Sentencia CIVIL Nº 184/2022, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 326/2021 de 07 de Abril de 2022

Encabezamiento

Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Calle Roger de Flor, 62-68, pl. 1 - Barcelona - C.P.: 08013

TEL.: 935673532

FAX: 935673531

EMAIL:aps13.barcelona@xij.gencat.cat

N.I.G.: 0801942120198080992

Recurso de apelación 326/2021 -1

Materia: Juicio Ordinario

Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 04 de Barcelona

Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 384/2019

Entidad bancaria BANCO SANTANDER:

Para ingresos en caja. Concepto: 0659000012032621

Pagos por transferencia bancaria: IBAN ES55 0049 3569 9200 0500 1274.

Beneficiario: Sección nº 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Concepto: 0659000012032621

Parte recurrente/Solicitante: Jose Luis

Procurador/a: Sergio Carando Vicente

Abogado/a: Andrés Blay Blanc

Parte recurrida: HOTEL LLORET RAMBLAS,S.L.

Procurador/a: Pedro Manuel Adan Lezcano

Abogado/a: Francisco Bejar García

SENTENCIA Nº 184/2022

Magistrados:

JUAN BAUTISTA CREMADES MORANT M DELS ANGELS GOMIS MASQUE FERNANDO UTRILLAS CARBONELL MIREIA RIOS ENRICH

Barcelona, 7 de abril de 2022

Ponente: Mireia Rios Enrich

Antecedentes

Primero. En fecha 31 de marzo de 2021 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 384/2019 remitidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 04 de Barcelona a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por e/la Procurador/a Sergio Carando Vicente, en nombre y representación de Jose Luis contra la Sentencia de 26/11/2020 y en el que consta como parte apelada el/la Procurador/a Pedro Manuel Adan Lezcano, en nombre y representación de HOTEL LLORET RAMBLAS,S.L..

Segundo. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

'Desestimo la demanda postulada por DON Jose Luis y absuelvo a la demanda, HOTEL LLORET RAMBLAS SL, por falta de competencia objetiva de este juzgado, sin acceder a la cuestión de fondo, sin imposición de costas por los motivos explicados en el cuerpo de esta sentencia.'

Tercero.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 30/03/2022.

Cuarto.En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente a la Magistrada MIREIA RIOS ENRICH .

Fundamentos

PRIMERO.- Planteamiento del litigio en primera instancia. Resolución apelada. Recurso de apelación.

D. Jose Luis, en nombre e interés propio así como en nombre e interés de los demás copropietarios y arrendadores de los locales sitos en las plantas 1ª, 2ª, 3ª y 4ª, entrada, planta baja, planta altillo, planta cubierta, remonta y escalera de emergencia, de la finca sita en RAMBLA000 nº NUM000 y CALLE000 nº NUM001, presenta demanda de juicio ordinario ejercitando acción de nulidad del informe de valoración emitido por el Sr. Eloy, de fecha 1 de octubre de 2018, de revisión de la renta de mercado del contrato de arrendamiento suscrito el 1 de mayo de 2009 entre D. Jose Luis y demás copropietarios y arrendadores de los locales sitos en las plantas 1ª, 2ª, 3ª y 4ª, entrada, planta baja, planta altillo, planta cubierta, remonta y escalera de emergencia, de la finca sita en RAMBLA000 nº NUM000 y CALLE000 nº NUM001 y HOTEL LLORET RAMBLAS S.L., y efectuado al amparo de lo regulado en el Pacto Sexto, apartado b) y b1) del contrato, así como acción declarativa para determinar la renta arrendaticia de mercado del referido contrato, contra la arrendataria HOTEL LLORET RAMBLAS S.L.

Expone, en síntesis, que el 1 de mayo de 2009, D. Marcelino, Administrador de Fincas, como parte arrendadora y en nombre y representación de los propietarios de los locales de las plantas 1ª, 2ª, 3ª y 4ª, entrada, planta baja, planta altillo, planta cubierta, y escalera de emergencia, de la finca sita en RAMBLA000 nº NUM000 y CALLE000 nº NUM001, suscribió contrato de arrendamiento con D. Pablo y Dª Paulina como parte arrendataria, respecto a los referidos locales para el uso exclusivo de la actividad hotelera y por una duración de 35 años.

Posteriormente, HOTEL LLORET RAMBLAS S.L. se subrogó en la posición arrendataria de D. Pablo y Dª Paulina, aceptándolo la propiedad y, todo ello, de conformidad con el Pacto Decimoséptimo del contrato de arrendamiento.

La relación arrendaticia entre las partes se inició el 29 de septiembre de 1988 mediante contrato indefinido (con prórroga forzosa) cuyo objeto eran las plantas 1ª, 2ª, 3ª y 4ª del edificio (excepto vivienda), y cuyo destino era el uso hotelero. Asimismo, el 1 de enero de 1999 se firmó otro contrato de arrendamiento en el que se añadía un piso al negocio hotelero en la planta 4ª del edificio, y de una duración de 15 años.

Los actuales inquilinos recibieron el 29 de septiembre de 1988 la posesión y llaves del anterior inquilino, D. Clemente, que ocupaba los referidos locales en régimen de explotación hotelera con todas sus instalaciones, servicios y actividad hotelera desde el año 1976.

En el Pacto Sexto del contrato se pactó una cláusula de actualización de la renta arrendaticia del Hotel Lloret, en la que se acordaba detalladamente distintos períodos temporales de actualización de la misma (hasta un total de tres períodos):

1.- El primer período de nueve años se regula en el Pacto Sexto apartado a) del contrato, estableciéndose una renta determinada de 13.500 euros mensuales, más IVA, desde el día 1 de mayo de 2009 hasta el 30 de abril de 2018, con las particularidades del apartado a.1 del contrato y actualizándose de conformidad con las variaciones que experimente el índice de precios de consumo publicado por el Instituto Nacional de Estadística u organismo que lo sustituya. (Pacto Sexto apartado a), página 4 del contrato de arrendamiento).

2.- El segundo período de diez años se establece desde el 1 de mayo de 2018 hasta el 30 de abril de 2028 y se regula en el Pacto Sexto, apartado b) del contrato.

3.- El último período de dieciséis (16) años se regula en el pacto sexto apartado c) del contrato, y se establece desde el día 1 de mayo de 2028 hasta el 30 de abril de 2044, siendo la renta la cantidad que se esté satisfaciendo en ese momento por un local de las mismas características y uso con las particularidades del pacto en cuestión (pacto sexto apartado c), página 6 del contrato)

En síntesis, el Pacto Sexto establece que la renta de mercado aplicable al contrato de arrendamiento se determinará tomando como referencia locales de las mismas características, uso y situación que el arrendado (es decir de uso hotelero), y de conformidad con lo siguiente:

a) En primer lugar, lo que acuerden las partes.

b) En caso de que las partes no se pongan de acuerdo, cada una de ellas deberá elegir un experto en valoración de inmuebles de similares características para determinar la renta de mercado.

c) En caso de que tampoco se pongan de acuerdo con los informes de los expertos que ambas partes propongan, las mismas acordaron que se someterían al arbitraje del Presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona, o persona que éste designe, el cual determinará la renta de mercado que correspondería satisfacer, en ese momento, por unos locales de análogas características y uso a precio de mercado.

Finalmente, el apartado c) anterior fue modificado y aclarado por ambas partes el 17 y 18 de mayo de 2018, fechas en las que se acordó verbalmente y ratificó posteriormente vía mail que sería el Presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona o persona que éste designe, quien mediante un dictamen, y no mediante un arbitraje, determinaría en última instancia la renta de mercado del arrendamiento.

En base a este pacto las partes terminaron solicitando al entonces Presidente del Colegio de Administradores de Fincas, D. Eloy, la emisión de un informe para determinar la renta de mercado del Hotel Lloret.

El arbitrador concluye que el valor de mercado es de 30.720,70 euros al mes (excluido IVA).

El arbitrador tergiversó los términos del contrato concluyendo que la renta de mercado está incluso muy por debajo de la renta que habían señalado ambas partes, incluyendo la parte demandada-arrendataria.

Motivos de impugnación del informe del Sr. Eloy:

El informe que se impugna adolece de varios motivos que la jurisprudencia considera suficientes para su nulidad, tales como:

a) Iniquidad manifiesta.

b) El Sr. Eloy ha obviado y sorteado las instrucciones meridianas del contrato para realizar una tasación que escapa de la lógica más elemental.

c) El Sr. Eloy ha infringido la lex artis en cuanto no ha utilizado un criterio objetivamente adecuado dentro del sector de la comunidad en la que se realiza la peritación, esto es el sector hotelero, apartándose absolutamente de los usos y costumbres de los peritos expertos en tasaciones de hoteles.

En base a lo anterior, solicitan que, previos los trámites legales oportunos, sea dictada en su día sentencia por la que:

1.- Se declare nulo, y por lo tanto, sin efecto el informe emitido por el Sr. Eloy, ex Presidente del Ilustre Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona y de Lleida, de fecha 1 de octubre de 2018, sobre la revisión a la renta de mercado del contrato de arrendamiento suscrito entre los demandantes y HOTEL LLORET RAMBLAS, S.L., y efectuado al amparo de lo regulado en el Pacto Sexto, apartado b) y b1) del contrato.

2.- Se determine definitivamente por parte de este Ilustre Juzgado la renta de mercado a pagar por el Hotel Lloret en los términos y plazos del Pacto Sexto apartado b) y b1) del contrato, valorándose los dictamenes periciales aportados de parte, esto es (i) El informe de valoración escogido por la parte demandante emitido por BRIC CONSULTING el 15 de mayo de 2018 (documento nº 11) que determina la renta de mercado en 890.000 euros, es decir, 74.166,66 euros; (ii) Los dictamenes periciales de CBRE Real Estate S.A, de D. Isidro y de CUSHMAN & WAKEFIELD (documentos nº 19, 20 y 21 respectivamente); fijándose como renta de mercado mensual del Hotel Lloret la cuantía de 74.166,66 euros valorada por el informe de BRIC CONSULTING.

3.- Subsidiariamente, y en el supuesto que se considere que la valoración de la renta de mercado no se corresponde con la indicada en el suplico anterior, se fije como renta de mercado mensual del Hotel Lloret la cuantía que determine el perito judicial que se designe judicialmente por parte de este Ilustre Juzgado de conformidad con el otrosí segundo de la demanda.

HOTEL LLORET RAMBLAS, S.L. se opone a la demanda presentada por los siguientes motivos:

* Falta de legitimación activa de D. Jose Luis para actuar en nombre y representación del resto de copropietarios y arrendadores.

* De lo establecido en el apartado b) de la Cláusula Sexta del Contrato (artículo 1.281 CC) así como del resto de clausulado del Contrato se evidencia que para la determinación de la renta a pagar por el alquiler del local únicamente deben tenerse en cuenta los m2 del local arrendado y valorarlos según el valor de mercado inmobiliario de locales de análogas características.

* El informe emitido por D. Eloy, en su condición de arbitrador designado de común acuerdo por las partes, se ajusta perfectamente y de manera estricta a las instrucciones dadas por las partes. La renta determinada por el arbitrador es acorde con el valor de mercado de locales para uso distinto al de vivienda de análogas características.

Por consiguiente, el dictamen del arbitrador es válido, eficaz y vinculante para las partes, debiendo resolver el Juzgador que al ser valido, eficaz y vinculante, la renta que debe pagar HOTEL LLORET por el contrato de arrendamiento desde el 1 de mayo de 2018 es de 21.504,49 euros mensuales esto es, el resultado de aplicar el límite de 70% pactado en la Cláusula al importe del valor de mercado de 30.720,70 euros mensuales, más IVA, tasado por el arbitrador.

* En el hipotético y negado caso de que el Juzgador estime que el importe de la renta de los locales debe fijarse teniendo en cuenta, de alguna manera, que en los locales arrendados se ubica un hotel, lo que sin duda sería del todo inaceptable es que se tomase en consideración para la fijación de la renta el informe emitido por el asesor de la parte arrendadora en el procedimiento establecido en la Cláusula Sexta del Contrato.

* En el hipotético y negado caso de que fuera necesario nombrar un perito judicial para la determinación de la renta, en ningún caso puede ser, como indica la adversa en el Segundo Otrosí de su demanda, un 'perito experto en la valoración de activos hoteleros'.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda deducida por D. Jose Luis y absuelve a la demandada HOTEL LLORET RAMBLAS S.L., al apreciar de oficio la falta de competencia objetiva del juzgado de primera instancia para conocer de una acción de anulación de un laudo arbitral, dejando imprejuzgada la cuestión debatida, sin hacer expresa imposición de costas.

Frente a dicha resolución, la representación procesal de D. Jose Luis en nombre e interés propio así como en nombre e interés de los demás copropietarios y arrendadores, interpone recurso de apelación, en el que impugna el derecho aplicado por el juzgador a quo, en especial, el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia que aprecia la falta de competencia objetiva por considerar el juzgador a quo como un laudo arbitral el informe de valoración de la renta de mercado emitido por el Sr. Eloy

Argumenta que las partes pactaron, en última instancia, para la determinación de la renta, la figura de un arbitrador que señalara la renta de mercado de conformidad a lo pactado en el contrato y siguiendo las instrucciones de las partes y durante un plazo temporal determinado. Según doctrina reiterada del Tribunal Supremo, la diferencia entre árbitro y arbitrador reside en su cometido: así, el primer decide un conflicto surgido entre las partes, y el segundo integra una relación jurídica no definida totalmente. Dicha diferencia estaba recogida en la antigua Ley de Arbitraje.

Es cierto que en el Pacto Sexto, apartado b.1) del contrato de arrendamiento, se pactó una determinación, para el periodo 2018/2028, de la renta del contrato de arrendamiento por un tercero, empleándose el vocablo 'arbitraje'.

No obstante, las partes quisieron con posterioridad modificar específicamente el contrato detallando que querían un dictamen y no un arbitraje. En efecto, de los documentos 8 y 9 de la demanda, se desprende que las partes modificaron dicho pacto en el sentido de que sería el Presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona, o persona que éste designara, quien mediante un dictamen y no mediante un arbitraje, determinaría la renta de mercado.

De nuevo, en la instancia impresa (documento número 12 de la demanda) firmada por ambas partes, presentada en su día por los Letrados de las partes ante el entonces Presidente de Administración de Fincas para la emisión del Dictamen, se establecía por ambas partes literalmente su voluntad de someterse a un Dictamen (que no a un arbitraje), lo que acredita que la voluntad de las partes era la de someterse a un dictamen. No se siguió la solicitud de arbitraje específica, que deben rellenar las partes conjuntamente, y en la que debe establecerse, estrictamente, que las partes deciden en sus libres voluntades someterse a arbitraje. Respecto al procedimiento, el procedimiento arbitral sigue un curso específico marcado por su reglamento, que no se siguió en el presente caso, en el que únicamente existió un encargo conjunto de un informe pericial.

Asimismo, en la contestación a la demanda (página 40) se habla de arbitrador y no de árbitro.

Por consiguiente, la conducta posterior de las partes, concordante con los emails aportados, acreditan inequívocamente que aquéllas se sometieron al dictamen o informe de un tercero (lo que en la doctrina se conoce como arbitrador) para determinar la renta y no a un arbitraje.

También destaca que el informe no tiene formalidad alguna de la que pueda resaltar que se trata de un laudo arbitral.

En base a lo anterior, solicita se estime el recurso, se dicte nueva sentencia por la que:

1.- Se declare nulo y por lo tanto sin efecto el informe emitido por el Sr. Eloy, ex Presidente del Iltre. Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona y de Lleida, de 1 de octubre de 2018, sobre la revisión a la renta de mercado del contrato de arrendamiento suscrito entre el demandante y HOTEL LLORET RAMBLAS S.L. y efectuado al amparo de lo regulado en el pacto sexto, apartado b) y b1) del contrato.

2.- Se determine definitivamente por parte de esta Ilma. Audiencia la renta de mercado a pagar por la parte arrendataria, en los términos y plazos del Pacto Sexto apartado b) y b1) del contrato, retrotrayéndose sus efectos sl mes de mayo de 2018, de conformidad con el mencionado pacto, y valorándose la renta según el informe de valoración escogido por la parte demandante emitido por BRIC CONSULTING el día 15 de mayo de 2018 (documento nº 11) fijándose como renta de mercado de los locales arrendados la cuantía de 74.166,66 euros, es decir, 890.000 euros anuales.

3.- Subsidiariamente, para el caso de la Ilma. Audiencia considere que con el informe de BRIC CONSULTING y con el resto de prueba obrante en autos no hay información suficiente para determinar la renta de mercado aplicable a los locales arrendados, se solicita la determinación por parte de Ilma. Audiencia de la renta de mercado del HOTEL LLORET en base a lo que dictamine un perito judicial.

La parte apelada impugna el recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida.

SEGUNDO.- Resumen de antecedentes.

Son hechos relevantes para la decisión del recurso los que se exponen a continuación:

1) En fecha 1 de julio de 1976, documento nº 7 de la demanda, al folio 49, D. Juan Manuel suscribió un 'contrato de arrendamiento de local de negocio', en relación al Local Plantas 1, 2 , 3 y 4. Negocio de Hotel, sito en la RAMBLA000 número NUM000 de Barcelona, con D. Clemente, por el periodo de un año, y una renta de 720.000 pesetas.

2) El día 29 de septiembre de 1988, documento 5, al folio 45, D. Juan Manuel y D. Pablo celebraron un contrato de arrendamiento de local, identificando como objeto del contrato el Local Plantas 1ª, 2ª, 3ª y 4ª, excepto vivienda, sito en la RAMBLA000 número NUM000 de Barcelona, por tiempo indefinido y 350.000 pesetas. Los arrendatarios recibieron la posesión y llaves de lo arrendado del anterior arrendatario D. Clemente.

3) En fecha 1 de enero de 1999, documento nº 6, al folio 48, D. Juan Manuel y D. Pablo concertaron un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda por un periodo de 15 años del local sito en la planta 4ª, puerta izquierda, de la RAMBLA000 número NUM000 de Barcelona, por una renta de 55.000 pesetas.

4) El día 1 de mayo de 2009, D. Marcelino administrador de fincas colegiado, como parte arrendadora, y D. Pablo y Dª Paulina, como parte arrendataria, pactaron un contrato de arrendamiento de la totalidad de la finca sita en la RAMBLA000 número NUM000 y CALLE000 número NUM001, por un periodo de 35 años, documento 3 de la demanda, al folio 32.

Se convino (Pacto TERCERO) que 'los locales serán destinados única y exclusivamente a HOTEL y que la ARRENDATARIA quien viene ocupando los LOCALES, dispone de los correspondientes y necesarios permisos y licencias para desarrollar la referida actividad, con total indemnidad para la ARRENDADORA para el caso de que se el prohibiera en el futuro el ejercicio de dicha actividad'.

5) El contrato de arrendamiento de día 1 de mayo de 2009, incorpora un Pacto SEXTO, Precio del arrendamiento y actualización de renta, a tenor del cual:

' Para la fijación de la renta arrendaticia se han establecido tres periodos:

'a) El primer periodo de NUEVE (9) años, es decir, del día 1 de mayo de 2009 hasta el 30 de abril de 2018, con una renta de TRECE MIL QUINIENTOS (13.500) EUROS MENSUALES, más IVA, menos retenciones en su caso, que se irá actualizando de conformidad con lo establecido en la cláusula a2.

.../...

'b) El segundo período de DIEZ (10) años, es decir del 1 de mayo de 2018 hasta el 30 de abril de 2028, la renta será la cantidad que resulte de aplicar el 70% de la renta de mercado según la fórmula que seguidamente se detalla por un local de las mismas características, uso y situación que el arrendado, calculado sobre 1.600m2 de superficie, más el correspondiente IVA y menos la correspondiente retención en su caso.

b.1) Para fijar la referida cantidad, en el mes de marzo de 2018 las partes deberán establecer de mutuo acuerdo la nueva renta inicial a satisfacer para el referido período. Si las partes no llegasen a un acuerdo sobre la renta a satisfacer, cada parte, a sus expensas, deberá elegir una persona o entidad experta en valoraciones inmobiliarias de similares características en Barcelona dentro del improrrogable plazo de 15 días desde el 31 de marzo de 2018. Ambos expertos deberán emitir una opinión conjunta y consensuada sobre el importe que consideren renta de mercado para un local de similares características al arrendado en el plazo de 30 días. El importe consensuado por dichos expertos constituirá la renta de mercado. Si no fuera posible que los expertos alcanzaran un acuerdo sobre lo que consideren renta de mercado, ambas partes establecen, desde este momento, que se someterán al arbitraje del Presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona, o persona que éste designe, el cual deberá realizar una peritación sobre la renta que correspondería satisfacer, en ese momento, por unos LOCALES de análogas características y uso a precio de mercado. Cada parte satisfará por mitad el coste del árbitro.

Fijada la renta se notificará fehacientemente a la ARRENDATARIA, en un plazo no superior a quince días, a contar desde la fecha de la emisión del dictamen y, ésta se devengará desde el mes de mayo de 2018, girándose, en consecuencia, un recibo complementario por la diferencia que pudiera existir con la renta que en ese momento se estuviese satisfaciendo.

Al margen del sistema de fijación de renta anterior, se establece que la cantidad resultante no podrá superar la cantidad que resulte de añadir 30% al último coeficiente de precios estimados de oferta de alquiler de LOCALES comerciales (€/m2 útiles mes) que haya publicado a la fecha del cálculo, el Departamento de Estadística del Ayuntamiento de Barcelona u organismo que le sustituya, para la zona donde se hallan sitos los locales en el Distrito de Ciutat Vella, y fijándose a efectos de cálculo sobre 1.600 m2.

Es de señalar que los 1.600m2 que se establecen en ésta cláusula han sido específicamente negociados y fijados por las partes única y exclusivamente a efectos de fijación de renta para este período, sin que se correspondan con la realidad ni puedan ser tomados de forma vinculante para supuestos posteriores.

A los efectos de mantener la proporcionalidad con el mercado se producirá una actualización extraordinaria a los CINCO (5) años de vigencia de éste segundo período, es decir, el 1 de mayo de 2023. Para ello se aplicará el mismo sistema de fijación, cálculo de la renta y limitaciones descritas en éste apartado b.1)

b.2) [...]'

6) En fecha 25 de marzo de 2010, la sociedad HOTEL LLORET RAMBLAS S.L. se subrogó en el contrato de arrendamiento, según comunicación remitida por D. Pablo a D. Marcelino, documento 4 de la demanda, al folio 44.

7) El día 17 de mayo de 2018, documento 8 de la demanda, al folio 51, el Letrado de la parte arrendataria D. Joan Anton Flotats i Pesarrodona, remite un correo electrónico a D. Andreu Blay Blanc, Letrado de los arrendadores, en el que muestra su conformidad en aclarar, según lo previsto en el apartado b.1) del Pacto Sexto del contrato de arrendamiento, que en caso de no alcanzar un acuerdo ambos peritos, el Presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona deberá realizar un dictamen y no arbitraje, que será vinculante para ambas partes.

8) Responde D. Andreu Blay Blanc, por correo electrónico de 18 de mayo de 2018, documento 9 de la demanda, al folio 52, en el que manifiesta también su conformidad en aclarar el apartado b.1), del Pacto Sexto del contrato de arrendamiento de RAMBLA000, nº NUM000, y dar conformidad a la propuesta acordada, en el sentido de que, en caso que no se alcance un acuerdo de la renta de mercado entre ambos peritos, será el Presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona quien mediante un dictamen, y no mediante un arbitraje, establezca la renta de mercado del arrendamiento, y que la decisión que adopte mediante el dictamen el Presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona será vinculante para ambas partes y, por tanto, será la renta que regirá el contrato de arrendamiento según lo acordado en dicho Pacto Sexto del contrato.

9) Con fecha 27 de junio de 2018, D. Joan Anton Flotats i Pesarrodona, como Abogado del arrendatario y D. Andreu Blay Blanc, como Abogado del arrendador, presentan una INSTANCIA conjunta al Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona, documento 12 de la demanda, al folio 107, solicitando al Iltre. Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona que emita DICTAMEN sobre la renta de mercado respecto de un local de análogas características y uso a los locales sitos en Barcelona, RAMBLA000 número NUM000 y CALLE000 número NUM001, HOTEL LLORET, de conformidad con lo pactado en los apartados b) y b.1) del Pacto Sexto del contrato de arrendamiento de fecha 1 de mayo de 2009.

10) El día 18 de octubre de 2018, D. Eloy emite INFORME de valoración de la renta de los locales arrendados con arreglo al mercado inmobiliario, documento 13 de la demanda, al folio 130.

11) En fecha 4 de febrero de 2019, D. Andreu Blay Blanc, en representación de D. DIRECCION000 C.B., envía un burofax a la arrendataria expresando su disconformidad con el informe emitido por D. Eloy, ofreciendo la emisión de un nuevo informe de valoración, a los folios 144 a 146.

12) Responde la entidad arrendataria HOTEL LLORET RAMBLAS S.L. por burofax de 7 de febrero de 2019, mostrando su disconformidad con el ofrecimiento de plantear un nuevo dictamen, a los folios 146 y 147.

TERCERO.- Naturaleza jurídica del informe pericial. Procedimiento seguido por las partes y forma del informe. Competencia objetiva. Asunción de la instancia.

El magistrado juez de primera instancia desestima la demanda, dejando imprejuzgada la cuestión de fondo en primera instancia al apreciar, de oficio, la falta de competencia objetiva, al considerar que la actora solicita la nulidad de un laudo arbitral, lo que plantea una cuestión de competencia.

Así, de conformidad con el artículo 8.5 de la Ley 60/2003, de 23 de diciembre, de Arbitraje:

'5. Para conocer de la acción de anulación del laudo será competente la Sala de lo Civil y de lo Penal del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Autónoma donde aquél se hubiere dictado'.

Por lo tanto, con carácter previo, debemos examinar si D. Eloy emitió un laudo arbitral, con lo cual, la competencia sería del Tribunal Superior de Justicia de Catalunya o un informe o dictamen pericial.

El día 1 de mayo de 2009 se concertó un contrato de arrendamiento de la totalidad de la finca sita en la RAMBLA000 número NUM000 y CALLE000, por un periodo de 35 años. La renta quedó estipulada de acuerdo con las disposiciones contenidas en el Pacto SEXTO, Precio del arrendamiento y actualización de renta, a tenor del cual:

'Para la fijación de la renta arrendaticia se han establecido tres periodos:

'a) El primer periodo de NUEVE (9) años, es decir, del día 1 de mayo de 2009 hasta el 30 de abril de 2018, con una renta de TRECE MIL QUINIENTOS (13.500) EUROS MENSUALES, más IVA, menos retenciones en su caso, que se irá actualizando de conformidad con lo establecido en la cláusula a2.

.../...

'b) El segundo período de DIEZ (10) años, es decir del 1 de mayo de 2018 hasta el 30 de abril de 2028, la renta será la cantidad que resulte de aplicar el 70% de la renta de mercado según la fórmula que seguidamente se detalla por un local de las mismas características, uso y situación que el arrendado, calculado sobre 1.600m2 de superficie, más el correspondiente IVA y menos la correspondiente retención en su caso.

b.1) Para fijar la referida cantidad, en el mes de marzo de 2018 las partes deberán establecer de mutuo acuerdo la nueva renta inicial a satisfacer para el referido período. Si las partes no llegasen a un acuerdo sobre la renta a satisfacer, cada parte, a sus expensas, deberá elegir una persona o entidad experta en valoraciones inmobiliarias de similares características en Barcelona dentro del improrrogable plazo de 15 días desde el 31 de marzo de 2018. Ambos expertos deberán emitir una opinión conjunta y consensuada sobre el importe que consideren renta de mercado para un local de similares características al arrendado en el plazo de 30 días. El importe consensuado por dichos expertos constituirá la renta de mercado. Si no fuera posible que los expertos alcanzaran un acuerdo sobre lo que consideren renta de mercado, ambas partes establecen, desde este momento, que se someterán al arbitrajedel Presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona, o persona que éste designe, el cual deberá realizar una peritaciónsobre la renta que correspondería satisfacer, en ese momento, por unos LOCALES de análogas características y uso a precio de mercado. Cada parte satisfará por mitad el coste del árbitro.

Fijada la renta se notificará fehacientemente a la ARRENDATARIA, en un plazo no superior a quince días, a contar desde la fecha de la emisión del dictameny, ésta se devengará desde el mes de mayo de 2018, girándose, en consecuencia, un recibo complementario por la diferencia que pudiera existir con la renta que en ese momento se estuviese satisfaciendo...'

De la lectura literal de la cláusula trascrita, parece que las partes quisieron, inicialmente, someter la cuestión a arbitraje, de conformidad con lo previsto en el artículo 9 Ley 60/2003, de 23 de diciembre, de Arbitraje. Aun así, además, del término 'arbitraje' en la misma cláusula se indica que el Presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona, o persona que éste designe, realizará una 'peritación' y se habla de 'dictamen'.

El día 17 de mayo de 2018, documento 8 de la demanda, al folio 51, el Letrado de la parte arrendataria D. Joan Anton Flotats i Pesarrodona, remite un correo electrónico a D. Andreu Blay Blanc, Letrado del arrendador, en el que muestra su conformidad en aclarar, según lo previsto en el apartado b.1) del Pacto Sexto del contrato de arrendamiento, que en caso de no alcanzar un acuerdo ambos peritos, el Presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona deberá realizar un dictamen y no arbitraje, que será vinculante para ambas partes, a lo que responde el Letrado de la arrendadora D. Andreu Blay Blanc, por correo electrónico de 18 de mayo de 2018, documento 9 de la demanda, al folio 52, en el que manifiesta también su conformidad en aclarar el apartado b.1), del Pacto Sexto del contrato de arrendamiento de RAMBLA000, nº NUM000, y dar conformidad a la propuesta acordada, en el sentido de que, en caso que no se alcance un acuerdo de la renta de mercado entre ambos peritos, será el Presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona quien mediante un dictamen, y no mediante un arbitraje, establezca la renta de mercado del arrendamiento, y que la decisión que adopte mediante el dictamen el Presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona será vinculante para ambas partes y, por tanto, será la renta que regirá el contrato de arrendamiento según lo acordado en dicho Pacto Sexto del contrato.

Asimismo, el día 27 de junio de 2018, ambos Letrados presentan una INSTANCIA conjunta al Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona, documento 12 de la demanda, al folio 107, solicitando al Iltre. Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona que emita DICTAMEN sobre la renta de mercado respecto de un local de análogas características y uso a los locales sitos en Barcelona, RAMBLA000 número NUM000 y CALLE000 número NUM001, HOTEL LLORET, de conformidad con lo pactado en los apartados b) y b.1) del Pacto Sexto del contrato de arrendamiento de fecha 1 de mayo de 2009.

El día 18 de octubre de 2018, D. Eloy emite INFORME DE VALORACIÓN DE LA RENTA DE LOS LOCALES ARRENDADOS CON ARREGLO AL MERCADO INMOBILIARIO, documento 13 de la demanda, al folio 130.

Si examinamos dicho documento, D. Eloy lo denomina 'INFORME PARA EL CÁLCULO DEL VALOR DE RENTA', se refiere en todo su contenido a 'Informe de valoración' y no tiene formalidad alguna de la que pueda resultar que se trata de un Laudo arbitral.

En fecha 4 de febrero de 2019, el Letrado de D. DIRECCION000, CB, envía un burofax a la arrendataria expresando su disconformidad con el informe emitido por D. Eloy, ofreciendo la la emisión de un nuevo informe de valoración, a los folios 144 a 146.

Responde la entidad arrendataria HOTEL LLORET RAMBLAS S.L. mostrando su disconformidad con el ofrecimiento de plantear un nuevo dictamen, a los folios 146 y 147.

Por lo tanto, si bien, inicialmente, de la lectura literal del Pacto Sexto, pudiera desprenderse que las partes pactaron la sumisión de la cuestión litigiosa a Arbitraje, el propio contrato contiene términos contradictorios de los que parece deducirse que el Presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona, o persona que éste designe, realizará una 'peritación' o 'dictamen', pero lo determinante es que, de los actos posteriores de las partes, a través de la actuación de sus respectivos Letrados, se desprende que las partes se sometieron a un dictamen o informe pericial para determinar la renta, y no a un arbitraje.

Y lo cierto y concluyente es que: a) mediante la Instancia conjunta presentada por ambos Letrados lo que se pidió al Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona fue la emisión de un Informe o Dictamen pericial; b) El informe elaborado por D. Eloy contiene expresiones como 'Conforme a la finalidad del Informe, de acuerdo con las premisas y consideraciones realizadas en el mismo, la documentación y comprobaciones precisas de acuerdo con los criterios y método de valoración utilizado, la opinión del que suscribe es...'y ' Este es el dictamen que suscribo y emito según mi leal saber y entender y que someto a cualquier otro mejor fundado'; c) De lo anterior resulta que D. Eloy no emitió un Laudo Arbitral sino un Informe o Dictamen pericial; y d) el Informe o Dictamen pericial emitido por el SR. Eloy no sería ejecutable de conformidad con el artículo 517.2.2º de la LEC, a tenor del cual, 'Solo tendrán aparejada ejecución: 2º: Los laudos o resoluciones arbitrales firmes'.

Esto es, tanto del procedimiento seguido por las partes como del contenido del informe emitido, se deduce que el informe cuya nulidad se solicita es un informe o dictamen pericial y no un Laudo arbitral.

Por consiguiente, la acción ejercitada en la demanda en la que se pide se declare nulo y, sin efecto el informe emitido por el Sr. Eloy, ex Presidente del Ilustre Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona y de Lleida, de fecha 1 de octubre de 2018, sobre la revisión a la renta de mercado del contrato de arrendamiento suscrito entre la parte demandante y HOTEL LLORET RAMBLAS S.L., y efectuado al amparo de lo regulado en el Pacto Sexto, apartado b) y b1) del contrato, es competencia del Juzgado de Primera Instancia.

Sentado lo anterior, el artículo 465 de la LEC dispone: '3. Si la infracción procesal alegada se hubiera cometido al dictar sentencia en la primera instancia, el Tribunal de apelación, tras revocar la sentencia apelada, resolverá sobre la cuestión o cuestiones que fueran objeto del proceso'.

De este modo, el Tribunal Supremo (Civil), sec. 1ª, en la sentencia de 17 de abril de 2015, nº 198/2015, rec. 611/2013, señala:

'La Audiencia Provincial ha dado cumplimiento al art. 465.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, conforme al cual 'si la infracción procesal alegada se hubiera cometido al dictar sentencia en la primera instancia, el tribunal de apelación, tras revocar la sentencia apelada, resolverá sobre la cuestión o cuestiones que fueran objeto del proceso'.

Como declara la sentencia de esta Sala núm. 868/2011, de 1 de diciembre , esta norma tiene como finalidad esencial evitar que en un mismo proceso se produzca una cadena de apelaciones y por esta razón se impone que, declarada la existencia de una infracción procesal en la sentencia dictada en la primera instancia, no proceda la devolución de las actuaciones a la primera instancia para que se dicte nueva sentencia, sino que sea la Audiencia Provincial quien resuelva sobre las cuestiones que fueron objeto del proceso.

Además, nuestra sentencia núm. 578/2003, de 16 de junio , con cita de varias anteriores, declara que los tribunales de alzada tienen competencia no sólo para revocar, adicionar, suplir y enmendar las sentencias de los inferiores, sino también para dictar, respecto de todas las cuestiones debatidas, el pronunciamiento que proceda, que su posición frente a los litigantes ha de ser la misma que ocupó el órgano 'a quo' en el momento de decidir, dentro de los términos en que el debate se desenvolvió, y que la apelación somete al tribunal 'ad quem' el total conocimiento del litigio en términos que le faculta para valorar los elementos probatorios y apreciar las cuestiones debatidas según su propio criterio.

Aunque en determinadas ocasiones, de modo excepcional, la aplicación de esta norma puede adecuarse a las circunstancias concretas en que se desarrolla el recurso de apelación, no es este el caso. En la primera instancia se practicó la prueba propuesta por las partes y admitida por el Juzgado. La Audiencia Provincial, como órgano que también es de instancia, tenía plena cognición para valorar tal prueba y revisar el enjuiciamiento hecho en la primera instancia.

La previsión de una doble instancia para los procesos civiles (no para todos) no significa que ambas instancias deban entrar en el fondo del asunto, ni que la Audiencia Provincial deba anular las actuaciones y retrotraerlas al momento anterior a que se dictara la sentencia de primera instancia cuando esta, por razones procesales, no haentrado en el fondo del litigio'.

Por lo expuesto, procede revocar la resolución recurrida, declarar la competencia del Juzgado de Primera Instancia y de esta Audiencia Provincial para conocer del presente procedimiento, y, de conformidad con el artículo 465 de la LEC, este tribunal de apelación debe asumir las funciones de instancia, entrar en el fondo y dictar nueva sentencia, resolviendo las pretensiones de las partes, sin reenviar el asunto al Juzgado a quo, sin que ello suponga infracción del principio de la doble instancia.

CUARTO.- Falta de legitimación activa.

Entrando a resolver las cuestiones planteadas, en primer término, HOTEL LLORET RAMBLAS S.L. opone la Falta de legitimación activa de D. Jose Luis para actuar en nombre y representación del resto de copropietarios y arrendadores de los locales. Sostiene la parte demandada que, para poder demandar de manera válida y legítima en su nombre, el actor precisaba un acuerdo previo que le habilitara para actuar en juicio en nombre del resto de comuneros o bien debían ejercitar la acción de manera conjunta todos los copropietarios.

Debemos rechazar la excepción planteada. En este sentido, declara el Tribunal Supremo en la sentencia sec. 1ª, de 21 de diciembre de 2020, nº 691/2020, rec. 962/2020: 'Como dijimos en la sentencia de 8 de abril de 1992 , la legitimación activa del comunero , en cualquier clase de comunidad, viene determinada por su fundamento en el derecho material ejercitado (acción en provecho común) y por el resultado provechoso pretendido, siempre que no se demuestre una actuación en beneficio exclusivo del actor.

En el mismo sentido se pronuncia la sentencia de 24 de junio de 2004:

'Ciertamente no puede cuestionarse la posibilidad de que cualquier comunero litigue en nombre de la comunidad de la que forma parte. También se admite tal actuación en interés de todos pese a que éste no se haya indicado expresamente en la demanda, más para que esta legitimación silenciada pero implícita sea reconocida resulta imprescindible que la pretensión deducida sólo en nombre del actor haya necesariamente de redundar en beneficio de la Comunidad a la que el mismo pertenece'.

13.- Reiteramos esta jurisprudencia nuevamente en las sentencias de 13 de diciembre y de 21 de diciembre de 2006 : 'sin que sea imprescindible la expresión en la demanda de que actúa en nombre e interés de la comunidad de manera que basta el ejercicio de una pretensión que, en caso de prosperar, redundara en provecho de la comunidad y siempre que no se demuestre una actuación en beneficio exclusivo del actor'.

En el presente caso, se pretende la nulidad de un dictamen pericial de determinación de renta y revisar al alza la renta arrendaticia fijada en el referido informe pericial, fijándose otra renta más elevada, y consecuentemente, más beneficiosa para la propiedad, con lo que cabe concluir que D. Jose Luis actúa en beneficio de la comunidad, sin que conste oposición de los restantes comuneros.

QUINTO.- Validez del dictamen pericial impugnado.

Desestimada la excepción planteada y entrando a conocer sobre el fondo de la cuestión debatida, como hemos indicado en el Fundamento de Derecho Segundo, la función encomendada al Presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona, o persona que éste designe, no fue la de un árbitro sino la de un arbitrador, que desempeña una función por encargo de las partes. Y partiendo de tal condición el contenido de su informe puede ser revisado en sede judicial.

El recurrente argumenta que el informe emitido por D. Eloy es nulo pues incumple cualquiera de estas tres condiciones:

a) No respetar las instrucciones de las partes.

b) Infracción de la lex artis.

c) Falta a la equidad.

En esta materia, la sentencia del Tribunal Supremo (Civil), sec. 1ª, de 1 de septiembre de 2006, nº 822/2006, rec. 4212/1999, expone: 'La lectura de esa misma sentencia de esta Sala (....) revela que, al margen de la impugnación de la decisión de los arbitradores por vicios del consentimiento, la llamada a la equidad no es autónoma, sino ligada a la desviación de las instrucciones señaladas por las partes a los arbitradores ('cuando el arbitrador prescinde de las instrucciones señaladas por las partes para la fijación del precio, faltando manifiestamente a la equidad...').

A) No respetar las instrucciones de las partes.

Afirma la parte apelante que el informe impugnado va en contra de las instrucciones del Pacto Sexto del contrato de 1 de mayo de 2009, apartados b) y b.1).

En el Pacto Sexto del contrato de 1 de mayo de 2009 se pactó la fijación de la renta arrendaticia de los locales arrendados (Hotel Lloret), de la siguiente forma:

'Para la fijación de la renta arrendaticia se han establecido tres periodos:

' a) El primer periodo de NUEVE (9) años, es decir, del día 1 de mayo de 2009 hasta el 30 de abril de 2018, con una renta de TRECE MIL QUINIENTOS (13.500) EUROS MENSUALES, más IVA, menos retenciones en su caso, que se irá actualizando de conformidad con lo establecido en la cláusula a2.

.../...

'b) El segundo período de DIEZ (10) años, es decir del 1 de mayo de 2018 hasta el 30 de abril de 2028, la renta será la cantidad que resulte de aplicar el 70% de la renta de mercado según la fórmula que seguidamente se detalla por un local de las mismas características, uso y situación que el arrendado, calculado sobre 1.600m2 de superficie, más el correspondiente IVA y menos la correspondiente retención en su caso.

b.1) Para fijar la referida cantidad, en el mes de marzo de 2018 las partes deberán establecer de mutuo acuerdo la nueva renta inicial a satisfacer para el referidoperíodo. Si las partes no llegasen a un acuerdo sobre la renta a satisfacer, cada parte, a sus expensas, deberá elegir una persona o entidad experta en valoraciones inmobiliarias de similares características en Barcelona dentro del improrrogable plazo de 15 días desde el 31 de marzo de 2018. Ambos expertos deberán emitir una opinión conjunta y consensuada sobre el importe que consideren renta de mercado para un local de similares características al arrendado en el plazo de 30 días. El importe consensuado por dichos expertos constituirá la renta de mercado. Si no fuera posible que los expertos alcanzaran un acuerdo sobre lo que consideren renta de mercado, ambas partes establecen, desde este momento, que se someterán al arbitraje del Presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona, o persona que éste designe, el cual deberá realizar una peritación sobre la renta que correspondería satisfacer, en ese momento, por unos LOCALES de análogas características y uso a precio de mercado. Cada parte satisfará por mitad el coste del árbitro.

Fijada la renta se notificará fehacientemente a la ARRENDATARIA, en un plazo no superior a quince días, a contar desde la fecha de la emisión del dictamen y, ésta se devengará desde el mes de mayo de 2018, girándose, en consecuencia, un recibo complementario por la diferencia que pudiera existir con la renta que en ese momento se estuviese satisfaciendo'.

Al margen del sistema de fijación de renta anterior, se establece que la cantidad resultante no podrá superar la cantidad que resulte de añadir 30% al último coeficiente de precios estimados de oferta de alquiler de LOCALES comerciales (€/m2 útiles mes) que haya publicado a la fecha del cálculo, el Departamento de Estadística del Ayuntamiento de Barcelona u organismo que le sustituya, para la zona donde se hallan sitos los locales en el Distrito de Ciutat Vella, y fijándose a efectos de cálculo sobre 1.600 m2.

Es de señalar que los 1.600m2 que se establecen en ésta cláusula han sido específicamente negociados y fijados por las partes única y exclusivamente a efectos de fijación de renta para este período, sin que se correspondan con la realidad ni puedan ser tomados de forma vinculante para supuestos posteriores.

A los efectos de mantener la proporcionalidad con el mercado se producirá una actualización extraordinaria a los CINCO (5) años de vigencia de éste segundo período, es decir, el 1 de mayo de 2023. Para ello se aplicará el mismo sistema de fijación, cálculo de la renta y limitaciones descritas en éste apartado b.1)'

El primer período de nueve años se regula en el Pacto Sexto apartado a) del contrato, estableciéndose una renta determinada de 13.500 euros mensuales, más IVA, desde el día 1 de mayo de 2009 hasta el 30 de abril de 2018, con las particularidades del apartado a.1 del contrato y actualizándose de conformidad con las variaciones que experimentará el índice de precios de consumo publicado por el Instituto Nacional de Estadística u organismo que lo sustituya. (Pacto Sexto apartado a), página 4 del contrato de arrendamiento).

El segundo período de diez años se establece desde el 1 de mayo de 2018 hasta el 30 de abril de 2028 y se recoge en el Pacto sexto, apartado b) del contrato.

Analizando el Pacto Sexto, podemos hacer las siguientes consideraciones:

En primer término, para fijar la renta del periodo 2018/2028, en el mes de marzo de 2018 las partes intentarán llegar a un acuerdo en orden a fijar la nueva renta inicial a satisfacer para el referido período. Si las partes no llegaran a un acuerdo cada parte escogerá un experto en valoraciones inmobiliarias de similares características en Barcelona. Si no fuera posible que ambos expertos alcanzaran un acuerdo sobre lo que consideran renta de mercado, se encarga al Presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona, o persona que éste designe, realizar una peritación sobre la renta que correspondería satisfacer, en ese momento, por unos LOCALES de análogas características y uso a precio de mercado.

El objeto del encargo es fijar la renta inicial que correspondería satisfacer en este segundo periodo, de 1 de mayo de 2018 a 30 de abril de 2028, por unos locales de análogas características y uso a precio de mercado.

En todo momento, en el Pacto Sexto, se habla de metros cuadrados, asignándose, a efectos de cálculo, una superficie de 1.600 metros cuadrados, que han sido específicamente negociados y fijados por las partes a efectos de determinar la renta para este periodo, sin que se haga referencia alguna en ningún momento, a los efectos de fijar, o incluso de modular la renta, a una participación o a un porcentaje sobre los beneficios derivados de la explotación del hotel.

Esto es, se encarga la emisión del dictamen al Presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona, o persona que éste designe, en su condición de experto en valoraciones inmobiliarias, pues sus conocimientos versan sobre el precio de alquiler inmobiliario y sobre la evolución del mercado del alquiler, no sobre la actividad de negocio hotelero.

D. Eloy tiene en cuenta la superficie del inmueble, los 1.600 m2 pactados, a los que añade los 403,96 m2 correspondientes a la remonta, y el total de 2.003,96 m2 lo multiplica por el valor medio de 15,33 m2 obtenido por el método comparativo con locales u oficinas de la zona.

D. Eloy obtiene un valor de mercado de 30.720,70 euros al mes, más IVA, al que hay que aplicar el límite del 70% que establece el Pacto Sexto.

La renta que se venía pagando en julio de 2018, tras adicionar la remonta y tras las actualizaciones, era de 18.907,14 euros, correspondiendo 15.095,82 euros a los locales de las plantas primera, segunda, tercera y cuarta, de 1.541,85 m2, y 3.811,32 euros, a la remonta de 403,96 m2, por lo que fijar una renta de mercado de 30.720,70 euros al mes, más IVA, supone una actualización acorde al mercado inmobiliario a los efectos pretendidos por los contratantes que era la de llegar a actualizar la renta arrendaticia en un contrato de larga duración, a una renta de mercado.

El objeto del contrato no es una industria o negocio de explotación hotelera en funcionamiento. No se discute que el marco de la relación contractual es el de un contrato de arrendamiento para uso distinto al de vivienda sujeto a la LAU de 1994.

Recordemos que este inmueble venía siendo arrendado desde hacía años como 'local de negocio' y que el contrato de 1 de mayo de 2009 se celebra tras resolver de mutuo acuerdo el contrato anterior vigente entre las partes sujeto al TRLAU de 1964, con una renta de 350.000 pesetas.

Así, cuando se suscribe el contrato de arrendamiento de 1 de mayo de 2009, D. Pablo era ya arrendatario desde el día 29 de septiembre de 1988. En efecto:

1. En fecha 1 de julio de 1976, documento nº 7 de la demanda, al folio 49, D. Juan Manuel celebró un 'contrato de arrendamiento de local de negocio' (Plantas 1, 2, 3 y 4. Negocio de Hotel) con D. Clemente, por el periodo de un año, y una renta de 720.000 pesetas.

2. El día 29 de septiembre de 1988, documento 5, al folio 45, D. Juan Manuel concertó un contrato de arrendamiento de local (Plantas 1ª,2ª,3ª y 4ª, excepto vivienda) con D. Pablo, por tiempo indefinido y una renta de 350.000 pesetas. Los arrendatarios recibieron la posesión y llaves de lo arrendado de D. Clemente.

3. En fecha 1 de enero de 1999, documento nº 6, al folio 48, D. Juan Manuel y D. Pablo convinieron un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda por un periodo de 15 años del local sito en la planta 4ª, puerta izquierda, por una renta de 55.000 pesetas.

4. Y el día 1 de mayo de 2009, tras hacer constar que la arrendataria en la actualidad tiene suscritos los contratos de 29 de septiembre de 1988, de carácter indefinido sobre los locales que conforman las Plantas 1ª,2ª,3ª y 4ª (excepto vivienda) y el contrato de arrendamiento del local que conforma la planta 4ª Puerta izquierda, formalizado el día 1 de enero de 1999, manifiestan que es interés de las partes formalizar un nuevo contrato de arrendamiento de los locales que conforman la totalidad de las plantes 1ª, 2ª, 3ª, 4ª, de conformidad con la LAU de 1994, y resolviendo los contratos anteriores.

Por lo tanto, del contenido literal del nuevo contrato en ningún momento se desprende que se altere la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento de local de negocio existente y que se arriende a partir de entonces una industria o negocio de explotacion hotelera.

No es un contrato de arrendamiento de un hotel, ni un contrato de arrendamiento en régimen de explotación hotelera, no se arrienda un negocio o industria en funcionamiento pues la propiedad de los locales cede la posesión de los locales, no cede la explotación hotelera, a lo que cabe añadir que la licencia de actividad, en fecha 5 de octubre de 1988, era titularidad de D. Pablo, quien la transmitió de manera provisional con fecha 9 de mayo de 2013 y de forma definitiva el día 4 de febrero de 2014, documentos 4 y 5 de la contestación a la demanda, a los folios 232 y 234, a la entidad HOTEL LLORET RAMBLAS S.L.

Esto es, la literalidad de los términos empleados en el contrato es clara, como también lo es la voluntad e intención de las partes de sujetar el importe de la renta a los metros cuadrados arrendados. Las partes decidieron de mutuo acuerdo designar para fijar la renta, a falta de acuerdo, al Presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona, experto en el mercado de alquiler inmobiliario, y en el contrato no se introdujo elemento alguno relacionado con la explotación del hotel o la participación en los beneficios.

En consecuencia, el informe del arbitrador D. Eloy se ajusta y respeta las instrucciones de las partes.

B) Infracción de la Lex artis.

Sostiene la parte apelante que el informe del Sr. Eloy es nulo de pleno derecho por infracción de la lex artis, por ir en contra de los usos y costumbres del sector de peritación de rentas de mercado de inmuebles de uso hotelero y por ir en contra del principio de mejor uso y valor, dispuesto en el artículo 3 c) de la Orden ECO 805/2003, de 17 de marzo, de valoración de inmuebles.

Fueron ambas partes las que, de común acuerdo, convinieron que fuera el Presidente del Colegio de Administradores de Fincas de Barcelona, o persona que éste designara quien elaborara una peritación sobre la renta que correspondería satisfacer, en ese momento, por unos LOCALES de análogas características y uso a precio de mercado, por lo que ambas partes optaron por designar para la determinación de la renta arrendaticia un experto en el sector inmobiliario, no un experto en el sector hotelero.

El objeto del encargo era ' realizar una peritación sobre la renta que correspondería satisfacer, en ese momento, por unos locales de análogas características y uso a precio de mercado'.

El perito arbitrador toma en consideración para realizar su dictamen inmuebles dedicados a oficinas sin salida directa a la calle (tienda o comercio) por ser lo que más se ajusta al uso del local. No podemos considerar que ello suponga una minusvaloración por los siguientes motivos: a) no es posible valorar todas las plantas del hotel como comercio o tienda abierta al público excepto la planta baja, pues no tienen salida directa a la calle; b) de acuerdo con las Normas Urbanísticas del PGM como el PERI del Raval o el Plan de Usos de Ciutat Vella, en concreto, según el artículo 6 del PERI del Raval, sólo son admisibles los usos de vivienda, residencial que incluye el hotelero, comercial en determinadas condiciones, sanitario, recreativo también con condiciones, deportivo, religioso, cultural, de oficinas e industrial con limitaciones; c) la licencia de actividad se halla a nombre de HOTEL LLORET RAMBLAS S.L. por lo que de quedar sin efecto, por algún motivo, esta licencia de actividad, de conformidad con las Normas Urbanísticas del PEUAT es dudoso, que se concediera nueva licencia de actividad. Así, el articulo 15.2 de las Normas Urbanísticas dispone: 'la Zona ZE-1 es configura como una zona de decreixement natal. En aquesta zona no sÂ?admet la implantació de nous estableciments ni tampoc lÂ?ampliació de places del establiments existents' por lo que, en su caso, dependería de si se considerase como nuevo establecimiento; (d) el segmento de alquiler de oficinas es el más estable, según informa el perito D. Pedro Enrique, documento 22, al folio 252.

Para la comparación, el arbitrador ha tenido en cuenta inmuebles de Plaça Catalunya, Rambla Catalunya, Avda. Portal de lÂ?Àngel, Pau Claris, Passeig de Gràcia y Via Laietana, que constituyen zonas cercanas y de análogas características y ubicación a la RAMBLA CANALETES.

Finalmente, el perito valora el precio de alquilar de un inmueble de análogas características entre los 17,29 euros el metro cuadrado y los 13,86 euros el metros cuadrado, tomando el valor medio de 15,33 euros el metro cuadrado.

En definitiva, el hecho de valorar el inmueble como un edificio de oficinas no implica vulneración o infracción de la lex artis, por la inadecución de valorar la finca como un edificio destinado a alquiler de viviendas, por la imposibilidad, asimismo, de valorar los metros cuadrados arrendados como comercio con salida directa a la vía pública, pues tan sólo reviste esta condición la planta baja, por ser el segmento de oficinas el más estable en el mercado de alquiler, y finalmente, por cuanto teniendo en cuenta que la licencia de actividad hotelera es titularidad de HOTEL LLORET RAMBLAS S.L. y no está adscrita a la propiedad de los Locales, por la dudosa posibilidad de continuar la explotación como hotel en caso de pérdida o renuncia de esta licencia de actividad si la Administración competente considerara que se trataba de implantar un nuevo establecimiento y no la continuación de un hotel ya existente.

c) Falta a la equidad.

Por último, expone la parte apelante que el informe de valoración es injusto 'per se', en tanto beneficia injustamente a la parte arrendataria en contra de la arrendadora.

Pues bien, consideramos que el informe de valoración no es injusto ni desproporcionado a la baja, en perjuicio de la propiedad.

En efecto, en este caso no puede dejar de valorarse la existencia de un contrato previo concertado en 1988 al amparo del TRLAU, por lo que el contrato de arrendamiento de 1 de mayo de 2009, si bien se pactó como un contrato nuevo sujeto a la LAU de 1994, sustituyó los contratos de arrendamiento vigentes, de 29 de septiembre de 1988 (sujeto al TRLAU) con una renta de 350.000 pesetas (2.103,54 euros) y de 1 de enero de 1999, con una renta de 55.000 pesetas (330,55 euros), más las actualizaciones correspondientes.

Al pactar un contrato nuevo, sujeto a la LAU de 1994, y de larga duración, la intención de las partes era la de ir actualizando la renta progresivamente hasta alcanzar una renta de mercado.

Por ello, se establecieron los distintos tramos de renta en el Pacto Sexto.

Pero se parte, para el primer primer periodo de 9 años, es decir, del día 1 de mayo de 2009 hasta el 30 de abril de 2018, de una renta inicial de 13.500 euros al mes, más IVA, menos retenciones, y en este primer periodo, esto es, en el mes de julio de 2018, por las cuatro plantas más la remonta, se estaba pagando una renta de 18.907,14 euros. Por lo tanto, no resulta desproporcionada la valoración de la renta de mercado que para este segundo periodo realiza el SR. Eloy, de 30.720,70 euros al mes, más IVA, lo cual supone una actualización de la renta que se venía pagando en un 60%, si bien, por pacto expreso de las partes, se convino que en este segundo tramo se pagaría un 70% de esta renta actualizada.

Por todo lo expuesto, consideramos que el informe de D. Eloy no infringe la lex artis, no es injusto ni falta a la equidad, sino que es válido, eficaz y vinculante de conformidad a lo pactado.

Consecuentemente, con estimación parcial del recurso procede revocar la sentencia de primera instancia y, en su lugar, dejar sin efecto la declaración de falta de competencia objetiva que se realiza de oficio y, entrando en el fondo de la cuestión debatida, desestimar íntegramente la demanda formulada por D. Jose Luis, en nombre e interés propio así como en nombre e interés de los demás copropietarios y arrendadores contra HOTEL LLORET RAMBLAS S.L.

SEXTO.- Costas.

La desestimación de la demanda conlleva imponer a la parte demandante las costas de la primera instancia, de conformidad con lo previsto en el artículo 394.1 de la LEC.

Al estimar en parte el recurso de apelación, en el sentido de revocar la sentencia apelada y dejar sin efecto la declaración de falta de competencia objetiva que se realiza de oficio, en aplicación del artículo 398.2 LEC, no se hace expresa imposición de costas de la segunda instancia.

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.

Fallo

Estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Jose Luis, en nombre e interés propio así como en nombre e interés de los demás copropietarios y arrendadores contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 4 de BARCELONA, en los autos de Procedimiento Ordinario número 384/2019, de fecha 26 de noviembre de 2019, debemos REVOCAR Y REVOCAMOSdicha sentencia en cuanto declara la falta de competencia objetiva del juzgado de primera instancia, y entrando en el fondo de la cuestión debatida, DESESTIMAMOSíntegramente la demanda formulada por D. Jose Luis y demás copropietarios y arrendadores de los locales sitos en las plantas 1ª, 2ª, 3ª y 4ª, entrada, planta baja, planta altillo, planta cubierta, remonta y escalera de emergencia, de la finca sita en la RAMBLA000 nº NUM000 y CALLE000 nº NUM001, contra HOTEL LLORET RAMBLAS S.L.

Al desestimar la demanda, se imponen a la parte demandante las costas de la primera instancia.

Al estimar en parte el recurso, no se hace expresa imposición de las costas de la segunda instancia.

Devuélvase a la parte recurrente el depósito constituido para recurrir en apelación.

Modo de impugnación:recurso de CASACIÓNen los supuestos del art. 477.2 LEC y recurso extraordinario POR INFRACCIÓN PROCESAL( regla 1.3 de la DF 16ª LEC) ante el Tribunal Supremo ( art.466 LEC) siempre que se cumplan los requisitos legales y jurisprudencialmente establecidos.

También puede interponerse recurso de casación en relación con el Derecho Civil Catalán en los supuestos del art. 3 de la Llei 4/2012, del 5 de març, del recurs de cassació en matèria de dret civil a Catalunya.

El/los recurso/s se interpone/n mediante un escrito que se debe presentar en este Órgano judicial dentro del plazo de VEINTEdías, contados desde el siguiente al de la notificación. Además, se debe constituir, en la cuenta de Depósitos y Consignaciones de este Órgano judicial, el depósito a que se refiere la DA 15ª de la LOPJ reformada por la LO 1/2009, de 3 de noviembre.

Notifíquese, y firme que sea esta resolución devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Lo acordamos y firmamos.

Los Magistrados :

Puede consultar el estado de su expediente en el área privada de seujudicial.gencat.cat

Los interesados quedan informados de que sus datos personales han sido incorporados al fichero de asuntos de esta Oficina Judicial, donde se conservarán con carácter de confidencial, bajo la salvaguarda y responsabilidad de la misma, dónde serán tratados con la máxima diligencia.

Quedan informados de que los datos contenidos en estos documentos son reservados o confidenciales y que el tratamiento que pueda hacerse de los mismos, queda sometido a la legalidad vigente.

Los datos personales que las partes conozcan a través del proceso deberán ser tratados por éstas de conformidad con la normativa general de protección de datos. Esta obligación incumbe a los profesionales que representan y asisten a las partes, así como a cualquier otro que intervenga en el procedimiento.

El uso ilegítimo de los mismos, podrá dar lugar a las responsabilidades establecidas legalmente.

En relación con el tratamiento de datos con fines jurisdiccionales, los derechos de información, acceso, rectificación, supresión, oposición y limitación se tramitarán conforme a las normas que resulten de aplicación en el proceso en que los datos fueron recabados. Estos derechos deberán ejercitarse ante el órgano judicial u oficina judicial en el que se tramita el procedimiento, y las peticiones deberán resolverse por quien tenga la competencia atribuida en la normativa orgánica y procesal.

Todo ello conforme a lo previsto en el Reglamento EU 2016/679 del Parlamento Europeo y del Consejo, en la Ley Orgánica 3/2018, de 6 de diciembre, de protección de datos personales y garantía de los derechos digitales y en el Capítulo I Bis, del Título III del Libro III de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial.