Sentencia CIVIL Nº 186/2018, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 33/2018 de 13 de Junio de 2018

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Decimocuarta
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 6 - 28035
Tfno.: 914933893/28,3828
37007740
N.I.G.: 28.065.00.2-2016/0003418
Recurso de Apelación 33/2018
O. Judicial Origen: Juzgado Mixto nº 02 de Getafe
Autos de Juicio Verbal (250.2) 375/2016
APELANTE: MANCERA&BUSTOS, SERVICIOS INMOBILIARIOS SL
PROCURADOR Dña. MARIA LUISA RAMON PADILLA
APELADO: Dña. Justa y D. Luis Pedro
PROCURADOR D. JUAN LUIS VALGAÑON GOMEZ
SENTENCIA
ILMA. SRA. MAGISTRADO:
Dña. PALOMA GARCIA DE CECA BENITO
En Madrid, a trece de junio de dos mil dieciocho.
Visto en grado de apelación, por la Magistrada de esta Sección 14ª de la Audiencia Provincial de
Madrid, el Ilma. Sr. Dña. PALOMA GARCIA DE CECA BENITO, actuando como Tribunal Unipersonal en
segunda instancia, los presentes autos civiles Juicio Verbal (250.2) 375/2016 seguidos en el Juzgado de 1ª
Instancia e Instrucción nº 02 de Getafe, en los que aparece como parte apelante MANCERA&BUSTOS,
SERVICIOS INMOBILIARIOS SL representado por la Procuradora Dña. MARIA LUISA RAMON PADILLA y
defendido por el Letrado D. JOSE MANUEL MORENO MERIDA, y como parte apelada D. Luis Pedro y Dña.
Justa , representado por el Procurador D. JUAN LUIS VALGAÑON GOMEZ y defendido por el Letrado DON
ALFONSO MARTINEZ BELTRAN; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia
dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 27/09/2017 .
Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia
impugnada en cuanto se relacionan con la misma.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 02 de Getafe se dictó Sentencia de fecha 27/09/2017 , cuyo fallo es del tenor siguiente: Que estimando la demanda interpuesta por D. Luis Pedro y Dª Justa contra Mancera & Bustos, Servicios Inmobiliarios, S.L., debo declarar haber lugar a la restitución de la cantidad de 3.000 euros entregada como señal de la propuesta de oferta por la vivienda sita en la CALLE000 nº NUM000 de Aranjuez firmada por las partes el 26 de agosto de 2015, más los intereses legales de la reclamación judicial con imposición de las costas correspondientes a la demandada.

Que desestimando la demanda reconvencional formulada por Mancera & Bustos, Servicios Inmobiliarios, S.L. contra D. Luis Pedro y Dª Justa , debo absolver y absuelvo a la parte reconvenida, con imposición de las costas correspondientes a la reconviniente'.



SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandado MANCERA&BUSTOS, SERVICIOS INMOBILIARIOS SL al que se opuso la parte apelada D. Luis Pedro y Dña. Justa y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.



TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó señalar el día 12 de junio de 2018 para resolver el recurso.



CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Pretensiones de las demandas principal y reconvencional.

La demanda presentada por don Luis Pedro y doña Justa contra Mancera & Bustos Servicios Inmobiliarios, S.L., pretendía la condena de la demandada al pago de 3.000 €, relatando que el 26 de Agosto de 2015 las partes suscribieron documento de propuesta de oferta de compra para la adquisición vivienda por los actores, actuando la demandada en funciones de intermediación. En dicho documento se hizo constar que los actores entregaban a la demandada la cantidad de 3.000 € ' en concepto de señal o arras confirmatorias que en el caso de que la propuesta fuese aceptada se convertirían automáticamente en arras del art. 1454 del Cc ., por lo que si desistiese el proponente las perdería. Dichas arras serán devueltas si (...) no reciben financiación bancaria para la compraventa, siempre que este supuesto se justifique con documentación de al menos dos entidades bancarias (...)'. Se adjuntan sendas certificaciones de La Caixa y Kutxabank dejando constancia de la negativa de ambas entidades a conceder el préstamo hipotecario que les fue solicitado, y que fueron exhibidas a la demandada para reclamar la devolución de la suma entregada. La demandada ha rehusado restituir esa cantidad, pese a los requerimientos escritos que se le han dirigido.

La demandada, Mancera & Bustos Servicios Inmobiliarios, S.L., se opuso a la pretensión, planteando la excepción de falta de legitimación pasiva ad causam . Adujo que dicha mercantil se limitó a actuar como intermediaria en la compraventa, y que la señal entregada por los actores se encuentra en posesión de la parte vendedora. Que en virtud del contrato de 26 de Agosto de 2015, los demandantes se comprometieron de forma irrevocable a la compraventa del inmueble propiedad de doña Tatiana , mediante la entrega de una señal confirmatoria de 3.000 € entregada a la firma del contrato. Los demandantes se han abstenido de presentar el clausulado unido al documento de 26 de Agosto de 2015, firmado por doña Justa y la vendedora, doña Tatiana , donde consta que ' En caso de renuncia por parte de la compradora, después de la aceptación de la presente propuesta, por ambas partes, la parte vendedora tendrá derecho a recibir la cantidad entregada en concepto de arras y la Agencia Getafe 1 tendrá derecho a exigir a la parte compradora sus honorarios, que corresponden al 3% más IVA del precio ofertado '. Que Mancera & Bustos Servicios Inmobiliarios, S.L., presentó a los demandados sendas ofertas de financiación obtenidas de Kutxabank y Deutsche Bank, las cuáles fueron rechazadas por los demandantes, manifestando éstos su intención de no hacer efectiva la compra, por lo que aquella entidad procedió a entregar la señal a la parte vendedora, que eximió de responsabilidad a la inmobiliaria mediante escrito firmado al efecto. En Abril de 2016 se recibió requerimiento de la parte actora, que fue rehusado, junto con documentos alusivos a la denegación del préstamo de fecha posterior a la negativa de los actores a continuar la operación.

En la demanda reconvencional interpuesta por Mancera & Bustos Servicios Inmobiliarios, S.L., se aduce que, al margen del documento de arras aportado con la demanda, el 26 de Agosto de 2015 se firmó igualmente una 'propuesta de compraventa de inmueble', en el que los demandantes se comprometían irrevocablemente a concertar la compra, pactando que ' En caso de renuncia por parte de la compradora, después de la aceptación de la presente propuesta, por ambas partes, la parte vendedora tendrá derecho a recibir la cantidad entregada en concepto de arras y la Agencia Getafe 1 tendrá derecho a exigir a la parte compradora sus honorarios, que corresponden al 3% más IVA del precio ofertado'. En ejecución de ese pacto se plantea demanda reconvencional, solicitando la condena de los demandantes al pago de lo que el reconviniente califica como ' comisión en concepto de honorarios pactada a favor de mi cliente '. Se reitera que la inmobiliaria gestionó la concesión de préstamo para financiar la compra que fue concedido por dos entidades, y que los documentos sobre negativa de sendos Bancos a conceder ese préstamo es de fecha posterior a la ruptura de la operación.

Los reconvenidos se opusieron a la pretensión.



SEGUNDO.- La sentencia apelada.

La sentencia dictada en la primera instancia, tras exponer las pretensiones de las partes, alude al contenido del documento de arras, firmado el 26 de Agosto de 2015. Explica que el documento relativo a la compraventa aportado con la demandada resulta ilegible, lo que impide afirmar que concurriera la aceptación por la vendedora, quien declara en el acto del juicio que no recordaba si firmó algún documento junto con los compradores, y que éstos le enviaron mensaje escrito comunicando que no iban a comprar, así como que tenían problemas de financiación, tras lo que la inmobiliaria le hizo entrega de las arras. Los demandantes aportan prueba documental sobre denegación de préstamo hipotecario para financiar la compra, y los dos testigos empleados de Banco que comparecen como testigos manifiestan que aprobaron el préstamo en las condiciones establecidas por uno y otro Banco, respectivamente hasta el 80% y el 95% del valor de tasación.

Se desconoce el valor de tasación de la vivienda, por lo que tampoco consta si dicho valor cubría el precio, y qué porcentaje alcanzaba respecto del total de la operación. A ello se une que no está acreditado si se llegó a firmar contrato de compraventa entre la vendedora y los compradores, así como que la entrega de la cantidad de 3000 € a la vendedora se produjo después de que los actores reclamaran la devolución de la señal por falta de financiación. Se desestima la demanda reconvencional por no resultar legible el documento de propuesta de compraventa aportado por la reconviniente, y la prueba practicada no ofrece elementos para afirmar que los reconvenidos adeudaran a la inmobiliaria los honorarios reclamados. Por todo lo cual se estima en su integridad la demanda principal, y se desestima la demanda reconvencional.



TERCERO.- Primer motivo de recurso. Infracción procesal.

Planteamiento: Frente a los anteriores pronunciamientos interpone recurso de apelación Mancera & Bustos, Servicios Inmobiliarios, S.L., denunciando en primer lugar y al amparo del art. 456 L.E.c .

la comisión de una infracción procesal, cuando la sentencia prescinde de valorar la prueba documental aportada con el escrito de contestación, sobre la afirmación de resultar ilegible, pese a que dicha prueba fue debidamente incorporada al procedimiento, y se declaró conocida por la parte actora y reconvenida. Por lo que se solicita la nulidad de lo actuado o, subsidiariamente, la resolución del recurso valorando esa prueba.

Resolución: Sin perjuicio de que la revisión de lo actuado permite apreciar que el soporte en que se presentó originariamente la prueba documental aportada no resulta legible, parece adecuado resolver la cuestión suscitada teniendo por subsanada la posible deficiencia y valorando la prueba en atención a las versiones posteriores de esos mismos documentos que sí resultan legibles. Solución acorde a los principios de defensa y de contradicción, pues desde un primer momento alegó la parte reconvenida haber recibido correctamente las copias de la prueba documental mediante traslado.



CUARTO.- Segundo motivo de recurso. Error en la valoración de la prueba. Planteamiento.

Se reitera en el recurso la excepción de falta de legitimación pasiva ad causam , a cuyo respecto la sentencia prescinde erróneamente del documento que fue firmado por las partes compradora y vendedora, que incluye el pacto de arras, así como el resto del clausulado después aportado con la contestación, en tanto que Mancera & Bustos Servicios Inmobiliarios, S.L., se limitó a actuar como intermediaria entre las partes.

Resulta de aplicación el art. 1454 Cc ., así como la cláusula 5.c del contrato, en cuya virtud ' En caso de renuncia por parte de la compradora, después de la aceptación de la presente propuesta, por ambas partes, la parte vendedora tendrá derecho a recibir la cantidad entregada en concepto de arras y la Agencia Getafe 1 tendrá derecho a exigir a la parte compradora sus honorarios, que corresponden al 3% más IVA del precio ofertado'. Por tanto, los compradores conocían en qué concepto entregaron la suma de 3.000 €, destinada a la vendedora y recibida por ésta. Cantidad que, por todo ello, no procede reclamar frente a la empresa de intermediación. La vendedora, doña Tatiana , declaró en juicio que los demandantes se negaron a seguir con la venta, y suscribió un documento declarando eximir de toda responsabilidad y de cualquier reclamación respecto de la suma recibida de 3.000 € a Mancera & Bustos Servicios Inmobiliarios, S.L.

Alega la apelante que, entre los pactos relativos a las arras, según el documento aportado con la demanda, se pactó que ' en concepto de señal o arras confirmatorias que en el caso de que la propuesta fuese aceptada se convertirían automáticamente en arras del art. 1454 del Cc ., por lo que si desistiese el proponente las perdería. Dichas arras serán devueltas si (...) no reciben financiación bancaria para la compraventa, siempre que este supuesto se justifique con documentación de al menos dos entidades bancarias (...)'.

La sentencia apelada declara que los demandantes aportaron dos denegaciones de financiación expedidas por sendos Bancos, y se remite a las declaraciones testificales prestadas por dos empleados de entidades bancarias. Dichos testigos manifestaron que sus respectivos Bancos concedieron la financiación solicitada por los demandantes, si bien dentro de los límites impuestos por ambas entidades. Por lo que fueron los compradores los que decidieron no otorgar la compraventa, y así lo comunicaron a la vendedora. Los documentos aportados con la demanda son muy escuetos, no concretan las causas de denegación, ni explican a cuánto ascendían los préstamos, además de ser ocho meses posteriores a la firma de la compraventa. La vendedora declaró que desconocía si los compradores tenían problemas de financiación, y que recibió diez meses después la cantidad de 3.000 € porque estaba esperando a que los demandantes decidieran si querían adquirir el inmueble. Se prescinde de las conversaciones por WhatsApp aportadas por la demandada respecto de las gestiones para la financiación. Del conjunto de lo actuado se desprende que, obtenida la financiación, los demandantes la rechazaron, incumpliendo lo pactado.

Finalmente, se argumenta que la demanda reconvencional se rechaza como resultado de la infracción procesal cometida al no valorar la prueba documental aportada. Que el documento de 'propuesta de compraventa' es auténtico y fue aceptado por los compradores, aunque la primera página no aparezca firmada, y así lo revela la correlación de numeración de las cláusulas de las páginas primera y segunda. Y de ese clausulado resulta la obligación de pago pretendida en la reconvención, considerando que la inmobiliaria gestionó la búsqueda activa de financiación, mediante contactos de un empleado de esa entidad con dos Bancos, a través de mensajería telefónica cuyo texto se aporta, revelando que los préstamos fueron otorgados.



QUINTO.- Valoración de la prueba practicada en la primera instancia. Documento de señal o arras.

El expresado documento aparece firmado por los compradores demandantes y la agencia inmobiliaria demandada. Está fechado el 26 de Agosto de 2015, haciendo constar que los demandantes entregan a la demandada la cantidad de 3.000 €: ' En concepto de señal o arras confirmatorias, que en el caso de que la propuesta fuese aceptada, se convertirían automáticamente en arras del art. 1454 Cc ., por lo que si desistiese el proponente las perdería. Dichas arras serán devueltas si: No reciben financiación bancaria para la compraventa, siempre que este supuesto se justifique con documentación de al menos dos entidades bancarias '.

La interpretación de dicho documento presenta serios problemas, alguno de ellos por utilizar términos jurídicos que no se corresponden con el significado que se les asigna.

1. La primera duda es la relativa al carácter en el que actuaba la empresa inmobiliaria.

Mancera & Bustos Servicios Inmobiliarios, S.L., ha sostenido desde un primer momento que actuó, única y exclusivamente, en concepto de intermediaria en la operación de compraventa. Ello sería acorde a la naturaleza del contrato de corretaje de inmuebles o agencia inmobiliaria, mediante el que el comitente encarga al mediador las gestiones orientadas a perfeccionar un contrato de compraventa, y a cambio de una retribución que se devenga si la compraventa llega a perfeccionarse. Pero ese contrato de agencia inmobiliaria, por su propia naturaleza, no incluye mandato alguno recibido del comitente (entre otros, no incluye el mandato para recibir arras, confirmatorias, penales ni penitenciales).

Por el contrario, en el supuesto enjuiciado puede verse cómo Mancera & Bustos Servicios Inmobiliarios, S.L., realizó actos y adquirió compromisos con los demandantes, que excedieron abiertamente del contenido del corretaje. Así, la percepción de una suma en concepto de 'señal', el compromiso de restituirla en dos supuestos concretos (uno de ellos no obtención de financiación del precio), el depósito mantenido de esa suma durante diez meses, y la decisión final de no restituir es suma a los compradores.

Se desconoce si, al ejecutar esos actos, la entidad intermediaria contaba o no con mandato de la vendedora, incluso si ésta lo conoció o consintió. Y la prueba sobre esos aspectos incumbe precisamente a la demandada-reconviniente, no sólo de acuerdo con las normas generales de los números 2 y 3 del art. 217 L.E.c ., sino especialmente por su número 7, pues sólo dicha parte disfruta de facilidad probatoria y proximidad con la fuente de la prueba. Ante la ausencia absoluta de prueba, aplicando la consecuencia del número 1 del mismo art. 217, sólo cabe atenerse a los hechos objetivos incontrovertidos resultantes del documento descrito, y de lo actuado, en el sentido de que la demandada, se ignora si mediante mandato o instrucciones de su comitente, o por voluntad propia, decidió recibir de los actores la suma de 3.000 €, así como asumir el compromiso de restituir esa suma en caso de que éstos no obtuvieran financiación, y mantuvo esa suma en depósito durante diez meses, transcurridos los cuáles decidió, de nuevo se ignora si mediante mandato o con autorización, no restituir a los demandantes la suma que mantenía en su poder. De la que hizo entrega a la parte vendedora.

Por todo lo expuesto, la demandada asumió en su propio nombre y derecho las obligaciones dimanantes de los pactos por ella concertados con los demandantes, resultantes del documento de señal o arras firmado el 26 de Agosto de 2015. De donde resulta su legitimación pasiva ad causam .

2. La segunda duda suscitada, es la referente a las menciones de arras o señal reflejadas en el mismo documento. En los siguientes términos: ' en concepto de señal o arras confirmatorias que en el caso de que la propuesta fuese aceptada se convertirían automáticamente en arras del art. 1454 del Cc ., por lo que si desistiese el proponente las perdería.

Dichas arras serán devueltas si (...) no reciben financiación bancaria para la compraventa, siempre que este supuesto se justifique con documentación de al menos dos entidades bancarias (...)' Si fuera preciso recordar conceptos generales, las arras confirmatorias constituyen un anticipo a cuenta del precio pactado, como parte de éste, y presuponen la perfección de la compraventa, con la subsiguiente facultad de las partes de compelerse recíprocamente a su cumplimiento. Las arras penales constituyen una garantía de cumplimiento, sin incluir la facultad de abandono unilateral del contrato. Finalmente, las arras penitenciales, únicas a las que se refiere el art. 1454 Cc ., incorporan como elemento esencial la facultad de cada una de las partes de abandono unilateral y sin causa del contrato, sin otra consecuencia que su pérdida o devolución duplicada. La doctrina jurisprudencial enseña que no cabe sin más equiparar los términos 'señal' o 'arras' a la facultad de separarse del contrato, sino que para ello es imprescindible que conste la voluntad de las partes, claramente expresada, autorizando la posibilidad de desligarse de la convención por dicho medio resolutorio, ya que en otro caso cualquier entrega o abono habrá de conceptuarse como parte del precio o pago anticipado del mismo, teniendo tal precepto legal (el art. 1454) un carácter excepcional, de interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales, de las que debe resultar la voluntad indubitada de las partes de establecer arras penitenciales, ya que en otro caso la suma recibida sirve, precisamente, para confirmar el contrato de compraventa (Ss. T.S. 9.Mar.1989, 12.Dic.1991 o 31.Jul.1992, entre otras muchas).

En la cláusula examinada, constituye una incongruencia conceptual pretender que las arras confirmatorias entregadas como parte del precio y perfeccionado el contrato, puedan transformarse en arras penitenciales mediante la aceptación por el comprador de la propuesta recibida.

En todo caso, puede prescindirse de ese primer inciso de la cláusula, pues la controversia se supedita a la aplicación del segundo inciso, en el que se compromete la devolución de las arras a los compradores si no reciben financiación bancaria para la compraventa siempre que este supuesto se justifique con documentación de al menos dos entidades bancarias. La interpretación de ese inciso es clara, ex art. 1281 Cc ., y sólo resta valorar la prueba practicada para determinar si los actores han justificado no haber recibido financiación en la forma descrita, y por ende tienen derecho a la restitución de la cantidad. Lo que se verá más adelante al valorar los restantes medios de prueba.



SEXTO.- Documento de 'propuesta de compraventa de inmueble'.

Se aporta por Mancera & Bustos Servicios Inmobiliarios, S.L., el documento así denominado, en el que no interviene dicha mercantil como parte, sino exclusivamente los demandantes y la vendedora.

El documento en cuestión, compuesto por dos páginas, no se tiene por cierto en su página primera, ni despliega efectos probatorios, ex arts. 326 L.E.c . y 1225 Cc ., pues ha sido impugnado por la parte actora- reconvenida, alegando no ser cierto el clausulado que recoge. La segunda de sus páginas, cuyo escaso contenido resulta irrelevante en el litigio, sí aparece con firma de los demandantes.

Es cierto, como aduce la apelante, que la numeración del clausulado de la primera página es correlativo a la segunda página. Pero esa mera circunstancia, susceptible de adecuarse por quien confecciona un documento real o ficticio, es notoriamente insuficiente para contrarrestar la denuncia de falta de autenticidad planteada por los actores.

La parte apelante fundamenta en parte sus pretensiones en el clausulado recogido en la primera de las páginas del documento, por ella redactado. Y aunque se ha dicho que carece de eficacia probatoria, se analiza ese clausulado con el fin de no dejar incontestadas las alegaciones del recurso: De un lado, el documento de 'propuesta de compraventa de inmueble', no constituye un todo con el documento de arras, aunque sean de igual fecha, pues en uno y otro intervienen distintas partes. En el primero vendedora y compradores, en el segundo los ahora litigantes.

De otro lado, la 'propuesta de compraventa de inmueble', suscrita por vendedor y comprador, presenta la peculiaridad de que incluye estipulaciones en favor de tercero: la agencia inmobiliaria. Al mismo tiempo, ese tercero beneficiario de derechos, como correlativos deberes a cargo de comprador y vendedor (ambos consumidores), es el profesional que elabora el documento.

Entre los derechos reconocidos en el documento a favor de la agencia inmobiliaria, existen algunos que, tanto por su redacción, como por su inserción en un contrato de compraventa, resultan de configuración y redacción confusas. Y considerando que es la agencia inmobiliaria la responsable de esa redacción, dirigida a consumidores, se haría imprescindible practicar el control de transparencia, aplicable de oficio, resultante de la Directiva 93/13/CEE y Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias.

Todo ello, especialmente respecto de la cláusula 5.c) invocada por la apelante: ' En caso de renuncia por parte de la compradora, después de la aceptación de la presente propuesta, por ambas partes, la parte vendedora tendrá derecho a recibir la cantidad entregada en concepto de arras y la Agencia Getafe 1 tendrá derecho a exigir a la parte compradora sus honorarios, que corresponden al 3% más IVA del precio ofertado' . Pero también para la cláusula 5.b) u otras ajenas a los pactos sobre la compraventa. Pues no se comprende cuál es la causa negocial ( arts. 1274 y concordantes Cc .) que pueda obligar al comprador al pago de honorarios a la agencia inmobiliaria, con la que no ha celebrado contrato alguno de corretaje o intermediación.

Y, configurándose como cláusula penal, sancionadora de la renuncia de un contratante ( art. 1152 Cc .), carecería de soporte, pues la cláusula penal se configura como obligación accesoria, sin que exista obligación principal alguna del comprador frente a la agencia inmobiliaria, que permita a ésta imponer una sanción indemnizatoria por incumplimiento.

Lo expuesto obliga a desestimar la demanda reconvencional, mediante la que Mancera & Bustos Servicios Inmobiliarios, S.L., reclamaba a la parte compradora el pago de los honorarios correspondientes al contrato de corretaje por ella concertado con la vendedora.

SÉPTIMO.- Reclamación por la parte compradora de la cantidad entregada como arras o señal.

Mediante la demanda principal se reclama la devolución de la suma de 3.000 € entregada a la agencia inmobiliaria como 'señal o arras confirmatorias', a tenor del documento redactado por esta mercantil. Se dice entregada esa suma ' en concepto de señal o arras confirmatorias que en el caso de que la propuesta fuese aceptada se convertirían automáticamente en arras del art. 1454 del Cc ., por lo que si desistiese el proponente las perdería. Dichas arras serán devueltas si (...) no reciben financiación bancaria para la compraventa, siempre que este supuesto se justifique con documentación de al menos dos entidades bancarias (...)' Queda dicho que las menciones a las arras confirmatorias y al art. 1454 Cc . (arras penitenciales), en los términos expuestos, distorsionan los respectivos conceptos. Pero que, al mismo tiempo, lo único relevante para resolver la controversia, es discernir si los demandantes tienen derecho a la devolución de la suma entregada, por concurrir las circunstancias del inciso segundo de la cláusula, cuya redacción sí es clara. Es decir, por no haber recibido financiación bancaria para la compraventa, y haberlo justificado con documentación de dos entidades bancarias. Sobre cuya cuestión se hacen las siguientes precisiones: 1.- La no obtención de financiación bancaria se redacta y configura sin límite alguno. Y no puede interpretarse restrictivamente, en perjuicio de la parte que no ha redactado la cláusula. Por ello, debe entenderse referida a la financiación de las obligaciones pecuniarias adquiridas por los demandantes a consecuencia directa e inmediata de la compraventa, consistentes en el precio de la vivienda, tributos asociados y gastos necesariamente repercutibles sobre el comprador.

Presuponer, como pretende la apelante y redactora de la cláusula, que la financiación debe entenderse obtenida cuando alcance un porcentaje determinado del precio de tasación, equivale a interpretar restrictivamente la cláusula en perjuicio de la parte actora.

2.- Las declaraciones testificales de los empleados de Banco, resultan inútiles.

El empleado de Deutsche Bank, don Julio , declara que la operación fue concedida, aunque no concreta si lo fue en los términos solicitados por los compradores y directamente dimanantes de la compraventa, ni recuerda si la autorización fue superior o inferior a 159.000 €. Aclara que esa entidad no financia los gastos asociados a la compraventa, ni otorga préstamos personales adicionales al hipotecario, así como que los compradores no disponían en la cuenta de esa entidad de fondos suficientes para el pago de los gastos.

El empleado de Kutxabank, don Leandro , manifiesta que se llegó a tasar la vivienda, aunque no concreta en qué cuantía, y que ese Banco otorga préstamos hipotecarios de hasta un ochenta por ciento de la tasación. No explica la cuantía por la que se solicitó el préstamo.

3.- Los documentos confeccionados por La Caixa y Kutxabank aportados con la demanda están emitidos en Abril de 2016, sin que pueda reprocharse retraso en su obtención, pues el documento de arras no establece plazo alguno, y la propia agencia inmobiliaria continuaba a la espera de ejecutar lo pactado, toda vez que conservaba en depósito la suma de 3.000 €, de la que no hizo entrega a la vendedora sino en Junio de 2016.

No existe indicio de que la solicitud planteada a Kutxabank se encauzara a través de la oficina correspondiente al anterior testigo, don Leandro , o coincida con la recibida por éste.

4.- Carecen de todo rigor probatorio los documentos aportados por la demandada que se dice corresponder a conversaciones de mensajería mantenidas desde un teléfono móvil utilizado por empleados de esa mercantil, y otro que se dice utilizado por empleados de entidades bancarias.

5.- La compradora, doña Tatiana , manifiesta que la reconviniente le hizo entrega de la suma de 3.000 € diez meses después, es decir, en Julio de 2016. Manifiesta que (frente a lo pretendido en el recurso) los compradores le comunicaron mediante un mensaje que tenían problemas de financiación para la compraventa, aunque ella desconoce si realmente tenían o no esos problemas. Que no recuerda si firmó la 'propuesta de compraventa' a presencia de los compradores. No manifiesta si llegó a conocer o no personalmente a los compradores.

Por todo lo expuesto, se declara probado que los compradores no obtuvieron financiación para responder de las obligaciones pecuniarias dimanantes del contrato de compraventa litigioso, y por ende que, de conformidad con lo literalmente pactado, no recibieron ' financiación bancaria para la compraventa ', de conformidad con el documento de arras de 26 de Agosto de 2015, circunstancia que justificaron en Abril de 2016 con la entrega de dos documentos bancarios en los términos expuestos, fecha en la que la entidad demandada mantenía en su poder la suma de tres mil euros recibida de aquéllos, que sin embargo rehusó restituir, pese a haber pactado que esa cantidad sería devuelta en tal caso a los actores. Por todo lo cual procede desestimar el recurso.

OCTAVO.- Costas.

Desestimando el recurso de apelación y de conformidad con lo dispuesto en el art. 398 L.E.C ., procede condenar a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre de S.M.

EL REY

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Sra. Ramón Padilla en representación de Mancera & Bustos Servicios Inmobiliarios, S.L, contra la sentencia dictada en autos de juicio verbal seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Getafe, bajo el número 375 de 2016, DEBO CONFIRMAR Y CONFIRMO dicha resolución en todos sus pronunciamientos, condenando a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

Contra esta Sentencia no cabe recurso ordinario alguno.

Así, por esta mi Sentencia, lo pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo.

Doy fe En Madrid, a 29 de junio de 2018