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Última revisión
02/09/2021
Sentencia CIVIL Nº 186/2021, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 655/2020 de 24 de Mayo de 2021
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Orden: Civil
Fecha: 24 de Mayo de 2021
Tribunal: AP - Madrid
Ponente: ARROYO GARCIA, SAGRARIO
Nº de sentencia: 186/2021
Núm. Cendoj: 28079370142021100160
Núm. Ecli: ES:APM:2021:6690
Núm. Roj: SAP M 6690:2021
Encabezamiento
Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Decimocuarta
c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 6 - 28035
Tfno.: 914933893/28,3828
37007740
Autos de Procedimiento Ordinario 1206/2018
D. JUAN UCEDA OJEDA
DA. PALOMA GARCÍA DE CECA BENITO
D. SAGRARIO ARROYO GARCÍA
En Madrid, a veinticuatro de mayo del dos mil veintiuno.
VISTO, Siendo Magistrado Ponente D. SAGRARIO ARROYO GARCÍA.
La Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles de Procedimiento Ordinario nº 1206/2018 seguidos en el Juzgado de Primera Instancia nº 57 de Madrid, en los que aparece como parte apelante DON Aureliano, representado por el Procurador DON JOAQUÍN DE DIEGO QUEVEDO, y defendido por el Letrado DON PABLO MOLINA BORCHERT, y como apelada COMUNIDAD PROPIETARIOS DE LA DIRECCION000 Nº NUM000 DE MADRID, representada por la Procuradora DOÑA ISABEL MORA GARCÍA, y defendida por la Letrada DOÑA SONIA COSO ENCABO, todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 27/02/2020.
Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia impugnada en cuanto se relacionan con la misma.
Antecedentes
Fundamentos
Se aceptan los razonamientos jurídicos de la resolución que ha sido apelada, en los términos que, a continuación, se expondrán.
Es pretensión de la parte actora a través de las presentes actuaciones que se declare, sobre la finca a que se refieren las mismas, es de su propiedad, que la demandada la ocupa sin título y en contra de su voluntad, así como al pago de las costas. Basa tales pretensiones en el hecho de que es dueño en plena propiedad y sin limitación de tipo alguno, del inmueble sito en la planta NUM003 de la comunidad de propietarios, con una superficie aproximada de 9,60 m2; añadiendo que tras la adquisición plena del inmueble, descubrió que la comunidad de propietarios demandada lo ocupaba sin título ni derecho de clase alguna, y había instalado en él los diferenciales eléctricos de la comunidad aprovechando la buena fe del anterior propietario y de su desatención de la propiedad. Añade que ha requerido a la demandada para el desalojo del local, sin obtener respuesta favorable, pues el presidente ha manifestado no estar dispuesto a tal desalojo, afirmando que los contadores y diferenciales llevan ya colocados en ese NUM003, al menos 15 años, y en el colmo de la desfachatez, le han ofrecido la posibilidad de comprarle el local, compensando con las supuestas cuotas de comunidad impagadas, generadas sin la posibilidad de uso de sus locales, -pues el problema se reproduce en las buhardillas, ya que en la suya se han instalado la entrada de conexiones de telecomunicaciones de la comunidad-, y toda vez que dichos locales los ocupa la comunidad, quien, a su vez, le gira las cuotas; además indica que el acta de la comunidad, incluso se refleja su acuerdo, obtenido con engaño de los órganos de gobierno, alegando que era imprescindible su asistencia y no oposición para que se pudiera negociar un acuerdo satisfactorio para ambas partes, considerando que jurídicamente tal acta no puede tener ningún valor. Señala que instó juicio de precario que no obtuvo respuesta favorable al considerarse que la cuestión excedía del mismo. Finalmente indica que incluso la comunidad le ha demandado por no abonar las cuotas de comunidad de un bien que no disfruta por la antijurídica posesión de la comunidad.
La demandada se opone a tales pretensiones alegando, en primer lugar, que la acción que debía ejercitarse de contrario sería la reivindicatoria, que es la que corresponde al propietario no poseedor contra el poseedor no propietario. Añade la existencia de cosa juzgada respecto al previo procedimiento por precario interpuesto por el actor, pues en la misma se estimó la existencia de un título suficiente por el que la Comunidad demandada justificó su permanencia en el goce de la finca, pues las partes convinieron llevar a efecto una compraventa, conforme resulta de la Junta General Ordinaria de 19 de julio de 2012, a la que asistió el demandante, con voto favorable del mismo, y no impugnado, cumpliendo la Comunidad de propietarios las obligaciones asumidas de no girar más cuotas al actor por dicha finca, compensando la transmisión con las cuotas pendientes de pago. Aduce que, con independencia de la titularidad registral, existen una serie de hechos que demuestran su propiedad, y añade que no puede hablarse de un anterior propietario, cuando el actor era ya propietario de un 40% del piso NUM003 y lo único que se efectúa es una extinción del condominio, por lo que ya debía saber dónde se encontraban los diferenciales eléctricos, y asimismo el actor venía compareciendo a las Juntas de propietarios habitualmente. En cuanto al requerimiento de 24 de junio de 2015 pone de relieve que el propio demandante calificó de precario el uso del inmueble. Añade que, de contrario, se desconocen los acuerdos alcanzados, no existiendo engaño en el acuerdo adoptado en la Junta de 19 de julio de 2012, en la que estuvo presente el demandante, y nadie le obligó, siendo el propio propietario quien manifestó la posibilidad de alcanzar dicho acuerdo, que no ha sido impugnado, habiéndose condonado por su parte los importes pendientes, y no habiéndose girado cuotas comunitarias ni derramas posteriores, máxime cuando la posibilidad de compensar la deuda a cambio de la propiedad ya se trató en la Junta de 29 de septiembre de 2009, y posteriormente en 2011, sin embargo posteriormente no ha sido posible localizar al actor para llevar a cabo el acuerdo adoptado. Además señala que la compensación no parece desmesurada por cuanto el valor de adquisición del inmueble fue de 4.000 euros, y el importe debido de 7.517,01 euros.
Asimismo, la Comunidad de propietarios formula reconvención reclamando el otorgamiento de escritura pública por parte del actor, en relación a la compraventa de la finca litigiosa, para la posterior inscripción a su favor de la propiedad de la misma en el Registro de la Propiedad, con base a las argumentaciones anteriormente expuestas.
El actor reconvenido se opone a la reconvención por los propios argumentos de la demanda, aduciendo que la Comunidad de propietarios carece de personalidad jurídica y no puede adquirir nada por sí misma.
Atendida la prueba documental aportada resulta que conforme a lo acordado por unanimidad en la Junta de propietarios de la Comunidad de propietarios demandada, de fecha 19 de julio de 2012 -documento nº 4 de la reconvención-, el hoy actor y reconvenido, y a su propia propuesta, dio lugar a que se acordara el siguiente acuerdo, que se trató en el punto 3º del orden del día: 'En relación con la deuda mantenida por las propiedades NUM001 y NUM002, se comenta dicho asunto. Encontrándose presente el propietario, se comenta que el NUM001 es el cuarto en el que actualmente se encuentran instalados los contadores y se realiza una propuesta por parte del Sr. Propietario de transferir la propiedad de dicho NUM001 a la Comunidad compensando toda la deuda existente hasta el día de hoy, así como también la deuda de la NUM002. Dicho acuerdo en caso de ser tomado supone que la Comunidad debería asumir los gastos relativos a la propiedad tales como el IBI y las tasas aplicables a dicho inmueble así como las cuotas de comunidad y derramas que en lo sucesivo se giren del NUM001.
Dicho acuerdo, que no consta impugnado, y cuya nulidad no ha sido solicitada por el demandante, no habiéndose acreditado tampoco que concurriera ningún vicio en el consentimiento susceptible de anularlo, no supone una compraventa consumada de la finca litigiosa, sino una promesa de venta.
A partir del artículo 1451 del Código civil y jurisprudencia, lleva a concluir que la pretensión del actor debe ser desestimada, por cuanto ha alcanzado un acuerdo que precisamente le obliga a la transmisión de la propiedad de la finca cuya declaración de propiedad pretende, por ello, en consonancia con lo resuelto en el previo procedimiento sobre precario seguido ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 90 en Sentencia de 9 de febrero de 2017, dictada en los autos de Juicio verbal 353/2016 -documento nº 5 de la demanda-, ratificada por la Sentencia dictada por la Sección 8ª de la Audiencia Provincial de Madrid de 7 de septiembre de 2017, -documento nº 6 de la demanda-, el acuerdo en cuestión, adoptado por unanimidad a propuesta del hoy demandante, ha sido cumplido por la Comunidad de propietarios demandada y reconviniente -ha compensado la deuda existente y no ha vuelto a girar recibos al demandante por el inmueble de autos-, sin que el demandante haya cumplido con su obligación de llevar a cabo la transmisión de la propiedad a la que se comprometió; ello conlleva que la acción declarativa entablada por el mismo no pueda prosperar, sin perjuicio de la pretensión deducida por la demandada en su demanda reconvencional.
En cuanto a la demanda reconvencional se concluye que la Comunidad de propietarios, con carácter general, y a salvo supuestos transitorios, no puede ser titular de elementos privativos de la comunidad y, en todo caso, en consonancia con lo dispuesto en el artículo 4 de la Ley de Propiedad Horizontal, podrá existir un departamento precomunal, configurado por la posibilidad de que uno o varios elementos privativos se destinen a beneficio común, ya sea por el servicio directo que presta a los propietarios ya sea por el beneficio económico que reporta ceder su uso, de modo que serán titulares de este departamento, los titulares de los demás elementos privativos, en proporción a su cuota y de forma inseparable de la propiedad de un elemento privativo concreto. Lo anterior determina que deba desestimar la demanda reconvencional en la forma en la que se encuentra planteada, sin perjuicio de las acciones que competan al respecto por el conjunto de los propietarios individualmente considerados.
2.1.- La sentencia desestima la demanda al considerar que el acuerdo reflejado en el acta, tomado por unanimidad de los presentes, es jurídicamente válido al no haberse impugnado el supuesto resultado de la junta. No pone en duda la propiedad de mi parte sobre el bien reivindicado ni la ocupación que de él hace la demandada.
En igual sentido la sentencia desestima la reconvención, puesto que declara, como no podía ser de otra manera, que la comunidad de propietarios carece de personalidad jurídica y no puede adquirir un bien privativo. Es decir, añadimos nosotros, la junta de propietarios puede tomar válidamente un acuerdo de compra de un bien privativo pero no puede adquirirlo por carecer de personalidad jurídica. Para esta parte la sentencia es incongruente en sus declaraciones. Las comunidades de propietarios carecen de personalidad jurídica y en sus juntas de propietarios no pueden acordar nada fuera de lo que la LPH les reconoce para su propio gobierno. La sentencia declara que, en todo caso, serían los propietarios individualmente quienes podrían ejercer la acción correspondiente para obligar a mi parte a escriturar a su favor el bien; sin embargo ello parece difícil puesto que los propietarios, uno a uno, no han dado su consentimiento a tal acuerdo, ni han definido en qué proporciones adquirirían, ni nada de nada.
Se extracta la RDGRN de 12 de febrero de 2016.
Parece, como decimos, indiscutible la incapacidad para adquirir un elemento privativo por parte de la comunidad por no tener esta personalidad jurídica, sin embargo, la sentencia ahora recurrida reprocha a esta parte no haber impugnado los acuerdos tomados en tal junta lo que es incongruente.
Carece de sentido impugnar acuerdos tomados por la junta de propietarios cuando estos se refieren a cuestiones absolutamente fuera de su competencia; Si el CC establece en su art. 1262 que el consentimiento se manifiesta por el concurso de la oferta y de la aceptación sobre la cosa y la causa que han de constituir el contrato, cabe preguntarse en dónde podemos encontrar en este caso, la expresión de la voluntad de las personas físicas que componen la comunidad. El acta en cuestión recoge la voluntad de la comunidad de propietarios de adquirir el inmueble, no expresa qué propietarios adquirirán la propiedad ni en qué porcentajes. No puede impugnarse la voluntad individual, supuesta, de los propietarios a través de este acuerdo de junta. No tiene sentido impugnar un acuerdo de una junta de propietarios que se pronuncia sobre aspectos absolutamente fuera de su competencia, sin relación con el gobierno de la comunidad puesto que la voluntad de tal comunidad no existe.
La resolución de la DGRN de 4 de octubre de 2013, aborda un caso en el que una comunidad de propietarios acuerda la adquisición de un inmueble colindante para ser destinado a zona común de recreo. El caso es distinto, puesto que el acuerdo no expresa que la finca será adquirida por la comunidad, sino que lo será por todos y cada uno de los propietarios. Además, la inscripción que se requiere del registro no es en favor de la comunidad, sino en el de sus integrantes. Pues bien, la inscripción se deniega puesto que es necesario que el derecho adquirido quede suficientemente determinado en su configuración y extensión, exigencia que no cumple la escritura calificada. Y será pues necesario detallar tanto la determinación de la cuota o proporción en que dicho elemento se adquiere por los propietarios, como la conexión ob rem de dicha cotitularidad con la respectiva propiedad del elemento o departamento privativo de la que sería así inseparable. En este caso la DGRN exige para la validez del título a inscribir que en él se especifique el porcentaje de adquisición. Se trata de un acuerdo de todos los propietarios para adquirir, cada uno de ellos y en copropiedad, un bien de un tercero, sin embargo, el acuerdo carece de eficacia puesto que no recoge el concreto consentimiento de cada adquirente ni el destino del bien, como parte de la causa misma del contrato. Si tal es así ¿qué decir del acuerdo que nos ocupa? La comunidad de propietarios ha instalado sin autorización de la propiedad su cuarto de contadores en un elemento privativo. Cuando la propiedad reclama, se recoge en un acta la voluntad de adquirir de la comunidad de propietarios al precio de compensar las cuotas 'impagadas' de comunidad con la supuesta aquiescencia del propietario. No existe contrato de compraventa alguno y es objetiva la usurpación. Carece de sentido impugnar un acuerdo tomado por la junta fuera de sus competencias y carente del más mínimo valor jurídico.
Finalmente hemos de manifestar que la sentencia plantea un problema irresoluble. Mi mandante no puede reivindicar su propiedad, puesto que la ha vendido a la comunidad de propietarios; la comunidad no puede adquirir por no tener personalidad jurídica y deben ser los propietarios quienes adquieran. Pero no está establecido en lugar alguno qué propietarios (los asistentes a la junta o todos los propietarios), en qué porcentajes, o qué destino se dará al bien, por lo que la acción individual que reconoce la sentencia a los propietarios carece de viabilidad. La comunidad ha ocupado el inmueble de mi parte y debe llegar a un acuerdo con él. Para ello, los propietarios que así lo quieran, determinarán el modo de adquirir y de afectar al uso común el bien privativo. Pero hasta entonces, la reivindicación de mi parte es absolutamente justa.
A tales efectos, de conformidad al suplico de la demanda, se instaba: '
Respecto de la acción ejercitada en el apartado segundo del suplico de la demanda no puede prosperar, si tenemos en cuenta lo resuelto en el procedimiento de desahucio por precario, entre las mismas partes, de conformidad a la SAP Madrid Sección 8ª 7 de septiembre de 2017 Sentencia: 365/2017 Recurso: 493/2017, pues respecto del NUM001 señala: '
La precitada sentencia, tiene efectos de cosa juzgada ( artículo 222LEC), tal y como ha entendido la jurisprudencia, por todas, STS 21 de diciembre de 2020 Recurso: 962/2020
Por lo tanto, no puede resolverse, en contra de lo establecido en el anterior procedimiento, que la demandada no ostenta título para continuar en la posesión y, por lo tanto, el apartado 2 del suplico de la demanda, no puede prosperar.
En cuanto a la acción declarativa de dominio, como se recoge en la demanda inicial, y de conformidad a la reiterada jurisprudencia, en principio, la misma se ciñe a la declaración del derecho de propiedad, como acción meramente declarativa, y precisa como requisitos la acreditación del título, la identificación e identidad del bien, por parte del demandante, frente a quienes nieguen, contesten o discutan el derecho de dominio del actor STS 22 de noviembre 2012 Recurso: 1958/2009
En principio, el demandante, respecto del NUM001 de la calle DIRECCION000 de Madrid, ostentaba la titularidad del mismo, como se deriva del documento 1 de la demanda, y se dan los requisitos de identificación e identidad.
Ahora bien, para que prospere la acción, además, es preciso que exista un interés del demandante de accionar frente a la demandada, a tales efectos STS 26 de octubre de 2004 Recurso: 2796/1998
Si trasladamos esta doctrina al presente supuesto, no podemos apreciar el interés del demandante para ejercitar la acción declarativa frente a la demandada, pues por la Comunidad de Propietarios dónde se ubica al NUM001, siempre reconoció y no fue controvertida la titularidad del demandante sobre el mismo, pues la controversia se ciñe a la vinculación del demandante respecto de lo acordado en la Junta de 19 de julio de 2012 (documento 4 de la reconvención, que se transcribe en la sentencia apelada, y hemos reproducido en el fundamento de derecho primero de la presente resolución), que no fue impugnada, y en la que se recoge una promesa de venta o cesión en pago, a la que se ha venido dando cumplimiento por la Comunidad de Propietarios, y de lo acordado también surgen obligaciones para el demandante, cual es la transmisión de la propiedad. Acuerdos que, a los efectos de la presente resolución, han de entenderse válidos y eficaces, pues aunque a los mismos se hace referencia en los hechos de la demanda, la única acción ejercitada, una vez excluido el apartado segundo del suplico de la demanda, es la declarativa de dominio.
Al haberse desestimado la demanda reconvencional, que no es objeto del presente recurso, no podemos pronunciarnos sobre si la Comunidad de Propietarios puede o no adquirir bienes privativos, y las acciones que competan a los distintos propietarios individualmente considerados, pues estos extremos no pueden ser objeto de la acción declarativa de dominio que se ejercita en la demanda, como, de igual modo, no puede ser objeto del recurso, el alcance de lo acordado en la junta de 19 de julio de 2012, sin perjuicio de las acciones que el demandante pueda ejercitar respecto de los acuerdos adoptados en la misma, o las que, con base a la misma junta, puedan ejercitar los distintos propietarios individualmente considerados.
Todas las cuestiones del recurso se refieren a si por la Comunidad de Propietarios puede o no adquirir bienes privativos (a las que se refieren las Resoluciones DGRN citadas en el escrito interponiendo el recurso, incluso podríamos añadir otras, que se recogen en la STS 8 de enero 2019 Recurso: 1327/2016), o si podrán ejercitarse las acciones correspondientes por los integrantes de la Comunidad, a las que se refiere la sentencia apelada al resolver la demanda reconvencional, que fue desestimada, y que no es objeto del recurso que resolvemos; sin embargo, hemos de reiterar, todas estas consideraciones exceden de la acción declarativa, único objeto del recurso que resolvemos. De igual modo, excedería del objeto del recurso el punto cuarto (al referirse a 'reivindicar su propiedad' o 'la reivindicación de mi parte'), pues hemos de señalar que el objeto de la demanda es la acción declarativa de dominio, por lo que no podemos pronunciarnos respecto de la acción reivindicatoria.
En conclusión, el recurso ha de ser desestimado.
Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.
Fallo
La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial, introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.
Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.
En Madrid, a dos de junio de dos mil veintiuno.