Sentencia CIVIL Nº 186/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 16, Rec 602/2018 de 23 de Julio de 2020

Encabezamiento

Sección nº 16 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

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FAX: 934867114

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N.I.G.: 0816942120168224281

Recurso de apelación 602/2018 -D

Materia: Juicio Ordinario

Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 4 de El Prat de Llobregat (UPSD)

Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 378/2016

Parte recurrente/Solicitante: Eva María, Gerardo

Procurador/a: RAMON FEIXÓ FERNÁNDEZ-VEGA, RAMON FEIXÓ FERNÁNDEZ-VEGA

Abogado/a: ALFREDO PÉREZ REY

Parte recurrida: Visa i Martin Asociados SCP

Procurador/a: ANA MARIA MIRAS ROYO

Abogado/a: DAVID VELASCO QUINTANA

SENTENCIA Nº 186/2020

Magistrados:

Inmaculada Zapata Camacho Jose Luis Valdivieso Polaino Ramon Vidal Carou

Barcelona, 23 de julio de 2020

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimosexta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento ordinario 378/2016 seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de El Prat de Llobregat (UPSD), a instancia de Visa i Martin Asociados SCP representada por la Procuradora ANA MARIA MIRAS ROYO, contra Eva María y Gerardo representados por el Procurador RAMON FEIXÓ FERNÁNDEZ-VEGA. Estas actuaciones penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por los demandados contra la Sentencia dictada el día 28/03/2018 por el Sr. Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.-El fallo de la sentencia apelada es del tenor literal siguiente:

'ESTIMO TOTALMENTE la demanda instada por la Procuradora doña Ana María Miras Royo, en nombre y representación de VISA I MARTÍN ASSOCIATS, S.C.P. frente a Eva María y Gerardo, por lo que se CONDENA:

- A los demandados a PAGAR a la parte actora la suma de SIETE MIL DOSCIENTOS SETENTA Y TRES EUROS CON DOS CÉNTIMOS DE EURO (7.273,02 eurtos).

- Dicha cantidad devengará el interés legal del desde la presente reclamación judicial y el interés procesal del art. 576 LEC desde el dictado de la presente sentencia.

- Procede imponer las costas del presente procedimiento a la parte demandada'.

SEGUNDO.-Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por Eva María y Gerardo mediante su escrito motivado, dándose traslado a la parte contraria que se opuso en tiempo y forma legal. Elevados los autos a esta Audiencia Provincial se procedió a dar el trámite pertinente señalándose para votación y fallo el día 16/06/2020.

TERCERO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

Vistos siendo Ponente la Iltma. Sra. Magistrada Dª. Inmaculada Zapata Camacho..

Fundamentos

PRIMERO.- Planteamiento

Frente al pronunciamiento íntegramente estimatorio de la demanda origen de las presentes actuaciones contenido en la sentencia recaída en primera instancia se alzan los cónyuges Dª Eva María y D. Gerardo insistiendo en la improcedencia de la reclamación allí formulada por Visa i Marín Associats SCP - que gira comercialmente como Vista Mar Finques- por razón de los honorarios profesionales que se afirman devengados en la ejecución del encargo de mediación inmobiliaria convenido por las partes en fecha 26 de diciembre de 2014.

Dicho encargo tuvo por objeto la gestión en exclusiva de la venta del apartamento y plaza de parquing sitos en la C/ DIRECCION000 NUM000 de Cubelles por un precio de 167.260 euros, de los que 7.260 euros correspondían a los honorarios de la agencia (6.000 euros más IVA), y un plazo de seis meses prorrogable tácitamente por meses sucesivos salvo denuncia por cualquiera de las partes.

SEGUNDO.- Legitimación pasiva

No cabe sino coincidir con la juez a quoen que ostenta Dª Eva María la legitimación pasiva que insiste en negar en el escrito de interposición del recurso.

Siendo ambos cónyuges copropietarios por mitad y pro indiviso de los inmuebles objeto del encargo de venta, el contrato fue suscrito por el Sr. Gerardo en su propio nombre y en representación de su esposa, identificada al final del documento.

No tenemos motivo para dudar de que ostentara el firmante dicha representación, en definitiva, de que, por tal vía, prestara su consentimiento la Sra. Eva María que, en ningún momento, puso objeción a las gestiones encaminadas a la venta que realizó Visa i Marín Associats SCP, gestiones que ni siquiera afirma le fueran ocultadas por su marido.

TERCERO.- Antecedentes fácticos

1º/ En fecha 13 de junio de 2015, acompañados por la comercial Dª Luz, visitaron el apartamento propiedad de los Sres. Eva María y Gerardo los cónyuges D. Carlos Antonio y Dª Modesta, de nacionalidad canadiense y residentes en Florida que, previamente, habían contactado con Visa i Marín Associats SCP. Les facilitó el acceso Dª Palmira, hija de los vendedores, que se encargaba de tales gestiones (es indiscutido que no disponía la agencia de llaves).

Interesada en la compra, el mismo día realizó la Sra. Modesta una contraoferta por importe de 130.000 euros que, sin embargo, no aceptó la propiedad.

Así lo comunicó vía whatsappen la propia fecha la Sra. Luz a la Sra. Modesta quien, según la transcripción adjuntada a la demanda en inglés y en la traducción privada aportada por los propios demandados al folio 97, respondió en los siguientes términos:

(i) anunció que volvería a España en el mes de septiembre, momento en que realizaría una nueva oferta y,

(ii) solicitó a la agencia que le informara si disponía de 'otro apartamento en esta parte de Cubelles' o 'si cambian de opinión [los vendedores] sobre el precio'.

2º/ En fechas 16 de julio y 5 de agosto mostró el piso a otros dos posibles compradores Visa i Marín Associats SCP, cuyo cartel continuó colocado en la fachada al menos hasta mediados del siguiente mes de septiembre.

3º/ El 22 de octubre los Sres. Eva María y Gerardo formalizaron escritura de compraventa de la vivienda y plaza de parquing objeto del encargo a favor de Dª Modesta por un precio de 135.000 euros. En garantía del pago de la parte de dicho precio que quedó aplazado, los vendedores se reservaron el dominio de las fincas (folios 59 a 80).

4º/ Tras tener conocimiento de la antedicha venta a través del Registro de la Propiedad, en fecha 1 de diciembre de 2015 D. Ceferino, comercial de ventas y apoderado de Visa i Marín Associats SCP, víawhatsapp, advirtió al Sr. Gerardo que, salvo que llegaran a un acuerdo, ejercitaría de forma inmediata la correspondiente acción judicial en reclamación de los honorarios devengados. Como respuesta, el demandado adujo que, hallándose 'caducado' el encargo, había entrado en contacto con la compradora a través del dueño del apartamento situado en el piso inmediatamente superior del propio inmueble (v. transcripción del chat adjuntada a la demanda).

5º/ El 28 de abril de 2016 vendedores y compradora otorgaron la escritura de pago del precio aplazado y cancelación de la reserva de dominio a favor de los primeros (v. folios 81 a 96)

6º/ Ante el resultado infructuoso de la previa reclamación extrajudicial dirigida el 30 de mayo de 2016, ya mediante letrado, el siguiente 25 de noviembre interpuso Visa i Marín Associats SCP la presente demanda.

CUARTO.- Consideraciones generales acerca del contrato de mediación inmobiliaria

Es verdad que, como razona la STS de 30 de julio de 2014, con cita de las de 21 de octubre de 2000 y 20 de mayo de 2004, 'en el contrato de mediación o corretaje el mediador ha de limitarse en principio a poner en relación a los futuros comprador y vendedores de un objeto determinado, pero en todo caso la actividad ha de desplegarse en lograr el cumplimiento del contrato final, y así se entiende por la moderna doctrina en cuanto en ella se afirma que la relación jurídica entre el cliente y el mediador no surge exclusivamente de un negocio contractual de mediación, pues las obligaciones y derechos exigen además el hecho de que el intermediario hubiera contribuido eficazmente a que las partes concluyeran el negocio'.

Añade dicha sentencia que 'dicho contrato está supeditado, en cuanto al devengo de honorarios, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso'. De manera que 'el derecho a percibir la comisión surge cuando los actos inequívocos de mediación cristalizan en la operación en la que intervino el agente'cuya función 'es predominantemente pregestora, sin obligarse a responder del buen fin de la operación, salvo pacto especial de garantía (...)'(en el mismo sentido, STS de 12 de junio de 2007, también citada en la de 30 de julio de 2014).

La propia sentencia de 30 de julio de 2014, citando las de 18 de diciembre de 1986, 3 de enero de 1989, 11 de febrero y 23 de septiembre de 1991, aclaró sin embargo que el contenido obligacional del contrato de mediación 'incluye la retribución de los servicios del agente por parte de quien formula el encargo, tanto si el negocio se realiza con su intervención inmediata, como cuando el comitente se aprovecha de su gestión para celebrarlo directamente'.

Y es que la STS de 21 de mayo de 2014 había fijado, como doctrina jurisprudencial, que 'el mediador encargado de la venta de una vivienda tiene derecho a la retribución íntegra de la comisión pactada cuando su gestión resulta decisiva o determinante para el 'buen fin' o 'éxito' del encargo realizado, con independencia de que la venta se lleve a cabo sin su conocimiento y del precio final que resulte de la misma'.

En definitiva, como razonó esta Sección en sentencia de 26 de septiembre de 2019,

'la circunstancia de que conceptualmente solo se reconozca a la agencia el derecho a percibir la retribución pactada en caso de que se perfeccione el contrato que ella promovió provoca, con relativa frecuencia, que el oferente trate de burlar o defraudar los derechos del corredor, ultimando la operación, que este ha gestionado y promovido, a sus espaldas y aprovechándose de la actividad desarrollada'.

QUINTO.- Aplicación al caso de las precedentes consideraciones generales. Derecho de la actora a percibir los discutidos honorarios

Convenimos con el Juzgado en el derecho de Visa i Marín Associats SCP al cobro de los honorarios comprometidos con los aquí demandados.

Reiteran los apelantes que la venta a favor de la Sra. Modesta se produjo una vez concluido el plazo de exclusiva (el 26 de junio de 2015) y al margen de la intervención profesional de la agencia. De ninguna manera fue así.

Conviene efectuar al respecto las siguientes consideraciones:

1º/ Ciertamente la exclusiva concedida a la actora debe entenderse referida a otras agencias o intermediarios. No impedía, por tanto, a los propietarios gestionar la venta al margen o de forma paralela a la actuación de la inmobiliaria (v. STS de 30 de noviembre de 1993).

Ocurre que la aplicación del elemental principio de buena fe que consagra el artículo 111-7 del CCCat ('En las relaciones jurídicas privadas deben observarse siempre las exigencias de la buena fe y de la honradez en los tratos') obliga a excluir tal facultad respecto a posibles compradores con los que la mediadora hubiera tenido contacto previo, de manera que no podían aprovecharse los vendedores de sus gestiones para concluir la compraventa privadamente.

Aunque no aplicáramos la previsión contractual a la que después nos referiremos, es evidente en efecto que constituye una inadmisible actuación defraudatoria dejar transcurrir el plazo de exclusiva para formalizar la compraventa, precisamente y de forma más que sospechosa, con la persona con quien, antes, había contactado la intermediaria y, llevado por ella, había visitado la vivienda.

De ninguna manera han justificado los Sres. Gerardo y Eva María la vía alternativa (a través de un no identificado vecino) por la que, casualmente, afirman contactaron de nuevo con la Sra. Modesta o su marido.

2º/ Es cierto que el contrato se formalizó por un plazo de seis meses. No lo es menos que el propio documento preveía la prórroga tácita por meses sucesivos salvo denuncia por cualquiera de las partes.

Desde luego, no han acreditado los demandados que denunciaran dicha prórroga. Pero es que, además, es indiscutible que Visa i Marín Associats SCP continuó prestando sus servicios profesionales más allá del 26 de junio de 2015.

Como antes se ha visto y demuestran las fichas adjuntadas a la demanda, en fechas 16 de julio y 5 de agosto la comercial Sra. Luz mostró el piso a dos posibles compradores y la propia Palmira reconoció en su declaración testifical que el cartel de la agencia continuó colocado en la fachada del edificio al menos hasta el siguiente mes de septiembre en que, por propia iniciativa, lo retiró.

Significativamente, se han abstenido los recurrentes de concretar la fecha en que contactaron con los Sres. Modesta a espaldas de la inmobiliaria. Es evidente, sin embargo, que lo hicieron el propio mes de septiembre, extremo que incluso admitió la testigo Sra. Luz.

Adviértase que apenas el siguiente 22 de octubre formalizaron la escritura, acto que, obviamente, hubo de venir precedido de las correspondientes negociaciones.

Es más, los expresivos correos electrónicos aportados con la contestación a la demanda (folios 106 a 111) demuestran que ya el día 1 de dicho mes Dª Palmira solicitó los datos a la compradora para facilitárselos al notario ante el que se otorgaría la venta, comunicación que demuestra que, al menos en tal fecha, habían alcanzado las partes un acuerdo sobre el precio.

3º/ En el mejor de los casos para los apelantes, esto es, considerando que el encargo concluyera el 26 de junio de 2015, es evidente que la venta en cuestión se perfeccionó como consecuencia de la actividad desplegada por la actora durante el periodo de tiempo en que estuvo en vigor el contrato.

Cierto que convinieron compradora y vendedores una rebaja en el precio (135.000 euros). Siendo habitual en este tipo de operaciones, no puede considerarse sin embargo que, como consecuencia de ello, perdiera la agencia el derecho al cobro de los honorarios teniendo en cuenta los siguientes datos:

(i) que no es abismal la diferencia del precio final con el pactado como neto a recibir por los Sres. Gerardo y Eva María en el documento de encargo (160.000 euros);

(ii) que en el mes de julio los ahora apelantes parecían dispuestos a aceptar una rebaja del precio hasta 150.000 euros y,

(iii) que vendedores y compradora se ahorraron el importe de la comisión (7.260 euros, IVA incluido), circunstancia ésta que, sin duda, propició el acercamiento de posturas.

A los efectos de concluir el derecho de Visa i Marín Associats SCP a percibir los honorarios que se debaten, el dato decisivo es, por tanto, que los Sres. Modesta tuvieron conocimiento de que el inmueble se hallaba en venta como consecuencia de la actuación profesional desplegada por la agencia, en definitiva, que vendedores y compradora entraron en contacto con motivo precisamente de la mediación, pareciendo claro que, con el fin de ahorrarse el coste de su intervención profesional, optaron por concluir privadamente la venta.

Desde otro punto de vista, en fin, aunque el artículo 1732-1º del CC contempla la revocación como causa de extinción del mandato, ha de considerarse ineficaz cuando la prestación o el servicio se encuentran concluidos, momento en que no es ya viable eludir el pago de los honorarios por los servicios efectivamente prestados por el mandatario.

Asistiría, además, a la actora el derecho a obtener la indemnización por los daños y perjuicios padecidos sin concurrir culpa ni negligencia por su parte; perjuicios que habría que equiparar a la pérdida de los honorarios correspondientes a las gestiones de buena fe realizadas de las que los demandados se beneficiaron ( art. 1729 del CC).

SEXTO.- Supuesta abusividad del pacto en el que funda la agencia el devengo de los honorarios profesionales reclamados

Denuncian los apelantes en esta segunda instancia la abusividad del pacto contenido en el contrato de encargo de la gestión de venta que preveía lo siguiente: 'En caso de que la propiedad venda (...), informará a Vistamar Finques y facilitará los datos completos del comprador (...), en el caso de que éste, familiar o empresa del mismo sea cliente de Visa i Marín Associats SCP, se obligará a abonar los honorarios pactados anteriormente'.

Además de que, por lo razonado en el epígrafe 1º del precedente fundamento jurídico, la cuestión es irrelevante, la denuncia carece de viabilidad.

Ciertamente, se trata de una cláusula predispuesta pues no consta fuera negociada. También es cierto que figura en el contrato en letra minúscula. Ocurre que, para que merezca la calificación de abusiva, sería preciso que, en contra de las exigencias de la buena fe, causara, en perjuicio de los consumidores demandados, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato; desequilibrio que de ninguna manera cabe apreciar.

Y es que es perfectamente razonable, adecuada a la finalidad económica del contrato y coherente con la proscripción del enriquecimiento injusto la asunción por los mandantes de la obligación de satisfacer los honorarios convenidos en caso de formalizarse la venta directamente con un cliente captado -o con persona que guardara estrecha relación con un cliente- como consecuencia de los servicios de intermediación efectivamente prestados por la agencia; único modo de que esta última se pudiera asegurar de que los medios personales y tiempo dedicados en la promoción encomendada le serían compensados si, a sus espaldas y con aprovechamiento de sus servicios, terminaba perfeccionándose la operación.

SÉPTIMO.- Importe de los honorarios

Con carácter subsidiario, aducen los Sres. Palmira y Eva María que el importe reclamado en la demanda debería ajustarse al menor precio por el que, en definitiva, se formalizó la compraventa.

Tampoco este motivo puede prosperar.

La retribución pactada en el debatido contrato consistía en una suma concreta, no en un porcentaje del precio de la venta del inmueble; pacto que ha de prevalecer en virtud del principio de autonomía negocial, máxime cuando, como en el caso resuelto por la STS de 21 de mayo de 2014, no hay base alguna para concluir que los honorarios en cuestión sean desproporcionados en relación a los usos y costumbres del sector.

Adviértase (i) que, en defecto de pacto, la repetida sentencia del Tribunal Supremo de 21 de mayo de 2014 consideró habitual un porcentaje del 5% sobre el precio, concluyendo no desproporcionado el 6'7% convenido en el caso que analizó y, (ii) que el importe aquí cuestionado (6.000 euros más IVA) supone apenas un 3'75% del precio inicial (160.000 euros) y algo menos del 4'5% del importe por el que finalmente se convino la venta (135.000 euros).

OCTAVO.- Costas

La desestimación del recurso conlleva la expresa imposición a los apelantes de las costas devengadas en esta alzada ( art. 398-1 en relación con el 394-1 LEC).

NOVENO.- Recursos

A los efectos del artículo 208 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se indica que contra la presente sentencia -dictada en un juicio ordinario de cuantía inferior a 600.000 €- cabe recurso de casación siempre que la resolución del mismo presente interés casacional y recurso extraordinario por infracción procesal ante el Tribunal Supremo, o ante el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya si la casación se funda, exclusivamente o junto a otros motivos, en la infracción de normas del ordenamiento civil catalán, de conformidad con los artículos 477.2, 3º y 478.1 y la disposición final 16ª LEC, en su redacción dada por la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal, y los artículos 2 y 3 de la Llei4/2012, de 5 de marzo, del recurso de casación en materia de derecho civil en Catalunya.

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por Dª Eva María y D. Gerardo, confirmamos la sentencia dictada en fecha 28 de marzo de 2018 por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de El Prat de Llobregat, con expresa imposición a los apelantes de las costas devengadas en esta alzada.

Se decreta la pérdida del depósito constituido por los apelantes de conformidad con lo establecido en los apartados 1, 3b/ y 9 de la Disposición Adicional Decimoquinta de la LOPJ.

La presente sentencia no es firme y contra ella caben recurso de casación y extraordinario por infracción procesal ante el Tribunal Supremo o el Tribunal Superior de Justicia de Catalunya, a interponer por escrito presentado ante este tribunal en el término de veinte días contados desde el día siguiente a su notificación.

Remítase testimonio de esta sentencia al Juzgado de procedencia, para su cumplimiento, con devolución de las actuaciones originales.

Así por esta nuestra resolución de la que se unirá certificación al rollo, la pronunciamos, mandamos y firmamos.