Sentencia Civil Nº 186/2010, Audiencia Provincial de Castellon, Sección 3, Rec 469/2009 de 21 de Mayo de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CASTELLÓN

SECCIÓN TERCERA

Rollo de apelación civil número 469 de 2009

Juzgado de 1ª Instancia número 2 de Nules

Juicio Ordinario número 50 de 2007

SENTENCIA NÚM. 186 de 2010

Ilmos. Sres.:

Presidente:

Don JOSÉ MANUEL MARCO COS

Magistrados:

Doña ADELA BARDÓN MARTÍNEZ

Don RAFAEL GIMÉNEZ RAMÓN

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En la Ciudad de Castellón, a veintiuno de Mayo de dos mil diez.

La Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Castellón, constituida con los Ilmos. Sres. referenciados al margen, ha visto el presente recurso de apelación, en ambos efectos, interpuesto contra la Sentencia dictada el día nueve de Diciembre de dos mil ocho por la Sra. Juez sustituta del Juzgado de 1ª Instancia número 2 de Nules en los autos de Juicio Ordinario seguidos en dicho Juzgado con el número 50 de 2007.

Han sido partes en el recurso, como apelante Inversiones Josla 18-23, S.L., representado/a por el/a Procurador/a D/ª. Mª Carmen Ballester Villa y defendido/a por el/a Letrado/a D/ª. Pascual Emilio Miravet Sorribes, y como apelados Don Alexander y Don David , representado/a por el/a Procurador/a D/ª. Mª Luisa Broch Cándido y defendido/a por el/a Letrado/a D/ª. Alfonso Carlos de Larrea Rabassa.

Es Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. JOSÉ MANUEL MARCO COS.

Antecedentes

PRIMERO.- El Fallo de la Sentencia apelada literalmente establece: "ESTIMANDO parcialmente la demanda formulada por la Procuradora Sra. Broch Cándido en nombre y representación Alexander y David contra INVERSIONES JOSLA 18-23, S.L debo condenar y condeno a la demandada a que abone a la actora 708.598'89 € de los que deberán deducirse las cantidades ya entregadas a cuenta. Todo ello sin expresa condena en costas.- Llévese...- Notifíquese...- Así...- ".

SEGUNDO.- Notificada dicha Sentencia a las partes, por la representación procesal de Inversiones Josla 18-23 , S.L. se preparó en tiempo y forma recurso de apelación contra la misma, y una vez admitido a trámite, se interpuso recurso en el plazo conferido al efecto y mediante escrito razonado, solicitando se dicte Sentencia desestimando íntegramente la demanda de conformidad con el suplico de la contestación a la demanda, y con condena en costas.

Se dio traslado a la parte contraria, que presentó escrito oponiéndose al recurso, solicitando que se dicte sentencia confirmando la dictada en primera instancia, con imposición de las costas al apelante.

TERCERO.- Se remitieron los autos a la Audiencia Provincial, que tras tener entrada en el Registro General el día 23 de Octubre de 2009 correspondiendo su conocimiento a esta Sección Tercera, en virtud del reparto de asuntos. Por Providencia de fecha 30 de Octubre de 2009 se formó el presente Rollo y se designó Magistrado Ponente, se tuvieron por personadas las partes y por Providencia de fecha 14 de abril de de 2010 se señaló para la deliberación y votación del recurso el día 19 de abril de 2010, llevándose a efecto lo acordado.

CUARTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales de orden procesal.

Fundamentos

SE ACEPTAN los expuestos en la Sentencia apelada.

PRIMERO.- Don Alexander y Don David interpusieron demanda de reclamación de cantidad contra Inversiones Josla 18-23, S.L. pidiendo la condena de esta mercantil al pago de 806.826,58 €. Fundaban a su reclamación en la intervención que tuvieron como mediadores o corredores inmobiliarios en la venta de una finca propiedad de la demandada. Sostenían que, puesto que se pactó que el importe de su comisión sería el exceso de precio que sobre 600 euros el metro cuadrado techo fuera el importe total de la venta y, siendo la superficie vendida 6.540,72 metros cuadrados techo y el precio 4.620.000 €, resultó un precio de venta de 706,34 € el metro cuadrado techo (MT), por lo que el importe de su comisión como mediadores era de 106,34 € por metro cuadrado techo lo que, multiplicado por la citada superficie ofrece un resultado de 695.540,16 € que, incrementados en el importe del IVA, ascienden a 806.826,58 €.

Opuso la mercantil demandada las excepciones de falta de legitimación activa y falta de litisconsorcio activo necesario y, en cuanto al fondo que, si bien el precio de venta fue el indicado, la superficie vendida en metros cuadrados techo fue mayor, resultando ser la de 6.681,92 metros, por lo que en todo caso serían menor el exceso de precio por metro cuadrado sobre los 600 euros e inferior por ello el importe de la comisión de los mediadores. A ello añadía que el precio de venta debía minorarse, para la obtención de la comisión, en el importe de las obras de urbanización y otros conceptos, por lo que los honorarios habrían de ser en cualquier caso inferiores a la cuantía reclamada.

La juzgadora de primer grado, tras rechazar las excepciones de carácter procesal, ha llegado a la conclusión de que la comisión de los demandantes consistía en el importe resultante de la multiplicación de la cantidad que excediera de 600 euros el metro cuadrado techo como precio de venta por la superficie vendida en metros cuadrados techo, sin que debiera detraerse a estos fines del precio de venta los gastos de urbanización u otros. Y, siendo el precio de venta el ya dicho de 4.620.000 € y la superficie vendida 6.681,92 metros cuadrados techo, resultaba un precio de 691,42 € por metro cuadrado techo y una comisión de 91,42 euros por metro que, multiplicado por los ya citados 6.681,92 metros ofrece un resultado de 610.861,12 € que, tras la aplicación del porcentaje de 16% en concepto de IVA ascienden a 708.598,99 €, que es la cantidad a cuyo pago condena a la mercantil en demandada.

Contra esta sentencia interpone recurso de apelación Josla 18-23 , S.L. que, reiterando los motivos de oposición que con poco éxito alegó en la primera instancia, pretende que la presente sentencia revoque la que le ha sido adversa y le absuelva de las peticiones reducidas en su contra.

SEGUNDO.-Varios son los motivos en que se sustenta el recurso de apelación, a saber: falta de legitimación activa de los demandantes, falta del litisconsorcio activo necesario, error en la valoración de la prueba y defectuosa aplicación de los artículos 1281 y 1282 del Código Civil e infracción del articulo 1100 del Código Civil , por cuanto la comisión en su caso devengada por los demandantes no es una cantidad líquida y exigible.

Procedemos al ordenado análisis de los motivos del recurso.

1 Dice la mercantil apelante que no son los actores quienes deberían plantear la reclamación sino, en todo caso, otras mercantiles como son Castillo y Valero S. L., o Quram 313 Meca SL.

Hemos de decir, en primer lugar, que la que la recurrente denomina falta de legitimación activa, de estricto carácter procesal, debe reconducirse en la vigente LEC a la que el apartado 1.1º del articulo 416 identifica como "falta de capacidad de los litigantes o de representación en sus diversas clases", que desde luego no concurre en el presente caso y, en puridad, ni siquiera se cuestiona por la excepcionante, que se limita a negar que sean los actores quienes ostenten el derecho al cobro de la comisión que por la mediación pueda haberse devengado, lo que afecta a las cuestiones sustantivas de la controversia, afectantes en todo caso a la llamada legitimación en relación con el fondo ("legitimatio ad causam") y como tal debe ser resuelta.

Pero es que, en cualquier caso, no cabe duda de que son los demandantes quienes concertaron con la demandada su intervención como mediadores en la venta de la finca propiedad de Inversiones Josla 18-23 SL. Así resulta, de forma indubitada, del contenido del documento obrante al folio 26 y fechado el día 7 de agosto de 2006. En el mismo, epigrafiado "carta de comisiones", el representante de la mercantil demandada autoriza nominalmente a los actores Don Alexander y Don David , de los que se precisa el número de documento nacional de identidad, a gestionar la venta de la finca registral, sita en Nules, número 37.187. De la literalidad de este documento resulta sin lugar a dudas que se trataba de un encargo que se hacía personalmente a los demandantes, no a cualesquiera otras mercantiles que pudieran o no estar representadas por aquéllos.

No es óbice a ello que el citado documento se confeccionara en un folio en el que aparece impreso el nombre comercial de Castillo y Valero SL (Attico 45), pues su legal representante ha declarado que nada tuvo que ver con la operación y que la utilización de dicho folio se debió únicamente a que permitía a Don Alexander la utilización de su despacho, dada la relación de amistad existente entre ambos. Tampoco abona la excepción de referencia el que la factura confeccionada por los demandantes aparezca a nombre de Quram 313 Meca SL (folio 74), sociedad de la que, según se ha dicho, el Sr. Alexander es administrador único y titular de la totalidad de sus participaciones. Con independencia de esta identidad, lo importante es que las labores de mediación fueran encargadas a los demandantes a título personal y por éstos llevadas a cabo, sin que se desvanezca su derecho de crédito porque la indicada factura fuera expedida a nombre de la citada mercantil, por razones de carácter fiscal u otras.

Por lo tanto, se rechaza la excepción de falta de legitimación activa.

2. Las mismas razones que acaban de exponerse sirven para la desestimación de la alegación de falta de litisconsorcio activo necesario, toda vez que la misma demandada que niega legitimación para reclamar a los actores, reivindica la que puedan tener las mercantiles a que ya se ha hecho referencia, a las que echa de menos como demandantes en el presente procedimiento.

Por lo tanto, nos remitimos a lo que acaba de decirse para rechazar la falta de legitimación activa. Recordemos, simplemente, que la mediación o corretaje inmobiliario se encomendó a los demandantes, por los mismos fue llevada a cabo y, en consecuencia, a los actores y no a terceros se debe el pago de la comisión devengada, por lo que sólo los demandantes puede reclamarla, sin necesidad de ir de la mano de otros a los que para nada afecta el pleito, ni la sentencia que le ponga fin, sea cual sea su sentido.

3. Ni yerra la juzgadora en la valoración de la prueba, ni infringe lo dispuesto en los artículos 1281 y 1282 del Código Civil .

Sostiene la recurrente que para el cálculo de la comisión generada por el corretaje inmobiliario no debe partirse ni, por lo tanto, tomarse como elemento de cálculo, el precio de 4.620.000 € por el que se vendió la finca de continua referencia, toda vez que del mismo debe detraerse el correspondiente a la planta sótano, determinados gastos de urbanización y los gastos de un pagaré a negociar al que se hace referencia en la escritura de compraventa. Y que, una vez de deducidas estas cantidades de aquel precio, de la cantidad que resulte, en relación con los metros cuadrados techo objeto de la venta, se habrá de obtener el exceso sobre 600 € del precio del metro cuadrado techo y calcular el importe de la comisión.

No tiene razón la recurrente.

Recordemos que dispone el primer párrafo del artículo 1281 del Código Civil que si los términos del contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas, por lo que conviene traer a colación la doctrina jurisprudencial recogida en las Sentencias del Tribunal Supremo de 10/5/91, 1/3/93 y 29/3/94 , con arreglo a la cual, constituyendo las normas o reglas interpretativas contenidas en los artículos 1281 al 1289 del CC un conjunto subordinado y complementario entre sí, de las cuales tiene rango preferencial y prioritario la correspondiente al primer párrafo del artículo 1281 , si la claridad de los términos de un contrato no deja dudas sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes, que vienen a funcionar con el carácter de subordinadas respecto de la que preconiza la interpretación literal. Es jurisprudencia clásica la de que nuestro ordenamiento civil, en materia de interpretación de los contratos se inspira en principios espiritualistas, por lo que se posibilita que en la conclusión interpretativa prevalezca la intención de las partes sobre la literalidad del contrato (art. 1281 CC ), aunque para ello deberá, naturalmente, acreditarse la efectiva voluntad concorde de los contratantes y discrepante del texto del acuerdo de que se trata. Pero no se debe contrariar, en favor del particular interés de una de ellas, la común voluntad de las partes cuando convinieron el contrato.

También es importante el criterio interpretativo contenido en el artículo 1282 CC (actos coetáneos y posteriores al contrato), aunque superfluo cuando es clara la literalidad del pacto. En este sentido, la STS de 20 de mayo de 2004 (RJ 2004,2708 ) dice que "resulta ociosa la pretensión de acudir a los actos coetáneos, posteriores (y anteriores) al contrato para juzgar la intención de los contratantes que contempla el art. 1282 CC , porque este precepto es complementario a los fines interpretativos de los negocios jurídicos de lo contenido en el art. 1281, segundo párrafo, como señaló la STS de 17 de marzo de 1983 (RJ 19831564 ) y sólo cabe cuando las palabras usadas en el contrato pareciesen contrarias a la intención -SSTS de 30 de marzo (RJ 19821550), 17 de julio (RJ 19824254) y 28 de diciembre de 1982 (RJ 19827985 )- lo que aquí no ocurre. Sobra por ello acudir a otros medios, si los términos del contrato son claros -STS de 15 de julio de 1987 (RJ 19875792 )-". Cierto es que no debe despreciarse este elemento de interpretación, sobre todo cuando sirve para reforzar las conclusiones a que se llega a partir de la lectura del contrato. La STS de 16 de junio de 2005 (RJ 2005,4280 ) recuerda que la doctrina jurisprudencial, aun partiendo de la base de afirmar como indiscutible la preferencia del sentido literal de los términos de un contrato en caso de una claridad esencial, sin embargo la matiza en el sentido de la obligación de tener en cuenta otros datos, como es el de la conducta completa de los contratantes, constituida por sus actos anteriores, coetáneos y posteriores al contrato, y aquí hace entrar en juego el artículo 1282 CC para conocer su voluntad (Sentencias de 17 de mayo de 1976 [RJ 19762126], 28 de junio de 1976 [RJ 19763112], 28 de junio de 1997 (RJ 19975402), 28 de noviembre de 1997 [RJ 19978273 ]). Lo mismo dice la STS 28 de abril de 2006 (RJ 2006,4586 ).

Recordemos, por último, que establece el art. 1283 CC que no deben entenderse comprendidos en el contrato casos distintos, ni cosas diferentes sobre los que los contratantes se propusieron contratar.

Pues bien, no hay un solo en elemento probatorio que abone la postura de la recurrente en el documento denominado "carta de comisiones" a que ya se ha hecho referencia. En el mismo, adjuntado a la demanda y no impugnado, el legal representante de la demandada "AUTORIZA a Don Alexander con DNI (...) y Don David con DNI (...) a sobreponer el precio que estimen oportuno, a la cantidad de venta de 600 EUROS MT, el cual se justificará mediante factura a la parte vendedora. Todo ello referente a la gestión de venta encomendada de la finca registral número 37.187, sita en la Ctra. Villa vieja nº 57. El presente documento no tendrá carácter de exclusiva y los honorarios, serán siempre a partir de 600 EUROS MT cantidad marcada de la propiedad".

Solamente la demandada sostiene que del precio total de venta deberían deducirse los importes a que ya hemos hecho referencia. Pero, mientras la reclamación de los actores aparece refrendada por el contenido de dicho documento, nada apunta a que se conviniera el sistema de cálculo que Inversiones Josla SL dice.

Y como la finca objeto de la mediación se vendió el día 20 de diciembre de 2006 en escritura pública en la que se pactó un precio de 4.620.000 € (folios 45 al 65) al mismo debieron atenerse las partes para el cálculo de la comisión.

Con tal base, ya hemos dicho en el primero de los fundamentos de la presente resolución que, teniendo la juzgadora en cuenta una superficie entre 6681, 92 metros cuadrados techo, resultaba un precio de 691,42 € por metro cuadrado techo y una comisión de 91,42 € por metro que, multiplicado por los ya citados 6681,92 metros ofrece un resultado de 610.861,12 € y 708.598,99 € tras la aplicación del porcentaje de 16% en concepto de IVA.

No se nos escapa que en el escrito de oposición al recurso de apelación la parte apelada efectúa determinadas alegaciones a favor de que la superficie de metro cuadrado techo vendida y, por lo tanto, a tener en cuenta fue inferior a la considerada en la sentencia apelada, lo que daría lugar a una comisión mayor. Baste decir a este respecto que, en su posición procesal de parte apelada que no ha impugnado la sentencia, los mediadores demandantes únicamente están facultados en esta alzada para pedir la confirmación de la sentencia, no para intentar su modificación, ni para exteriorizar su discrepancia con parte de su contenido. Debieron, por lo tanto, prescindir de tal clase de alegatos y, como bien hicieron en el "suplica" de su escrito, limitarse a pedir la confirmación de la sentencia apelada.

4. Lo dicho hasta ahora conduce al rechazo del motivo que, bajo la invocación del art. 1.101 CC , alega la falta de liquidez y exigibilidad de la deuda, por cuanto ya hemos dicho que ninguna cantidad debe deducirse del precio pactado para la venta y, por lo tanto, la comisión devengada favor de los demandantes es sin duda y líquida y exigible.

Procede, en definitiva, la confirmación de la sentencia apelada.

TERCERO.- La desestimación del recurso da lugar a la imposición a la parte apelante de las costas causadas por el mismo (art. 398 LEC ).

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que, DESESTIMANDO el recurso de apelación formulado por la representación procesal de Inversiones Josla 18-23, S.L. contra la Sentencia dictada por la Sra. Juez sustituta del Juzgado de Primera Instancia número 2 de Nules en fecha nueve de Diciembre de dos mil ocho , en autos de Juicio Ordinario seguidos con el número 50 de 2007, debemos confirmar y CONFIRMAMOS la resolución apelada e imponemos a la parte recurrente las costas causadas por su recurso.

Notifíquese la presente Sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.