Sentencia CIVIL Nº 186/2017, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13, Rec 857/2016 de 18 de Abril de 2017

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Decimotercera

C/ Ferraz, 41 , Planta 3 - 28008

Tfno.: 914933911

37007740

N.I.G.:28.058.00.2-2015/0009111

Recurso de Apelación 857/2016

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 02 de Fuenlabrada

Autos de Procedimiento Ordinario 1232/2015

APELANTE::D. /Dña. Purificacion y otros 4

PROCURADOR D. /Dña. MARIA DEL PILAR VIVED DE LA VEGA

APELADO::D. /Dña. Ruth

PROCURADOR D. /Dña. MANUEL DIAZ ALFONSO

SENTENCIA Nº 186/2017

TRIBUNAL QUE LO DICTA:

ILMO. SR. PRESIDENTE

D. CARLOS CEZON GONZÁLEZ

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS

Dña. Mª CARMEN ROYO JIMÉNEZ

D. MARCOS RAMÓN PORCAR LAYNEZ

Siendo Magistrado PonenteD. MARCOS RAMÓN PORCAR LAYNEZ

En Madrid, a dieciocho de abril de dos mil diecisiete. La Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Sres. Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio ordinario 1232/15, provenientes del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Fuenlabrada, que ha dado lugar en esta alzada al rollo de Sala 857/16, en el que han sido partes, como demandados-apelantes: D. Carlos Miguel , Dª. Purificacion , D. Luis Pablo , D. Juan Antonio y D. Alejo , representados por la Procuradora Dª. María del Pilar Vived de la Vega y asistidos del Letrado D. Emilio José Muñoz Moreno, y como demandante-apelada Dª. Ruth , representada por el Procurador D. Manuel Díaz Alfonso y asistida del Letrado D. Jesús de la Roja de la Roja.

Antecedentes

Se dan por reproducidos los que contiene la sentencia apelada en cuanto se relacionen con esta resolución y

PRIMERO.-Con fecha 12 de julio de 2016 por el Juzgado de 1ª Instancia nº 02 de Fuenlabrada en los autos de que dimana este rollo de Sala, dictó sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente: 'ESTIMANDO la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Díaz Alfonso en nombre de DOÑA Ruth frente a DON Juan Antonio , DON Carlos Miguel , DON Alejo , DOÑA Purificacion y DON Luis Pablo debo CONDENAR y CONDENO a los demandados a abonar a la demandante la cantidad de 8.244,50 euros, más los intereses legales.

Se condena en costas a la parte demandada'.

SEGUNDO.- Notificada la sentencia se interpuso recurso de apelación por la parte demandada con traslado a la adversa y oposición al mismo y realizadas alegaciones, remitiéndose luego los autos principales a este Tribunal en el que tuvieron entrada en fechaveinticuatro de octubre de dos mil dieciséis,abriéndose el correspondiente rollo de Sala.

TERCERO.- En esta alzada se señaló para deliberación, votación y fallo el díaseis de abril de dos mil diecisiete, se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Se sigue el presente procedimiento por demanda de Doña Ruth contra Don Carlos Miguel , Doña Purificacion , Don Luis Pablo , Don Juan Antonio y Don Alejo en ejercicio de acción de saneamiento de vicios ocultos en la compraventa de la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 NUM001 de Leganés.

SEGUNDO.- La Sentencia de 12 de julio de 2016 , estima íntegramente la demanda condenando a los demandados al abono de la cantidad de 8.244,50 euros, considerando encontrarnos en un típico supuesto de saneamiento de vicios ocultos.

TERCERO.- Se alegan como motivos del recurso.- Se formula recurso de apelación por la parte demandada y se solicita la revocación de la Sentencia y solicita la parte demandada la desestimación de la demanda, como motivo del recurso alega error en la valoración de la prueba por considerar que no están acreditados la concurrencia de los requisitos de la acción de saneamiento por vicios ocultos considerando acreditada la responsabilidad de la Comunidad de Propietarios, la inexistencia de inhabitabilidad, la inexistencia de vicio oculto y el carácter cognoscible por el comprador, por considerar que el precio ya estaba rebajado sustancialmente en atención al estado de la vivienda y error en la valoración del coste económico de la reparación de la humedades.

CUARTO.-Primer motivo de recurso error en valoración de la prueba.-

Se debe estimar el motivo de recurso interpuesto, se debe estimar el recurso con revocación de la Sentencia dictada y con la consiguiente desestimación de la demanda interpuesta. Se considera que existe un error en la valoración de los elementos probatorios por no tener el vicio de la vivienda carácter de oculto y ser el mismo susceptible de ser conocido por la compradora con una mínima diligencia que le es exigible en su actuar. Se considera que la compra se realiza teniendo en cuenta la necesidad de reforma integral de la vivienda. Se considera que las obras que se pretende acometer y que sean abonadas por la vendedora son obras que afectan a elementos comunes y corresponden a la Comunidad de Propietarios por lo que podría existir un enriquecimiento indebido del demandante al no resultar que las haya ejecutado ni abonado, y al cobrarlas del demandado y repercutirlas posteriormente a la Comunidad de Propietarios. Resulta así de actuaciones y de la propia declaración de la demandante que compró porque estaba mejor de precio, que conocía la antigüedad, que conocía que venía de una herencia, que conocía que llevaba dos años vacía y que conocía que necesitaba una reforma. Resulta igualmente de su declaración que vio las humedades después de comprarla al irse fijando. De la propia declaración del demandante resulta que compra conociendo el estado de la vivienda y la situación de la misma que ahora no se puede utilizar para alegar un vicio oculto. Conocía la actora que compraba una vivienda que necesitaba reforma en su totalidad. Por otro lado reconoce que el precio de la vivienda era menor que el de mercado porque necesitaba reformas. Conociendo que necesitaba reforma lo diligente hubiese sido pedir presupuesto de la reforma para poder valorar si le convenía el precio rebajado de venta. Los defectos que presenta no son inusuales sino que son propios y naturales de una vivienda de la calidad y antigüedad comprada. La actora conoce la calidad comprada y no puede pretenderse que la calidad sea superior a la comprada.

Conociendo la actora que compra una vivienda para reformar la diligencia que le es exigible al comprador es valorar en primer lugar el coste de esa reforma no pudiendo alegar posteriormente el coste de esa reforma como vicios ocultos. Tal conducta le es exigible especialmente en este caso al conocer la actora (como manifiesta en su declaración), que conocía que la vivienda venía de una herencia, que los vendedores nunca habían habitado la casa y que llevaba dos años vacía por lo que debía inspeccionar la casa para conocer su estado. Así su deber y diligencia le imponían valorar el estado de la casa antes de comprarla e incluso pedir e incluso valorar la reforma que necesitaba antes de comprarla. Lo anterior es más claro en este caso pues los vendedores solo saben que la vivienda está para reformar pero ni han habitado la casa, ni viven en la casa al venir de una herencia. La actora conoce que compra una casa del año 65 de bajas calidades en una Comunidad de Propietarios también del año 65 también de bajas calidades. La actora igualmente conocía, al ser directamente percibible, que ni el piso ni la Comunidad de Propietarios presenta reforma alguna estando en el mismo estado de origen. La actora no solo compra la vivienda sino que también compra una parte proporcional de la comunidad de propietarios por lo que tanto debe y es apreciable por la misma el estado de la vivienda como el estado de la comunidad de propietarios donde también compra una participación. Los vicios son percibibles fácil y directamente no pudiendo alegar ahora desconocimiento, los vicios de la vivienda consisten en su propia antigüedad siendo vivienda del año 65 sin haber experimentado nunca reformas ni mejoras, en comunidad de vecinos del año 65 sin que se haya realizado en la comunidad de vecinos mejoras o reformas. La calidad de la construcción es la típica y propia de una vivienda sencilla de calidad baja del año 65 no pudiendo exigirse mejores o mayores calidades o estado de la vivienda. Lo anterior es reconocido y conocido por la actora por lo que no puede ser desconocido en la Sentencia. El vicio de la vivienda es su propia antigüedad y sus propias calidades de vivienda de calidad baja del año 65. La actora reconoce que el precio era menor al de mercado porque estaba sin reformar, la actora reconoce que conoce la necesidad de la reforma donde se pueden incluir esta deficiencia y otras muchas que seguramente tendrá por su antigüedad y calidad de instalaciones del año 65. Por otro lado de la prueba pericial de la parte actora y de la declaración de la parte actora resulta que las humedades no eran ocultas, así la actora manifiesta que vio humedades después cuando empezó a fijarse y de las fotografías aportadas en el informe pericial al folio 35 se hace constar que las fotos son 'Fotografía aportada por la propiedad, tomadas en Abril de 2015, tras la compra de la vivienda' (la compra de la vivienda es el 2 de marzo de 2015). De las fotografías tomadas por la propia actora en abril de 2015 se considera y valora que las humedades estaban a la vista y no estaban ocultas como se ven entre otras claramente en la fotografía 11 o fotografía 12. La actora conocía la necesidad de reforma y que el precio era más bajo por la necesidad de la reforma, las humedades eran claras y estaban a la vista (fotografías), no procede ahora accionar en petición de una reducción del precio por vicios ocultos por considerar que la actora pudo y debió, como era su diligente obligación, tener en cuenta la reforma y el supuesto precio que iba a tener esa reforma para valorar si le convenía o no el precio de la vivienda. Conociendo que necesitaba una reforma no se justifica que no realizase conductas tan sencillas como mover las camas (foto a la página 17 del informe pericial). Conocía la actora y no era oculto el estado, antigüedad y calidad de la vivienda y de la comunidad de propietarios a la que pertenece. Conocía la actora y no era oculto el estado, antigüedad y calidad de la comunidad de propietarios de la que también compraba un porcentaje. Por otro lado se pretende realizar reparación que no le corresponde sino que corresponde a la Comunidad de Propietarios al afectar a un elemento común del edificio por lo que se recibiría el importe doblemente por un lado del vendedor y por otro lado al repercutirlo a la comunidad que es a quien corresponde la obra, sin perjuicio de que siendo obra que corresponde a la comunidad se debería exigir a la misma su ejecución con lo que obtendríamos que no hay gasto alguno para la actora produciendo esta acción un enriquecimiento injusto porque la actora no acredita haber ejecutado la obra que pretende cobrar no habiendo aportado factura alguna de su ejecución siendo la compra de 2015 por lo que estará habitando o alquilando. No habiéndose acreditado la ejecución de la obra y correspondiendo y siendo exigible la obra a la Comunidad de Propietarios el cobro de un presupuesto que no se ha ejecutado produciría un enriquecimiento indebido y en todo caso de ejecutarse una vez cobrado sería repercutible en la Comunidad de Propietarios.

Estamos por lo tanto en una compraventa celebrada el 2 de marzo de 2015 de vivienda NUM001 en CALLE000 nº NUM000 de Leganés, que se compró a un precio de 59.000 euros por debajo de mercado al conocerse su estado, que presenta humedades a la vista que provienen de la red de la Comunidad de Propietarios, la antigüedad de la vivienda es del año 65 (47 años de antigüedad) de calidades básica, siendo vivienda que nunca ha tenido una reforma, igualmente se compra una parte en una Comunidad de Propietarios con iguales características. La actora conoce según su declaración que necesita reforma al comprar, por lo que no puede alegar ahora que la reforma era más costosa de lo que pensaba, sin que se aporte presupuesto de empresa de reforma que le hiciese una valoración de la reforma antes de comprar. La testifical del Sr. Fermín aporta elementos en cuanto vive allí como vecino desde hace 50 años. Los informes periciales aportados y ratificados llevan a la misma conclusión siendo patologías habituales en este tipo de vivienda que han sido fácilmente percibidas por los peritos y se ven fácilmente en las fotos aportadas por el perito actor y que señalan la antigüedad y el carácter de piso para reformar y que el precio era menor porque necesitaba una reforma, igualmente señalan el origen comunitario de la afección y de las humedades. Los defectos de la vivienda eran fácilmente susceptibles de ser conocidos al saber que iba a necesitar que fuera reformada toda la vivienda. La actora reclama la cantidad por el coste de la reparación de los vicios existentes en la vivienda que compró por un importe de 59.000 euros el día 2 de marzo de 2015 al demandado. En los presentes autos la prueba practicada pone de manifiesto, y así es evidente de la prueba que se compra una vivienda del año 65 y de al menos 47 años de antigüedad. Resulta igualmente que la actora conoce la situación y antigüedad de la finca, que el precio se fija en atención a esa antigüedad de la finca, que la actora conoce a primera vista que la vivienda no tiene realizada ninguna reforma desde que se construyó. Así la demandante conoce que compra casa de 47 años de antigüedad sin que se hayan hecho reformas o arreglos en la misma. El precio se pacta teniendo en cuenta una casa de la referida antigüedad para reformar y no una casa de nueva construcción. La actora es conocedora, pues así lo manifiesta, que la casa no tenía reformas hechas. El perito y los testigos sitúan los defectos en los elementos comunitarios y en la antigüedad y calidades de la casa siendo todos ellos deterioros normales y habituales en viviendas de la referida antigüedad y calidades. Es la comunidad de propietarios a quien corresponde el arreglo y se trata de humedades a la vista según fotografías tomadas por la actora en el mes de abril de 2015. La actora compra una casa usada de 47 años no pudiendo pretender la entrega de casa de mejor calidad que la comprada ni pudiendo exigir vivienda reformada, la actora conocía la antigüedad de la vivienda y conocía que no tenía hecha reforma, todo ello tenido en cuenta en el precio de la venta. El art. 1484 del Código civil prescribe que el vendedor está obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hace impropia para el uso a que se destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; sin que sea responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos. Los requisitos necesarios para exigir el saneamiento por vicios ocultos -cuya prueba incumbe al comprador- son: 1º) La entrega de una cosa viciada. El vicio de la cosa puede consistir tanto en un defecto o imperfección, como en una alteración de la calidad o cualidades de la cosa o de alguno de sus componentes; siempre que disminuyan la utilidad que la cosa reporta al comprador, en atención al uso que se pactó en el contrato, o en su defecto, al que por naturaleza se destina la cosa, o de entre éstos aquél que quepa deducir de las circunstancias objetivas que inciden en el negocio ( Sentencias del TS de 31 de enero de 1970 y de 3 de marzo de 2000 ). 2º) El vicio ha de existir en el momento de perfección del contrato ( SSTS de 4 de octubre de 1989 y de 15 de noviembre de 1991 ), pues si fuese posterior serían aplicables las reglas sobre el riesgo en el contrato de compraventa ( art. 1452 del CC ). 3º) El vicio ha de estar oculto; sin que puedan ser considerados ocultos todos aquéllos que pueda apreciar fácilmente en la oportuna inspección del bien con motivo de la entrega ( SSTS de 28 de mayo de 1981 ; de 11 de julio de 1983 ; de 20 de febrero de 1984 y de 28 de febrero de 1997 , entre otras). 4º) El vicio oculto ha de ser grave. El Código adopta un criterio subjetivo, es redhibitorio si el comprador de haberlo conocido no hubiese adquirido la cosa, o hubiera dado menos precio por ella. Se centra el objeto del juicio en determinar si los defectos apreciados pueden ser conceptuados como vicios ocultos al tratarse de vivienda de segunda mano de 47 años de antigüedad de calidades bajas.

Vicio oculto, entendido éste jurídicamente como aquel que no es manifiesto y que no podía ser conocido por el comprador ( artículo 1484 del Código Civil ) o - como dice la sentencia del Tribunal Supremo de 17 de febrero de 1994 y reitera la de 10 de septiembre de 1996 «defectos ocultos (son) equivalentes a deterioros, desperfectos o irregularidades en la calidad o inidoneidad de los objetos suministrados que dificultan la utilidad de lo así suministrado o comprado». Teniendo en cuenta que el tipo de vivienda comprada tiene al menos 47 años de antigüedad y que ésta era usada, así como el tipo de defectos denunciados ( que además corresponden a la Comunidad de Propietarios) y que los mismos son detectados de forma inmediata ya que se aprecia, como hizo la actora, que la casa era antigua, del año 65 y no había tenido ninguna reforma y por lo tanto era seguro que presentaba y necesitaba una reforma y por lo tanto debía ser inspeccionada antes de comprar, no puede calificar como ocultos a los defectos denunciados. Y no puede atribuirles tal carácter porque la vivienda era por lo menos de 47 años de antigüedad, así fue comprado por la actora conociendo su antigüedad, por lo que no puede exigirse que las condiciones del mencionado piso sean otras habiéndose recibido lo que se compró estando además las humedades a la vista con una simple inspección; pero, además, está acreditado que el piso fue visitado en varias ocasiones por la actora y que en el informe pericial consta ya como fecha de las fotos abril de 2015 estando las humedades a la vista, no siendo recientes sino anteriores y antiguas, cuando la compraventa es de marzo de 2015 fecha en la que también estaban. La conclusión anterior -los defectos denunciados no son vicios ocultos- se refuerza si se tiene en cuenta que la obligación de saneamiento del vendedor se produce en el caso de que los mencionados vicios hagan la cosa vendida impropia para el uso a que se la destina o disminuyan de tal modo ese uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella ( artículo 1484 del Código Civil ), resultando que el precio ya era menor al de mercado al haberse vendido como vivienda para reformar. Resulta acreditado que la necesidad de reformas habían motivado un precio más bajo al de mercado, además de que el precio de segunda mano ya supone, incluye y tiene en cuenta el desvalor de la antigüedad por el desgaste y defectos consustanciales a la antigüedad y uso de la vivienda, no pudiendo exigirse una vivienda nueva.

Nos inclinamos por no incluir los desperfectos habidos en el concepto de vicios ocultos en el sentido en que los configura la Ley Sustantiva, precisamente por ello el precio de la vivienda de segunda mano se atempera a las condiciones de peor estado de conservación y habitabilidad de los inmuebles, con respecto a la situación de nuevo de los mismos, a lo que se añade que se vendía como vivienda para reformar y se trataba de defectos a la vista con una inspección al ser piso para reformar. Por todo lo anterior no teniendo los daños carácter de vicios ocultos se debe estimar el recurso interpuesto, revocar la sentencia y desestimar la demanda. Se trata de defectos que estaban a la vista (antigüedad, ausencia de reformas, calidades) pero se trata de humedades que con una mínima diligencia de correr la cama o fijarse estaban igualmente a la vista como resulta de las fotos señaladas y tomadas por la parte actora (reconoce en su declaración que las ve al irse fijando). Conociendo la actora que la vivienda estaba para reformar se le debe exigir una mayor diligencia en fijarse en el estado de la vivienda, debiendo haberse apreciado fácilmente en la oportuna inspección del bien con motivo de la entrega. Aumenta la confusión cuando reclama un importe del que no tiene factura y no ha pagado y que le corresponde a la comunidad al afectar a elementos comunes. Estimándose el recurso de apelación y desestimándose la demanda procede la condena en costas de la primera instancia al demandante conforme el art.394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

QUINTO.- De conformidad con lo establecido en los artículos 398.2 LEC estimándose el recurso no procede la condena en costas en la presente instancia.

Fallo

Que estimando el recurso de apelación formulado por Don Carlos Miguel , Doña Purificacion , Don Luis Pablo , Don Juan Antonio y Don Alejo contra la Sentencia de fecha 12 de julio de 2016 dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Fuenlabrada en el procedimiento al que se contrae el presente rollo, debemos revocar y revocamos dicha resolución, acordando en su lugar que se desestima totalmente la demanda presentada por Doña Ruth , absolviendo a los demandados de todas las peticiones de demanda todo ello con condena en las costas de primera instancia al demandante.

Todo ello sin imposición de las costas procesales de la presente alzada.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación, siempre que la resolución del recurso presenteinterés casacional, con cumplimiento de los requisitos formales y de fondo de interposición, y recurso extraordinario por infracción procesal, ambos ante la Sala Primera del Tribunal Supremo, los que deberán interponerse ante este Tribunal en el plazo deVEINTEdías desde el siguiente al de la notificación de la sentencia. No podrá presentarse recurso extraordinario por infracción procesal sin formular recurso de casación.

Haciéndose saber a las partes que al tiempo de la interposición de los mismos, deberán acreditar haber constituido el depósito que, por importe de50 €por cada tipo de recurso, previene la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J ., establecida por la Ley Orgánica 1/09, de 3 de noviembre, sin cuyo requisito, el recurso de que se trate no será admitido a trámite.

Dicho depósito habrá de constituirse expresando que se trata de un 'Recurso', seguido del código y tipo concreto de recurso del que se trate, en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección abierta con el nº 2580, en la sucursal 3569 del Banco de Santander, sita en la calle Ferraz nº 43.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe.