamente y que prevé un mes por cada año de renta.

Comenzando por la primera cuestión, no puede ser apreciada ese acuerdo en desistir atendiendo a los términos del documento de resolución del contrato, en donde la parte arrendadora se reserva el derecho a reclamar las indemnizaciones que le correspondan por incumplimiento. Por el contrario si resulta excesivo esa indemnización por cuanto que la vivienda es arrendada en mayo de 2012 por lo que carece de justificación los meses en que ya el arrendador percibe una renta, lo que por si determinaría una reducción a la cantidad equivalente a 7 meses de renta, de octubre a abril, es decir 7.657,58 euros, pues el mes de septiembre se abona como renta adeudada. No obstante, como dice la STS 20-5-2004 , ' que los rigurosos términos del indicado precepto habían sido objeto de una interpretación correctora por parte de la doctrina de esta Sala (AA 15-6-1993 , 25-1-1996 , 23-5-2001 y 15-7-2002 según la cual la indemnización en cuestión ha de entenderse limitada al tiempo en que el local, tras su desalojo por el arrendatario, hubiese permanecido desocupado y libre, ya que en otro caso se produciría enriquecimiento injusto para el arrendador. Si esta solución se adoptaba para contratos celebrados con anterioridad a la promulgación de la LAU vigente, con mayor razón ha de ser tenida en cuenta en los formalizados con posterioridad a dicho momento pues actualmente ya no existe una norma similar a la contenida en el precepto mencionado....El Tribunal de apelación, valorando los datos que han sido anotados, entendió que resultaba excesiva la pretensión de las actoras de percibir las rentas correspondientes a 9 años y 6 meses, al no constar probado que concurrieran circunstancias que hicieran previsible una especial dificultad para hallar un arrendatario al que se pudiese solicitar una renta similar a la pactada. En consecuencia decidió aplicar por analogía la suma máxima prevista en el artículo 11-2º LAU para los arrendamientos de vivienda, pues de esta forma la indemnización correspondiente a las arrendadoras....

concedía a las mismas un plazo razonable para encontrar otro arrendatario. Esta Sala acepta el criterio tenido en cuenta en la sentencia recurrida, por considerarlo correcto, ya que igualmente entiende que el plazo de algo más de 9 meses -independientemente de la actitud inicialmente adoptada por las arrendadoras en cuanto a hacerse cargo de las llaves- debe considerarse suficiente para obtener una nueva ocupación del local o locales de litigio, a cambio de la percepción de una renta de mercado..' En esta mima línea interpretativa podemos citar la SAP de las Palmas de 22 de Abril de 2013 y de Granada 5 Mayo 2011 que añade que ' La jurisprudencia ha procurado evitar que se produzcan enriquecimientos injustos cuando se aplican cláusulas penales en contratos de arrendamientos en casos de rupturas contractuales, moderando implícitamente las penas previstas, antes y después de la LAU de 1995 , dada la posibilidad de que el arrendador puede volver a arrendar el inmueble ( SSTS 15 junio 1993 , 25 enero 1996 , 23 mayo 2001 , 15 julio 2002 , 20 mayo 2004 ). Por la naturaleza del contrato de arrendamiento para el uso y disfrute de la cosa es de aplicación la jurisprudencia según la cual se puede moderar la cláusula penal en caso de cumplimiento parcial o irregular (según las SSTS 8 enero 1945 , 1 diciembre 1965 , 12 febrero 1993 el cumplimiento parcial o irregular es presupuesto para la aplicación del artículo 1154 CC ). Ciertamente, la jurisprudencia ha señalado que no cabe moderar la cláusula penal cuando se ha pactado expresamente para el caso de cumplimiento parcial que se ha producido en efecto ( SSTS 20 julio 2005 y 23 octubre 2006 ).

Pero se debe insistir que estamos ante un contrato de arrendamiento de un bien inmueble, que es de tracto sucesivo..' Por lo expuesto resulta más ponderado y ajustado a derecho hacer uso de la aplicación analógica del art. 11 de la LAU y conceder el importe de una mensualidad de renta en lugar de los meses que quedaban por vencer, puesto que el arrendador pudo arrendar la vivienda a los pocos meses, siete en total, lo que permite apreciar que el pago de un mes de renta supone una indemnización ajustada a derecho y ponderada en un contrato de tracto sucesivo que se resuelve en plena crisis económica por un extranjero, que venía pagando una renta muy elevada, superior a la que se concierta luego, una evidencia más del desfase entre lo contratado y la realidad social en que se aplican las normas, por lo que la indemnización consistente en un mes de renta se estima ponderada y ajustada a las circunstancias del caso.



TERCERO.- Se recurre finalmente el importe de otros conceptos como los recibos de la Comunidad, no entendiendo la parte acreditados su importe por el mero giro por al arrendadora, lo que no puede ser admitido como infracción de la prueba documental al mediar una fijación de los gastos de comunidad en el propio contrato y haber podio la parte oponer su prueba en contra de dichos gastos. Igual suerte debe de tener la pretensión de que se descuenten los días del mes de septiembre que no ocupó el piso, por los mismos argumentos que recoge la resolución recurrida ya que se adeuda la renta del mes y se abona en los primeros cinco días, además de que se indemniza por el importe de las rentas no abonadas al desistir la arrendataria.



CUARTO.- Lo anteriormente expuesto hace innecesario argumentar sobre la condena en costas pues la estimación es parcial y en este punto el recuro debe ser estimado también, de modo que no se hace especial pronunciamiento sobre las mismas.

VISTAS las disposiciones citadas y demás de pertinente y general aplicación

Fallo

Que con ESTIMACIÓN parcial del recurso de apelación deducido contra la Sentencia dictada con fecha 5 de enero de 2015, por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Roquetas de Mar , en los autos de Procedimiento Ordinario de que deriva la presente alzada, debemos de revocar y revocamos dicha resolución en el sentido de condenar a la demandada Marta a abonar a la demandante la cantidad de 12.325,92 euros, confirmado el resto del fallo, incluida la condena a esta abonar solidariamente a la demandante 6000 euros con el otro demandado y sin hacer especial pronunciamiento enmateria de las costas de esta alzada, ni de las de la 1ª Instancia..

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia acompañados de certificación literal de la presente resolución a efectos de ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.