Sentencia CIVIL Nº 186/2017, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 161/2017 de 29 de Junio de 2017

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Decimocuarta

C/ Ferraz, 41 , Planta 4 - 28008

Tfno.: 914933893/28,3828

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2016/0101653

Recurso de Apelación 161/2017

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 54 de Madrid

Autos de Juicio Verbal (250.2) 594/2016

APELANTE:D. Luis Andrés y Dña. Noemi

PROCURADOR Dña. ESPERANZA APARICIO FLOREZ

APELADO:Dña. Virginia

PROCURADOR Dña. VIRGINIA SANCHEZ DE LEON HERENCIA

SENTENCIA

ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:

D. JUAN UCEDA OJEDA

Dña. PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

D. SAGRARIO ARROYO GARCÍA

En Madrid, a veintinueve de junio de dos mil diecisiete.

Siendo Magistrado Ponente Dña. PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

La Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Juicio Verbal (250.2) 594/2016 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 54 de Madrid, en los que aparece como parte apelante D. Luis Andrés y Dña. Noemi representados por la Procuradora Dña. ESPERANZA APARICIO FLÓREZ y defendidos por la Letrada Dña. CARMEN ARRONDO PIÑERO, y como parte apelada Dña. Virginia , representada por la Procuradora Dña. VIRGINIA SÁNCHEZ DE LEÓN HERENCIA y defendida por la Letrada Dña. RAQUEL GÓMEZ MIRA, todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 21/12/2016 .

Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia impugnada en cuanto se relacionan con la misma.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 54 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 21/12/2016 , cuyo fallo es del tenor siguiente:

'ESTIMANDO SUSTANCIALMENTE LA DEMANDA interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Sra. Sánchez de León Herecia en nombre y representación de Dª Virginia frente a D. Luis Andrés y Dª. Noemi , representados por Procuradora Sra. Aparicio Flórez, CONDENO a los demandados a pagar a aquella, de forma solidaria, la suma de de 5.377,19 euros, con otros 93,44 euros en concepto de intereses de demora calculados hasta sentencia, sin perjuicio de los de mora procesal hasta el completo pago, y al abono de las costas'.

SEGUNDO.-Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandada D. Luis Andrés y Dña. Noemi , al que se opuso la parte apelada Dña. Virginia y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.-Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 27 de junio de 2017.

CUARTO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Pretensiones de las partes.

La demanda presentada en la primera instancia por doña Virginia contra don Luis Andrés y doña Noemi pretendía la condena de los demandados al pago de 5.435'19 €, en concepto de rentas arrendaticias debidas entre Septiembre de 2011 y Mayo de 2016, por diferencia entre la renta abonada y la debida, y por actualizaciones de renta no satisfechas. Todo ello con causa en el contrato de arrendamiento de vivienda concertado entre las partes el 20 de Agosto de 2010, con renta mensual de 1000 €, que como producto de la actualización aplicable a 2011 ascendía a 1.029 €, que sin embargo no fue atendida hasta Noviembre de 2011. Por ello adeudan los demandados 58 € correspondientes a Septiembre y Octubre de ese año. Asimismo, en Marzo de 2012, a petición de los demandados que alegaron atravesar una difícil situación económica, se pactó el aplazamiento de parte de la renta mensual, de la que sólo se abonarían 900 €, difiriendo el pago del resto al momento en que mejorase aquella situación. También a petición de los arrendatarios, esa situación se mantuvo hasta Septiembre de 2015, fecha en que la relación entre los litigantes se deterioró a propósito de la necesidad de sufragar la sustitución, por obsoleta, de la caldera de la vivienda, lo que motivó que la arrendadora decidiera reclamar el pago de las cantidades aplazadas.

Los demandados se opusieron a la pretensión, argumentando en primer lugar que la actualización de la renta arrendaticia no se pactó sino en Noviembre de 2011, por lo que no adeudan lo reclamado por ese concepto. Que es cierto que se alcanzó un pacto verbal para reducir la renta a 900 € en Marzo de 2012, pero se trató de un acuerdo definitivo, como lo revela el que se haya pagado ininterrumpidamente esa suma hasta Octubre de 2015, fecha en que surgieron problemas con la arrendadora a raíz de la necesidad de sustituir la caldera de la vivienda.

SEGUNDO.-La sentencia apelada.

La sentencia dictada en la primera instancia declara probada la existencia del contrato suscrito el 20 de Agosto de 2010, y desestima la pretensión de pago relativa a los incrementos de renta correspondientes a Septiembre y Octubre de 2011, fundados en el art. 18.2 L.A.U ., considerando que la arrendadora admite que la actualización no se produjo sino en el mes de Noviembre de ese año. Está probado igualmente que en Marzo de 2012 se alcanzó acuerdo entre los litigantes para reducir la renta a 900 € mensuales, pero difieren las versiones de las partes en cuanto al carácter definitivo, o provisional, como aplazamiento de pago, de esa minoración. A la vista de lo actuado no se considera acreditado el carácter definitivo del pacto. Los arrendatarios alegan que la minoración de renta se concertó por razón de la bajada generalizada del precio de alquileres de la zona, a unos 850 € mensuales, y por las deficiencias de la propia vivienda arrendada. No se estima verosímil ese relato, pues tanto la bajada de precios, como las deficiencias del inmueble, se hubieran salvado con la mudanza de los demandados a otra vivienda próxima. Sí se atribuye verosimilitud a la versión de la arrendadora, que describe una reducción puramente conyuntural de la renta, hasta que mejorase la situación económica de los inquilinos. Muestra de ello es que no se redactó por escrito ningún anexo al contrato, sobre reducción de renta, y se recuerda la doctrina jurisprudencial en cuya virtud la novación nunca se presume. Por todo ello se condena a los demandados al pago de 5.377'19 €, más los intereses de demora devengados hasta la fecha de la sentencia, por la suma de 93'44 €, sin perjuicio de los intereses de mora procesal hasta el completo pago, y sin hacer expresa condena en costas atendida la estimación sustancial de la demanda.

TERCERO.-Motivos de recurso.

Frente al expresado pronunciamiento interponen recurso de apelación don Luis Andrés y doña Noemi , alegando que la sentencia valora erróneamente la prueba practicada, por las siguientes razones:

- la sentencia atribuye una eficacia probatoria infundada a la declaración testifical de don Eutimio , esposo de la demandante y propietario de la vivienda arrendada.

- no se ha practicado interrogatorio de los demandados, que intencionadamente no se solicitó por la parte actora.

- la sentencia no otorga eficacia probatoria a la declaración de la testigo propuesta por los demandados.

- existen indicios de que la versión de los arrendatarios resulta veraz. Pues, siendo incontrovertido que se pactó la disminución de renta en Marzo de 2012, la arrendadora sostiene que se debió a la precaria situación económica de los demandados, de lo que no existe indicio, ni se aporta prueba alguna. De haber existido problemas económicos tampoco habrían podido abonarse 900 € mensuales. El motivo de no haberse trasladado los arrendatarios a otra vivienda con renta inferior, o sin deficiencias en los servicios, respondió al deseo de evitar las molestias propias de una mudanza.

- la arrendadora no ha reclamado la diferencia entre los 900 € de renta, y la superior pactada, durante más de tres años, lo que denota que el pacto fue definitivo. Y sólo planteó esa reclamación cuando fue necesario cambiar la caldera, a cuyo pago se negó aquélla.

De otro lado, se impugna el pronunciamiento sobre condena en costas a la parte demandada, habida cuenta que la estimación de la demanda es parcial, y de conformidad con el art. 394 L.E.c .

CUARTO.-Eficacia temporal del pacto sobre minoración de renta.

Siendo incontrovertido que los contratantes pactaron la reducción de la renta mensual arrendaticia en Marzo de 2012, hasta la suma de 900 €, la única cuestión discutida en la alzada se reduce a determinar el carácter temporal o definitivo de ese pacto.

La sentencia apelada hace un detenido examen de los medios de prueba practicados. Sin embargo, tras revisar el conjunto de la prueba, lo cierto es que no se comparten las conclusiones alcanzadas en aquella resolución.

Partimos de un hecho incontrovertido y objetivo, consistente en que, pese a haberse pactado una renta arrendaticia mensual de 1000 €, elevada por revisión a 1029 € en Noviembre de 2011, sin embargo a partir de Marzo de 2012 la renta se reduce hasta 900 € mensuales, y esa cuantía se mantiene inalterada durante casi cuatro años, hasta la comunicación de Octubre de 2015, sin que los arrendadores formularan reclamación alguna.

Ese hecho objetivo se reputa decisivo y, prescindiendo de las versiones contradictorias de los litigantes, lo que denota es la aquiescencia continuada de arrendador y arrendatario en cuantificar la renta mensual en 900 €.

Por lo expuesto, sobre la premisa incontrovertida de aceptarse por los contratantes una renta mensual de 900 € durante cuatro años, se genera la sólida apariencia de su voluntad acorde de aceptar esa cuantía. Desde cuya perspectiva incumbe a la parte demandante desvirtuar esa apariencia, y probar, como hecho constitutivo de su pretensión ( art. 217.2 L.E.c .), que la renta asumida por ambos no respondió a un pacto de quita, como aparenta, sino a un pacto de espera, con reserva de su derecho a reclamar el exceso no percibido.

Sobre los medios de prueba practicados, caben las siguientes consideraciones:

1.- La declaración testifical de don Eutimio , carece de cualquier eficacia probatoria ex art. 376 L.E.c . Se trata del marido de la demandante y que, según manifestación coincidente de uno y otra, asumió en exclusiva la gestión y administración del arrendamiento de la vivienda litigiosa, y las relaciones con los arrendatarios.

2.- El interrogatorio de los demandados, que se dice intencionadamente omitido, no hubiera desplegado ninguna eficacia probatoria en favor de la versión de la contestación a la demanda. No cabe olvidar que el art. 316 L.E.c . sólo atribuye certeza a los hechos admitidos que resulten perjudiciales al interrogado.

3.- Es hecho notorio de general conocimiento, pero resulta además probado mediante certificación del Instituto Nacional de Estadística, que en el ejercicio 2011-2012 se produjo una bajada generalizada del precio de los alquileres de viviendas en la Comunidad de Madrid, con reducciones ininterrumpidas hasta el año 2015.

Es cierto, como apunta la sentencia apelada, que los demandados podrían haber obtenido una reducción de la renta cambiando su domicilio a otra vivienda próxima durante los años 2011 o 2012. Pero no cabe desconocer que las molestias propias de cualquier mudanza disuaden de los cambios de vivienda. Correlativamente, es también usual que los arrendadores, en esos casos, acepten reducciones de renta en evitación de pérdida de inquilinos que atienden puntualmente sus obligaciones. Por lo que la minoración definitiva de renta resulta compatible, y quedaría explicada, con el abaratamiento de los alquileres.

4.- Es correcto afirmar, como lo hace la sentencia apelada, que la novación extintiva nunca se presume, y debe constar expresamente, o resultar de la incompatibilidad entre la antigua obligación y la nueva, como declara el art. 1204 Cc . y doctrina jurisprudencial que lo desarrolla.

Pero ese precepto y doctrina se refieren a la novación extintiva, por contraposición a la novación modificativa.

En el presente caso, lo que se habría producido es una novación modificativa del contrato, por modificación de la renta pactada. Ninguna de las partes sostiene que se haya producido una novación extintiva del contrato de arrendamiento.

5.- No existen pactos escritos entre las partes, ni comunicaciones escritas hasta la cursada en Octubre de 2015 por los arrendadores, reclamando la parte de renta no satisfecha sobre 900 €. La versión de los hechos reflejada en esa comunicación fue contradicha de adverso mediante carta de Noviembre siguiente.

En consecuencia, prevalece el hecho objetivo del pacto de reducción de renta, ejecutado continuadamente durante casi cuatro años, sin que se aporte indicio alguno sobre su carácter provisional.

Es cierto que la demandante no ha justificado la situación económica precaria que, en su manifestación, habrían alegado los arrendatarios para solicitar una reducción provisional de la renta. Pero esa ausencia de prueba no es reprochable, pues la actora no dispone de facilidad probatoria, ni de proximidad con la fuente de la prueba, en los términos del art. 217.7 L.E.c .

En todo caso, la falta de demostración de ese hecho resulta irrelevante, pues el hecho objetivo, como se ha repetido, es la reducción de la renta arrendaticia. Las dificultades económicas de los arrendatarios no explicarían necesariamente la minoración de renta (se trata de una pequeña diferencia, de cien euros), y por el contrario sí aparece acorde y compatible con la reducción generalizada del precio de los alquileres de la Comunidad de Madrid.

Por cuanto queda expuesto, procede estimar el recurso de apelación, y en su consecuencia desestimar íntegramente la demanda.

QUINTO.-Costas.

Estimando íntegramente el recurso de apelación, con la consiguiente desestimación de la demanda, y de conformidad con lo dispuesto en los arts. 394 y 398 L.E.c ., procede condenar a la parte actora al pago de las costas causadas en la primera instancia, sin hacer expresa condena respecto de las ocasionadas en esta alzada.

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre de S.M. EL REY

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Sra. Aparicio Florez en representación de don Luis Andrés y doña Noemi , contra la sentencia dictada en autos de juicio verbal seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 54 de Madrid, bajo el número 594 de 2016,DEBEMOS REVOCAR Y REVOCAMOSdicha resolución en todos sus pronunciamientos, acordando en su lugar desestimar la demanda presentada por doña Virginia , representada por la Procuradora Sra. Saenz de León Herencia, contra los ahora apelantes, absolviendo a éstos de todas las pretensiones contra ellos formuladas, y condenando a la demandante al pago de las costas causadas en la primera instancia, sin hacer especial pronunciamiento respecto de las ocasionadas en esta alzada.

La estimación del recurso determina la devolución del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

MODO DE IMPUGNACION:Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala, previa constitución en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial , debiendo ser consignado el mismo en la Cuenta de Consignaciones y Depósitos deesta Sección 14 APM, abierta en la entidad Banco Santander S.A., Sucursal 6114 de la Calle Ferraz, número 43 de Madrid, con el númeroIBAN ES55- 0049-3569-9200-0500-1274, que es la cuenta general o 'buzón' del Banco de Santander, especificando la cuenta para esta apelación concreta: «2649-0000-00- 0161-17» excepto en los casos que vengan exceptuados por la ley, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe

En Madrid, a diez de julio de dos mil diecisiete.

DILIGENCIA:Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.