Sentencia Civil Nº 188/2009, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13, Rec 282/2008 de 27 de Marzo de 2009

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 13

MADRID

SENTENCIA: 00188/2009

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

Sección 13

1280A

FERRAZ 41

Tfno.: 91-4933835/6/3909/11 Fax: 91-493.39.10

N.I.G. 28000 1 7004478 /2008

Rollo: RECURSO DE APELACION 282 /2008

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 443 /2005

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 51 de MADRID

De: PROMOCIONES ATUVA S.L.

Procurador: MARIA ISABEL JIMENEZ ANDOSILLA

Contra: Irene

Procurador: MARIA LUISA MARTINEZ PARRA

Ponente: ILMO. SR. D. JOSÉ GONZÁLEZ OLLEROS

Magistrados:

Ilmo. Sr. D. CARLOS CEZÓN GONZÁLEZ

Ilmo. Sr. D. JOSÉ GONZÁLEZ OLLEROS

Ilmo. Sr. D. JOSÉ LUIS ZARCO OLIVO

SENTENCIA

En Madrid, a veintisiete de marzo de dos mil nueve. La Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores

Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario sobre reclamación de cantidad, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 51 de los de Madrid, seguidos entre partes, de una, como demandante-apelante PROMOCIONES ATUVA S.L., y de otra, como demandado- apelado DOÑA Irene .

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 51, de los de Madrid, en fecha seis de julio de dos mil siete , se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Debo desestimar y desestimo la demanda formulada por la Procuradora de los Tribunales Sra. Jiménez Andosilla, en nombre y representación de la Mercantil PROMOCIONES ATUVA S.L., contra Dña. Irene con domicilio en Madrid, calle DIRECCION001 nº NUM001 , NUM002 , y en consecuencia, debo absolver y absuelvo a la demandada Dña. Irene , de las peticiones deducidas en su contra, haciendo expresa condena a la actora en las costas procesales causadas.".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, que fue admitido en ambos efectos, del cual se dio traslado a la parte apelada, elevándose los autos ante esta Sección en fecha uno de abril de 2008, para resolver el recurso.

TERCERO.- Recibidos los autos en esta Sección, se formó el oportuno Rollo turnándose su conocimiento, a tenor de la norma preestablecida en esta Sección de reparto de Ponencias, y conforme dispone la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedó pendiente para la correspondiente DELIBERACIÓN, VOTACIÓN Y FALLO, la cual tuvo lugar, previo señalamiento, el día veinticinco de marzo de dos mil nueve.

CUARTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado todas las disposiciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Por la representación de la apelante Promociones Atuva S.L., actora en primera instancia, se interpone recurso contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrado Juez de 1ª inicia. nº 51 de Madrid con fecha 6 de julio de 2.007, desestimatoria de la demanda de reclamación de cantidad interpuesta por la referida actora contra la demandada y hoy apelada Dª. Irene , denunciando como motivos de apelación en primer termino error en al valoración de la prueba, y en segundo lugar incorrecta aplicación de la ley y la jurisprudencia.

SEGUNDO.- En la demanda iniciadora del procedimiento, la actora, resumidamente exponía que a finales de mes de noviembre del año 2.002 entró en contacto con la demandada que había puesto a la venta una vivienda unifamiliar de su propiedad sita en San Pedro del Pinatar, Avda. DIRECCION000 nº NUM000 , acordando verbalmente, tras varias conversaciones, la venta de dicho inmueble en 96.161,94 euros, pero advirtiendo que estaría en disposición de hacer frente al pago del precio hasta marzo o abril del siguiente año 2.003 . Que el día 5 de diciembre efectuó una transferencia de 1.500 euros gestionando entonces un préstamo hipotecario que precisaba para el pago del resto del precio. Que en febrero de 2.003 mantuvo con la demandada y su hermano una conversación, en el curso de la cual, le informaron de la existencia de una hipoteca sobre la finca, transfiriendo a solicitud de la vendedora otros 9.000 euros quien a cambio se comprometía a otorgar la escritura de venta cuando obtuviera el préstamo que necesitaba. Que en la semana anterior a la de Semana Santa de 2.003, recibió una llamada de la madre de la vendedora en la que le comunicaba la prisa de su hija por formalizar la venta, proponiéndole subrogarse en la hipoteca que pesaba sobre la misma, a lo que se negó dicha señora, pero solicitó unos días mas para formalizar la venta. Que tuvo luego conocimiento de la venta a un tercero del inmueble por lo que remitió con fecha 30 de mayo de 2.o03 un burofax, en el que advertía a la compradora de la celebración del contrato y de la imposibilidad de vender la finca a terceros, así como de la necesidad de ponerse de acuerdo para el dia y hora del otorgamiento de la escritura publica. Concluía pidiendo la condena de la demanda al pago de la cantidad de 21.000 euros (doble de los 10.500 euros entregados en concepto de arras penitenciales del art.1.454 del C.C .)

La demandada se opuso alegando que la sociedad actora era una experta en cuestiones inmobiliarias sin mas que atender a su objeto social. Que efectivamente en el mes de noviembre de 2.002 mantuvo conversaciones con la actora para la venta del inmueble de su propiedad aunque no se llegó a ningún pacto verbal ni escrito, limitándose este a una opción de compra sobre la finca por el precio referido por la actora, extendiéndose la opción hasta el dia 5 de marzo de 2.003 percibiendo por ello una prima de 1.500 euros que fue remitida por la actora el 5 de siembre de 2.002. Que de la misma documentación aportada por la actora (documentos de tasación de la vivienda en venta) se desprende, que desde el primer momento conocía esta la existencia de una hipoteca sobre su finca. Que efectivamente hubo una reunión a solicitud de la actora en la que se accedió a prorrogar el plazo de compra hasta el día 11 de abril de 2.003 a cambio de aumentar la prima en otros 9.000 euros. Que el plazo de opción inicialmente fijado para día 5 de marzo de 2.002 se prorrogó hasta el 11 de abril de ese mismo año se desprendía de la existencia de la conversación entre ambas partes en el mes de febrero de 2.003, y de la reconocida conversación telefónica entre su madre y el legal representante de la actora en la semana anterior a la de Semana Santa, en la que la compradora le pedía unos días mas y en la que por su parte se le manifestó la urgencia de la venta y la imposibilidad por ello de prorrogar mas el plazo dada la situación de urgencia económica que atravesaba la familia debida a la enfermedad del padre de la demandada, conversación en la que se le indicó al Sr. Marcial como legal representante de la actora la Notaría de D. Manuel de Torres, y el día 11 de abril a las 16,30 horas para la firma de la escritura. Que como quiera que en dicho día y hora la actora no se presento en la referida Notaria, se tuvo por rescindida la venta, y se intentó por fax comunicar tanto a la demandada como al Sr. Marcial la rescisión, intento fallido al ser desconocidos los destinatarios en los domicilios a los que se remitió el fax. Que posteriormente recibieron un fax de la actora intentando sin éxito un arreglo amistoso. Que por todo era claro que había sido la actora la incumplidora por lo que procedía la desestimación de la demanda.

La Juzgadora de instancia desestimó la demanda.

TERCERO.- En el primero de los motivos de su recurso, resumidamente, la apelante denuncia error en la valoración de la prueba que sustenta en las contradicciones del testigo D. Bartolomé (empleado de la Notaria de D. Manuel Torres), pues según expone de sus manifestaciones se desprende que ni fue convocada a dicha Notaria para la firma de la escritura el día 10 de abril de 2.003, ni existe prueba de que se fijara como fecha inicial para la firma el día 5 de marzo de 2.003, ni que se ampliara luego al día 11 de abril. Que asimismo de la prueba obrante tampoco se desprende que fue el día inicialmente señalado para la firma cuando se le exigió la entrega de 9.000 euros mas, ya que la misma demandada afirmo que ello se produjo en la reunión de finales de febrero. Insiste finalmente, en que no resulta probado que se señaló como fecha final para la firma de la escritura el dia 11 de abril, y concluye diciendo que contrariamente a lo que se afirma en la sentencia, la demandada nunca comunicó a la actora la resolución del contrato sino solo la extinción del compromiso de opción de compra aunque dichas comunicaciones nunca fueron recibidas.

En el segundo de los motivos, la apelante comienza por decir que en atención a las precitadas contradicciones, no pueden extraerse las consecuencias jurídicas que se atribuyen a la actora por la sentencia y que aunque la sentencia califica acertadamente el negocio de compraventa de inmueble, sin embargo, erróneamente atribuye su incumplimiento a la actora que deduce del hecho de su incomparecencia en la Notaria del Sr. Torres, cuando, como anteriormente expone no resulta probado que fuera convocada a la misma, y que, aun admitiendo dicha convocatoria, de su inasistencia no puede deducirse un incumplimiento determinante de resolución. Añade que no hay motivo alguno que justifique la resolución del contrato con base en el art.1.124 del C.C . por cuanto no resulta patente la existencia de una voluntad rebelde al cumplimiento de sus obligaciones como exige reiteradamente la jurisprudencia. Concluye diciendo que falta además el requisito del requerimiento previo judicial o por acta notarial conforme exige el art.1.504 del C.C ., puesto que la demandada se limitó a comunicar la extinción de la opción, mientras que por su parte mantuvo siempre su intención de adquirir la vivienda, de todo lo cual se debe concluir que la resolución unilateral de la demandada fue ineficaz y por ello esta en la obligación de devolver el doble de las cantidades entregadas.

CUARTO.- El recurso debe ser rechazado. Respecto del primero de los motivos conviene recordar que como expone la S.T.S. de 7 de julio de 2.004 que "Como dice la sentencia de esta Sala de 29 de julio de 2.002 , los Tribunales de alzada tienen competencia, no sólo para revocar, adicionar, suplir o enmendar las sentencias de los inferiores en grado, sino también para dictar, respecto a todas las cuestiones debatidas, el pronunciamiento que proceda, salvo en aquellos aspectos en los que por conformidad o allanamiento de las partes haya quedado firme y no es, consiguientemente, recurrido, ya que en otro caso le es lícito al Tribunal de apelación, según nuestro ordenamiento procesal, valorar el material probatorio de distinto modo que el Juzgador de primer grado, pueda revisar íntegramente el proceso y llegar a conclusiones que pueden ser concordantes o discrepantes, total o parcialmente, con las mantenidas en primera instancia, pues su posición frente a los litigantes ha de ser la misma que ocupó el órgano inferior en el momento de decidir, dentro de los términos en que se desarrolló el debate. Cuando se trata pues de valoraciones probatorias, la revisión de la sentencia deberá centrarse en comprobar que aquélla aparece suficientemente expresada en la resolución recurrida, y que las conclusiones fácticas a las que así llegue no dejen de manifiesto un error evidente o resulten incompletas, incongruentes o contradictorias, sin que, por lo demás, resulte lícito sustituir el criterio del juez "a quo" por el criterio personal e interesado de la parte recurrente (SS.T.S. 18 marzo y 7 noviembre 94, 19 diciembre 96, 9 junio y 31 diciembre 98 , entre otras), y en el presente caso una vez reexaminada la prueba practicada La Sala comparte, salvo errores intrascendentes, el resultado recogido por la sentencia de instancia respecto de la practicada. De ella resulta: 1º) Que ambas partes convinieron la compraventa del inmueble propiedad de la demandada por el precio de 96.161,93 euros, y es que, no cabe duda que estamos en presencia de un autentico contrato de compraventa por cuanto estaba perfectamente identificada la finca que se vendía y existió pleno acuerdo en la cosa y en el precio, contrato que por ello devino perfecto conforme dispone el art.1.450 del C.C . según el cual "La venta se perfeccionara entre comprador y vendedor y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hubieren entregado", precepto que pone de manifiesto el carácter puramente consensual de la compraventa, es decir que no precisa para su perfección de la entrega de al cosa comprada. Así lo ha reiterado la jurisprudencia del T.S. en numerosas sentencias de la que destacamos a titulo de ejemplo la de 31 de diciembre de 2.002 cuando dice que basta la coincidencia del acuerdo de voluntades obligacional de entregar una cosa determinada sin exigencia de la "datio rei" y pagar un precio cierto, sea de una vez o en plazos, para que, desde ese momento el contrato de compraventa se perfeccione y sea obligatorio para ambas partes (SS.T.S. 26 noviembre 87 y 26 marzo 92 entre otras muchas ); 2º) Se trata además de un contrato en el que mediaron arras o señal (ambas partes están de acuerdo en que se hicieron dos entregas por un importe total de 10.500 euros), que a falta de constancia indubitada sobre su carácter o cualidad penitencial, deben ser consideradas como arras simplemente confirmatorias, es decir dirigidas a reforzar la existencia del contrato, cuyo importe constituye en consecuencia un anticipo a cuenta del total precio convenido, con independencia de que se hicieran dos entregas en distintas fechas (en lo que ambas partes están también de acuerdo), fueran cuales fueran estas, una primera de 1.500 euros por transferencia del dia 5 de diciembre de 2.002 en la que expresamente figura el concepto "entrega a cuenta", y la segunda de 9.000 euros mediante transferencia de 6 de marzo de 2.003 en la que también figura "pago a cuenta" (SS.T.S. 20 abril 55, 10marzo 86, 9 mayo 90 etc. etc .); 3º) Asimismo de la prueba practicada resulta que la actora incumplió su obligación de entrega del resto del precio el día señalado para el otorgamiento de la escritura publica de venta ( tal y como ambas partes habían convenido, cuestión también indiscutida), pues aunque la actora afirma que ni se fijó fecha para dicho otorgamiento, ni fue previamente avisada para comparecer en la Notaria a tal efecto, ni hubo requerimiento previo de resolución del contrato por parte de la demandada vendedora, de la prueba practicada igualmente se desprende: en primer termino, que la entrega del resto del precio habría de tener lugar en el mes de marzo o abril (la misma actora en su demanda dice expresamente en el hecho primero de su demanda que "...advirtiéndose por mi representada que hasta marzo o abril de 2.003 no estaría en disposición de entregar el resto del precio y consiguientemente de formalizar en escritura publica la compraventa...."; en segundo lugar, que la fecha inicialmente fijad para el otorgamiento de la escritura publica y consiguiente pago del resto del precio fue concretamente la del 5 de marzo de 2.003 prorrogándose luego, tras la reunión habida entre las partes en el mes de febrero de 2.003 al dia 10 de abril de 2.003, pues aunque no existe constancia escrita de dichos acuerdos dada la forma verbal en que se concertó la compra, así resulta no ya del interrogatorio de la demandada en el que precisó que ella misino comunicó al legal representante de la actora la fecha de la firma de la escritura publica de venta para dicho día, sino esencialmente de la objetiva testifical de D. Bartolomé (empleado de la Notaria del Sr. Torres), que afirmó claramente que recibió documentación de la vivienda tanto por parte de la vendedora, como de la sociedad compradora, y que se fijo como fecha para el otorgamiento el 5 de marzo de 2.003, pero que en dicha fecha no compareció la parte compradora porque, según dijo la vendedora tenia problemas para el pago del precio y que por ello se aplazó, de acuerdo con la vendedora, nuevamente para el día 10 de abril a las 18,30 de la tarde, de lo que se deduce, que efectivamente la compradora conoció dicha fecha inicial para la firma de la escritura, y que la razón del aplazamiento fue la no disponibilidad por esta del precio, añadiendo dicho testigo que se comunicó telefónicamente esta ultima fecha a quien le dijo ser representante de la compradora, y aunque aclaró, a preguntas de la actora que el no llamó porque no tenía el teléfono Don. Marcial (representante de la compradora) precisó que si que habló con alguna persona que dijo representar a la compradora citándola para el día 10 de abril, fecha en la que tampoco compareció la compradora, y que luego que recibió también una llamada telefónica creía recordar de alguna entidad bancaria en relación con la venta, comunicando a su interlocutor también dicha fecha. Es claro por tanto que fue solo la compradora la que por dos veces incumplió sus obligaciones al no comparecer en la Notaria para la firma de la escritura, y por ello no puede invocar incumplimiento de la otra parte.

La consecuencia legal que se deriva de esta actitud incumplidora de la actora es, conforme dispone el art.1.454 de l C.c ., la improcedencia de reclamar las cantidades entregadas a cuenta, dicho de otra forma la pérdida de las arras confirmatorias entregadas, ya que según dicho precepto "Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas", rescisión que la compradora intentó comunicar a la compradora después del 10 de abril por medio de dos burofax remitidos respectivamente a los domicilios de Promociones Atuva S.L. en la calle Baltasar Gracian nº 5 de Zaragoza y de su representante legal D. Marcial a la calle Univesidad nº 22 de Jaca, y aunque la compradora o su legal representante no recibieran dichos faxes, y no se allanen a la referida rescisión, la misma resulta procedente como consecuencia legal de su incumplimiento por lo anteriormente expuesto. Finalmente, resulta sorprendente que se afirme en el recurso, que aún admitiendo que efectivamente la compradora no compareció en la Notaria para la firma de la escritura, dicha inasistencia no debe ser considerada como un incumplimiento esencial determinante de la resolución del art.1.124 del C.C., porque, de una parte, acreditado que el dia 10 de abril de 2.003 finalizó el plazo para la entrega del resto del precio y del otorgamiento de la escritura, dicho incumplimientos es claramente esencial, conforme al art.1.500 del C.C . según el cual la obligación esencial del comprador es la del pago del precio, de manera que al no hacerlo, la vendedora quedaba liberada de sus obligaciones contractuales y por ello podía vender libremente el inmueble a de su propiedad a terceros, sin obligación alguna por su parte de devolver las cantidades hasta entonces percibidas en concepto de arras; y de otra parte, debe tenerse en cuenta que es la compradora la que demanda en petición de que se condene a la demandada al pago de la cantidad de 21.000 euros (importe doblado de las cantidades entregadas), lo cual comporta una implícita declaración de valida procedencia de la rescisión o resolución efectuada por la demandada.

QUINTO.- Por disposición del art.398 de la L.E.C . las costas de este recurso deberán ser impuestas a la apelante.

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general aplicación.

Fallo

Que desestimando como desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Dª. Mª. Isabel Jiménez Andosilla, en nombre y representación de Promociones Altuva S.L., contra la sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrado Juez de 1ª inscia. Nº 51 de Madrid con fecha 6 de julio de 2.007, de la que el presente Rollo dimana, debemos confirmarla y la confirmamos, con imposición a la apelante de las costas

causadas en este recurso.

Así por nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala nº 282/08 lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico