Sentencia Civil Nº 187/2005, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 180/2004 de 23 de Marzo de 2005

Fundamentos

SENTENCIA

Número de Resolución:187/2005
Número de Recurso:180/2004
Procedimiento:Recurso de apelación

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

SENTENCIA: 00187/2005

Rollo: RECURSO DE APELACION 180 /2004

SENTENCIA

Ilmos. Sres. Magistrados:

PABLO QUECEDO ARACIL

AMPARO CAMAZON LINACERO

PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

En MADRID, a veintitrés de marzo de dos mil cinco.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14 de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 114 /2003, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 45 de MADRID , a los que ha correspondido el Rollo 180 /2004, en los que aparece como parte apelante CONSTRUCCIONES ARRABAL, S.A. representado por el procurador D. JESUS VERDASCO TRIGUERO, y como apelado DIRECCION000 , DE MADRID, quien formuló oposición al recurso en base al escrito que a tal efecto presentó, representado por el procurador Dª SILVIA ALBITE ESPINOSA, sobre acción reivindicatoria, y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. PABLO QUECEDO ARACIL.

FUNDAMENTO DE HECHO

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada.

PRIMERO.- El recurrente se alza contra la sentencia de instancia oponiendo los motivos que, sin perjuicio de remitirnos a su escrito de recurso, resumidamente son los siguientes:

1º.- Consentimiento tácito de la comunidad al tabique existente en el patio de la finca. Mantiene que hay que distinguir entre el muro existente en el patio, y cuyo origen data del mismo año en que se construyó la finca, y la apertura de dos huecos de ventanas expresamente autorizadas en este muro de origen.

2º.- Incumplimiento por la comunidad de propietarios de los acuerdos adoptados en junta considerando infringidos los Arts.7, 11.1, 15, y 16 de la L.P.H.

En contra de la sentencia, sostiene que se llevo a la junta de septiembre de 1980 la autorización para abrir los huecos de ventana, en la junta de 24-1-1981 se acuerda sin ningún voto en contra, y se hacen prevalecer los acuerdos de esa sesión con respecto de la anterior, consintiendo la apertura de ventanas en el muro del patio.

Además opina que si bien es cierto que en aquel acuerdo se dice que en caso de venta del local del apelante no formara parte del titulo de propiedad la ampliación de su local, el nunca había pedido que se le reconociese titularidad alguna sobre ese particular. Es mas, dice que lo construido no perjudica a los comuneros; se acepto tácitamente, y no hay razones que aconsejen la modificación del estado anterior de las cosas.

3º.- Porque documentalmente esta acreditada la antigüedad de la construcción, y parece contrario a los actos propios que la comunidad revoque ahora actos consentidos de hace mas de 23 años.

SEGUNDO.- Son antecedentes necesarios para resolver el recurso:

1º.- En la junta de 19-9-1980, f.71 a 83 se relatan minuciosamente todas las cuestiones relativas al origen del muro, y el cruce de cartas entre los vecinos -transcritas en acta-, los requerimientos al Sr. Carlos María , las opiniones de unos y otros, y las del vecino mas afectado. De todo ello interesa destacar dos aspectos.

El primero, la moción que presenta el copropietario Sr. Imanol , en la que pone en conocimiento de la junta que el 13 de agosto observó que unos albañiles estaban construyendo en el patio un muro con dos huecos para ventanas, y que el portero le informa que son albañiles Don. Carlos María . Dicho Don. Imanol remite carta Don. Carlos María - también esta transcrita en acta-, en la que pone de manifiesto la ilegalidad de su proceder que conlleva la apropiación de unos 13m2 de patio común.

El segundo, que en esa junta esta presente Don. Carlos María y manifiesta: "No obstante quiere dejar constancia que la obra (si tal puede llamarse) a que se refiere la exposición hecha, es simplemente un traslado de 30cmt. al tabicón existente desde la construcción de la finca el cual con un techo translucido debió ser conocido por todos..." Esa obra supone adelantar el tabique respecto de la línea perimetral de cierre de la fachada del patio común.

2º.- En la junta de 24-1-1981 se acuerda aceptar el ofrecimiento Don. Carlos María de aportar 100.000ptas para la construcción de una habitación más en la vivienda del portero. En contrapartida la comunidad retiraría las impugnaciones y acuerdos adoptados en la junta anterior de 19-9-1980, y se acuerda que en caso de venta de los locales Don. Carlos María el cuarto del patio no forme titulo de propiedad con los mismos tal y como costa en la escritura de división en propiedad horizontal.

3º.- En junta de 20-2-1981, f.108, se exponen pormenorizadamente los aspectos negativos del acuerdos de 24-1-1981, revocándolos en el particular relativo a la legalización de la obra Don. Carlos María . En dicha junta estuvo presente Don. Carlos María , si bien la abandonó a las 20,15 h f.102, antes de que se tomasen los acuerdos mencionados. No obstante, no tenemos noticias de que se hubieran impugnado o anulado judicialmente.

4º.- En junta de 12-7-1982, f.122, se aprueban los acuerdos transaccionales a que han llegado los representantes de la Comunidad y Don. Carlos María y que culminaron en la reunión de 25-5-1982; son los siguientes

A). Que la construcción realizada por Don. Carlos María en el verano de 1980 no tiene carácter definitivo si no eventual e inestable, ya que el patio de luces de la casa ni es propiedad de D. Carlos María , ni tiene titulo de posesión.

B). Que el uso y disfrute de la habitación indebidamente creada se concede en tanto en cuanto no se reclame su finiquito por D. Bruno ( es el comunero mas perjudicado por la construcción) a la junta de propietarios, o por esta misma sin que, ese uso , graciosamente concedido, pueda generar derecho alguno para el Sr. Carlos María .

C). Si D. Carlos María , que representa a su Sr. padre como dueño legal quitase la oficina que tiene actualmente, alquilase o vendiese la planta, o traspasase su negocio de edificaciones, viene obligado a demoler por modo inmediato lo construido sobre el suelo del patio por carecer de dominio y titulo de propiedad.

D). Que ese acuerdo expresa por modo exclusivo el deseo de hacer un señalado favor a D. Carlos María , con la conformidad de D. Bruno , propietario mas perjudicado, se transcribirá en el libro de actas firmado por los Sres. Carlos María y Bruno obteniéndose copia notarial del acuerdo y el traslado del mismo.

5º.- El Sr. Carlos María nunca llego a firmar el acuerdo a que nos referimos, a pesar de que le fue recordado insistentemente en la juntas de 14-1-1983, f.131, de 13-2-1984, f.137, de 11-1-1985, f.143 y 144vtº, y de 6-7-00, f.147 vtº.

Posteriormente fue requerido de demolición en la junta de 24-1-01, hasta que por su falta de atención a los requerimientos en junta de 3-4-2002, se avala la decisión del presidente que informa que la demanda esta a punto de presentarse.

TERCERO.- En cuanto al primer motivo del recurso, los antecedentes expuestos llevan a su fracaso.

La obra no se realizó como nos dice ahora el apelante, se ejecuto en el mes de agosto 1980 tal y como denuncia el comunero Sr. Bruno , y como el propio Sr. Carlos María reconoce, es el adelantamiento de un tabique que, dotado de un techo de uralita translucida, sobresale del muro perimetral de cierre de la fachada del patio de luces. Supone apropiarse de unos 13m2 de suelo comunitario por prolongación de la oficina del citado señor hacia el patio, y el adosamiento de la nueva construcción a la ya existente.

El segundo motivo tampoco merece acogida. La junta de vecinos es soberana para la adopción, modificación o revocación de sus acuerdos sin mas limites que los comunes y ordinarios de los Arts 6 y 7 C. C. y los que provengan de las normas imperativas de la L.P.H. y de los estatutos.

Pues bien, los acuerdos comunitarios de 24-1-1981 fueron revocados por otros de 20-2-1981, y esa revocación quedo firme por no haber sido impugnados judicialmente. Nótese que los acuerdos son ejecutivos desde que se adoptan, por lo que revocación es ejecutiva desde ese momento, y deviene firme si no se impugnan judicialmente en el plazo de los 30 días siguientes ex Art.16 L.P.H. anterior a la reforma por Ley 8/1999.

En conclusión, el apelante no puede basar su recurso en el incumplimiento de unos acuerdos inexistentes por revocados, y no convalidados judicialmente por la nulidad de la junta revocatoria.

Comprendemos las alegaciones del apelante, los acuerdos de 24-1-1981 eran más beneficiosos para sus intereses que los de 12-7-1982. Los de 1981 eran onerosos, pero el equilibrio de la onerosidad le era muy favorable al resultar muy poco gravado; por 100.000ptas, y mientras fuese dueño de su local, consolidaba una situación de privilegio, ocupando sin restricciones la zona de patio comunitario usurpada.

Los de 12-7-82 son a titulo gratuito; concesión graciosa basada en el animo liberal sujeto a la sola voluntad del concedente. Lógicamente la posición del beneficiado es claudicante y de peor calidad que la anterior pero, como ya hemos dicho, el apelante consintió la revocación de los acuerdos de 24-1-1981, y ahora no pude quejarse.

CUARTO.- Tampoco podemos estimar las alegaciones en torno a los actos propios, y a la prohibición del abuso del derecho por el mantenimiento de la situación durante largo tiempo. Para llegar a esa conclusión revisaremos los acuerdos comunitarios de 12-7-1982, y la actuación posterior de la comunidad y el apelante.

Los acuerdos citados son la expresión del consentimiento contractual a una transacción, concluida por los representantes de la comunidad y el apelante el día 25-5-1982. Su calificación es la de un convenio a titulo gratuito, sin otra causa que la pura liberalidad de la comunidad, que toleraba la posesión viciosa del comunero autorizándolo a mantener la construcción ilegal en terrenos comunes, y cuya duración estaba sujeta a la pura voluntad del concedente; duraría todo lo que durase el animo liberal de la comunidad, o del comunero mas perjudicado por la construcción ilegitima del apelante.

Desde el punto de vista posesorio la situación es muy clara; se reconocía la posesión plena y absoluta de la comunidad, y la falta de derecho a poseer del concesionario; su titulo no era el de poseedor tolerado cuyos actos no afectan a la posesión, Art.444 C. C.

Siguiendo con el valor contractual de los acuerdos, fueron concluidos el día 25-5-1982, momento en que ganaron perfección según las reglas generales del Art.1261 C. C. pero no tuvieron eficacia hasta la ratificación por la junta en sesión del 12-7-1982.

Una vez perfectos y eficaces, vinculan a todos aunque el Sr. Carlos María nunca quisiese firmarlos. El acuerdo transaccional ratificado por la junta era valido y eficaz, por lo que solo faltaban los detalles puramente formales de firma en el libro de actas y protocolización notarial que, dicho sea de paso, en ningún sitio estaban previstos como requisitos esenciales para su validez; si hay algún incumplidor fue el Sr. Carlos María que se negó a cumplir esos requisitos formales.

Si no quieren aceptarse estos argumentos, podemos enfocar el asunto desde las reglas de la aceptación tacita. El titulo de ocupación lo ha mantenido la comunidad desde 1982, y desde esa fecha el apelante se ha beneficiado de sus consecuencias, por lo que podríamos decir que hay actos tácitos, pero clamorosos de reconocimiento de su eficacia.

La alegación de la teoría de los actos propios no nos convence. Exige la repetición de actos biunívocos que indican la forma de entender y cumplir un contrato o la relación jurídica existente entre los litigantes, con intención de causar estado, y modificar lo preexistente que, en lo sucesivo, se regirá por lo que resulte de esos actos concluyentes; son el método de integración de un contrato vivo a falta de pacto, o de sustitución de los convenios originarios. Aquí no hay acto contrario al contenido contractual, ni integración de sus lagunas a falta de pacto expreso. Hay ejercicio de las facultades que el contrato concede a uno de los contratantes, y que no están sujetas a otro criterio que el de su propia voluntad, sin necesidad de dar explicaciones ni de justificar del cambio de voluntad; basta el simple hecho de haber perdido el animo liberal que presidía la concesión originaria.

Además, parece que la teoría de los actos propios casa mal con la liberalidad. La concesión de uso fue un acto de liberalidad y, es sabido, que la liberalidad es la regla excepcional dentro del derecho contractual; seguir la teoría del apelante es tanto como consagrar la vinculación permanente a la liberalidad convirtiendo en normal la regla excepcional.

A la vista de la historia del patio de luces y de la construcción extralimitada del apelante, no puede decirse que haya actos comunitarios tendentes a consagrar u derecho definitivo e ilimitado del recurrente sobre el patio de luces; lo ocurrido es justamente lo contrario.

En relación con la prohibición de abuso del derecho poco más podemos decir. La postura de la comunidad ha sido la de intentar conservar su derecho e incluso la de conciliar los intereses de los litigantes, conducta que no ha observado el apelante, que no quiso firmar los acuerdos con el intento de perpetuar una situación de hecho ilícita.

QUINTO.- Nos queda la invocación al principio de igualdad. Podríamos entenderla en casos de múltiples actuaciones sobre el edificio, todas ellas sin titulo justificante. En ese estado de hecho, la prohibición selectiva nos llevaría al principio de igualdad para tratar de impedir el trato discriminatorio. Pero en el caso presente hay circunstancias que lo hacen inaplicable.

No estamos ante una situación de hecho, si no frente a un titulo jurídico de uso -los acuerdos de 12-7-1982-, y su revocación por la voluntad unilateral de la comunidad concedente prevista por los litigantes como causa de extinción; en estas condiciones no puede hablarse de violación del principio de igualdad.

Es mas, parece que la junta es sensible al problema, y que la cuestión que nos ocupa puede encuadrarse dentro de una política general de control de actos que afecten a los elementos comunes. Así en la junta de 24-11-2000, se trata del problema de las obras del local garaje que no son conformes con el titulo de propiedad horizontal, y de las actuaciones de algún vecino que, con su instalación de aire acondicionado, ocupa gran parte de un patio, y se acuerda facultar ampliamente al presidente para que actué, incluso judicialmente.

En dicha junta, y como colofón a sus acuerdos, se propone que en reuniones posteriores se traten los problemas de los ruidos del local de copas de uno de los bajos, su falta de insonorización, y estudio de sus transformaciones en relación con los estatutos, los problemas de fachadas, la división en dos pisos, modificación de la fachada por los locales 2, 3, y 4 etc.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 45 de Madrid, en fecha 22 de Diciembre de 2003 se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: "Que estimando la demanda deducida por la Procuradora Doña Silvia Albite Espinosa, en nombre y representación de DIRECCION000 de Madrid, contra Construcciones Arrabal, S.A. declaro:

Que el patio situado entre los locales nº 1 y vivienda bajo interior de la DIRECCION000 de esta capital es en su totalidad elemento común del inmueble, no ostentando Construcciones Arrabal S.A. derecho de uso exclusivo sobre el mencionado patio.

Que debo condenar y condeno a la anterior a reponer a la Comunidad de Propietarios en la posesión del patio ocupado por aquella, en el mismo estado y dimensión que presentaba antes de proceder a su ocupación, debiendo, en consecuencia, demoler la construcción realizada, corriendo de su cuenta y cargo el coste de la reposición, bajo apercibimiento de ser ejecutada a su costa.

Todo ello con expresa condena a la demandada de las costas causadas."

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte CONSTRUCCIONES ARRABAL, S.A. al que se opuso la parte apelada DIRECCION000 , DE MADRID, y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC, se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 16 de Marzo de 2005.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

FALLO

DESESTIMAMOS el recurso de apelación, interpuesto por la representación procesal de CONSTRUCCIONES ARRABAL S. A., contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Nº 45 de los de esta Villa, en sus autos Nº 114/03, de fecha veintidós de diciembre de dos mil tres.

CONFIRMAMOS íntegramente dicha resolución, e IMPONEMOS las costas de esta alzada al apelante.

Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaria para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.