Sentencia CIVIL Nº 186/2018, Audiencia Provincial de Sevilla, Sección 6, Rec 6448/2017 de 30 de Mayo de 2018

Encabezamiento

Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Sevilla
JUZGADO DE ORIGEN: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº5 DE SEVILLA
ROLLO DE APELACIÓN Nº 6448/2017
JUICIO ORDINARIO Nº 56/2016
S E N T E N C I A Nº 186/18
PRESIDENTE ILMO SR :
D. MARCOS ANTONIO BLANCO LEIRA
MAGISTRADOS/AS ILMOS/AS SRS/SRAS :
Dª ROSARIO MARCOS MARTÍN
D. FEDERICO JIMENEZ BALLESTER
En la Ciudad de Sevilla, a treinta de mayo de dos mil dieciocho.
La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Sevilla, ha visto y examinado el recurso de apelación
interpuesto contra Sentencia de fecha 6 de marzo de 2017 recaída en los autos Juicio Ordinario número
56/2016 seguidos en el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº5 DE SEVILLA promovidos por D. Teodoro
representado por la Procuradora DÑA . REYES MARTÍNEZ RODRÍGUEZ , contra DÑA. Paula representada
por la Procuradora DÑA. ROCÍO OLIVARES GONZÁLEZ , pendientes en esta Sala en virtud de recurso de
apelación interpuesto por la representación de la parte demandada, siendo Ponente del recurso la Magistrada
Iltma. Sra. Dña. ROSARIO MARCOS MARTÍN .

Antecedentes

PRIMERO.- Que seguido el juicio por sus trámites se dictó sentencia por el Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº5 DE SEVILLA cuyo fallo es como sigue: 'Estimando íntegramente la demanda formulada por la Procuradora Dª. REYES MARTÍNEZ RODRÍGUEZ, en nombre y representación de D.

Teodoro contra Dª. Paula debo: Primero: Condenar y condeno a la demandada a que devuelva o pague al actor la cantidad de 33.060 euros.

Segundo: Condenar y condeno a la demandada al pago los intereses legales de la expresada cantidad desde la fecha de la presentación de la demanda (28 de diciembre de 2015) hasta su completo pago.

Tercero: Condenar y condeno a la demandada al pago de las costas procesales causadas.'.



SEGUNDO.- Que contra dicha resolución se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación de DÑA. Paula que fue admitido en ambos efectos, oponiéndose al mismo la parte contraria, remitiéndose los autos a este Tribunal y dándose al recurso la sustanciación que la Ley previene para los de su clase, quedando las actuaciones pendientes de dictar resolución, tras la deliberación y votación de este recurso.



TERCERO.- Que en la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Trae causa el presente recurso de un contrato de arrendamiento con opción de compra suscrito el 20 de Enero de 2.009 entre el actor -D. Teodoro -, en calidad de arrendatario optante y la demandada -Dª Paula -, en calidad de arrendadora y concedente, contrato que tenía por objeto la vivienda propiedad de ésta -piso NUM000 del nº NUM001 de la CALLE000 de esta Capital- junto con un garaje y un trastero y en el que se previó un plazo de vigencia de cinco años (desde el 1 de Febrero de 2.009 al 1 de Febrero de 2.014) y una renta de 1250 euros mensuales, actualizable conforme al IPC y a abonar mediante transferencia a una determinada cuenta.

En la estipulación quinta del contrato se prohibía el subarriendo y la cesión del inmueble y en las estipulaciones décima a decimocuarta del contrato se pactaba expresamente: ' DÉCIMA .- Opción Se reconoce a favor del arrendatario una opción de compra sobre la vivienda, sometida a las siguientes condiciones: 1.- Podrá ser ejercitada la opción de compra durante el tiempo de vigencia del arrendamiento, esto es, en el plazo de 5 años, a contar desde la firma de este contrato, notificándolo fehacientemente al arrendadora con un mes de antelación.

2.- El precio de la compraventa será de 540.910,89 euros.

3.- Del precio de la compraventa se descontará el 40% de las cantidades entregadas en concepto de renta durante la vigencia del contrato de arrendamiento,.

4.- El precio por el que ambas partes fijan el ejercicio de las opción de compra es de 11.000.00 Euros, que se abona mediante cheque nominativo con núm. de serie 4.626.602,4 de la entidad Caja Madrid oficina 9874, cuya fotocopia se adjunta, sirviendo la misma como la más eficaz carta de pago.

5.- Los gastos e impuestos de la compraventa se abonarán según Ley.

6.- Durante este plazo queda expresamente prohibido a los concedentes vender, gravar, hipotecar, ni disponer de modo alguno de la finca objeto de este contrato.

7.- Se faculta a cualquiera de las partes a requerir para la elevación a público del presente contrato para su inscripción en el Registro de la Propiedad, quedando todos los gastos que ocasione al requirente. De la misma forma las partes quedan obligadas a realizar cualquier actividad tendente a lograr tal inscripción.

DECIMOPRIMERA .- La optante deberá notificar fehacientemente a los concedentes su voluntad de ejercitar la opción de compra, reseñando en la notificación el lugar, notaria, fecha y hora del otorgamiento de la escritura de compraventa correspondiente, que deberá tener lugar en el plazo máximo de dos meses desde la notificación de la voluntad del ejercicio de la opción de compra.

DECIMOSEGUNDA . - Se establece que el precio de la compraventa se entregará en el acto de otorgamiento de la escritura pública de compraventa, descontando el porcentaje del cuarenta por ciento de las cantidades recibidas en concepto de renta de conformidad con lo estipulado en la cláusula décima y la cantidad de Once Mil Euros (11.000 €) entregados en este acto.

DECIMOTERCERA .- La concedente se obliga, para el día del ejercicio de la opción de compra a: -Pagar y cancelar todo tipo de cargas, gravámenes, limiación o prohibición que tuviera la finca, conste o no en el Registro de la Propiedad.

-Estar al corriente de cuantos impuestos, tasas y gastos les correspondiera abonar.

DECIMOCUARTA. - La no comparecencia a la formalización de la escritura por parte de la optante supondrá la automática resolución del contrato de opción de compra haciendo suyos, en este caso, los concedentes cualquier importe recibido para tal fin.

La no comparecencia a la formalización de la escritura pública por parte de la concedente dará derecho al optante para el ejercicio de la acciones legales que le puedan asistir, a fin de obligar a aquellos al cumplimiento de lo estipulado.

El optante podrá ceder, por cualquier título, su derecho de opción previo conocimiento y aceptación de los concedentes, en las mismas condiciones estipuladas. ' El 1 de Octubre de 2.010 ambas partes suscribieron un documento al que denominaron 'Anexo nº 1 al contrato de arrendamiento y opción de compra...' en el que modificaban el contenido de la estipulación quinta del contrato, accediendo la arrendadora a conceder permiso al arrendatario para el subarriendo y la cesión del contrato durante su vigencia en el que, por lo que aquí interesa se establecía: ' 2.- La cantidad mínima que deberá percibir la Arrendadora por este subarriendo o cesión será de 850€ mensuales, aplicando la Arrendadora las cantidades, con los conceptos siguientes: 750€ en concepto de renta y 100€ en concepto de opción de compra, si el Arrendatario consiguiera renta mensual superior, todas las cantidades que superen los 750€ mensuales, se aplicará por la arrendadora al concepto de poción de compra.

3.-Las partes acuerdan dejar vigentes el resto de la totalidad de las Estipulaciones del contrato de fecha 20/01/2008.

4.- La Arrendadora, tendrá conocimiento y dará su conformidad en todos y cada uno de los contratos que el Arrendatario establezca en base al derecho que ahora se le concede.

5.- El Arrendatario garantiza a la Arrendadora del cumplimiento de la obligación que tuviese que cumplir el subarrendatario.

6.- D. Dimas , avala con su patrimonio personal todas las mensualidades de renta que se devenguen con motivo de este ANEXO de contrato, incluidas las que se ocasionen con motivo de sus posibles prórrogas.' Posteriormente, el 22 de Diciembre de 2.010 firmaron un segundo anexo en el que manifestaban: '1.- Que con fecha 20 de enero 2008, las partes suscribieron contrato de arrendamiento con opción de compra por el plazo de 5 años con vencimiento al 1 de febrero de 2014 a favor del Sr. Teodoro y que se encuentra actualmente vigente .

2.- Que con fecha 1 de octubre 2010, las partes suscribieron el ANEXO Nº 1 de dicho contrato, modificando, la renta y autorizando al Sr. Teodoro para poder subarrendar la referida vivienda, garaje y trastero objeto del contrato.

3.- Que en base a dicha autorización el Sr. Teodoro ha suscrito con D. Ismael contrato de subarriendo por plazo convenido entre las dos partes de cuatro años y con comienzo el 20 de enero de 2011 y terminación el 20 de enero del 2015 dicho contrato ha sido firmado por Dña. Paula , en prueba de conformidad del mismo.

4.- Que en base al plazo establecido en el contrato de subarriendo, Dña. Paula , concede a D. Teodoro , que acepta la ampliación de plazo establecido en la Estipulación DÉCIMA de su contrato, hasta el 25 de enero del 2015 para que pueda ejercer el derecho de opción de compra de la vivienda, garaje y trastero, objeto del contrato de fecha 20 de enero de 2008.

5.- Las partes acuerdan modificar la manifestación 2ª del ANEXO Nº 1 en el sentido del reparto de aplicación de las rentas que se reciba del subarrendador, de forma que las cantidades recibidas por la propietario, Dña. Paula , se apliquen el 80% al concepto de alquiler y el 20% al concepto de opción de compra a favor de D. Teodoro según su contrato de fecha 20 de enero del 2008 que continua en vigor.

6.- Las partes acuerdan dejar vigentes el resto de la totalidad de las Estipulaciones del contrato de fecha 20 de enero de 2008.'.

D. Teodoro interpuso demanda contra Dª Paula en la que alegaba haber satisfecho 11.000 euros en concepto de prima, 59.490 euros en concepto de renta y 22.060 euros a cuenta de la opción de compra y que en Febrero de 2.015, Dª Paula resolvió unilateralmente el contrato de arrendamiento y sostenía que estaba obligada a devolverle los 11.000 euros de la prima y los 22.600 euros satisfechos, según él en concepto de opción de compra.

Admitida a trámite la demanda, Dª Paula fue emplazada el 3 de marzo de 2.016, compareciendo la misma el día 7 de Marzo siguiente en el Servicio de Orientación Jurídica del Ilustre Colegio de Abogados de Sevilla solicitando el reconocimiento del derecho a la Asistencia Jurídica Gratuita, dictándose diligencia por el Sr. L.A.J. del Juzgado el 15 de marzo de 2.016 en la que se acordaba suspender el plazo para contestar a la demanda, hasta tanto se resolviera la solicitud.

El 9 de Septiembre de 2.016 tuvo entrada en el Juzgado oficio dirigido por la Comisión de Asistencia Jurídica Gratuita en el que ponía en su conocimiento que en la sesión de 3 de Junio de 2.016 se había denegado el derecho a Dª Paula por no cumplir los presupuestos legales al efecto.

El 28 de Septiembre de 2.016 se notificó por correo a Dª Paula la Diligencia de Ordenación de 15 de Septiembre de 2.016 en la que se acordaba alzar la suspensión y hacerle saber que le quedaban 19 días hábiles para, en su caso, presentar escrito de contestación a la demanda personándose que Abogado y Procurador de su interés.

Dª Paula , que impugnó la resolución de la Comisión, no se personó en las actuaciones en el plazo conferido, ni contestó a la demanda, por lo que fue declarada en rebeldía mediante diligencia de ordenación de 24 de Noviembre de 2.016 en la que se señalaba la Audiencia Previa para el día 2 de Marzo de 2.017.

No consta acreditada en autos la notificación de tal diligencia a Dª Paula , sin cuya presencia se celebró la Audiencia Previa, en la que quedaron los autos conclusos para sentencia, proponiendo la parte actora como única prueba la documental aportada con la demanda.

El 6 de Marzo siguiente la Juez de Primera Instancia dictó sentencia íntegramente estimatoria de la demanda.

En dicha sentencia: - Se dan por probados todos los hechos alegados en la demanda , incluido el pago de las cantidades cuya devolución se interesa.

- Se expone la doctrina jurisprudencial existente sobre el concepto, naturaleza jurídica de la opción de compra.

- Se interpreta la estipulación decimocuarta del contrato cuyo tenor literal es : ' DECIMOCUARTA. - La no comparecencia a la formalización de la escritura por parte de la optante supondrá la automática resolución del contrato de opción de compra haciendo suyos, en este caso, los concedentes cualquier importe recibido para tal fin.

La no comparecencia a la formalización de la escritura pública por parte de la concedente dará derecho al optante para el ejercicio de la acciones legales que le puedan asistir, a fin de obligar a aquellos al cumplimiento de lo estipulado.

El optante podrá ceder, por cualquier título, su derecho de opción previo conocimiento y aceptación de los concedentes, en las mismas condiciones estipuladas.' en el sentido de que solo en el caso de que, habiéndose ejercitado la opción, el optante no compareciere al otorgamiento de la escritura de venta, perdería las cantidades obtenidas en relación a la opción.

- Se concluye que como no se pactó que en caso de no ejercitarse la opción, se produciría igual efecto de pérdida de cantidades satisfechas en relación con la opción, no estando obligado el optante a ejercitar el derecho de opción y no incurriendo en incumplimiento por dejarlo caducar, tiene pleno derecho a la restitución de las cantidades reclamadas.

Contra dicha sentencia se alza la demandada, interponiendo recurso de apelación en el que, solicita en primer lugar (aunque no lo lleve literalmente al suplico) que se declare la nulidad de actuaciones, con retroacción de las mismas a fin de permitirle contestar a la demanda. En realidad invoca dos infracciones procesales, la de no haber mantenido la suspensión hasta que se resolviera la impugnación de la resolución denegatoria del derecho a la Asistencia Jurídica Gratuita y la de no haberle notificado la providencia en la que se le declaraba en rebeldía y se señalaba la Audiencia Previa. También en el recurso se rebaten los pronunciamientos relativos al fondo del asunto, argumentando que fue el actor el que se desistió unilateralmente del contrato, que resulta improcedente la restitución de cantidades y que no se entregaron todas las que se afirman en la demanda y que no se prueban.

Al recurso se opone la parte actora que interesa su desestimación y la confirmación de la sentencia que considera ajustada a Derecho.



SEGUNDO.- La primera infracción de normas y garantías procesales que se denuncian no existe, como ya se razonó en los autos de 6 de Julio de 2.017 y 14 de Septiembre de 2.017, al hilo de la proposición de pruebas efectuada por la apelante ante esta Alzada.

Nada más tomar conocimiento el Juzgado de que la demandada había solicitado la concesión del derecho de Asistencia Jurídica Gratuita, se acordó que el plazo para contestar a la demanda quedara en suspenso y una vez denegado el derecho se puso en conocimiento de Dª Paula que le quedaban 19 días hábiles para personarse en forma y contestar a la demanda con Abogado y Procurador de su elección, cosa que no hizo, limitándose a impugnar la resolución administrativa que evidentemente no tiene efectos suspensivos. El Juzgado no ha infringido ninguna norma procesal y cualquier indefensión es solo imputable a la apelante, con lo cual no se cumplen los presupuestos procesales necesarios para la nulidad de actuaciones conforme al art. 225 de la LEC , respecto de la primera infracción procesal invocada.

No puede decirse lo mismo en cuanto a la segunda.

El artículo 497 de la LEC impone de forma imperativa que la resolución por la que se declare la rebeldía del demandado se notifique al mismo en su domicilio si fuere conocido, cosa que el L.A.J. acordó hacer mediante diligencia de ordenación de 24 de Noviembre de 2.016, en la que ordenaba también convocar a las partes a la Audiencia Previa que señalaba, como exige el art. 414 del mismo Cuerpo Legal . Ello no obstante, no consta notificada la diligencia, que admite recurso de reposición, con lo cual la Sala entiende que se causó manifiesta indefensión a la demandada, que de haber conocido la resolución de la que además se deducía que la impugnación de la resolución de la Comisión de Asistencia Jurídica Gratuita, no iba a suspender el curso de las actuaciones, probablemente hubiera comparecido a la Audiencia Previa, donde, si bien ya no podía presentar documentos, si podía impugnar los aportados de contrario, y proponer otro tipo de pruebas, como el requerimiento de aportación de documentos a las parte contraria para acreditar que las sumas entregadas ascendían al montante que se decía en la demanda u otras tendentes a contradecir el argumento de la demanda relativo a la resolución unilateral del contrato por su parte.

Así las cosas, procede estimar el recurso solo parcialmente decretando la nulidad de actuaciones, pero acordando la misma al momento inmediatamente anterior a la convocatoria de la Audiencia Previa a la que habrán de ser citadas ambas partes.



TERCERO.- La estimación parcial del recurso de apelación determina, en materia de costas, que no proceda efectuar expresa imposición de las derivadas de esta alzada, a tenor de la regla prevista en el núm.

2 del artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que prevé que no se condenará en las costas del recurso a ninguno de los litigantes en caso de estimación total o parcial del mismo.

Vistos los preceptos citados y demás concordantes de general y pertinente aplicación al caso.

Fallo

En atención a lo expuesto, la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Sevilla, acuerda: 1.- Estimar parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la representación de DÑA. Paula contra la sentencia dictada el 6 de marzo de 2017 por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Sevilla, en el Juicio Ordinario núm. 56/16 del que este rollo dimana la que revocamos y dejamos sin efecto.

2.- Decretamos la nulidad de la sentencia y de las actuaciones llevadas a cabo a partir del acto de Audiencia Previa, debiéndose convocar nuevamente a las partes a dicha celebración y continuar el procedimiento conforme a Derecho.

3.- No hacer expresa imposición de las costas derivadas del recurso de apelación.

Dada la estimación parcial del recurso, devuélvase al recurrente el depósito constituido para recurrir.

Esta sentencia no es firme. Contra la misma cabe interponer recurso de casación por interés casacional y, conjuntamente, extraordinario por infracción procesal, en el término de veinte días contados a partir del siguiente al de su notificación, y al que deberá acompañar resguardo de ingreso, por la suma de 50 € por cada uno de los recursos en la Cuenta de Depósito y Consignaciones de esta Sección nº 4050 0000 06 6448 17.

Y a su tiempo, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, con copia auténtica de la presente resolución remitida vía telemática y oficio para su cumplimiento.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos los Iltrms. Sres. integrantes de este Tribunal.

PUBLICACIÓN.- La anterior sentencia ha sido publicada en el día de su fecha. Doy fé.