Sentencia CIVIL Nº 184/2018, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12, Rec 285/2017 de 10 de Mayo de 2018

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Duodécima
C/ Santiago de Compostela, 100, Planta 3 - 28035
Tfno.: 914933837
37007740
N.I.G.: 28.079.00.2-2016/0127164
Recurso de Apelación 285/2017
O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 99 de Madrid
Autos de Juicio Verbal 776/2016
DEMANDANTE/APELADO: ADMINISTRADOR DE INFRAESTRUCTURAS FERROVIARIAS
PROCURADOR: Dª SHARON RODRÍGUEZ DE CASTRO RINCÓN
DEMANDADO/APELANTE: CGA EXPORT IMPORT, S.L.
PROCURADOR: Dª ANDREA DE DORREMOCHEA GUIOT
PONENTE ILMO. SR. D. FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOELDO
SENTENCIA Nº 184
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:
Dª ANA MARÍA OLALLA CAMARERO
D. JOSÉ MARÍA TORRES FERNÁNDEZ DE SEVILLA
D. FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOELDO
En Madrid, a diez de mayo de dos mil dieciocho.
La Sección Duodécima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres.
que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles de Juicio
Verbal de Desahucio 776/2016 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 99 de Madrid, a los que ha
correspondido el rollo 285/2017, en los que aparece como parte demandante-apelada ADMINISTRADOR
DE INFRAESTRUCTURAS FERROVIARIAS representada por la Procuradora Dª SHARON RODRÍGUEZ
DE CASTRO RINCÓN, y como demandada-apelante CGA EXPORT IMPORT, S.L., representada por la
Procuradora Dª ANDREA DE DORREMOCHEA GUIOT.
VISTO , siendo Magistrado Ponente D. FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOELDO

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia recurrida en cuanto se relacionan con la misma.



SEGUNDO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 99 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 24 de enero de 2017 , cuyo fallo es el tenor siguiente: 'Que estimando la demanda interpuesta a instancia de la entidad ADIF contra la mercantil CGA EXPORT IMPORT, S.L. declaro haber lugar al desahucio instado por la parte demandante con relación a los espacios con nº SAP 13.479, 11.900 y 13.431, ocupados por la parte demandada y ubicados, respectivamente, el primero en la estación de Chamartín y el segundo y tercero en la estación Puerta de Atocha, condenando a la mercantil demandada a desalojar los espacios descritos y dejarlos a disposición de la entidad demandante, con apercibimiento de lanzamiento si no lo verificaren de forma voluntaria; ello con expresa imposición de costas a la parte demandada.' Notificada dicha resolución a las partes, por CGA EXPORT IMPORT, S.L. se interpuso recurso de apelación alegando cuanto estimó oportuno y solicitando la admisión de prueba documental en la segunda instancia. Admitido el recurso se dio traslado a la parte contraria que se opuso, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección ante la que han comparecido los litigantes, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.



TERCERO.- Con fecha 18 de octubre de 2017 la Sala dictó auto por el que se acordó no haber lugar a la prueba solicitada por la parte apelante con su escrito de interposición del recurso. Contra dicho auto se interpuso recurso de reposición por la parte apelante que fue desestimado por auto de fecha 21 de marzo de 2018. Para la deliberación, votación y fallo del procedimiento se señaló el día 9 de mayo de 2018, en que ha tenido lugar lo acordado.

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda que da origen a este proceso indica, en esencia, que las partes suscribieron una serie de contratos, a razón de uno por mes, por virtud de los cuales el arrendatario utilizó un espacio en la estación de Chamartín, y dos en la estación de Puerta de Atocha y con el fin de ubicar sendos stand de promoción y venta de productos de joyería y bisutería.

Dados los retrasos en los pagos de la renta pactada, continúa indicando la demanda, al llegar a sus respectivos vencimientos mensuales no se renovaron los contratos.

Solicitaba la demandante se declarase extinguido el arrendamiento por expiración del término.

La parte demandada se opuso a la demanda alegando, entre otras cuestiones, que se pactó la duración mensual de los contratos dado que se quería comprobar si el negocio funcionaba en los espacios cedidos por la demandante. Al comprobar que eran una buena opción, y dado que el administrador de la demandada y la apoderada de la misma residen en el extranjero y no podían desplazarse mensualmente para firmar el contrato, se llegó al acuerdo de prorrogar tácitamente los contratos hasta que la demandada así se lo indicase con antelación a la demandante.

Indica que en septiembre se firma el último contrato y a partir de ese momento no existe ninguna comunicación de la actora comunicando la expiración del plazo; lo único que existe, indica, son reclamaciones de cantidad.

La sentencia que se recurre estimó la demanda.



SEGUNDO.- Se dan por reproducidos los razonamientos de la resolución recurrida, salvo en aquello en que puedan quedar contradichos por los razonamientos de la presente resolución.



TERCERO.- Alega la parte demandada en su recurso la falta de adecuación del procedimiento, ya que, indica, si la demandante afirma que se ha producido la expiración del plazo y que por ello no hay título que legitime la posesión, quiere ello decir que la demandada se encuentra en una situación de precario y que por ello el procedimiento adecuado debía de ser el desahucio por precario y no por expiración del plazo.

Tal alegación debe ser desestimada.



CUARTO.- Es indudable que cuando se plantea el desahucio por expiración de término el procedimiento procedente es, obviamente, el procedimiento de desahucio por expiración de término previsto en el artículo 250.1.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , cuestión tan obvia que ya sería suficiente para desestimar la alegación, a lo que cabe añadir que el desahucio por precario previsto en el artículo 250.1.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil únicamente es procedente cuando la finca ha sido 'cedida en precario', de tal manera que tan sólo aquellos supuestos en los que la finca haya sido poseída desde el inicio en precario cabrá plantear dicho procedimiento, quedando fuera de su ámbito aquellos supuestos en los que la carencia de título que justifique la ocupación provenga de la ineficacia o extinción sobrevenida del título que originariamente amparaba la ocupación.



QUINTO.- Indica el recurrente que si quería resolverse el contrato debió haber preavisado, tal y como establece nuestro ordenamiento jurídico, cosa que no ha hecho.

Alega que los contratos no han expirado, ya que debido a la dificultad del administrador y apoderada de la demandada de acudir a Madrid todos los meses se llegó al acuerdo de prorrogar tácitamente los contratos, de no ser así, indica, no se entiende porqué el mes de septiembre de 2015 es el mes en que se firma el último contrato de arrendamiento y la demanda no se presenta hasta julio de 2016, no existiendo ningún tipo de reclamación solicitando el desalojo por expiración del plazo.

Señala que en nuestro derecho son admitidos los contratos verbales, los cuales pueden ser acreditados mediante testigos, actos, hechos y documentos. Considera que se les impone una prueba diabólica, ya que se les obliga a demostrar algo que no puede acreditar, cuando si no fuera real el pacto verbal entre las partes la actora podía haber mostrado correos, testigos o algo que demostrase que no existía el acuerdo verbal de prorrogar tácitamente los contratos.

Expone que los burofax de 10 de septiembre de 2015 y 12 de enero de 2016 fueron dirigidos a personas que nada tenían que ver con la demandada. El de 7 de junio de 2016 reclamó una cantidad de dinero, pero no el desalojo, e igualmente así lo hizo el de 5 de julio de 2016, interponiéndose la demanda al día siguiente.

Tales alegaciones deben ser desestimadas.



SEXTO.- Como con acierto indica la sentencia recurrida, los contratos suscritos entre las partes tenían un periodo de duración mensual y la demandada no ha probado que existiese un pacto tácito para prorrogar dichos contratos.

Corresponde a la parte demandada probar que, pese a que los contratos tienen pactada claramente una duración mensual, ha existido el pacto que alega, ya que con los contratos aportados la demandante cumple con la carga de la prueba que le impone el artículo 217.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , correspondiendo a la demandada con arreglo al artículo 217.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , probar los hechos impeditivos o extintivos de la acción ejercitada, que en este caso vienen dados por el alegado pacto de prorrogar tácitamente los contratos.

Con ello no se le impone prueba diabólica alguna. La prueba diabólica es aquella que, de todo punto es imposible de aportar. El propio recurrente indica diversos modos de acreditar la existencia del contrato, si bien lo que viene a reconocer finalmente es que, pese a que el mismo reseña cómo pudo probar la existencia del pacto que alega, tal y como indica la sentencia recurrida, no lo ha hecho.

No se entiende por qué la demandante, según el recurrente, pudo aportar testigos o documentos que acreditasen la inexistencia del referido pacto, y no puede la recurrente aportar igualmente tales medios de prueba u otros diferentes que acrediten lo que alega, esto es, que se acordó la prórroga tácita de los contratos.

SÉPTIMO.- El recurrente señala que nuestro ordenamiento jurídico exige el preaviso para poder dar por resuelto un contrato cuyo plazo de expiración ha llegado, indicando que los requerimientos previos o han sido dirigidos a quien no guarda relación con la recurrente o se ha limitado a reclamarle el pago de cantidades.

Una vez expirado el término contractual pactado es obvio que el arrendador puede instar la resolución del contrato por tal motivo. El hecho de que previamente haya reclamado el pago del importe que corresponde a la ocupación del bien arrendado, es obvio que no le impide ejercitar la acción de resolución por la expiración de término, ya que no se puede obligar al arrendador a no reclamar la justa compensación por la ocupación del bien arrendado, so pena de privarle de la posibilidad de ejercitar la acción de extinción del contrato por expiración de término, cuando tal expiración, como es el caso, se ha producido.

Quien ocupa un bien ajeno está obligado a pagar la correspondiente contraprestación, exista un contrato en vigor o se haya extinguido éste por el transcurso del tiempo. En el primer caso abonará la renta correspondiente y en el segundo abonará los perjuicios ocasionados por la ocupación del bien, evitando además con ello el injusto enriquecimiento que ello provocaría. En consecuencia, el que el arrendador reclame que se le abone aquello que en correspondencia con la ocupación considera que se le debe no implica que acepte ni exteriorice la existencia de un acuerdo en orden a prorrogar el contrato extinguido por el transcurso del tiempo. En todo caso, tratándose de contratos de duración mensual, aún en la hipótesis que se formula efectos puramente dialécticos de que los requerimientos hubiesen supuesto una prórroga tácita del contrato, nada impediría que con posterioridad se ejercitase la acción de expiración del término contractual.

El que la última reclamación sea de un día antes a la interposición de la demanda tampoco impide lo señalado, toda vez que no consta que la cantidad que se reclama incluya el mes de julio de 2016, que es el mes en que se formula la reclamación, y por ello, manteniéndonos en la hipótesis anteriormente señalada a efectos dialécticos, ello no impediría el ejercicio de la acción de extinción del contrato por expiración de término.

OCTAVO.- No se cuestiona que los contratos, o en este caso su prórroga, puedan pactarse verbalmente y que en tal forma produzcan sus efectos, tal y como indica el artículo 1278 del Código civil , ahora bien, una cuestión es que sea posible celebrar un contrato o negocio jurídico en forma verbal, y otra cuestión distinta es que la existencia del negocio jurídico debe quedar demostrada, cosa que la hoy recurrente no ha hecho, siendo ella a quien correspondía la carga de probar su existencia.

NOVENO.- Alega la demandada su buena fe, tal y como demuestra el documento número 2 aportado con la contestación de la demanda en la que se propone una solución extrajudicial mediante una mediación, siendo la respuesta a la demandante formular demanda, rechazando cualquier solución amistosa.

Una vez expirado el término contractual previsto el arrendador puede dar por extinguido el contrato de arrendamiento, sin que el hecho de que el arrendatario haya ofrecido llegar a un acuerdo le impida el ejercicio de la acción de desahucio por expiración del término contractual. Se pactó una duración determinada del contrato y llegado la fecha de vencimiento el arrendador queda en perfecta libertad para dar por concluido el contrato, tal y como por otro lado pactó libremente el arrendatario. El que éste le proponga negociar la cuestión obviamente no vincula al arrendador ni le impide el ejercicio de la acción aquí ejercitada.

DÉCIMO.- Alega la parte demandada que sus trabajadoras han sufrido numerosas coacciones por parte de la demandante. Señala que debido a la existencia de una gotera en la estación del AVE las trabajadoras se vieron obligadas a colocar cubos y paraguas dentro de la tienda, repercutiendo ello en su seguridad, haciendo caso omiso el encargado del centro cuando se informó de esta circunstancia.

Señala que el 10 de noviembre de 2016 las trabajadoras no pudieron acceder al puesto de trabajo debido a que en uno de los stand la actora autorizó la instalación de unos palets en la puerta de entrada. En época navideña el encargado de gestión de las tiendas de la demandante colocó los objetos de decoración navideña en todos los puestos, excepto en los de la demandada, dejando a ésta casi en penumbra y se amenazó con cerrar los stand por obras en la estación del tren.

Tales alegaciones no guardan relación con lo que es objeto del presente litigio, que no es otro que el determinar si los contratos han concluido por la expiración del término pactado. Sean cuales sean las circunstancias en las que se haya desarrollado la relaciones contractuales, no incide en el plazo de duración pactado, ni implican que el contrato haya de prolongarse más allá del término establecido.

Las posibles perturbaciones de la posesión del arrendatario podrán dar lugar a las correspondientes acciones para reclamar daños y perjuicios, o cualesquiera consecuencias que consideré la parte que supuestamente las ha padecido sean procedentes, pero es evidente que, como se indicaba, no implican que el contrato haya de prolongarse más allá del término establecido.

Aparte de ello tales hechos no quedan debidamente probados, dado que el demandante aportó en el acto de juicio diversas fotografías que no denotan los hechos que alega la recurrente, ya que las mismas reflejan la existencia de avisos de pavimento mojado (folios 147, 149 y 151), lo cual obviamente no puede considerarse como revelador de coacción u otra conducta necesariamente imputable al demandante, fotos de sendos stand (folios 150 y 152) y fotos que revelan la existencia de un palet que no consta que impida el acceso al stand del demandante ni que se hayan colocado por la actora (folios 153 a 155).

En cuanto a la comunicación por parte de la actora de que va a proceder a realizar obras por necesidades del servicio ferrovario, por lo que tendrá que retirar el stand, designando el lugar en que se ubicará éste mientras se efectúan las obras (folio 114), no constando que tales obras no fuesen necesarias, ni tan siquiera que se haya producido el cambio de ubicación previsto, tal comunicación no acredita actuación ilegítima alguna de la actora.

Dicho sea a mayor abundamiento, ya que como se indicaba, tales cuestiones no inciden sobre lo que es el objeto de este litigio, que no es otro que el determinar si los contratos se han extinguido por la expiración de plazo, cosa que ha acontecido.

UNDÉCIMO.- Con arreglo a lo dispuesto en los artículos 398 y 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y desestimándose el recurso de apelación interpuesto, procede imponer al recurrente el pago de las costas causadas en la presente alzada.

Vistos los preceptos legales citados y demás generales de pertinente aplicación

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por CGA EXPORT IMPORT, S.L. contra la sentencia de fecha 24 de enero de 2017 dictada en autos de Juicio Verbal 776/2016 del Juzgado de Primera Instancia nº 99 de Madrid en los que fue demandante ADMINISTRADOR DE INFRAESTRUCTURAS FERROVIARIAS, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS la referida resolución, imponiendo a la recurrente el pago de las costas causadas en la presente alzada.

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

Contra la presente resolución cabe interponer recurso de casación por los motivos previstos en el artículo 477.2.3 º y 3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en relación con lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimosexta de la misma Ley , si concurren los requisitos legalmente exigidos para ello, el cual habrá de ser interpuesto por escrito a presentar en el plazo de veinte días ante este mismo Tribunal, que habrá de cumplir las exigencias previstas en el artículo 481 de dicho Texto legal, previa constitución , en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en Banco de Santander Oficina Nº 6114 sita en la calle Ferraz nº 43, 28008 Madrid, con el número de cuenta 2579-0000-00-0285-17, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo.

Doy fe