Sentencia Civil Nº 187/2012, Audiencia Provincial de Murcia, Sección 5, Rec 102/2012 de 15 de Mayo de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

CARTAGENA

SENTENCIA: 00187/2012

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MURCIA

SECCION QUINTA (CARTAGENA)

ROLLO DE APELACION Nº 102/12

JUICIO ORDINARIO Nº 2077/09

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 4 DE CARTAGENA

SENTENCIA NUM. 187/12

Iltmos. Sres.

D. Miguel Ángel Larrosa Amante

Presidente

D. Fernando Fernández Espinar López

D. Matías M. Soria Fernández Mayoralas

Magistrados

En la ciudad de Cartagena, a 15 de mayo de 2012.

La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Murcia, con sede en Cartagena, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario nº 2077/09 -Rollo nº 102/12 -, que en primera instancia se han seguido en el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Cartagena entre las partes: como actor D. Eutimio y D. Gabino , representado por el/la Procurador/a D. Gregorio Farinós Marti y dirigido por el Letrado Dª Cristina Iglesias Navarro , y como demandado D. Isidoro , representado por el/la Procurador/a D. Félix Méndez Llamas y dirigido por el Letrado D. Santiago Castillo García. En esta alzada actúan como apelante D. Eutimio y D. Gabino , representado ante este Tribunal por el/la Procurador/a D. Gregorio Farinós Marti y como apelado D. Isidoro representado ante este Tribunal por el/la Procurador/a D. Félix Méndez Llamas. Siendo Ponente el Iltmo. Sr. Don Miguel Ángel Larrosa Amante, que expresa la convicción del Tribunal.

Antecedentes

Primero : Por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Cartagena en los referidos autos, tramitados con el nº 2077/09, se dictó sentencia con fecha 18 de enero de 2011 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: " Que desestimando la demanda interpuesta por D. Eutimio y D. Gabino , debo absolver y absuelvo a D. Isidoro de todas las pretensiones deducidas en su contra. Con expresa imposición de las costas a la parte actora".

Segundo : Contra dicha sentencia, se preparó recurso de apelación por D. Eutimio y D. Gabino que, una vez admitido a trámite, interpuso en tiempo y forma, exponiendo por escrito y dentro del plazo que al efecto le fue conferido, la argumentación que le sirve de sustento. Del escrito de interposición del recurso se dio traslado a D. Isidoro emplazándolas por diez días para que presentaran escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada en lo que les resultara desfavorable, dentro de cuyo término, presentaron escrito de oposición al recurso. Seguidamente, previo emplazamiento de las partes por término de treinta días, fueron remitidos los autos a este Tribunal, donde se formó el correspondiente rollo de apelación, con el nº 102/12, que ha quedado para sentencia sin celebración de vista, tras señalarse para el día 14 de mayo de 2012 su votación y fallo.

Tercero : En la tramitación de esta instancia se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Primero : Se interpone recurso de apelación por la parte actora contra la sentencia desestimatoria de la demanda interpuesta. Denuncia el apelante la existencia de error en la valoración de la prueba practicada en relación a la resolución del contrato de compraventa de fecha 22 de junio de 2006. En tal sentido considera que en esta alzada se dan tres elementos objeto de discusión al igual que en la primera instancia. El primero de ellos es el relativo a la existencia o no de contrato de compraventa, al haber sido calificado el documento nº 5 de la demanda como una promesa de venta y no una compraventa perfeccionada, interviniendo el Sr. Primitivo como mandatario de los vendedores y a pesar de existir acuerdo en el precio, la cosa, el pacto de arras y la entrega de la posesión al comprador, lo que implica que existe una compraventa perfecta que debe ser cumplida, de tal forma que el no otorgamiento de escritura pública vino motivado exclusivamente por la falta de financiación del comprador. Aunque se calificase como promesa de venta, ésta obliga a las partes a la celebración del contrato sin que el plazo de aceptación pueda ser considerado como esencial para las partes. El segundo punto controvertido radica en la existencia de un incumplimiento resolutorio imputable al comprador al no haber otorgado la escritura pública de compraventa. Por último el carácter de depósito o arras penitenciales de la cantidad de 30.000 € entregada por el demandado al intermediario, siendo claro su consideración como arras por la expresa remisión al artículo 1454 del Código Civil o en su defecto dicha cantidad debería ser entregada a los propietarios en concepto de los daños y perjuicios que se describen en el recurso de apelación.

Por el apelado se opone al recurso y solicita la confirmación de la sentencia apelada al no existir error alguno en la valoración de la prueba llevada a cabo por el juzgador a quo. Se insiste en que los documentos 5 de la demanda y 1 de la contestación no reflejan una compraventa perfecta al faltar la perfección por la no aceptación del vendedor en el plazo fijado en el propio contrato, por lo que la entrega de los 30.000 € tiene carácter de mero depósito y no arras penitenciales. Se niega que se ocupase la vivienda así como se resalta que no se ha probado este extremo. Finalmente se señala que no existen daños y perjuicios, tratándose de una petición extemporánea al no ser objeto de reclamación en la demanda.

Segundo : Por la parte actora se interpuso demanda de juicio ordinario en la que se acumulaban diversas acciones y en la que pretendía en primer lugar que se declarase la existencia de un contrato perfecto de compraventa entre las partes, en segundo lugar que se declarase el incumplimiento resolutorio del comprador al no haber pagado el precio y por último la pérdida por éste de la cantidad de 30.000 € en beneficio de los actores. En la audiencia previa se dejó sin efecto el apartado d) del suplico de la demanda, por lo que esta cuestión no fue objeto de pronunciamiento alguno en la sentencia apelada. Por ello, siguiendo el orden lógico de la propia demanda el primer elemento que debe ser examinado, al igual que se hace en la sentencia apelada, es el relativo a la existencia o no de un contrato de compraventa perfecto entre las partes, pues sólo en el caso de que se declarase su existencia es posible entrar a valorar los apartados b) y c) del suplico de la demanda dado que éstos únicamente tienen razón de ser si se entiende que las partes firmaron un auténtico contrato de compraventa.

Comenzando el examen de la citada cuestión litigiosa, la sentencia de instancia considera que estamos en presencia de un precontrato o promesa de venta que no llegó a perfeccionarse dado que los vendedores no llegaron a dar su conformidad al documento litigioso en el plazo previsto en el propio contrato de tres días desde su firma. El contrato, aportado como documento nº 5 de la demanda y nº 1 de la contestación, fechado el día 22 de junio de 2006, es ambiguo desde su denominación pues tiene un doble título "contrato de compraventa" por un lado y "depósito para arras y señal" por otro, de forma que esta literalidad poco ofrece a la hora de determinar la calificación jurídica del mismo. Ahora bien, esta Sala, después de examinar el citado documento y el resto de las pruebas practicadas en las actuaciones alcanza la misma conclusión de la sentencia apelada, pues es evidente que estamos en presencia de un precontrato o promesa de venta y no de una compraventa definitiva. Como señala la STS de 28 de noviembre de 2005 , con cita de la sentencia de 24 de julio de 1998 "la esencia del llamado precontrato, contrato preliminar o preparatorio, o "pactum de contrahendo" es la de constituir un contrato por virtud del cual las partes se obligan a celebrar posteriormente un nuevo contrato (el llamado contrato definitivo) que, de momento, no quieren o no pueden celebrar, por lo que la expresada figura contractual del llamado precontrato, dicho con frase gráfica, consiste en un "quedar obligado a obligarse". A su vez la STS de 13 de octubre de 2005 recuerda que el precontrato (dentro del que se incluye la promesa de venta del artículo 1451 del Código Civil "... exige como nota característica que en él se halle prefigurada una relación jurídica con sus elementos básicos y todos los requisitos que las partes deben desarrollar y desenvolver en un momento posterior ( SSTS 23 diciembre de 1995 ; 16 de julio 2003 , entre otras), cuya efectividad o puesta en vigor se deja a voluntad de ambas partes contratantes. Supone, por tanto, el final de los tratos preliminares y no una fase de ellos, como dice la Sentencia de 3 de junio de 1988 ..." . Ello implica que, como reiteradamente tiene reconocido la jurisprudencia, en caso de no llegarse a otorgar el contrato de compraventa, cualquiera de las partes podrá instar a la contraria a que proceda a su formalización ( SSTS 24 de diciembre de 1992 , 25 de junio de 1993 , 3 de junio de 1994 ó 13 de octubre de 2005 ).

Si se examina el documento litigioso se puede apreciar que sí se dan todas y cada una de las características señaladas pues aparecen definidos los elementos básicos del posterior contrato de compraventa. El contrato define nítidamente la finca y fija el precio y sus condiciones de pago, así como igualmente regula aspectos secundarios propios de un contrato de compraventa como son las condiciones en las que se llevará a cabo la venta (libre de cargas, gravámenes, arrendatarios y sin conste de recibos de servicios y comunidad de propietarios), así como el pago de los gastos correspondientes sobre escritura e impuestos, haciéndose referencia finalmente a una cláusula sobre el destino de las cantidades entregadas en depósito por el comprador. Ahora bien, todo lo anterior no indica en modo alguno que se trate de una compraventa perfecta, y ello aunque se admita a efectos dialécticos la entrega de la posesión al comprador en dicho acto, cuestión ésta sobre la que esta Sala no se va a pronunciar al existir un procedimiento penal abierto que afecta expresamente a esta materia. Al contrario el contrato deja bien claro que se trata de un precontrato y la necesidad de que el mismo sea aceptado por los vendedores de forma expresa para su validez y eficacia, esto es, para su perfección en los términos exigidos en el artículo 1261 del Código Civil . Así se indica expresamente en la cláusula denominada "depósito" en la que se señala literalmente que "... hasta que la parte vendedora manifieste su aceptación mediante la firma de las copias del presente documento..." . Por tanto a la firma del mismo no existía el acuerdo de voluntades imprescindible para poder considerar perfeccionado el contrato y ello a pesar de que concurriesen el resto de los requisitos legales para poder considerarse como una compraventa, pues faltaba el consentimiento del vendedor. Y la necesidad del mismo deriva no solo del documento nº 5, sino que igualmente se desprende en el documento nº 4 de la demanda, contrato de encargo de gestión de venta, celebrado entre los vendedores y la inmobiliaria que medió en la compraventa, pues la obligación que se establece en la cláusula tercera sólo se da para los vendedores en el caso de que se cumplan los términos fijados en el contrato, sustancialmente el precio de venta mínimo. Ello implica que, si como ocurre en este caso, el precio fijado es inferior al previsto en dicho contrato, el convenio de "arras y señal" que pueda firmar la inmobiliaria no vincula a los vendedores mientras no sea expresamente aceptado por estos. Y es en este punto donde surge la controversia entre las partes.

Tercero : Como ya se ha señalado era imprescindible para la transformación en compraventa perfecta la aceptación por parte de los propietarios de la oferta realizada por el futuro comprador (como oferta se califica expresamente en las condiciones del contrato de 22 de junio de 2006). Y dicha aceptación está condicionada temporalmente en el propio contrato, debiendo de recordarse que los contratos obligan al cumplimiento de lo expresamente pactado por las partes ( artículo 1258 del Código Civil ) mediante aquellas cláusulas y condiciones que consideren oportunas al amparo de la autonomía de la voluntad ( artículo 1255 del Código Civil ), siendo lícito la fijación de un plazo para el cumplimiento de las obligaciones, y más cuando en el propio contrato litigioso se determinan las consecuencias del incumplimiento de dicho plazo. En tal sentido señala literalmente el contrato que " De no llevarse a cabo la mencionada aceptación en el plazo de tres días, esta agencia procederá a devolver la cantidad depositada a D. Isidoro ". Por tanto los vendedores tenían un plazo de tres días desde la firma del contrato para aceptar la oferta y perfeccionar el contrato, de forma que pasado dicho plazo sin expresar tal voluntad el citado contrato y su contenido quedaría sin efecto, y ello sin perjuicio de la posible continuación de conversaciones posteriores para el mismo fin, pero que ya no estarían amparadas en el citado contrato por la preclusión de sus efectos de acuerdo con el propio contenido contractual mutuamente aceptado por ambas partes.

En este punto la parte apelante afirma que aceptó dicha oferta y que por ello se perfeccionó el contrato de compraventa y de ahí sus pretensiones en la demanda. Sin embargo esta Sala, al igual que el juez a quo, no puede aceptar dicha afirmación pues los hechos son contrarios a la misma. Por un lado, cuestión sobre la que no se afirma nada en la sentencia pero que en modo alguno puede ser calificada como menor o intrascendente, es el hecho de que sólo uno de los dos vendedores aceptó la oferta pues en el documento nº 5 de la demanda sólo aparece una firma añadida a las firmas que obran en el documento nº 1 de la contestación y en el documento nº 6 sólo aparece una firma, diferente de la que obra al documento nº 5, de los vendedores aceptando la oferta. Ciertamente son firmas diferentes, pero extraña que no se firmase el propio contrato de arras y señal en para la aceptación o que el documento específico de aceptación no esté firmado por ambos vendedores. En todo caso lo que es evidente que no existe constancia ni de la fecha en la que se llevó a cabo esta aceptación ni tampoco la fecha en la que se comunicó la misma al comprador. Si tomamos en consideración los documentos unidos a la querella interpuesta y que forman parte del documento nº 7 de la demanda, se aprecia que el mediador remitió el contrato firmado con fecha 5 de julio de 2006 (ya pasado el plazo de tres días contractualmente fijado), contestándose por el Sr. Eutimio el mismo día 5 de julio de 2006, sin que conste ni la remisión ni la contestación y aceptación del Sr. Gabino , ni por supuesto la fecha de la emisión de esta pretendida declaración de voluntad. La obligación de probar este extremo recae sobre la parte actora y apelante por ser su aceptación un hecho básico de su demanda. Por otro lado es claro que cumplido el plazo no podía presumirse en modo alguno la aceptación, sino que los términos del contrato no dejaban duda sobre la no aceptación por parte de los vendedores y la consiguiente pérdida de eficacia de este precontrato y por tanto sobre la inexigibilidad del mismo. Sin duda alguna las partes continuaron tratando de esta venta, nunca directamente entre vendedor y comprador, pero tales gestiones se enmarcarían en unos tratos preliminares o conversaciones previas diferentes de las derivadas del contrato cuya eficacia se pretende declarar a través de esta demanda, sin que se llegase a acuerdo alguno que permitiese la perfección de la compraventa. En definitiva, existió un inicial precontrato válido en el que el comprador se comprometía a comprar la vivienda condicionado a la aceptación de la oferta por los vendedores en un plazo de tres días, sin que se haya probado ni la aceptación ni, en su caso, la emisión de la declaración de voluntad dentro del plazo contractual, por lo que el precontrato quedó sin efecto ni vigencia.

Como ya se anticipó, al desestimar la pretensión de que se declare la existencia de una compraventa perfecta entre las partes de este proceso, resulta evidente que carece de objeto cualquier pronunciamiento sobre la concurrencia de un incumplimiento resolutorio del comprador, así como la discusión del carácter de la cantidad entregada a cuenta como depósito o arras penitenciales, pues ambas cuestiones están directamente unidas a la negada existencia de un contrato de compraventa. Por todo ello se desestima el recurso de apelación interpuesto.

Cuarto : De conformidad con lo previsto en el artículo 398.1 en relación con el artículo 394.1, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil , al ser desestimado el recurso procede la imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por el/la Procurador/a D. Gregorio Farinós Marti, en nombre y representación de D. Eutimio y D. Gabino , contra la sentencia dictada en fecha 18 de enero de 2011 por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Cartagena , en los autos de Juicio nº 2077/09, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS íntegramente la citada resolución y todo ello con expresa condena a la parte apelante al pago de las costas de esta alzada.

Se acuerda la pérdida del depósito para recurrir constituido por el apelante, debiendo de darse al mismo el destino que legalmente le corresponda.

Notifíquese esta sentencia conforme a lo establecido en el artículo 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial , haciéndose saber que esta resolución es firme al no caber recurso ordinario alguno contra ella, y ello sin perjuicio de que si la parte justifica y acredita la existencia de interés casacional contra dicha sentencia podría interponerse recurso de casación en los términos del artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil en relación con el artículo 479 del mismo texto procesal, en cuyo caso deberá de interponerse el mismo ante esta sección 5ª de la Audiencia Provincial de Murcia, previo depósito de la cantidad de 50 €, en el plazo de veinte días siguientes a la notificación de la presente resolución mediante su consignación en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sala, debiendo acreditar el pago de dicho depósito con el escrito preparando el recurso de casación, de conformidad con lo previsto en la Disposición Adicional 15ª apartados 1 , 3 y 6 añadida a la Ley Orgánica del Poder Judicial por la LO 1/2009 y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.