Sentencia CIVIL Nº 186/2017, Audiencia Provincial de Granada, Sección 4, Rec 42/2017 de 17 de Julio de 2017

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GRANADA
SECCIÓN CUARTA
ROLLO Nº : 42/17
JUZGADO: GRANADA 7 .
AUTOS: J. ORDINARIO Nº 1573/15.
PONENTE SR: ANTONIO GALLO ERENA.
SENTENCIA NÚM. Nº: 186/17
ILTMOS. SEÑORES:
PRESIDENTE
D. ANTONIO GALLO ERENA
MAGISTRADOS
D. MOISÉS LAZÚEN ALCÓN
D. JUAN FRCO RUIZ RICO RUIZ
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En la ciudad de Granada a diecisiete de julio de dos mil diecisiete. La Sección Cuarta de ésta Iltma.
Audiencia Provincial, ha visto, en grado de apelación los precedentes autos de J. Ordinario nº: 1573/15,
seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Granada, en virtud de demandada de Dª Florencia ,
representada en esta instancia por la Procuradora Sra. Cachón Quero y bajo la dirección del letrado D. Luis
Felipez Ruiz; contra 'ALVORES INVENSTMENT S.L' , representado en esta alzada por la Procuradora Sra.
de la Cruz Villalta y bajo la dirección del letrado D. Raúl Montoro Rodríguez.
Aceptando como relación los 'Antecedentes de Hecho' de la sentencia apelada; y

Antecedentes

PRIMERO .- La referida Sentencia, fechada en veintiocho de Septiembre de 2016 , contiene la siguiente parte dispositiva: ' Que desestimando íntegramente el suplico de la demanda presentada por la Procuradora CAROLINA CACHÓN QUERO, actuando en nombre y representación de Florencia , contra ALVORES INVESTMENTS S.L. (ANTES DEMIURBO S.L.), representado por el Procurador MARÍA JESÚS DE LA CRUZ VILLALTA, debo absolver y absuelvo a la referida demandada de todos los pedimentos formulados en su contra, condenando a la parte demandante a que satisfaga las costas de este procedimiento' .



SEGUNDO .- Sustanciado y seguido el presente recurso, por sus trámites ante esta Iltma. Audiencia Provincial, en virtud de apelación interpuesta por la parte actora, por escrito y ante el Órgano que dictó la Sentencia; de dicho recurso se dio traslado a las demás partes, para su oposición o impugnación; tras ello se elevaron las actuaciones a éste Tribunal, señalándose día para su Votación y Fallo, en que ha tenido lugar.



TERCERO .- Han sido observadas las prescripciones legales de trámite.

Siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. ANTONIO GALLO ERENA.

Fundamentos

Aceptándose los de la resolución apelada y,
PRIMERO .- Se alega como motivo primero del recurso infracción de los Arts. 1282 , 1284 y 1288 del C.C . Interpretación incorrecta de la cláusula 2.1 del contrato de arrendamiento. Abusividad y contradicción en lo referente la resolución del arrendamiento y período de obligado cumplimiento. Todo ello se pone en relación luego con la prueba practicada, argumentando su discrepancia con la valoración realizada al respecto por el Juzgado, y carga de prueba.

Debe resaltarse que la interpretación de los contratos es tarea que corresponde a los Tribunales, exigiéndose para su reprobación o reproche que la por ellos realizada merezca la consideración de inadecuada, errónea e ilógica (T.S. 16-10-92). Es reiterada y uniforme la doctrina del Tribunal Supremo (Ss.

13-4-89 , 20-12-89 , 19-1-90 , 2-11-90 , 8-5-91 , 25-12-91 , 3-1-92 ) en dicho sentido.

Como pone de manifiesto el T.S. en sentencia de 15-12-1992 , la aplicación del artículo 1288 del Cc (en cuanto determinante de una interpretación contra proferentem) solo seria viable si la clausula denunciada fuera oscura, de difícil compresión o de equivoco sentido. Por otro lado dicho precepto debe ser interpretado junto con el 1284 de manera que la interpretación debe entenderse en el sentido más adecuado para que el contrato produzca sus efectos.



SEGUNDO .- En este caso la sentencia apelada aborda en su fundamento de derecho tercero, los distintos incumplimientos imputados en la demanda y en relación a la cuestión en que se centra este motivo de recurso, en cuanto a la afluencia de público , expone que la actora alegaba que se acordó (cláusula 2.1 del contrato) que si no se superaba las 250.000 personas mensuales, no tendría lugar el periodo de obligado cumplimiento de dos años previstos en la misma cláusula. A cuyo fin el arrendatario podría solicitar un informe de tránsito, informe que se dice no le fue facilitado pese a solicitarlo en las reiteradas ocasiones.

Tras transcribirse la citada cláusula, el Juzgado entiende que el contrato se pactó su duración hasta el 30 de junio de 2020, pudiendo desistir la arrendataria del mismo luego de transcurridos los dos primeros años si se avisaba con uno de antelación, y en cuanto a los dos primeros de obligado cumplimiento, no habría tampoco que cumplirlos si concurriera la circunstancia prevista en el párrafo tercero de dicha estipulación 2. 1.

Examinada ahora la citada estipulación, consideramos que si bien puede presentarse la contradicción que se resalta en el recurso, la cláusula ha sido correctamente interpretada por el Juzgado que no ha vulnerado los preceptos que se expresa por la recurrente, puesto que obviando la alegada contradicción, concluye en la forma ya expresada sobre la posibilidad de no tener que cumplir los dos años primeros y lo que acontece, según se argumenta en la sentencia, es que habiendo abandonado la arrendataria el local antes del transcurso de los dos años, no acredita la concurrencia de las circunstancias previstas en el contrato para poder hacerlo sin incurrir en incumplimiento. En éste sentido entiende que no consta acreditado que solicitase a la arrendadora la realización del informe de tránsito de personas por la puerta del local y por otro lado que el dictamen pericia aportado no acredita que no pasaban más de 250.000 personas mes, por las razones que expresaba.



TERCERO .- En consecuencia entendemos que el Juzgado hace una correcta interpretación del contrato sin que venga a vulnera la sentencia los artículos 1282 , 1284 y 1288 del CC , como se denuncia.

Era la parte actora a quién le correspondía acreditar haber procedido a solicitar la realización del informe a la arrendadora, para que pudiese entrar en juego lo pactado en el contrato sobre la posibilidad de extinción del contrato antes de los dos años de obligado cumplimiento a que se refiere la cláusula 2.1 antes citada, y si bien es cierto que no se preveía contractualmente que dicha solicitud de informe se debiese hacer por escrito, resulta evidente que si deberá quedar probado que ha sido efectuada iniciando el mecanismo previsto para extinguir el contrato por no alcanzarse un tránsito de personas de 250.000 al mes. Por otro lado debemos resaltar que aquella sería condición resolutoria contractualmente prevista, no pudiendo constituir por si sola incumplimiento alguno imputable a la arrendadora que posibilitase acción de resolución del contrato al amparo de lo dispuesto en el artículo 1124 del CC , que es la aquí ejercitada, tal como se deriva tanto de las actuaciones y comunicaciones previas como de la propia demanda y manifestaciones vertidas en la Audiencia Previa al oponerse a las excepciones de litispendencia y cuestión prejudicial.



CUARTO .- Por cuanto antecede es en el marco de los incumplimientos que se alegan y como derivado de ello, como en realidad se articula en la demanda dicha circunstancia, junto con cuanto se denuncia sobre información errónea, ausencia de instalaciones en el Centro de firmas previstas, exclusividad del negocio de zapatería, acceso a Decathlon por la galería y segunda fase, en relación a todo lo que deberá valorarse la concurrencia o no de obligaciones adquiridas por la demandada frente a la actora al respecto, realidad de los perjuicios, relación causa-efecto e imputabilidad de aquella, circunstancias todas ellas respecto de la que la carga de prueba pesa sobre la parte apelante.



QUINTO .- Si bien es cierto que en nuestro sistema procesal, la segunda instancia se configura, con algunas salvedades en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos, como una -revisio prioris instantiae-, en la que el Tribunal Superior u órgano -ad quem- tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (-quaestio facti-) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (-quaestio iuris-), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la -reformatio in peius- y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación (-tantum devolutum quantum appellatum-) ( ATC 315/1994 ), no obstante ello la revisión de los hechos y valoración probatoria debe sustentarse en la realidad de la concurrencia de error que resulte patente.

En este sentido es criterio de esta Sala que cuando la cuestión debatida por la vía del recurso de apelación sea fundamentalmente la valoración de la prueba llevada a cabo por el Juez de primer grado sobre la base de la actividad desarrollada en el acto del juicio, debe partirse, en principio, de la singular autoridad de la que goza la apreciación probatoria realizada por quien ha presidido el acto del juicio, en el que adquieren plena efectividad los principios de inmediación, contradicción, concentración y oralidad, y aun cuando actualmente la grabación de la vista posibilita al Tribunal de apelación visionar perfectamente todo ello, debe añadirse la consideración de que el uso que haya hecho Juez de su facultad de libre apreciación o apreciación en conciencia de las pruebas practicadas en el juicio, siempre que tal proceso se motive o razone adecuadamente la sentencia ( STC 17- 12-85, 23-6-86 , 13-5-87 , 2-7-90 , 4-12-92 y 30-10-94 , entre otras) únicamente deba ser rectificado, bien cuando un detenido y ponderado examen de las actuaciones ponga de relieve un manifiesto y claro error del Juzgador 'a quo', que haga necesaria, por criterios objetivos y sin el riesgo de incurrir en discutibles y subjetivas interpretaciones del componente probatorio existente en autos, una modificación de la realidad fáctica establecida en la resolución apelada.

Prescindir de todo lo anterior es pretender modificar el criterio del Juzgador por el interesado de la parte recurrente, debiendo añadirse que en modo alguno puede analizarse, o, mejor, impugnarse la valoración probatoria del Juzgador de Instancia, mediante el análisis de cualquier prueba de forma individualizada y parcial, sin hacer mención a una valoración conjunta.



SEXTO .- Referido cuanto antecede sobre el supuesto de autos, debemos resaltar en este aspecto, la transcendencia fundamental que tendrá lo pactado en el contrato que aparece unido a autos, en el que salvo lo ya tratado de la cláusula 2.1 nada contiene en cuanto a posibles obligaciones de la arrendadora en relación a previsión de instalación de otras firmas, exclusividad del negocio de zapatería, acceso a Decathlon y segunda fase.

Esta Sala ya en sentencia dictada en el día 7-4-2017 en Rollo 625-16, confirmando la que aparece a los folios 146 y siguientes de autos, en lo que se refería a la desestimación de la reconvención formulada por el marido de la ahora apelante que en base a parecidos argumentos instaba la resolución de otro contrato de arrendamiento, ya expresamos: 'En primer lugar, adeudaba las rentas correspondientes a los meses de julio, agosto y septiembre de 2014, por lo que no se encontraba al corriente en el cumplimiento de su obligación.

En segundo lugar, no podía alegar incumplimiento previo de las obligaciones de la arrendadora en cuanto a los motivos expuestos, por cuanto los contratos suscritos no contemplaban estipulación alguna al respecto, ni siquiera por remisión a otros documentos o informes previos de la promotora. Además, en cuanto a la no instalación en el área comercial de centros tan emblemáticos como Leroy Merlin y Worten, en la memoria de idoneidad del Ayuntamiento de Pulianas se acompañan comunicaciones de estos en los que muestran su 'interés' en estudiar su implantación en la actuación comercial, pero no compromiso a hacerlo. De igual modo, en cuanto al acceso a Decatlon, no consta la existencia de modificación al respecto, aunque, lo cierto es que los dos espacios comerciales fueron arrendados en septiembre de 2013, cuando aquella gran superficie iniciaba su actividad, por lo que ya conocían la situación de los accesos a una y otra galería.

En definitiva, ninguna mención se hizo en los contratos a dichas obligaciones por parte de la arrendadora, ni se establecieron como condiciones suspensivas o resolutorias, ni como motivos causalizados.

A estos se refiere la STS de 19-6-2009 y las que en ella se citan: 'El Art. 1274 del Código Civil , cuya directa inspiración en la doctrina de Pothier ya fue reconocida por esta Sala en decisiones muy antiguas, ha sufrido una lectura jurisprudencial en la que se acentuó el sentido objetivo, más coherente con las tesis doctrinales imperantes que presentan la causa como la función económico- social del negocio. Así, las sentencias de 8 de julio de 1.983 , 4 de mayo de 1.987 , 25 de febrero de 1.995 , 24 de enero de 1.992 , 8 de febrero de 1.996 , 17 de abril de 1.997 o 17 de diciembre de 2.004 , entre muchas otras, consideran que la causa es la razón objetiva, precisa y tangencial a la formación del contrato y se define e identifica por la función económico-social que justifica que un determinado negocio jurídico reciba la tutela y protección del ordenamiento jurídico. En los contratos sinalagmáticos, la causa está constituida por el dato objetivo del intercambio de las prestaciones ( SSTS de 8 de julio de 1.974 , 8 de julio de 1.983 , 17 de enero de 1.985 , 11 de abril de 1.994 , 21 de julio de 2.003 etc). Así entendida, la causa se ha de distinguir de los móviles subjetivos, cuya relevancia se produce cuando sean reconocidos y exteriorizados por ambas partes contratantes ( SSTS de 4 de mayo 1.987 , 30 de septiembre y 21 de noviembre de 1.988 , de enero de 1.991,8 de febrero de 1.996 , 6 de junio de 2.002 , etc). Esta concepción no elude el peso de los factores subjetivos, pues cabe que el móvil o propósito que guía a las partes que tenga peso en la determinación de la voluntad negocial, hasta el punto de que se configure en el caso un 'propósito empírico común de las partes' que encarne, en ese supuesto, el elemento causal del negocio. Y así es posible que el móvil subjetivo, que en principio es una realidad extranegocial, salvo que las partes lo incorporen al contrato como cláusula como condición( SSTS 19 de noviembre de 1.990 , 4 de enero de 1.991 , 28de abril de 1.993 , 11 de abril de 1.994 , 1 de abril de 1.998 , etc) se incorpore a la causa ('móvil casualizado'),y tenga trascendencia como tal elemento del contrato ( SSTS 11 de julio de 1.984 , 21 de noviembre de 1.988 , 8 de abril de 1.992 , 1 de abril de 1.998 , 21 de marzo y 21 de julio de 2.003 , etc).

Pero para llegar a causalizar una finalidad concreta será menester que el propósito de que se trate venga perseguido por ambas partes y trascienda el acto jurídico como elemento determinante de la declaración de voluntad en concepto de móvil impulsivo ( SSTS 16 de febrero de 1.935 , 20 de junio de 1.995 , 17 de marzo de 1956 , 30 de enero de 1960 , 23 de noviembre de 1961 , 27 de febrero de 1964 , 2 de octubre de 1972 , 8 de julio de 1977 , 1 de abril de 1982 , 8 de julio y 17 de noviembre de 1983 , 30 de diciembre de 1985 , 17 de febrero de 1989 , 4 de enero de 1991 , 11 de abril de 1994 , 6 de junio de 2002 , 21 de julio de 2003 , etc).' Todo ello consideramos resulta plenamente aplicable al supuesto de autos en el que tan solo la cláusula 2.1 a que ya nos hemos referido contendría un pacto objetivo que hubiese posibilitado resolución.

SÉPTIMO .- Por lo demás, aparte de que se estaría ejercitando la acción por quién no se encontraba al corriente en sus obligaciones, no se evidencia error en cuanto concluye el Juzgador a quo sobre todo ello, en el fundamento tercero.

En cuanto a la alegada información precontractual errónea, debemos referirnos a lo ya expresado sobre cual es la acción ejercitada, de manera que aquí no se acciona por error en el consentimiento, sin que pueda sustentarse la resolución en incumplimiento de obligaciones no contenidas en el contrato, que no constituirían sino meras expectativas que dependería de terceros ajenos al mismo.

La alusión que se hace a la testifical e interrogatorio de parte no resultará suficiente al respecto, sin que de la misma pueda derivarse más allá de la posibilitad de que algunas firmas nacionales e internacionales pudiesen haber especulado en algún momento en instalarse en el centro comercial, lo que entendemos que en ningún caso condicionaría en sentido alguno la posible resolución del contrato de autos, no evidenciándose error en cuanto se argumenta en el fundamento de derecho tercero al respecto y a lo que debemos remitirnos a efecto de obviar inútiles reiteraciones, resultando relevante cuanto a la racionalidad de lo dicho al respecto, el propio contenido del contrato en relación con el interrogatorio de la actora en las reclamaciones anteriores y la declaración testifical del Sr. Pascual , sin que la testifical practicada a instancia de la parte actora evidencie afirmación segura de la instalación de grandes firmas distintas de Mercadona y Decathlon.

Tampoco resultan desvirtuados los argumentos que se expresan en la sentencia respecto de la exclusividad en zapatería, que no aparece recogido en el contrato ni siquiera acreditado en forma alguna, sin que conste reclamación o protesta pese a que según reconoció la propia parte, desde un principio existía otro negocio de zapatería.

El acceso a la tienda de Decathlon exclusivamente por la galería comercial, que la prueba documental en relación con la testifical no evidencia, es elemental que debería figurar en el contrato. El que un testigo mantenga que a el se lo dijeron, no significan que ocurriese lo mismo con la parte actora.

Tampoco se acredita la supuesta obligación de construcción y apertura de la segunda fase que obviamente se encontraría condicionada a múltiples factores ajenos a la arrendadora y a lo que tampoco existe referencia en el contrato.

OCTAVO .- Por cuanto antecede debemos concluir que no aparece evidencia de error valorativo alguno, no habiendo cumplido la actora con la carga de prueba que le competía, por lo que no desvirtuados los razonamientos de la resolución impugnada, con remisión a aquellos para obviar inútiles reiteraciones, la misma debe ser confirmada, pues como repetidamente viene expresando esta Sala, y lo hace el Tribunal Constitucional, resultará admisible una fundamentación por remisión ( SSTC 174/1.987 , 146/1.990 , 27/1.992 , 115/1.996 , 231/1.997 y 36/1.998 ). El Tribunal puede asumir en su integridad o en parte la sentencia del Juzgado 'a quo', efectuando así una motivación por remisión, sobre cuya validez, en abstracto -recuerda la STC 146/1.990 -, ya se había pronunciado en distintas resoluciones, entre las que cabe resaltar los AATC 688/1.986 y 956/1.988 , señalando que 'una fundamentación por remisión no deja de serlo ni de satisfacer la exigencia contenida en el derecho fundamental que se invoca'La validez ex art. 24.1 CE de la Sentencia de remisión dependerá así de que la cuestión sustancial hubiera sido ya resuelta en la Sentencia de primera instancia como aquí acontece.

NOVENO . - Desestimándose el recurso sin que concurran en el supuesto de autos serias dudas de hecho o de derecho, la parte apelante deberá ser condenada al pago de las costas de esta alzada, de acuerdo con lo previsto en los arts. 394 y 398 de la LEC .

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, este Tribunal dispone el siguiente

Fallo

Que desestimándose el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de la que dimana este Rollo, debemos confirmar y confirmamos íntegramente la misma, condenándose a la parte apelante al pago de las costas del recurso con perdida del deposito al que debe darse destino legal, y dando al depósito para recurrir el destino que legalmente corresponda.

Contra la presente resolución cabe recurso de casación, si hubiere interés casacional, y, en su caso, recurso extraordinario por infracción procesal, que deberá interponerse ante este Tribunal dentro del plazo de veinte días contados desde el siguiente a su notificación.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN .-Leída y publicada ha sido la anterior Sentencia por el Magistrado Iltmo. Sr. D.

ANTONIO GALLO ERENA, Ponente que ha sido de la misma, doy fe.