Sentencia Civil Nº 186/2016, Audiencia Provincial de Sevilla, Sección 6, Rec 8553/2015 de 23 de Junio de 2016

Encabezamiento

Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Sevilla

REFERENCIA: ORDINARIO

JUZGADO DE ORIGEN:JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 16 DE SEVILLA

ROLLO DE APELACIÓN Nº 8553/2015

JUICIO Nº 51/2014

FALLO: REVOCATORIA

S E N T E N C I A Nº 186

PRESIDENTE ILMO SR:

D. MARCOS ANTONIO BLANCO LEIRA

MAGISTRADAS ILMAS SRAS:

Dª ROSARIO MARCOS MARTIN

Dª FRANCISCA TORRECILLAS MARTINEZ

En la Ciudad de SEVILLA a veintitrés de junio de dos mil dieciséis.

La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Sevilla, ha visto y examinado el recurso de apelación interpuesto contra Sentencia de fecha 11 de mayo de 2015 recaída en los autos número 51/2014 seguidos en el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 16 DE SEVILLA promovidos por la entidadPROJISA SArepresentada por el ProcuradorD.JULIO PANEQUE CABALLEROcontraDª Anselmo representada por el ProcuradorD.MANUEL JIMENEZ LOPEZ DE LEMUS, pendientes en esta Sala en virtud de recurso de apelación interpuesto por la representación de la parte demandante, siendo Ponente del recurso la Magistrada Iltma. Sra. DoñaFRANCISCA TORRECILLAS MARTINEZ.

Antecedentes

PRIMERO.-Que seguido el juicio por sus trámites se dictó sentencia por el Sr. Juez delJUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 16 DE SEVILLAcuyo fallo es como sigue: ' Debo desestimar y desestimo en su integridad la demanda formulada por el Procurador de los Tribunales DON JULIO PANEQUE CABALLERO en la representación de la entidad PROJISA S.A. contra DOÑA Anselmo absolviendo a la demandada de los pedimentos de la demanda con imposición a la actora de las costas procesales causadas.'.

SEGUNDO.-Que contra dicha resolución se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación de la entidadPROJISA SAque fue admitido en ambos efectos, remitiéndose los autos a este Tribunal y dándose al recurso la sustanciación que la Ley previene para los de su clase, quedando las actuaciones pendientes de dictar resolución, tras la deliberación y votación de este recurso.

TERCERO.-En la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Los hechos que fundamentan la pretensión contenida en la demanda son los siguientes: la entidad actora, 'PROJISA SA', suscribió contrato de compraventa con fecha 29 de abril de 2004, con la demandada, Dª Anselmo , contrato mediante el cual la primera adquiría de la segunda la finca sita al PARAJE000 de Almensilla parcela nº NUM000 del polígono NUM001 . La demandante mantenía que el contrato se había celebrado atendiendo a la futura calificación del suelo como urbanizable de uso residencial en el PGOU de Almensilla, pendiente de aprobación a la fecha del contrato y consiguiente posibilidad de edificación sobre el mismo, habiendo suscrito la actora convenio urbanístico con el Ayuntamiento y fijándose un precio por metro cuadrado en el referido contrato que era superior al correspondiente a suelo rústico en vista de la la futura recalificación. Dado que posteriormente y por la aprobación del POTAUS por la Junta de Andalucía no llegó a aprobarse el PGOU de Almensilla, siendo calificado el suelo como no urbanizable rural o natural y, en el mejor de los escenarios posible, suelo industrial parque comercial, pero no de residencial compatible comercial, y vista la imposibilidad sobrevenida de cumplimiento del convenio suscrito con el Ayuntamiento, la entidad actora solicitaba la resolución del contrato por imposibilidad sobrevenida por frustración del objeto y causa para que se declarase que la parte demandada quedaba liberada de la obligación de transmisión de la referida finca por escritura pública y que ésta a su vez venía obligada a restituir a la actora las cantidades entregadas por ésta que ascendían a 48.611,62 euros más sus intereses legales desde la interpelación judicial.

La demandada contestó a la demanda y se opuso a la misma, admitiendo la suscripción del contrato pero negado la imposibilidad sobrevenida alegada por la actora, manteniendo que se trataba de un contrato plenamente válido y vigente ya que la finca se había vendido como rústica, el comprador tenía la condición de profesional del sector inmobiliario dedicado a la compraventa de suelo para su posterior desarrollo urbanístico, construcción y venta de inmueble. En estas condiciones la vendedora otorgó el correspondiente mandato para negociar con el Ayuntamiento del Almensilla el correspondiente convenio urbanístico, si finalmente el negocio no salió como pretendía la actora debía soportar las consecuencias por tratarse de un profesional del sector.

En la sentencia dictada se desestimó la demanda por entender que no concurría la imposibilidad sobrevenida que se decía en la demanda ni tampoco la desaparición de la base del negocio, puesto que el contrato no estaba vinculado el contrato a la aprobación del PGOU de Almensilla ni al hecho de que en los terrenos fueran calificados como de uso residencial, por lo que el riesgo de calificación para otro uso era de cargo de la compradora. De la misma forma no se entendió de aplicación la teoría de la desaparición de la base del negocio porque se trataba del riesgo normal inherente al contrato que no fue asumido por la parte vendedora y que por ello correspondía íntegramente a la compradora.

Contra dicha sentencia se ha interpuesto recurso por la representación de la parte actora interesando la revocación de la sentencia e íntegra estimación de la demanda. La parte demandada se ha opuesto al recurso y ha solicitado la confirmación de dicha resolución.

SEGUNDO.-El primer motivo de recurso denuncia vulneración de los arts 1281 y 1282 del C. Civil en relación con los arts 1445 y 1709 del mismo texto legal , relativo a la interpretación del contrato en cuestión y sus efectos.

Tal motivo se refiere a la calificación del contrato suscrito que, según mantiene la apelante, constituye no un contrato de compraventa sino un precontrato porque no se entregó la posesión. Sin embargo, según determina el art 1450 del C Civil la venta se perfecciona desde que existe acuerdo en la cosa y en el precio aunque ni una ni otro se hubieran entregado. En este caso existe acuerdo sobre ambos elementos por lo que el contrato ha de calificarse como de compraventa perfecta. Sin embargo, la Sala disiente de la interpretación contenida en la sentencia recurrida sobre la no concurrencia de imposibilidad sobrevenida, motivo también invocado en el recurso, por lo que, al igual que se hizo en otra resolución dictada anteriormente y a la que se hará referencia posteriormente, el recurso debe ser estimado, interpretando el contrato a partir de las siguientes premisas de hecho:

1- El contrato de compraventa se suscribió con fecha 29 de abril de 2004, al mismo tiempo la compradora PROJISA suscribía un convenio urbanístico con el Ayuntamiento de Almensilla en el que aparecía como propietaria de esa fincas y de otras más y en el que se exponía que el Ayuntamiento estaba redactando un nuevo PGOU del que resultaba que parte de los suelos adquiridos por PROJISA serían calificados como de urbanizables de uso residencial. En el mismo se establecían las obligaciones que asumían las partes y se preveía que tendría una duración de dos años a partir de la aprobación de PGOU:

2.- En el contrato suscrito con la demandada se pactó la venta de una finca rústica propiedad de ésta, por un precio de 155.592,18 euros expresando la estipulación primera: 'en virtud de la superficie reconocida como integrada o incluida por el Excmo Ayuntamiento de Almensilla como suelo urbanizable en la actual revisión del Plan General de Ordenación Urbana de dicho municipio entendiéndose inicialmente integrados o incluidos en dicha revisión 3.452 metros cuadrados.'....

'Se hace constar que como se ha indicado, la presente compraventa se verifica en virtud de la superficie que efectivamente se reconozca por el Excmo Ayuntamiento de Almensilla como integrada o incluida como suelo urbanizable en la actual revisión del Plan General de Ordenación Urbana entendiéndose inicialmente integrados o incluidos en dicha revisión 3.452 metros cuadrados, de tal forma que si resultara como integrada o incluida una superficie superior o inferior a la indicada en este contrato, el precio establecido por las partes aumentará o disminuirá en proporción a la posible diferencia resultante'.

En la estipulación sexta se hizo constar que la parte vendedora facultaba expresamente desde la firma del documento a PROJISA para que en su nombre y representación verificase los trámites urbanísticos que estimase convenientes ante el Excmo Ayuntamiento de Almensilla otorgándose mediante el contrato expreso y pleno apoderamiento para que PROJISA SA suscribiese convenio urbanístico correspondiente a dicha finca con el Ayuntamiento en los términos que estimase oportunos, comprometiéndose además a otorgar todos los documentos públicos o privados que en su caso resultasen precisos para la efectividad de tal apoderamiento. De esta manera PROJISA se obligó a abonar al Ayuntamiento los importes que quedasen fijados en el convenio urbanístico, sumas que recuperaría en los supuestos de resolución.

La previsión relativa al importe concreto del precio se reitera en los anexos que se firman con fechas 24 de noviembre de 2005 y 22 de mayo de 2006.

3º-El nuevo PGOU de Almensilla en trámite de aprobación provisional fue informado negativamente por la Consejería de Vivienda y Ordenación de la Junta de Andalucía, siendo aprobado con fecha 2009 el nuevo Plan de Ordenación del Territorio de la Aglomeración Urbana de Sevilla, POTAUS, el cual permitiría en todo caso modificar las normas subsidiarias de los Ayuntamientos de forma que los suelos no urbanizables rurales se transformaran en suelo urbanizable sectorizado destinado esencialmente a aprovechamientos terciarios.

4º.- Por Sentencia de fecha 22 de mayo de 2014, la Sala de lo contencioso administrativo del TSJ de Andalucía con sede en Sevilla, recurso nº 192/2014 confirmando la dictada en primera instancia, acordó la resolución del convenio urbanístico suscrito por PROJISA con el Ayuntamiento de Almensilla por imposibilidad sobrevenida imposibilidad calificada como definitiva y absoluta.

4º.- La situación actual es que el suelo, según la cédula urbanística expedida por el Ayuntamiento de Almensilla, tiene la calificación de no urbanizable rural o natural.

Por lo tanto, aplicando al relato de hechos que antecede las normas de interpretación de los contratos, en concreto, arts 1281 y 1282 del C Civil , ha de concluirse que las partes han causalizado el motivo que les lleva a suscribir el contrato, que es la calificación de suelo como de urbanizable de uso residencial, ello deriva de dos datos fundamentales, el precio se pacta atendiendo a los metros de suelo urbanizable que finalmente se reconozca en el planeamiento, por ello aumentaría o disminuiría en la proporción en que aumentara o disminuyera ese parámetro. La consecuencia a la que ha de llegarse necesariamente es que si no hay suelo urbanizable para uso residencial no hay precio cierto y si no hay precio no hay contrato de compraventa., art 1445 del C. Civil .

En segundo lugar, se confiere apoderamiento a la compradora para que gestione todo lo necesario frente al Ayuntamiento de manera que se lleve a efecto el convenio urbanístico, pacto que resulta vacío de contenido porque se ha declarado resuelto el convenio por imposibilidad definitiva y absoluta por sentencia firme.

Finalmente, sobre el riesgo y el hecho de que según la resolución recurrida sea de cargo de la compradora por dedicarse a la especulación sobre los terrenos, la Sala tampoco comparte esta conclusión. Las partes han acordado llevar a la causa del contrato determinada cualidad de la cosa vendida, por ese acuerdo el riesgo se hace también común, porque la parte vendedora está también participando en el proceso de urbanización que conlleva la especulación con el precio, es decir, no es un tercero ajeno a las vicisitudes del planeamiento porque sabe y conoce que está vendiendo ante una determinada expectativa y obteniendo por ello una ganancia.

Existe efectivamente imposiblidad sobrevenida para el cumplimiento del contrato, lo que debe dar lugar a la extinción del contrato y consiguiente liberación del deudor por aplicación de los arts 1184 y 1272 del C. Civil .

TERCERO.-Esta interpretación fue además la que ya se adoptó por la Sala en un pleito similar al presente en el que la actora aparecía como demandada reconviniente, sentencia de 9 de Julio de 2.014 rollo de apelación nº 7900/2013 :

'La parte vendedora, en su oposición al recurso, insiste en la inexistencia de causa resolutoria por desaparición de la causa o frustración del contrato para la compradora, porque la condición contractual era la inclusión de la finca objeto de la venta en el Avance del PGOU del ayuntamiento de la localidad. Pero, con ser cierta esta inclusión, la vendedora no puede agarrarse formalmente a ello porque tal inclusión no era suficiente; su mención en el contrato, unida a la dedicación a la actividad promotora inmobiliaria que el demandante vendedor reconoce, y el reconocimiento asimismo que hace en el contrato de que tal es el motivo por el que la compradora adquiere la finca, viene a suponer el reconocimiento de que la finalidad de la adquisición era la promoción y en definitiva la construcción de vivienda; la inclusión en el avance del PGOU hacia suponer que la finalidad se iba a cumplir, y en esa creencia estaban las partes. La realidad, a la que más adelante nos referiremos, ha demostrado que ello no fue así, porque el POTA del gobierno de la Comunidad Autónoma, tumbó los planes urbanísticos del ayuntamiento sin que fuera posible la urbanización de la finca; es cierto que tal plan quedó en alguna medida modificado por el posteriormente aprobado en 2009 llamado POTAUS, contemplando ciertas zonas de oportunidad de aprovechamiento, entre otros fines también para el residencial, con lo cual parece que a partir de ahí se podrían llegar a abrir algunas posibilidades de que la zona afectada por la finca de autos pudiera llegar a alcanzar la calificación necesaria para su urbanización como zona residencial, pero esto no deja de ser una mera posibilidad o expectativa de futuro sujeta a una incertidumbre total, un incertus an y un incertus quando que dejaría en una indeterminación temporal, sine die, la efectividad de la adquisición de la finca a los actores, y lo que es más grave, no dependiendo de la parte compradora, sino de un tercero, cual la Administración, bien la local, bien la autonómica'

Ya en esa resolución se incluía la cita de la sentencia del Tribunal Supremo de 11 de Noviembre de 2.003 que en su fundamento tercero dice :

'TERCERO.- En el segundo motivo se denuncia la infracción de los artículos 1281 y 1282 del Código Civil , aduciendo que la sentencia impugnada parte de la premisa incorrecta de que el cumplimiento de la prestación de la recurrente se ha convertido en imposible de modo definitivo, lo cual no es exacto, ya que la nulidad declarada por la Sala de lo Contencioso- Administrativo afecta solo a una parte del procedimiento administrativo de ordenación urbanística, por lo que es previsible que la imposibilidad actual desaparezca a medio o corto plazo. De ahí que, siendo notoria la predisposición de la recurrente a atender los compromisos contraídos, deberá establecerse un plazo prudencial para el cumplimientodel contrato, como autoriza el artículo 1128 del Código Civil para aquellos supuestos en que no se haya señalado plazo, pero de la naturaleza y circunstancias de la obligación se dedujese que ha querido concederse al deudor.

El motivo ha de ser rechazado, pues la Audiencia Provincial, ante la falta de controversia sobre el sentido que debería asignarse a las cláusulasdel contrato suscrito por los litigantes, no ha hecho aplicación de los preceptos que se dicen infringidos.

Por otra parte, la decisión de dicho Tribunal en cuanto a calificar como definitiva la imposibilidad de cumplimiento de lo convenido, parece absolutamente razonable, a la vista de que en la fecha de su sentencia habían transcurrido ya 9 años desde el momento de la celebración del contrato, durante los cuales se mantuvo inalterada la situación creada por la declaración de nulidad del proyecto de urbanización contemplado por los litigantes y que constituía la base del negocio que dichas entidades se habían propuesto llevar a efecto.'

Esta es la misma solución adoptada por esta Sala en otro caso semejante, Sentencia del 29 de enero de 2015 rollo de apelación nº º 3799/2014 :

'Ciertamente, al menos a la fecha de la sentencia de primera instancia, no se había aprobado el nuevo Plan General de Ordenación Urbana de Valencina de la Concepción, que suponemos aún sigue en trámite porque de haberse aprobado se habría alegado como hecho nuevo, pero no es previsible que la finca vaya a ser calificada por el mismo como suelo urbanizable.

En efecto, en Noviembre de 2007 se anuló el proyecto de planeamiento anterior que preveía la recalificación, porque era incompatible con el POTA , así se certifica por el Secretario del Ayuntamiento de Valencina de la Concepción en el documento 10 de la demanda (folio41) que literalmente utiliza la expresión 'incompatibilidad sobrevenida con el POTA' . Ello, según declaró en el Juicio el Arquitecto Municipal del Ayuntamiento de tal localidad, determinó la anulación del planeamiento porque excedía de las posibilidades de crecimiento fijadas en el Plan de Ordenación del Territorio de Andalucía.

Con posterioridad, como indicó el mismo técnico municipal, se ha iniciado procedimiento para la aprobación de un nuevo PGOU que se adapte al POTA , de forma que a la fecha de su declaración había un Avance y estaba pendiente la aprobación inicial del nuevo Plan, manteniendo la finca la calificación de rústica.

Eso significa que a fecha de la sentencia de primera instancia, transcurridos más de nueve años desde la firma del contrato y a fecha de hoy, transcurridos más de diez, la finca sigue siendo rústica, siendo nula la posibilidad de edificar en ella. No parece asumible pretender que se mantenga la vigencia del contrato sine díe hasta que se apruebe definitivamente el nuevo Plan General de Ordenación Urbana, evento para el que no hay fecha previsible, para comprobar si se obtiene la calificación del suelo como urbanizable sectorizado residencial, hipótesis poco probable, habida cuenta que en el Avance sigue figurando el suelo como rústico, pues el Arquitecto Municipal indicó que, aunque no se trata de suelo con problemas paisajísticos o patrimoniales, el POTA trata de evitar un planeamiento centrífugo, es decir, urbanizaciones diseminadas por lo que para obtener la recalificación habría que desarrollar suelos intermedios.

........

Partiendo de tales premisas considera la Sala que, como indica el Juez a quo nos encontramos ante un supuesto de imposibilidad sobrevenida pues la aprobación del POTA era imprevisible a la hora de firmarse el contrato, no imputable a ninguna de las partes, objetiva, no meramente transitoria y obsta al cumplimiento del contrato por dejarlo sin objeto, cumpliéndose así todos los presupuestos exigidos por la Jurisprudencia para que pueda apreciarse la imposibilidad sobrevenida como causa extintiva de la obligación que determina la procedencia de la resolución contractual.

.....

Al respecto, la última sentencia del T.S. invocada indica: 'ha de calificarse de acertada la decisión de que, si bien tal imposibilidad sobrevenida determina la extinción de la obligación, esto no significa que el deudor quede absolutamente liberado sin coste alguno cuando, como en este casosucede, ya había ingresado en su patrimonio el precio convenido como contraprestación de una obligación de hacer que no va a cumplir. Es decir, no puede ser exigido al deudor un cumplimiento que ha devenido imposible, pero, en aras de la buena fe y de la equidad y con el fin de evitar un enriquecimiento injusto, si le incumbe proceder a la devolución de las prestaciones que con anterioridad hubiese recibido del otro contratante.

Debe recordarse, al respecto, que ante el silencio sobre el particular del artículo 1184 del Código Civil , una serie de resoluciones de esta Sala ha llegado a soluciones como la aplicada por el Tribunal de apelación, a partir de un doble argumento: En primer lugar, porque ni en la letra ni en el espíritu del artículo 1124 de dicho cuerpo legal aparece como requisito para el ejercicio de las facultades que el precepto concede al acreedor que elincumplimiento del deudor haya obedecido a una voluntad deliberadamente rebelde del mismo, bastando para la aplicación de sus normas que, realmente se haya frustrado el contrato para la otra parte. En segundo término, porque ha de procurarse la equivalencia de las prestaciones, atendiendo a las exigencias de la buena fe, a la que expresamente remite el artículo 1258 del Código Civil para determinar el alcance -más allá de lo expresamente pactado- de las obligaciones de los contratantes'.

El recurso ha de ser estimado y la sentencia revocada, estimándose íntegramente la demanda, declarando resuelto el contrato, con la consiguiente devolución de las cantidades entregadas e intereses legales desde la presentación de la demanda, arts 1100 y 1108 del C. Civil , e intereses procesales del art 576 desde la fecha de la presente resolución.

CUARTO.-La estimación del recurso de apelación determina, en materia de costas, que: 1º) las derivadas de la primera instancia han de imponerse a la parte demandada, según se establece en el núm. 1 del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; y 2º) no procede efectuar expresa imposición de las derivadas de esta alzada, a tenor de la regla prevista en el núm. 2 del artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que prevé que no se condenará en las costas del recurso a ninguno de los litigantes en caso de estimación total o parcial del mismo.

Vistos los preceptos citados y demás concordantes de general y pertinente aplicación al caso

Fallo

En atención a lo expuesto, la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Sevilla acuerda:

1.- Estimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación de la entidad 'PROJISA SA' contra la sentencia dictada el 11 de mayo de 2015 por el Juzgado de Primera Instancia nº 16 de Sevilla , en el procedimiento ordinario nº 51/2014 del que este rollo dimana.

2.- Revocamos la resolución recurrida, y en su lugar acordamos:

2.a -declarar resuelto el contrato de compraventa suscrito por las partes, PROJISA SA como compradora y Dª Anselmo , como vendedora, con fecha 29 de abril de 2004, relativo a la finca sita al PARAJE000 de Almensilla parcela nº NUM000 del polígono NUM001 , referencia catastral nº NUM002 , por imposibilidad sobrevenida.

2.b -como consecuencia de lo anterior la parte demandada queda liberada de su obligación de transmisión de la referida finca a la actora por escritura pública así como viene obligada a restituir a la actora las cantidades entregadas a ésta

2.c- Condenamos a la demandada al pago de la cantidad de CUARENTA Y OCHO MIL SEISCIENTOS ONCE euros con SESENTA Y DOS céntimos (48.611,62 euros) e intereses legales desde la presentación de la demanda, y procesales desde la fecha de la presente resolución hasta su completo pago

2.d- Imponemos a la demandada las costas de la primera instancia.

3.- No hacemos expresa imposición de las costas derivadas del recurso de apelación.

Dada la estimación total del recurso, devuélvase al recurrente el depósito constituido para recurrir.

Esta sentencia no es firme. Contra la misma cabe interponer, en el plazo de 20 días, recurso de casación por interés casacional y, conjuntamente, extraordinario de infracción procesal, a partir del siguiente al de su notificación, y al que deberá acompañar resguardo de ingreso, por la suma de 50 € por cada uno de ellos en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección nº 4050 0000 06 8553 15 y 4050 0000 04 8553 15, respectivamente.

Y a su tiempo, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, con certificación de la presente resolución y oficio para su cumplimiento.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos los Ilustrísimos Señores Magistrados integrantes de este Tribunal.

PUBLICACIÓN.- La anterior sentencia ha sido publicada en el día de su fecha. Doy fe.