Sentencia Civil Nº 188/2008, Audiencia Provincial de Cadiz, Sección 2, Rec 79/2008 de 15 de Mayo de 2008

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CADIZ

SECCION SEGUNDA

S E N T E N C I A 188/08

Ilustrísimos Señores:

PRESIDENTE

Manuel de la Hera Oca

MAGISTRADOS

Margarita Alvarez Ossorio Benítez

Antonio Marín Fernández

JUZGADO DE 1ª INSTANCIA Nº 4 DE Cádiz

JUICIO VERBAL Nº 350/2007

ROLLO DE SALA Nº 79/2008

En Cádiz a 15 de mayo de 2008.

La Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Cádiz, integrada por los Ilmos. Srs. reseñados al margen, ha visto el Rollo de apelación de la referencia, formado para ver y fallar la formulada contra la sentencia dictada por el citado Juzgado de Primera Instancia y en el Juicio Verbal que se ha dicho.

En concepto de apelantes han comparecido Ruth y María Cristina bajo la dirección jurídica del Letrado Sr. Moreno Sierra

Como apelado ha comparecido la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 Nº NUM000 , representada por la Pdora. Sra. Asenjo González y bajo la dirección jurídica del Letrado Sr. Iglesias Morales.

Ha sido Ponente el Magistrado Sr. Antonio Marín Fernández, conforme al turno establecido.

Antecedentes

PRIMERO .- Formulado recurso de apelación ante el juzgado de 1ª Instancia nº 4 de los de Cádiz por la parte antes citada contra la sentencia dictada el día 3/septiembre/2007 en el procedimiento civil nº 350/2007, se sustanció el mismo ante el citado Juzgado . La parte apelante formalizó su recurso en los términos previsto en Ley de Enjuiciamiento Civil y la apelada, por su parte, se opuso instando la confirmación de la resolución recurrida, remitiéndose seguidamente los autos a esta audiencia para la Resolución de la apelación.

SEGUNDO .- Una vez recibidas las actuaciones en la Audiencia Provincial, se turnaron a esta sección , acordándose la formación del oportuno Rollo para conocer del recurso y la designación de ponente. Se señaló vista para el presente recurso que ha tenido lugar en el día 5/mayo con la asistencia de ambas partes, habiendo informado cada uno de sus Letrados lo pertinente en defensa de sus respectivas posiciones. Reunida la Sala al efecto quedó votada la Sentencia acordándose el Fallo que se expresará.

Fundamentos

PRIMERO .- El recurso deducido por las hermanas María Cristina Ruth debe ser en lo sustancial desestimado. El problema generado entre las citadas comuneras y la Comunidad de Propietarios en la que se integran ha alcanzado una cierta complejidad -no exenta de virulencia en los respectivos posicionamientos- que visto de una forma desapasionada no presenta necesariamente tal dificultad, sin perjuicio de reconocer que las actuaciones de cada una de las partes han contribuido a dar un hipotético fundamento a las respectivas pretensiones de unos y otros. Conviene también aclarar que desde nuestro punto de vista han de recibir un tratamiento diferenciado los problemas suscitados con el pago de los servicios de agua y los de electricidad a cargo de la Comunidad de Propietarios; cada uno de ellos reúne sus propias características y precisa un tratamiento separado.

Problema común al discernimiento sobre la repercusión de cada uno de los servicios a las comuneras apelantes, es el de determinar la naturaleza del inmueble del que son propietarias. En este sentido poco importa si su propiedad recae sobre un garaje o sobre un local comercial , lo decisivo , a los efectos que aquí interesan, es saber qué catalogación tienen cara a la aplicación de los Estatutos de la Comunidad. Es evidente que en la actualidad lo que poseen los apelantes es una plaza de garaje ubicada en la galería que se abre en la planta baja del inmueble comunitario. Las fotografías incorporadas a los autos dan buena muestra de ello. Su acceso, sin embargo, no es directo desde la vía pública, sino a través de la referida galería comunitaria que aparece cerrada y protegida por una puerta metálica que le sirve de entrada. Dista de quedar claro que ello siempre hubiera sido así. Si examinamos el historial registral de la finca , observaremos que en la primera descripción de la finca litigiosa, que trae causa directa de la escritura de división horizontal, se alude a ella como " local comercial L-28 ", a diferencia de los auténticos garajes, situados en la planta del sótano, que se identifican al tiempo de otorgar aquella escritura como " jaulas de garaje ". Sorpresivamente a partir de la en la 2ª inscripción, se hace constar en el Registro de la Propiedad que el inmueble de las Sras. Ruth María Cristina es un " local comercial o garaje L-28 " , hasta llegar a la inscripción 8ª, que se corresponde a la compra de las apelantes, en la que se resalta en negrilla la mención " garaje L-28 ".

Sea como fuere, lo que no ofrece dudas es que tal inmueble se haya situado en la planta baja del inmueble y que desde la constitución de la Comunidad de Propietarios se ha venido denominando como "local", aunque en la actualidad sea usado como garaje. Dicho de otra manera el inmueble litigioso se corresponde , siquiera sea por exclusión , con los que se describen en los Estatutos como " local de planta baja " y no como garaje, y que, por tanto, debe seguir la normativa comunitaria prevista para espacios tenidos como tales, señaladamente el art. 5.

SEGUNDO .- En punto al aludido problema del suministro de electricidad, el citado art. 5 de los Estatutos dispone que " los locales situados en planta baja, no contribuirán a los gastos de ascensores y luz de portal y escaleras ". Y esta es esencialmente la norma sobre la que habremos de operar.

Centrémonos en primer lugar en los gastos de electricidad. De los interrogatorios del Presidente de la Comunidad de Propietarios y del Conserje del inmueble se desprende que existen seis contadores comunitarios que se corresponden con el suministro de diferentes espacios comunes, a saber: sótano y galería comercial, ascensor escalera izquierda , alumbrado escalera izquierda , ascensor escalera derecha, alumbrado escalera derecha y casa del portero. Todo ello aparece suficientemente acreditado mediante la incorporación a los autos de los correspondientes contratos de suministro (folios 90 a 95), cada uno de ellos a cargo de la Comunidad de Propietarios quien aparece como titular en los respectivos documentos contractuales. No es en absoluto cierto -nada se ha acreditado al respecto y desde luego el hecho no fue reconocido en su interrogatorio por el aludido Presidente- que se paguen con cargo a los presupuestos comunitarios los consumos privativos de cada uno de los comuneros. Debe, no obstante reconocerse , que para el tribunal no quedó suficientemente aclarado si los puntos de luz de los que puedan disponer los titulares de los locales de la galería de la planta baja o de los trasteros se pagan a través del contador común -y, por tanto, con cargo a los presupuestos de la Comunidad de Propietarios- antes aludido, esto es, el que se refiere a " sótano y galería comercial ". Si ello fuera así, la solución vendría dada por el régimen que luego se expondrá para el consumo de agua.

Pero no siendo esa la hipótesis fáctica más cercana a la realidad -nótese que la carga de probar el citado hecho incumbiría a la parte demandada, que es quien opone el citado hecho-, lo cierto es que las demandadas han de hacer frente, conforme a lo previsto en el art. 9.1 ,e de la Ley de Propiedad Horizontal, a la parte correspondiente de los gastos generales del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que nos sean susceptibles de individualización, y entre ellos al consumo eléctrico para los espacios comunes. Por su parte, la aplicación del ya citado art. 5 de los Estatutos hace que deban quedar exentas de los gastos provocados por los contadores referidos a cada una de las escaleras y ascensores. De todo ello resulta que es patente su obligación de contribuir al coste del consumo eléctrico de los contadores que afectan al "sótano y galería comercial " y a la " casa del portero ". Y es eso lo que se les viene reclamando de tal suerte que no existe razón material alguna que justifique el proceder de las hermanas María Cristina Ruth .

Distintas pueden ser las cosas con el suministro de agua. De lo actuado puede seguirse que la Comunidad de Propietarios cuenta con un solo contador para el consumo de todos los integrantes de la Comunidad, esto es, ésta hace frente con cargo a sus presupuestos del consumo de todos y cada uno de los comuneros, ya dispongan éstos de vivienda , local o garaje, y de los precisos para el funcionamiento de la propia Comunidad. Es ello, por ejemplo , lo que justifica que algún comunero se hubiera quejado en Junta del excesivo consumo por parte de algunos propietarios o que en la misma sede se propusiera el cambio de sistema y/o se sugiriera la revisión interna de las canalizaciones internas de cada una de las viviendas. El problema surge porque los Estatutos no prevén que sea la Comunidad de Propietarios quien haga frente a tal gasto. Que sean servicios comunes " el cuarto de desahogo y de contadores y [el] grupo de presión ", tal y como se regula en el art. 2 , no significa que sea la Comunidad de Propietarios quien deba satisfacer de modo global un servicio susceptible por naturaleza de individualización a los efectos del art. 9.1 ,e de la Ley de Propiedad Horizontal . La referencia al carácter común de tales elementos es meramente instrumental en cuanto sirve y habilita el consumo individualizado de cada comunero. Nos parece incuestionable que el título constitutivo no instauró, a los efectos del art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, el servicio de agua como común en la Comunidad de Propietarios, por mucho que la propia estructura de la construcción así lo impusiera.

Frente a tal evidencia, resulta que desde que se constituyó la Comunidad de Propietarios la forma de operar ha sido la descrita. De hecho la generalidad de los comuneros no dispone de contador independiente de agua sino que satisfacen el coste del consumo global, esto es , no prorrateado -división que, además, resulta imposible por falta de tales aparatos-, a través de la cuota comunitaria. Y así parece que así ha venido sucediendo, no ya, que también, desde el año 1975 , fecha de constitución de la Comunidad de Propietarios según muestran los contratos de suministro de electricidad, sino tras la compra de su inmueble por las hermanas Ruth María Cristina, de suerte que a su vista , ciencia y paciencia se mantuvo tal sistema sin problema aparente alguno hasta finales del año 2001, es decir, desde el año 1996 en que lo adquirieron hasta que iniciaron el presente contencioso.

Pues bien, llegados a este punto el problema esencial es decidir si la falta de previsión estatutaria acerca del carácter común del servicio de agua se ha visto alterado con posterioridad. La fuerza de los hechos así lo indica, pero también puede mantenerse la existencia y legalidad de dicha modificación , por lo demás, consentida y asumida durante varios años por las hermanas María Cristina Ruth . Veámoslo. El art. 17.1ª de la Ley de Propiedad Horizontal prevé la posibilidad de establecer servicios comunes de interés general "incluso cuando supongan una modificación del título constitutivo o de los Estatutos " si se dispone de una mayoría de tres quintos, que representen a su vez los tres quintos de las cuotas, teniéndose por afirmativos los votos de los ausentes que no impugnen el acuerdo, de tal forma que " los acuerdos válidamente adoptados (...) obligan a todos los propietarios ". Y esto es lo que creemos que ha sucedido. Consta en autos que los presupuestos para todas las anualidades litigiosas, esto es, las que median entre los años 2002 y 2005, fueron aprobados por unanimidad, salvo el primero de ellos pero siempre con mayorías mas que suficientes a los efectos del referido art. 17.1ª de la Ley de Propiedad Horizontal , en las Juntas respectivamente celebradas los días 12/enero/2002, 19/diciembre/2002, 17/diciembre/2003 y 21/diciembre/2004, y en lo que pudiera resultar de aplicación en la Junta de 20/diciembre/2005. Ello supone que cada Junta habría acordado una modificación tácita del título constitutivo al aprobar presupuestos que configuraban el servicio de agua como servicio común, siendo así que las demandadas venían también obligadas a pagar la cuota resultante. Particular relevancia tiene la primera de las Juntas señaladas por cuanto en ella se hace una distribución expresa de los gastos comunitarios en razón de los conceptos a los que debía responder cada grupo de comuneros.

TERCERO .- Lo hasta ahora expuesto no deje de ser una obviedad: es evidente la obligación que incumbe a las apelantes en orden a hacer frente a las cuotas que resultan de unos presupuestos debidamente aprobados, sin que conste que los mismos hayan sido objeto de impugnación alguna.

El problema surge del hecho de disponer las hermanas Ruth María Cristina de contadores independientes para dotarse de los servicios litigiosos , cuando, con claridad, el agua del que se sirven los demás comuneros se paga con cargo al presupuesto común y cabe la posibilidad -insistimos que no suficientemente acreditada- que también algunos de ellos disfruten privativamente de suministro eléctrico sufragado de la misma forma. Tal situación puede ser de una injusticia notoria. Pero nada sabemos sobre el origen del problema. No se ha explicado la razón por la cual las demandadas instalaron sus propios contadores y no se sirvieron del suministro común , en el caso, respecto del problema de la electricidad, de que éste existiera. Si ello se debió a su propia voluntad, nada es reclamable a la Comunidad de Propietarios; si fue ésta quien impidió de alguna manera que las apelantes hicieran uso del servicio común, resultaría patente su responsabilidad. Aparece entonces como documento relevante, la carta cursada por el antiguo administrador de la Comunidad de Propietarios de fecha 22/febrero/2002 en la que por encargo del Presidente -comisión ésta que, sin embargo, el Presidente ahora no reconoce- se compromete de alguna manera a devolverle el consumo del agua por ellas satisfecho tan pronto como se le comunique y justifique su importe. Lo sucedido con posterioridad muestra que tal compromiso , por una razón u otra , no llegó a cumplimentarse, pero el documento es indicativo de que la Comunidad de Propietarios asumió la obligación de resarcir a las comuneras demandadas de los gastos de agua satisfechos. Adviértase que se trata solo de tal concepto, dato que incide aún más en la inanidad de la oposición de las hermanas María Cristina Ruth basada en el consumo eléctrico.

Pues bien, si los pagos efectuados por las demandadas fueran de cargo de la Comunidad de Propietarios conforme a los criterios antes expuestos , están en su Derecho de reclamarlos, pero ello no les habilita para dejar de satisfacer por su propia autoridad la cuota comunitaria absteniéndose ilegítimamente de contribuir a los gastos de la Comunidad de la que forman parte. Queremos con ello decir que, dado que no se ha formulado en la causa reconvención alguna ni se ha opuesto la eventual compensación , al derecho de las apelantes asiste la posibilidad, si se dieran a su juicio las bases para ello, de reclamar a la comunidad de Propietarios los pagos que hubieran satisfecho por servicios que debía prestar aquella y que indebidamente les fueron negados, así como a instar de ella que se les proporcionen los mismos servicios de los que disfrutan el resto de comuneros.

CUARTO .- En el caso de dictarse fallo confirmatorio de la resolución apelada, se impondrán las costas al apelante según dispone el art. 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , sin que la Sala observe dudas de hecho o de Derecho que , conforme a lo dispuesto en los arts. 398.1 y 394.1 de la Ley procesal, justifiquen la adopción de otra decisión. Tal es el caso de autos: ya mencionamos la equívoca conducta también atribuible a la Comunidad de Propietarios que se cifra en la remisión de la referida carta de enero de 2002, que introdujo dudas sobre la legitimidad de la posición de las apelantes.

VISTOS los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación, y en razón a lo expuesto,

Fallo

PRIMERO .- Que estimando parcialmente el recurso de apelación sostenido en esta instancia por Ruth y María Cristina contra la sentencia de fecha 3/septiembre/2007 dictada por el juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Cádiz en la causa ya citada,revocamos la misma en el exclusivo extremo de no haber lugar a hacer especial pronunciamiento respecto de las costas causadas en la 1ª Instancia.

SEGUNDO .- No hacemos especial pronunciamiento respecto de las costas causadas en esta alzada.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se llevará testimonio literal al Rollo de Sala, y se notificará a las partes con expresión de los recursos que contra la misma puedan caber, juzgando en esta segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.