Sentencia Civil Nº 185/2015, Audiencia Provincial de Tarragona, Sección 1, Rec 550/2013 de 22 de Abril de 2015

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL
TARRAGONA
SECCION PRIMERA
ROLLO NUM. 550/2013
ORDINARIO NUM. 566/2011
EL VENDRELL NUM. UNO
S E N T E N C I A NUM. 185/15
ILTMOS. SRES.:
PRESIDENTE
D. Antonio Carril Pan
MAGISTRADOS
Dª Mª Pilar Aguilar Vallino
D. Manuel Díaz Muyor
En Tarragona a 22 de abril de 2015.
Visto ante la Sección 1ª de esta Audiencia Provincial el recurso de apelación interpuesto por Tomasa
representada por el Procurador Sr. Fabregat Ornaque y asistida de la Letrada Sra. Cebral Moreno contra la
sentencia dictad apor el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de el Vendrell en fecha 25 marzo 2013 en Juicio Ordinario
nº 556/11 constando como parte apelada Juan Ignacio .

Antecedentes

ACEPTANDO los Antecedentes de Hecho de la sentencia recurrida; y
PRIMERO.- La sentencia recurrida contiene la siguiente parte dispositiva: 'Que se desestima íntegramente la demanda interpuesta por D. Tomasa representada por la Procuradora Dña. Ana Adoración Calles Duran contra D. Juan Ignacio representado por el Procurador D. MANEL DIONISIO BORRELL con expresa imposición de las costas a la actora'..



SEGUNDO.- Interpuso recurso de apelación la parte demandante solicitando la estimación de su demanda.

Admitido en ambos efectos, se dió traslado a la parte apelada para alegaciones, en cuyo trámite solicitó la desestimación del recurso y confirmación de la sentencia.



TERCERO.- Remitidas las actuaciones a esta Audiencia, se incoó el Rollo correspondiente, habiéndose procedido a deliberación y votación por este Tribunal el día señalado, con el resultado, por unanimidad, que se expresa.

VISTO, siendo Ponente la Iltma. Sra. Magistrada D Mª Pilar Aguilar Vallino.

Fundamentos

PRIMERO.- Se recurre la sentencia que desestima la petición de nulidad del contrato de arrendamiento fundamentada en un error en el objeto sufrido por la arrendataria al desconocer que el local de negocio adolecía de unos defectos constructivos a causa de una deficiente instalación eléctrica.

Insistiendo sobre la nulidad solicitada alega que el estado de la instalación eléctrica impedía el ejercicio del negocio de restaurante al que está destinado el local y que era el objeto del arrendamiento, con la consecuencia de considerarlo inhábil para desarrollar la actividad. La sentencia apelada concluye que el arrendamiento se celebró válidamente sin que existiera ningún error en el consentimiento de la arrendataria.

El recurso de apelación manifiesta que la causa de nulidad alegada no es la falta de consentimiento a que se refiere la sentencia, sino un error en el objeto. Se invoca en apoyo de la nulidad solicitada la obligación del arrendador de entregar un local idóneo para la concreta actividad, que en este caso no se puede desarrollar porque la instalación eléctrica no es adecuada o reglamentaria, según resulta del Informe ECA (doc. nº 7 de la demanda) que en la inspección realizada le da la calificación de 'no favorable'.

Frente a la alegación de esta obligación como causa de nulidad por error en el objeto, que sería determinante de un vicio del consentimiento, procede indicar que, según dispone el art. 1556 C.c . regulando el incumplimiento de las obligaciones derivadas del arrendamiento, la acción que corresponde al arrendatario frente al incumplimiento de estas obligaciones por parte del arrendador es la destinada a la rescisión del contrato y/o la indemnización de daños y perjuicios, después de exigirle la reparación del defecto tal como prevé el párrafo segundo del art. 1.559 respecto a la obligación del art. 1554-2º C.c . -tal como puso de manifiesto este Tribunal en Sent. nº 325/2013 de 9 septiembre. Pero no cabe basar en estos incumplimientos una nulidad de un arrendamiento que se ha venido desarrollando durante un tiempo desde que se concertó o, al menos, se ha mantenido porque no se ha tratado de rescindir durante casi tres años desde la entrega hasta el lanzamiento.

Sobre la inviabilidad de esta acción de nulidad, es preciso recordar que a los contratos de tracto sucesivo (como es el arrendamiento que se ha venido manteniendo) no cabe aplicar las consecuencias de la nulidad contractual previstas en el art. 1.303 C.c . que es la recíproca restitución de las prestaciones: 'las cosas que hubiesen sido materia del contrato, con sus frutos, y del precio con sus intereses' y que, según reiterada jurisprudencia, se produce con efectos 'ex tunc', es decir, desde el momento de su celebración, lo que supone volver al estado jurídico preexistente como si el contrato no se hubiera celebrado. Esta restitución no es factible respecto a la prestación que ya ha percibido el arrendatario mediante la ocupación del local durante un tiempo. Por lo que la jurisprudencia del Tribunal Supremo niega la posibilidad de declarar la nulidad del contrato de tracto sucesivo cuyo desarrollo ya pasado impide estos efectos. Concretamente sólo admite la nulidad del contrato de arrendamiento cuando al contratar se da la imposibilidad de entregar el local en condiciones y el contrato resulta frustrado por imposibilidad de iniciar el negocio; pero si concurre una causa constatada desarrollado el arrendamiento sólo puede producirse la rescisión contractual: S.T.S. 1 junio 2010 (Rc. 266/2005 ).

En virtud de estas consideraciones y también por las razones que expone la sentencia, no procede la nulidad solicitada.



SEGUNDO.- La pretensión de indemnización de daños y perjuicios por incumplimiento contractual en el contrato de arrendamiento, se refiere al importe de las mensualidades de renta durante el tiempo en que no pudo desempeñar el negocio de restaurante por no ser idóneo para su explotación y a cuyo pago ha condenado anterior sentencia de desahucio.

La sentencia apelada, examinando si ha habido un incumplimiento contractual, llega a la conclusión negativa en base a los datos y pruebas que explica, cuya apreciación probatoria debe ser mantenida al ser correcta.

Se rechaza el incumplimiento contractual alegado, en base a la apreciación de que la actividad negocial se pudo desarrollar desde el principio de arrendamiento según explica la sentencia, por lo que no cabe ponderar una frustración de las expectativas de la arrendataria para recuperar la contraprestación que como renta se devengó durante el tiempo que se mantuvo en el local.

Al respecto, abundando en los razonamientos de la sentencia, cabe destacar que no consta la imposibilidad de explotación del negocio como restaurante pues no resulta así de un informe realizado casi tres años después de concertado el arrendamiento, en la víspera del lanzamiento, y de cuyo contenido no se puede inferir un impedimento para el desarrollo del negocio arrendado. En tanto no esté acreditada y documentada la imposibilidad de explotación del negocio como restaurante, no cabe apreciar un incumplimiento contractual del arrendador en virtud de una deficiencia cuya trascendencia no consta y si, además, no se le ha requerido para subsanar el defecto (Sent. de esta Audiencia nº 17/2010 de 10 diciembre 2009).

Ello desvirtua la alegación del recurso relativa a un incumplimiento por parte del arrendador basado en la inidoneidad del local para la finalidad para la que fue arrendado, en cuanto el local era apropiado para el objeto del arrendamiento que era el desarrollo de negocio de bar restaurante ya que tenía la licencia de actividad. No se acredita la trascendencia que la calificación de 'no favorable' haya tenido en la posibilidad de desarrollar el negocio ya que no existe ninguna Resolución administrativa denegando licencia para esta actividad negocial, por lo que no cabe apreciar la incidencia que el estado de la instalación haya tenido como impedimento para el desarrollo del negocio.



TERCERO.- El último motivo de recurso manifiesta que la sentencia desestima la devolución de la fianza, lo que deduce del último párrafo de la misma. Sin embargo la desestimación se refiere a la 'pretensión principal y subsidiaria' tal como resulta de su tenor literal relativo a 'devolución de cantidades pagadas ni compensación de rentas devengadas' y de sus razonamientos en los que no se hace consideración alguna sobre la pretensión deducida acumulativamente de devolución de la fianza. De manera que esta pretensión ha sido totalmente omitida en la sentencia tanto en sus razonamientos como en su Fallo.

Tal incongruencia omisiva debió haberse remediado solicitando el complemento de sentencia. Según reiterada jurisprudencia (T.S. 16 noviembre 2010, 10 octubre 2011 y 26 marzo 2012; T.S.J.C. Sent. de 31 mayo 2010, 29 junio 2011 (Rc 141/10); y según Acuerdo de Junta de Magistrados de esta Audiencia) para suscitar en apelación una cuestión omitida, debe previamente haberse conseguido un pronunciamiento como complemento de sentencia por el trámite del art. 215 L.E.C . tal como exige el art. 459 L.E.C . Si en primera instancia no ha sido tratada la cuestión en la sentencia o en Auto complementándola no puede ser considerada en apelación.

Por consiguiente, no cabe afrontar la pretensión reproducida como cuestión nueva en este recurso.



CUARTO.- Conforme a lo expuesto, deben desestimarse los motivos de apelación y confirmarse la sentencia apelada.

Las costas de este recurso deben ser impuestas a la parte apelante al ser desestimado ( art. 398 L.E.C .).

VISTOS los preceptos legales y demás aplicables.

Fallo

DESESTIMAR el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de El Vendrell en fecha 25 marzo 2013 , cuya resolución confirmamos.

Con imposición de costas a la parte apelante.

Así por esta nuestra sentencia, lo acordamos, mandamos y firmamos.