Sentencia Civil Nº 188/2010, Audiencia Provincial de Teruel, Sección 1, Rec 174/2010 de 13 de Diciembre de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

TERUEL

SENTENCIA: 00188/2010

AUDIENCIA PROVINCIAL DE TERUEL

ROLLO DE APELACIÓN CIVIL NÚM. 174/2010

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 1 DE TERUEL

Juicio Ordinario nº 722/2008

S E N T E N C I A Nº 188

En la ciudad de Teruel, a trece de diciembre de dos mil diez.

Esta Audiencia Provincial, integrada para este asunto por los Magistrados Ilmos. Sres. D.ª María Teresa Rivera Blasco, presidente accidental y ponente, D.ª María de los Desamparados Cerdá Miralles y D. Juan Carlos Hernández Alegre, ha examinado el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de fecha 7 de octubre de 2009, dictada en el procedimiento civil nº 722/2008, procedente del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Teruel, Juicio ordinario promovido por JCJ INVERSIONES PATRIMONIALES, S.L. contra GESTIÓN INMOBILIARIA ALEDUA 2000, S.L., sobre resolución de contrato de compraventa.

Han sido partes en esta alzada: como apelante JCJ Inversiones Patrimoniales, S.L., representada por la Procuradora D.ª Concepción Torres García bajo la dirección Letrada de D. Jerónimo Vilar Gutiérrez; y como apelada Gestión Inmobiliaria Aledua 2000, S.L., representada por la Procuradora D.ª Asunción Lorente Bailo bajo la dirección Letrada de D. Juan Andrés Vizcarro Blasco. Se dicta la presente resolución, que expresa el parecer de la Sala, sobre la base de los siguientes:

Antecedentes

PRIMERO. El fallo de la sentencia apelada es del tenor siguiente: "Que DESESTIMANDO la demanda interpuesta por la Procuradora doña Concepción Torres García en representación de JCJ Inversiones Patrimoniales, S.L., debo absolver y absuelvo a la demandada, Gestión Inmobiliaria Aledua 2000, S.L. de las pretensiones en ella contenidas y estimando la demanda reconvencional formulada por la mercantil Gestión Inmobiliaria Aledua 2000, S.L. declaro ajustada a derecho la resolución contractual efectuada por ésta, condenando a la actora reconvenida a estar y pasar por dicha declaración e imponiendo a la misma las costas derivadas del procedimiento".

SEGUNDO. Notificada dicha resolución, contra la misma interpuso recurso de apelación la Procuradora D.ª Concepción Torres García en la representación indicada, solicitando una sentencia que revocando la dictada por el Juzgado de Primera Instancia condene a la apelada conforme al suplico contenido en el escrito de contestación a la reconvención con expresa imposición de costas a la apelada/demandada, todo ello a los efectos legales oportunos.

TERCERO. La Procuradora D.ª Asunción Lorente Bailo, en la representación indicada, se opuso al recurso presentado de contrario y solicitó la confirmación de la resolución impugnada con imposición de las costas de esta alzada al recurrente.

CUARTO. Remitidos los autos a esta Audiencia se ordenó la formación del rollo correspondiente y se designó Ponente quedando en su poder los autos para, tras la deliberación del Tribunal que fue señalada para el día que obra en las actuaciones, dictar la correspondiente sentencia.

QUINTO. En la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO. JCJ Inversiones Patrimoniales, S.L. ejercitó contra Gestión Inmobiliaria Aledua 2000, S.L. acción de resolución del contrato de compraventa suscrito entre los ahora litigantes en fecha 15 de diciembre de 2005 por el que Gestión Inmobiliaria Aledua 2000, S.L., como dueña del piso sito en la escalera 1º, 2ª planta, marcada con la letra D, recayente en la calle San Roque de la localidad de Bronchales, y de la plaza de garaje sótano marcada con el núm. 15, los vende a JCJ Inversiones Patrimoniales, S.L. Interesó así mismo en la demanda la condena de la demandada/vendedora a la devolución de las cantidades que había entregado hasta el momento y que ascienden a 28.569 €. Basa su petición de declaración de resolución de dicho contrato en el incumplimiento por parte de la vendedora de la obligación que le incumbía de entregar la vivienda en el plazo convenido, que según la estipulación novena del contrato era aproximadamente en el mes de abril de 2007.

La demandada se opuso a la demanda y formuló reconvención a fin de que se declare que la resolución del contrato por ella practicada por no haber cumplido la compradora con su obligación de pago del precio pactado es ajustada a derecho y confirme la misma, condenando a la actora reconvenida a estar y pasar por dicha declaración.

La resolución de instancia desestima la demanda principal y acoge la reconvencional, declarando ajustada a derecho la resolución contractual efectuada por la vendedora.

Frente a dicha sentencia se alza ahora la parte actora-reconvenida solicitando su revocación y el dictado de otra que estime totalmente los pedimentos de su demanda.

SEGUNDO. Establece el artículo 1.124 del Código Civil que "la facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos". Entiende la Juzgadora de instancia que en la compraventa celebrada entre los ahora litigantes fue la parte compradora quien incumplió con su obligación de pago del precio convenido por lo que, con arreglo a la cláusula quinta del contrato, la vendedora podía proceder a la resolución de pleno derecho del contrato; al tiempo que argumenta no ser posible considerar incumplimiento contractual por parte de la vendedora pese a la demora en la entrega de la vivienda ya que las circunstancias en las que se desarrolló dicha entrega con posterioridad al tiempo pactado y especialmente el modo de actuar de la compradora impiden considerar dicho incumplimiento.

La entidad apelante, cuando remitió a Gestión Inmobiliaria Aledua 2000, S.L. carta de fecha 26/3/2007 comunicándole la resolución de pleno derecho del contrato de compraventa por retraso en la entrega de la vivienda, no mencionó nada con relación a la falta de obtención de la cédula de habitabilidad. Es posteriormente, en la demanda, cuando alude a ella para reforzar la resolución contractual que fundó en la demora, cuestión a la que dio adecuada contestación la juzgadora a quo en el sentido de que la licencia de primera ocupación es el presupuesto indispensable para que el conjunto de viviendas que integra la nueva construcción puedan ser utilizadas y ocupadas por terceros y para poder conectarlas a las redes de suministro de agua, gas, electricidad, etc., debiendo ser expedidas por el Ayuntamiento de la localidad de ubicación del inmueble, si bien debe tenerse en consideración la circunstancia de que el Ayuntamiento de Bronchales no suele expedir este tipo de licencias y que en el caso concreto que nos ocupa el edificio reunía las condiciones adecuadas de salubridad y habitabilidad, que los pisos estaban siendo habitados y que ningún perjuicio les ha causado.

Razona ahora en su recurso la parte actora-reconvenida que la demora en la entrega de la vivienda se concreta en dos aspectos: el primero es la realidad de la demora en la entrega física de la vivienda por no haber terminado las obras en el plazo pactado; y el segundo es la imposibilidad legal de entrega de la vivienda al no existir licencia de primera ocupación, ni siquiera solicitada por quien estaba obligado a ello, si bien centra las alegaciones de su recurso en este segundo punto, no desvirtuando realmente en el mismo los acertados razonamientos esgrimidos por la juzgadora de instancia en torno a que la propia actora no solo no mostró disconformidad alguna con el retraso en la entrega de la vivienda cuando la vendedora se lo comunicó sino que no concedió relevancia alguna a esta circunstancia y aceptó -siete meses después de la fecha convenida en el contrato para la terminación de la obra- dar a la vendedora el CIF de la sociedad y el número de cuenta para cargar los recibos de agua y luz correspondientes a la vivienda adquirida.

Para la resolución de la cuestión sometida a la consideración de la Sala debe partirse de que aun siendo cierto que la vendedora no había obtenido la licencia de primera ocupación en la fecha en que puso la vivienda a disposición de la compradora no significa que dicho requisito administrativo fuera necesario para que la vivienda sirviera para el fin pactado ya que la compradora pudo obtener la posesión de la vivienda y usarla al contar con todos los servicios básicos de agua, teléfono, gas y electricidad, como así hicieron los demás compradores de viviendas del edificio que las han usado y disfrutado sin que la falta de tal requisito administrativo les haya impedido tal uso y disfrute. Debe tenerse en consideración la relevancia de esa falta de obtención de la cédula, puesto que no es lo mismo que no se obtenga y se impida el uso del edificio, que lo sucedido en el caso de autos en el que, según afirma el Secretario del Ayuntamiento, la licencia, de solicitarse, hubiera sido concedida. Ha quedado también constatado ser práctica administrativa habitual del Ayuntamiento de Bronchales no tramitar ni expedir dicho documento administrativo en ninguna de las promociones de la localidad. Así pues, la falta de solicitud de la cédula por parte del vendedor no puede considerarse como una voluntad inequívocamente obstativa que venga a frustrar el fin económico del contrato. En este caso concreto no puede entenderse la ausencia de la licencia de primera ocupación como un obstáculo administrativo que impedía el destino o finalidad pactados por las partes respecto a la vivienda objeto del contrato, habiéndose puesto el inmueble a disposición de la compradora en condiciones aptas para su destino. En este sentido se pronuncia la Audiencia Provincial de Zaragoza, Sección 1ª, en sentencia núm. 151/2006, de 3 de marzo diciendo que la falta de licencia de primera ocupación no se puede considerar sin más precisión como un supuesto de incumplimiento esencial del contrato de compraventa, porque, como señala la sentencia núm. 396/05, de 22 de junio, de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 14 ª, se mueve en una órbita (la administrativa) ajena a lo pactado por las partes en dicho contrato, sin perjuicio de las acciones que pudieran corresponder a los compradores por los defectos sobre el proyecto.

Por todo ello debe ser desestimado el recurso interpuesto y confirmada la sentencia apelada.

TERCERO. Al desestimarse el recurso interpuesto procede condenar a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada conforme al artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

VISTOS los preceptos citados y demás de pertinente aplicación,

Fallo

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora D.ª Concepción Torres García en representación de JCJ Inversiones Patrimoniales, S.L. contra la sentencia de fecha 7 de octubre de 2009, dictada en el procedimiento civil nº 722/2008, procedente del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Teruel y, en consecuencia, confirmar la misma, con imposición a la parte apelante del pago de las costas causadas en esta alzada.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.