Sentencia CIVIL Nº 184/2019, Audiencia Provincial de Castellon, Sección 3, Rec 188/2018 de 18 de Abril de 2019

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CASTELLÓN SECCIÓN TERCERA
Rollo de apelación civil número 188 de 2018 Juzgado de 1ª Instancia número 5 de Vinaròs Juicio Ordinario
número 269 de 2016
SENTENCIA NÚM. 184 de 2019
Ilmos. Sres. e Ilma. Sra.: Presidente:
Don JOSÉ MANUEL MARCO COS
Magistrada:
Doña ADELA BARDÓN MARTÍNEZ
Magistrado:
Don RAFAEL GIMÉNEZ RAMÓN
En la Ciudad de Castelló, a dieciocho de abril de dos mil diecinueve.
La Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Castelló, constituida con los Ilmos. Sres. referenciados al
margen, ha visto el presente recurso de apelación, en ambos efectos, interpuesto contra la Sentencia dictada
el día trece de noviembre de dos mil diecisiete por la Sra. Magistrada Juez del Juzgado de 1ª Instancia número
5 de Vinaròs en los autos de Juicio Ordinario seguidos en dicho Juzgado con el número 269 de 2016.
Han sido partes en el recurso, como apelante, Don Lorenzo , representado/a por el/a Procurador/a D/ª. Agustín
Juan Ferrer y defendido/a por el/a Letrado/a D/ª. José María Navas Esteller, y como apelado, Mar y Montaña
Inversiones SL, representado/a por el/a Procurador/a D/ª. María Mercedes Cruz Sorribes y defendido/a por
el/a Letrado/a D/ª. Carlos Zanón Baeza.
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Es Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. Don José Manuel Marco Cos.

Antecedentes

PRIMERO.- El Fallo de la Sentencia apelada literalmente establece: 'Que ESTIMANDO la demanda interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Dª Mercedes Cruz Sorribes, en nombre y representación de MAR Y MONTAÑA INVERSIONES SL contra D. Lorenzo , debo condenar al demandado a abonar a la actora la cantidad de diecinueve mil trescientos treinta y dos euros con cincuenta y seis céntimos (19.332,56 euros) más los intereses legales.

Se imponen las costas procesales a la parte demandada.-' .



SEGUNDO.- Notificada dicha Sentencia a las partes, por la representación procesal de Don Lorenzo , se interpuso recurso de apelación, en tiempo y forma, en escrito razonado, solicitando se dicte Sentencia desestimando íntegramente la demanda, con imposición de las costas de la instancia a la actora.

Se dio traslado a la parte contraria, que presentó escrito oponiéndose al recurso, solicitando se dicte sentencia confirmando íntegramente la dictada en primera instancia, con imposición de las costas causadas en la alzada a la parte apelante.

Se remitieron los autos a la Audiencia Provincial, que tras tener entrada en el Registro General el día 21 de febrero de 2018, correspondiendo su conocimiento a esta Sección Tercera, en virtud del reparto de asuntos.

Por Diligencia de Ordenación de fecha 24 de abril de 2018 se formó el presente Rollo y se designó Magistrado Ponente para resolver el recurso, se tuvieron por personadas las partes y cuando correspondió se dictó Providencia que señaló para la resolución del recurso de apelación el día 15 de abril de 2019, llevándose a efecto lo acordado.



TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales de orden procesal.

Fundamentos

PRIMERO.- Mar y Montaña Inversiones SL interpuso contra Don Lorenzo demanda al final de la que pedía que se dictara sentencia que acuerde el desahucio por expiración del plazo pactado de la industria arrendada al demandado el día 1 de abril de 2014, condenando a este al desalojo del inmueble descrito y entrega de la posesión a la demandante arrendadora; pedía también la condena del citado al pago de 6.030,02 euros en concepto de rentas atrasadas, tasas de reciclaje y basura y al pago en concepto de indemnización de daños y perjuicios de la cantidad de 83,33 euros/día hasta la efectiva entrega del inmueble, partiendo de que la renta anual son 30.000 euros y por ello 2.500 euros al mes y 83,33 euros por día; igualmente solicitaba la condena del demandado al pago de las costas procesales.

Presentada la demanda el día 13 de abril de 2016, por escrito de 28 de abril de 2016 la parte actora comunicó que el día 21 de abril de 2016 el demandado abonó los 6.030,02 euros reclamados en concepto de rentas atrasadas y mediante otro escrito de 29 de noviembre de 2016 comunicó que el 18 de noviembre de 2016 el demandado había restituido la posesión del local y entregado las llaves del mismo a la demandante arrendadora, que fijó la cantidad reclamada en concepto de daños y perjuicios en 19.332,56 euros.

Ceñida la controversia a la reclamación de la citada cantidad en concepto de indemnización, se opuso el demandado y la Sentencia de instancia ha estimado la reclamación, condenando a Don Lorenzo a pagar a la demandante Mar y Montaña Inversiones SL 19.332,56 euros más los intereses legales, a la vez que le ha impuesto el pago de las costas procesales.

El demandado interpone recurso de apelación y pide que este Tribunal de alzada desestime la reclamación e imponga a la mercantil actora las costas de la instancia.

La demandante y apelada se opone y solicita la confirmación de la resolución de instancia.



SEGUNDO.- Son hechos relevantes para la resolución de la controversia en la alzada los que a continuación se indican, por otra parte ya expuestos en la resolución de 3 primer grado y no cuestionados por el apelante.

a) Mar y Montaña Inversiones SL y D. Lorenzo firmaron el día 1 de abril de 2014 un contrato de arrendamiento de industria sobre el restaurante ubicado en el local comercial propiedad de la arrendadora, sito en Alcalá de Chivert-Alcocebre, en la calle Garbi núm. 1, planta semisótano, del edificio Albamar I, Restaurante Bahía de la localidad de Alcocebre. Folis 109 al 117.

b) En el pacto Tercero se pactó, en cuanto a la duración del arriendo: ' El presente contrato entrará en vigor el día 1 de abril de 2014, fecha en la que se pondrá la industria a disposición del arrendatario mediante la entrega de las llaves y tendrá una duración de un año, aunque con la facultad del arrendatario para su prórroga anual hasta conformar un plazo máximo de cinco años, facultad que solo podrá ser ejercitada por el arrendatario en caso de encontrarse al corriente en el cumplimiento de todas las obligaciones que le incumben derivadas del presente contrato, y con la excepción prevista en la cláusula décimo tercera, de transmisión del inmueble. La renovación no tendrá lugar si el arrendatario hace constar su renuncia por escrito con tres meses de antelación a la finalización del plazo pactado o a la de cualquiera de sus prórrogas anuales'.

En la cuarta de las cláusulas, reguladora de la renta, se convino una contraprestación a cargo del arrendatario de 30.000 euros para la primera anualidad, si bien también se acordó una minoración en atención a los trabajos y gastos que debía afrontar el arrendatario.

Para las anualidades siguientes se acordó que la renta actualizada se debería hacer efectiva mediante la entrega de un cheque bancario del 65% del importe total y de un pagaré nominativo por el restante 35% de la renta correspondiente, con vencimiento el 15 de julio siguiente, debiendo entregarse entre los días 1 y 5 de mayo de cada anualidad, en las oficinas de la arrendadora en el domicilio que se precisaba, si bien podría indicarse otro distinto por el arrendador.

En la cláusula quinta se facultaba al arrendador para la revisión y actualización de la renta para acomodarla a las variaciones experimentadas por el Índice de Precios al 4 Consumo en los doce meses anteriores a la fecha de actualización.

En el pacto Sexto se acordó que serían a cargo del arrendatario todos los gastos y pagos que graven la industria, o derivados directa o indirectamente de la explotación de la misma, así como todos los gastos necesarios para ejercer legalmente la actividad a que se destina la industria y el pago de las tasas municipales por alcantarillado, basuras y reciclaje, como también los gastos de la Comunidad de Propietarios.

c) El día 1 de abril de 2015 las partes firmaron un documento privado en el que precisaban la cuantía y forma de pago de la renta correspondiente al período comprendido entre el 1 de abril de 2015 y el 31 de marzo de 2016. Con arreglo a su contenido, el pago de 19.500 euros correspondientes al 65% de la renta actualizada se haría mediante la entrega de un cheque bancario y para el pago de 10.500 euros, correspondientes al 35% del total, se entregaría un pagaré nominativo de vencimiento el 15 de julio de 2015. Se hacía constar asimismo que tanto el cheque como el pagaré deberían entregarse a la arrendadora antes del 5 de mayo de 2015, así como que a dichas cantidades debía añadirse el 21% en concepto de IVA y deducirse el 20% por IRPF. En consecuencia el importe total de la renta anual ascendía a 30.450 euros. Folio 120.

d) No se ha acreditado que el arrendatario hiciera entrega con arreglo a lo pactado del cheque y del pagaré mediante los que debía instrumentarse el pago de la renta.

El día 24 de julio de 2015 el arrendatario ingresó en la cuenta bancaria de la arrendadora 10.000 euros, otros 10.000 euros el 14 de agosto de 2015 y 5.000 euros más el siguiente 28 de agosto de 2015.

El día 21 de abril de 2016, una vez interpuesta la demanda, el arrendatario demandado ingresó los restantes 6.030,02 euros a la sazón pendientes de pago en concepto de rentas (5.450 euros), tasas de reciclaje (390,95 euros) y tasas de basuras de 2015 (189,07 euros).

e) El día 18 de noviembre de 2016 el arrendatario entregó a la parte arrendadora la posesión del local; en esta fecha firmó y entregó a su legal representante un documento en el que se dice: ' Por medio del presente en este acto, yo Lorenzo , entrego y devuelvo a Mar y Montaña Inversiones S.L, las llaves y con ella la posesión del local Restaurante Bahía, sito en Edificio Albamar I, de Alcossebre, que tenía a mi favor 5 arrendado por contrato de 1 de abril de 2014, prorrogado el 1/4/2015. El local se devuelve en el estado que se encuentra y con los bienes muebles recibidos y obras realizadas, sin que tenga nada que reclamar en relación al mismo y al arrendamiento que existía'. Folio 147.

La cuestión litigiosa básica , una vez pagadas por el arrendatario las cantidades debidas y entregada la posesión del objeto del arrendamiento, ha quedado reducida a la procedencia del pago de la indemnización que pudiera corresponder a la arrendadora por la permanencia del arrendatario más allá de la fecha en que debe considerarse extinguido el contrato de arrendamiento. A su vez, ello depende de si, atendiendo a los términos de la transcrita cláusula tercera del contrato, al finalizar la segunda anualidad, esto es, el día 31 de marzo de 2016, Don Lorenzo se encontraba al corriente en el cumplimiento de sus obligaciones como arrendatario, esencialmente las de pago.

La juez de instancia ha concluido que el arrendatario no había cumplido las obligaciones de pago a que se comprometió y que, por lo tanto, mientras al término de la primera anualidad tuvo lugar la prórroga del arrendamiento por otro año (del 1 de abril de 2015 al 31 de marzo de 2016) no tenía derecho a la continuación del arrendamiento a partir del 31 de marzo de 2016. Con esta base, ha entendido que permaneció en el establecimiento arrendado hasta el día 18 de noviembre de 2016 sin cobertura legal ni contractual.

Sobre esta conclusión articula la condena al pago de la cantidad reclamada en concepto de indemnización por la indebida posesión durante el indicado período. Y contra la misma se articula la apelación.

El recurso de apelación comienza denunciando indefensión por infracción de normas o garantías procesales, aludiendo a que se atiende a la petición de condena al pago de una cantidad introducida en el suplico de la demanda, sin alegaciones de sustento al respecto en el cuerpo de la misma. En el siguiente motivo se reprocha asimismo indefensión por falta de motivación de la sentencia al condenar al pago de la cantidad solicitada.

Como alegaciones de orden estrictamente sustantivo se aduce en primer lugar el consentimiento del arrendador en cuanto a la permanencia del arrendatario en el establecimiento objeto del contrato y se invoca la interpretación de los contratos y los actos coetáneos de las partes. Reprocha también vulneración del principio de preclusión establecido en el artículo 400 de la Ley Procesal Civil lo que basa en que en la demanda 6 rectora del procedimiento no se hace mención a la existencia y valoración de daños y perjuicios. La siguiente alegación niega la existencia de daños y perjuicios, que la parte considera no acreditados. El último motivo de recurso de apelación, con carácter subsidiario de los anteriores, argumenta la petición de moderación de la indemnización, con invocación del artículo 1154 del Código Civil.

La respuesta del tribunal se expone a continuación de forma razonada.

1) La alegación de indefensión por infracción de normas o garantías procesales, basada en que, según dice el recurrente, se atiende a la petición de condena al pago de una cantidad introducida en el suplico de la demanda, sin alegaciones de sustento al respecto en el cuerpo de la misma, se basa en el derecho a la tutela judicial del art. 24.1 CE, que se dice vulnerado, así como en el principio de preclusión del art. 400 LEC.

La respuesta a este motivo pasa por recordar que ya en el encabezamiento del escrito rector del proceso se decía que se reclamaban las rentas vencidas y las que fueran venciendo hasta el desalojo del local por parte del demandado. En el suplica final de la demanda se pedía la condena, entre otros pronunciamientos, al pago de 83,33 euros diarios desde la conclusión del arriendo hasta el efectivo desalojo.

Ignora el tribunal en qué medida la petición así formulada generó indefensión al demandado, que pudo denunciarlo en la contestación a la demanda, si bien no lo hizo al dejar precluir el término para ello.

El visionado y audición del acto de la audiencia previa celebrada el 7 de marzo de 2017, al que sí compareció el apelante, permite comprobar que, toda vez que a la sazón solo quedaba pendiente y como cuestión litigiosa la relativa al pago por la permanencia en el local, así lo indicó la defensa de la parte actora que, con correcta invocación del art 220.2 de la ley procesal civil, sustentaba en este precepto la reclamación de rentas desde la fecha que consideraba de terminación del arriendo hasta el efectivo desalojo. Cierto es también que en una ocasión se refirió a dicha petición como de reclamación de ' indemnización de daños y perjuicios', lo que no parece que sorprendiera, desorientara o causara alguna indefensión a la parte demandada, pues nada objetó su letrado.

7 Y al fijar los hechos controvertidos, dijo la defensa de la demandante que uno de ellos era la fijación de la indemnización de daños y perjuicios por la ocupación del local, a razón de 83,33 euros por día desde la conclusión del contrato hasta el desalojo, sin que la parte contraria manifestara alguna extrañeza por el tránsito entre la calificación de la reclamación como de rentas por la ocupación del local y la de indemnización por el mismo hecho.

Esta reclamación no aparece respaldada por profusas alegaciones, pero no parece que las merezca su simplicidad: la parte arrendadora calcula, partiendo de la renta anual de 30.000 euros y mediante sencillas operaciones aritméticas, la que corresponde a un día y multiplica esta renta diaria por el número de días que considera de ocupación indebida.

En cuanto a la alternancia de la denominación de la reclamación entre el pago de rentas y la indemnización, ni le ocasionó problema alguno a la parte demandada, ni confunde a este tribunal, pues el motivo, razón o causa de pedir, el cálculo y las bases para ello son transparentes.

2) La sentencia no adolece de falta de motivación al condenar al pago de la cantidad solicitada.

Con independencia de que la parte no esté de acuerdo con la conclusión judicial, no es cierto que la misma esté huérfana de razonamiento. Nos remitimos a los párrafos segundo, tercero y cuarto de su Sexto fundamento de derecho, que transcribimos para mayor claridad: 'L a parte demandada se niega a abonar tal cantidad al considerar que no han resultado justificados y/o acreditados los daños y perjuicios reclamados, habiendo existido un consentimiento en la demora en la entrega de la posesión.

Sin duda la utilización del local de negocio, una vez extinguido el contrato de arrendamiento y por tanto sin título para ello da lugar a un hecho indemnizable en cuanto supone un beneficio indudable para el demandado que ocupa ilícitamente la industria y un perjuicio para la actora que no puede disfrutar del bien. La indemnización por los daños y perjuicios derivados deli ncumplimiento de entregarla posesión, se corresponde con el lucro cesante o ganancia dejada de obtener. En concreto, existe un precio en el arrendamiento de una industria destinada a Bar- Restaurante que produce unos rendimientos. En el caso de arrendamientos de industria, es perfectamente equiparable la indemnización de los daños y 8 perjuicios con el importe de las rentas dejadas de percibir ( Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de mayo de 2013 ).

Y esa indemnización debe atender al principio restitutio in integrum (reparación integral) que constituye el quicio del derecho de daños'.

3) Partimos de que el arrendamiento finalizó el 31 de marzo de 2016, tras prorrogarse en la misma fecha del año anterior por una anualidad. No se prorrogó por otra el 1 de abril de 2016 al no cumplir el arrendatario con el requisito o condición de estar al corriente en el cumplimiento de su obligaciones previsto en el tercero de los pactos del contrato.

Alega el recurrente que consintió el arrendador la permanencia del arrendatario en el establecimiento e invoca la interpretación de los contratos y los actos coetáneos de las partes.

Nuestro ordenamiento civil, en materia de interpretación de los contratos, se inspira en principios espiritualistas, por lo que se posibilita que en la conclusión interpretativa prevalezca la intención de las partes sobre la literalidad del contrato ( art. 1281 CC), aunque para ello deberá, naturalmente, acreditarse la efectiva voluntad concorde de los contratantes discrepante del texto del acuerdo de que se trata, que tiene lógicamente un rango preferencial en la labor interpretativa. Dispone en este sentido el primer párrafo del artículo 1281 del Código Civil que si los términos del contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas.

En el presente caso, siendo claros los términos del contrato, no hay indicio de que fuera otra la intención de los contratantes.

Tampoco actos de la parte arrendadora ( art. 1282 CC) expresivos del consentimiento a la permanencia del arrendatario en el establecimiento tras la terminación del contrato, pues no lo es el hecho de acudir a enseñarlo a terceros interesados en su alquiler o compra, visto que el demandado no lo desalojaba, pues sabido es que para la recuperación de la posesión no hay otra vía que la pacífica que el proceso ofrece.

9 El pago de los gastos ordinarios, que no de la renta, no tiene otra trascendencia que la consistente en que no ha sido necesario reclamarlos judicialmente.

4) El motivo que alega el principio de preclusión del artículo 400 de la Ley Procesal Civil, basado en que en la demanda rectora del procedimiento no se hace mención a la existencia y valoración de daños y perjuicios queda contestado, en sentido desestimatorio, en el anterior apartado 1), al que nos remitimos.

5) No corre mejor suerte la negativa de que se hayan producido daños y perjuicios indemnizables.

Ya nos hemos referido a que la parte demandada nada objetó en la audiencia previa a que la demandante se refiriera indistintamente a su pretensión como de pago de las rentas correspondientes al tiempo de ocupación del local, o como indemnización de daños y perjuicios.

Entendemos que, desde cualquiera de ambas perspectivas, es ajustado a derecho obligar al arrendatario que prolonga indebidamente la posesión y disfrute del establecimiento arrendado al pago de una contraprestación o merced equivalente al precio pactado del arrendamiento, sobre todo teniendo en cuenta que la demandante ha efectuado el cálculo sobre la renta anual de 30.000 euros pactada inicialmente, no sobre la actualizada para la segunda anualidad, ni la que pudiera haber correspondido a una hipotética tercera, que habría comenzado el 1 de abril de 2016.

6) Tampoco procede la moderación de la indemnización, para lo que la parte invoca el artículo 1154 del Código Civil.

En primer lugar, porque este precepto rige cuando se ha pactado una cláusula penal, en que la pena convenida sustituye a la estimación de la cuantía de la indemnización ( art. 1252 CC). En el presente caso no hay tal pacto, sino que la carga económica del demandado se ha fijado con arreglo al precio que correspondería al arrendamiento pactado en su día y, como hemos dicho, consideramos la misma adecuada y pertinente al caso.

Procede, por lo tanto, la confirmación de la sentencia apelada.

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TERCERO.- Consecuencia de lo dicho es la desestimación del recurso y con ello en el ámbito de las costas la imposición a la parte apelante, que pierde la cantidad consignada para la tramitación del recurso ( art. 398LEC y Disp. Adic. 15.8 LOPJ).

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

DESESTIMANDO el recurso de apelación formulado por la representación procesal de Don Lorenzo contra la Sentencia dictada por la Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia número 5 de Vinaròs en fecha trece de noviembre de dos mil diecisiete, en autos de Juicio Ordinario seguidos con el número 269 de 2016, CONFIRMAMOS la resolución apelada e imponemos a la parte recurrente las costas del recurso.

Pierde la parte apelante la cantidad consignada como depósito para recurrir al desestimar el recurso de apelación.

Contra esta Sentencia puede interponerse dentro del plazo de VEINTE DÍAS contados desde el día siguiente a su notificación, recurso extraordinario por infracción procesal ante la Sala Civil del Tribunal supremo, con arreglo a lo preceptuado en la Disposición Final Decimosexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil y por los motivos del artículo 469 LEC, así como en el mismo plazo de VEINTE DÍAS contados desde el día siguiente a su notificación recurso de casación, con arreglo a las normas del artículo 477.1 y 477.2.3º y 3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Notifíquese la presente Sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

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