Sentencia Civil Nº 185/2011, Audiencia Provincial de Navarra, Sección 1, Rec 40/2011 de 28 de Julio de 2011

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 185/2011

Presidenta

Dª. ESTHER ERICE MARTÍNEZ

Magistrados

D. FERMIN ZUBIRI OTEIZA (Ponente)

Dª. BEGOÑA ARGAL LARA

En Pamplona/Iruña , a 28 de julio de 2011 .

La Sección Primera de la Audiencia Provincial de Navarra , compuesta por los/las Ilmos/as. Sres/as. Magistrados/as que al margen se expresan, ha visto en grado de apelación el Rollo Civil de Sala nº 40/2011 , derivado de los autos de Juicio Ordinario nº 1451/2009 del Juzgado de Primera Instancia Nº 5 de Pamplona/Iruña ; siendo apelantes , los demandantes D. Jose Daniel y Dª Carmela , r epresentados por el Procurador D. JAVIER ARAIZ RODRÍGUEZ y asistidos por el Letrado D. JUAN IGNACIO SABRAS BENGOA y el demandado D. Juan María , representado por la Procuradora Dª. ANA IMIRAIZALDU PANDILLA y asistido por el Letrado D. VÍCTOR LEAL GRADOS.

Siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. FERMIN ZUBIRI OTEIZA .

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los de la sentencia apelada.

SEGUNDO .- Con fecha 5 de julio de 2010 , el referido Juzgado de Primera Instancia Nº 5 de Pamplona/Iruña dictó Sentencia en los autos de Juicio Ordinario nº 1451/2009 , cuyo fallo es del siguiente tenor literal: "Debo estimar y estimo parcialmente la demanda de Procedimiento ordinario nº 0001451/2009 seguidos ante este Juzgado, a instancia de Jose Daniel y Carmela contra Juan María sobre reclamación de cantidad por lo que condeno a ése último a hacer entrega de las citadas cantidades 8.440,76 euros, en concepto de devolución de la cantidad entregada a cuenta del contrato con intereses legales y siendo las costas comunes por mitad, y cada uno las causadas a su instancia."

TERCERO .- Notificada dicha resolución, fue apelada en tiempo y forma por la representación procesal de D. Jose Daniel y de Dª Carmela , solicitando la revocación de la sentencia de instancia, la estimación integra de la demanda por incumplimiento grave de las obligaciones que incumbían a la parte vendedora- demandada-apelada de dar por resuelto el contrato de compraventa, con obligación de devolver íntegramente todas las cantidades anticipadas, entregadas a cuenta, y fijación de daños y perjuicios concretados en los intereses legales que pudieran corresponder hasta la fecha de la demanda y cuanto procediera respecto a intereses legales de las cantidades adeudadas desde la fecha que se determinase hasta su completo pago con expresa condena en costas en ambas instancias.

La representación procesal de D. Juan María formuló recurso de apelación contra dicha resolución, solicitando la revocación de la sentencia de instancia, desestimando íntegramente la demanda rectora del procedimiento, con expresa imposición de las costas procesales a la parte actora.

CUARTO.- Las dos partes apelantes, evacuaron el traslado para alegaciones oponiéndose al recurso planteado por la parte adversa.

QUINTO .- Admitidas dichas apelaciones en ambos efectos y remitidos los autos a la Audiencia Provincial, previo reparto, correspondieron a la Sección Primera, donde se formó el Rollo de Apelación Civil nº 40/2011 , habiéndose señalado el día 18 de julio de 2011 para su deliberación y fallo.

Fundamentos

PRIMERO.- Los actores, en relación con el contrato de compaventa de vivienda unifamiliar concertado con el demandado con fecha 11 de octubre de 2007, contrato en el que se reconoció que el demandado percibió como anticipo la cantidad de 18.063,23 euros, sobre un precio de la parcela más la vivienda vendidas que se había concretado en 180.063,23 euros, ejercitaron la correspondiente acción resolutoria del referido contrato, al amparo de lo establecido en el artículo 1124 del Código Civil , en relación con los artículos 1.088 y siguientes del mismo cuerpo legal y artículos 1º y 3º de la ley 57/1968 de 27 de julio , en solicitud de que se declarase resuelto el citado contrato de 11 de octubre 2007 y la obligación del demandado de retornar a los actores la cantidad citada de 18.063, 23 euros y la de abonarles como indemnización por daños y perjuicios los intereses correspondientes por importe de 1.865,23 euros.

Alegó la parte actora como fundamento de su pretensión que, habiéndose concertado en el referido contrato de compraventa como plazo de terminación y entrega de la vivienda el de cinco meses a partir de la fecha del citado contrato, transcurrió dicho plazo sin que la parte demandada hubiera finalizado y puesto a disposición de la actora la referida vivienda, toda vez que, debiéndose haber entregado la vivienda el día 11 de marzo de 2008, la cédula de habitabilidad no se obtuvo hasta el 8 de mayo de 2008 y la titularidad registral no se produjo hasta el 1 de julio de 2008, sin que, además, la parte demandada hubiere constituido los avales necesarios para garantizar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta que habían sido pactados contractualmente y que, además, vienen impuestos por la citada ley 57/1968.

En base a lo anterior y estimando la actora que existió un incumplimiento de sus obligaciones contractuales atribuible a la parte demandada, ejercitó la referida acción de resolución contractual.

El demandado se opuso a la pretensión actora negando el incumplimiento que se le atribuye, refiriendo que no se incumplió ningún plazo de entrega convenido al efecto, no siendo concreto, determinado y taxativo el plazo de cinco meses al que se refiere la parte demandante, habiéndose señalado ese plazo de cinco meses como meramente estimativo, negando, por su parte, el incumplimiento de la obligación de garantizar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta que se le atribuye por la parte demandante.

La sentencia de instancia desestimó en parte la pretensión actora, no apreciando el incumplimiento contractual que atribuye a la parte demandada, estimando, sin embargo, parcialmente, dicha demanda, en el sentido de condenar al demandado a la devolución a los actores de la cantidad entregada a cuenta excepto un 50%, señalando el juzgador de instancia que existió un incumplimiento parcial o cumplimiento defectuoso de sus obligaciones, teniendo en cuenta que la vivienda a entregar no estaba en perfectas condiciones en cuanto a drenaje, humedades, tejas y terminación defectuosa en general, condenando al demandado a abonar la cantidad pactada en la condición general 5ª del contrato, referida al supuesto de desistimiento unilateral del comprador.

Frente a la indicada sentencia se alzan ambas partes, solicitando la parte actora la revocación de la sentencia de instancia, y la íntegra estimación de la demanda en el sentido de que se aprecie el incumplimiento contractual del demandado como causa determinante de la resolución del contrato pretendida por los actores; interesando la parte demandada la revocación de la sentencia de instancia por incongruencia en atención al hecho de que la acción ejercitada se concretó en la de incumplimiento contractual grave, sin que en modo alguno se basase la demanda en otros incumplimientos no alegados por la actora ni en el desistimiento unilateral del demandante.

La parte actora alegó la inadmisibilidad del recurso interpuesto por la demandada por infracción de lo establecido en el art. 457-2 de la L.E.C .

SEGUNDO.- Comenzando por el examen del recurso formulado por la parte actora, alega dicha parte, de un lado, que existió incumplimiento contractual determinante de la resolución pretendida atribuible a la parte demandada, lo que fundamenta en el hecho de que la vivienda adquirida no se terminó dentro del plazo establecido en la condición general octava del contrato de compraventa, alegando que el plazo de cinco meses establecido en dicha condición general es taxativo, debiendo entenderse la expresión "se estima", contemplada en dicha condición, como equivalente o análoga a "se comunica", "se acuerda", "se pacta", "se determina", "se fija", etc, de modo que la parte demandada venía obligada a finalizar la vivienda en ese plazo de cinco meses, lo que no hizo.

A fin de dar respuesta a la tal cuestión debemos partir de la consideración de que, según se expresa en la citada condición general octava del referido contrato, "el plazo de terminación y entrega de la vivienda se estima en cinco meses a partir de la firma de este documento".

Atendidos esos términos literales de dicha claúsula, no podemos compartir el criterio de la parte actora apelante en el sentido de considerar que la expresión "se estima", establecida en dicha condición general octava, sea equivalente a "se fija", "se determina" o esos otros términos semejantes a los que se refirió en su recurso dicha parte.

Por el contrario, esa expresión "se estima", pone de manifiesto que el plazo referido se calculó o se valoró, pero, en todo caso, de manera aproximada, en un tiempo de cinco meses, poniendo esa expresión de manifiesto que a ese plazo no pretendió otorgársele un carácter cerrado, sino abierto, fijándose como periodo de tiempo durante el cual, aproximadamente, debía finalizarse la vivienda de que se trata.

En todo caso, es claro que no se pactó como término último y definitivo, sin posibilidad de finalización posterior y, mucho menos, que fuere determinante de un relevante incumplimiento contractual el supuesto de que la referida vivienda se finalizase en un momento posterior al transcurso de esos cinco primeros meses.

Estimamos que la citada expresión relativa al plazo de cinco meses pone de manifiesto que no se quiso erigir ese plazo en elemento esencial del contrato y, mucho menos, que pudiera ser determinante de incumplimiento contractual la finalización transcurrido ese periodo de cinco meses, y, mucho menos, aún, que ese incumplimiento fuere grave y de tal naturaleza que permitiere la apreciación de un incumplimiento contractual resolutorio.

Por tanto, compartimos plenamente el criterio del juzgador de instancia, estimando que el hecho de que no se finalizase la vivienda en el periodo de cinco meses referido, no constituye un incumplimiento contractual determinante de resolución del contrato.

Debe tenerse especialmente en cuenta que, habiéndose estimado en cinco meses el referido plazo de terminación de la vivienda, quedó acreditado que la cédula de habitabilidad se obtuvo antes del transcurso de los dos meses siguientes al citado periodo de cinco meses, e incluso que la titularidad registral tuvo lugar el 1 de julio de 2008, es decir, antes del transcuro de los tres meses siguientes a la finalización de esos cinco meses.

En definitiva, no sólo no existió un plazo taxativamente fijado dentro del cual debía necesariamente terminarse y entregarse la vivienda sino que, además, se acreditó que la misma finalizó un par de meses después del transcurso de esos cinco meses, lo cual, en su caso, pudiera valorarse si constituyó o no incumplimiento contratual, pero en ningún caso podría ser calificable como grave.

Debe destacarse que no se pactó que un cierto retraso permitiere una consecuencia tan grave como la resolución contractual, y ese posible retraso señalado, por sí solo, no sería apto para justificar la resolución pretendida, al no ostentar la condición de incumplimiento contractual grave y, mucho menos, revelador de una voluntad inequívocamente obstativa que venga a frustar decisivamente el fin del contrato.

Atendido todo ello, no cabe acoger en este aspecto la pretensión de la parte apelante, no justificándose, sobre la base de aquel posible retraso, un incumplimiento contractual determinante de la resolución pretendida.

Es de destacar al respecto la doctrina jurisprudencial que establece que la facultad resolutoria de los contratos "requiere no solo la concurrencia de una voluntad en el infractor, obstativa del cumplimiento o la aparición de un hecho que de manera definitiva lo impide frustrando el fin del contrato, sino que la vulneración de lo pactado ha de ser grave y esencial, sin que baste aducir el incumplimiento de prestaciones accesorias o complementarias que por su entidad no decisiva no impiden que el acreedor obtenga el resultado económico que le motivó a contratar" ( Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 23 de enero de 1996 ), resumiento dicha doctrina jurisprudencial que "para que proceda la resolución en base al artículo 1124 del Código Civil ...se requiere un incumplimiento grave, recayendo sobre las condiciones principales del contrato" ( Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 2 de marzo de 2007 ).

En definitiva, como hemos adelantado, en el caso que nos ocupa la circunstancia de que la vivienda de que se trata no hubiera sido finalizada y entregada dentro del citado periodo de cinco meses no constituye motivo alguno que justifique el ejercicio de la acción resolutoria de contrato promovida por la parte actora, no revelándose un incumplimiento contractual grave de sus obligaciones atribuible a la parte demandada como causa que pueda permitir éxito de la acción resolutoria de contrato ejercitada por la parte actora.

Debe, por tanto, desestimarse en este aspecto el recurso de apelación formulado por la parte demandante.

TERCERO.- De otro lado, alega la parte actora que el demandado incumplió la obligación que le impone el artículo 1º de la Ley 57/1968 , en relación con lo establecido en los artículos 2 y 3 de la misma Ley , en cuanto al deber de constituir los avales necesarios para garantizar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta.

Acerca de tal cuestión hemos de señalar que si bien no se justificó que la parte demandada hubiere dado cumplimiento a tal obligación, no acreditándose que hubiere constituído los avales necesarios para garantizar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, sin embargo, estimamos que tal incumplimiento, teniendo especialmente en cuenta las circunstancias concurrentes en el caso que nos ocupa, carece de suficiente relevancia para poder considerar que el mismo, en el conjunto de la relación contractual de que se trata y dada la evolución y desarrollo de la misma, permita apreciar incumplimiento grave atribuible a la parte demandada y determinante de la resolución contractual pretendida por la parte actora.

Es cierto que la referida obligación constituye una garantía para los compradores de viviendas en construcción con el fin de evitar abusos y fraudes cometidos en ese ámbito de la construcción, tratándose de una obligación de relevancia que corresponde al promotor de la vivienda.

Ahora bien, en el caso que nos ocupa, atendida la propia actitud mantenida por la parte actora, el incumplimiento de esa obligación no ostenta relevancia suficiente, teniendo en cuenta que se acreditó que en la fecha de la primera queja formulada al respecto por la parte actora, la referida vivienda ya había sido finalizada e incluso puesta a su disposición.

Debe destacarse a este respecto que, según se indica en la comunicación dirigida por los actores a la "Inmobiliaria Sarasate" en la que expresaban su voluntad de resolver el contrato de fecha 1 de julio de 2008, solo se señalaba en ella como causa determinante de esa resolución y como motivo de incumplimiento del contrato, el hecho de que la vivienda no había sido realizada en el plazo de cinco meses pactado, sin referencia alguna a la falta de constitución del referido aval en garantía de devolución de las cantidades entregadas a cuenta.

La primera queja que en tal sentido se produjo tuvo lugar con posterioridad a que la propia demandada requiriese a los demandados a fin de que procedieren a otorgar la escritura pública de venta y a abonar el resto del precio pactado.

Por tanto, estimamos que la alegación de incumplimiento de tal obligación viene a constituir un motivo de incumplimiento invocado con un carácter meramente formal y no real o material y denunciado con la finalidad de sostener un nuevo motivo de incumplimiento que ni siquiera fue apreciado en su momento por los actores al tiempo de su primera comunicación de su pretensión de resolver el contrato.

Como decimos, cuando la parte actora denunció ese incumplimiento, consta que la vivienda ya había sido finalizada y puesta a su disposición, de modo que , teniendo en cuenta el propio precio pactado de la vivienda y la realidad de su ejecución, la falta de otorgamiento de aquel aval para garantizar la devolución de la cantidad de 18.063,23 euros entregada a cuenta carece de entidad suficiente para poder considerar que nos hallemos ante un incumplimiento grave de las obligaciones contractuales sobre cuya base pueda alcanzar éxito la pretensión de resolución del contrato deducida por la parte actora.

Por tanto, estimamos que tampoco ese invocado incumplimiento ostenta relevancia suficiente para permitir la interesada declaración de resolución del contrato.

Compartimos, por consiguiente, el criterio del Juzgador de instancia en el sentido de estimar que no concurren las causas de resolución contractual invocadas por la parte actora como fundamento de su pretensión.

Ello debe determinar la desestimación del recurso de apelación formulado por dicha parte.

CUARTO.- Pasando al recurso de apelación formulado por el demandado y habiendo alegado la demantante su inadmisibilidad por infracción de lo dispuesto en el art. 457-2 de la L.E.C ., habremos de examinar, inicialmente,tal cuestión.

Y al respecto, examinado el escrito de fecha 20 de julio de 2010 mediante el que la parte demandada preparó el recurso de apelación, estimamos que del mismo se concluye con claridad cual es el pronunciamiento impugnado, siendo evidente que lo constituía la parcial estimación de la demanda que se reflejaba en el Fundamento de Derecho Segundo de la sentencia al que se refería expresamente dicho escrito.

Debe, por ello, rechazarse la pretendida inadmisibilidad del recurso, al haberse dado cumplimiento a lo establecido en el art. 457-2 del L.E.C .

QUINTO.- Y entrando a conocer del recurso formulado por la parte demandada, alega dicha parte que fue incongruente la sentencia de instancia al condenarle a la devolución del 50 % de las cantidades entregadas a cuenta, refiriendo al efecto que ninguna acción ejercitó en tal sentido la parte actora, ni se ha discutido acerca de la existencia o no de determinados defectos en la ejecución de la vivienda que fueron apreciados por el juzgador de instancia, ni sobre la procedencia de que la demandada haya de devolver el 50 % de las cantidades entregadas a cuenta por la actora como consecuencia de un desistimiento unilateral de la misma.

Tal pretensión debe ser acogida toda vez que, en efecto, la parte actora no ejercitó acción alguna en relación con un eventual desistimiento de dicha parte que determinase la obligación de la demandada de reintegrarle el 50 % de las cantidades entregadas a cuenta ni, por su parte, se ejercitó, tampoco, ninguna acción de incumplimiento contractual basada en deficiencias en la ejecución de la vivienda objeto de la compraventa, por lo que en este aspecto estimamos que, en efecto, fue incongruente la sentencia de instancia con la pretensión oportunamente deducida por la parte actora en su demanda.

Debe, por tanto, estimarse el recurso de apelación formulado por la parte demandada y revocarse parcialmente la sentencia de instancia, procediendo, por consiguiente, la íntegra desestimación de la demanda.

SEXTO.- Dada la íntegra desestimación de la demanda, procede imponer a la parte demandante las costas de la primera instancia, conforme a lo establecido en el artículo 394-1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

SÉPTIMO.- Por lo que se refiere a las costas de esta alzada, dada la desestimación del recurso interpuesto por la parte actora, procede imponer a dicha parte las costas de esta alzada correspondientes a su recurso, sin que, por su parte, proceda especial imposición de las costas correspondientes al recurso interpuesto por la demandada, dada su estimación.

Todo ello conforme a lo establecido en el artículo 398-1 y 2, en relación con el artículo 394-1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los artículos citados y demás de pertinente apliación,

Fallo

Estimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Dª ANA IMIRIZALDU PANDILLA, en nombre y representación de D. Juan María , contra la sentencia dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Pamplona, en autos de Juicio Ordinario nº 1451/2009, y desestimando el recurso de apelación interpuesto contra la misma sentencia por el Procurador D. JAVIER ARAIZ RODRÍGUEZ, en nombre y representación de D. Jose Daniel y Dª Carmela , revocamos parcialmente dicha sentencia.

Y desestimando la demanda interpuesta por el citado Procurador Sr. ARAIZ, en la indicada representación, frente al citado Sr. Juan María , absolvemos a dicho demandado de las pretensiones deducidas frente al mismo, imponiendo a la parte actora las costas de la primera instancia.

Todo ello, imponiendo a la parte actora las costas de esta alzada correspondientes a su recurso, y sin especial imposición de las correspondientes al recurso formulado por la parte demandada.

Notifíquese a las partes que la presente resolución es firme.

Así por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.