Sentencia Civil Nº 188/2012, Audiencia Provincial de Palencia, Sección 1, Rec 217/2012 de 27 de Junio de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

PALENCIA

SENTENCIA: 00188/2012

AUDIENCIA PROVINCIAL DE PALENCIA

Sección Civil 001

Rollo 217/12

Juicio Ordinario 182/10

Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Palencia

Este Tribunal compuesto por los Señores Magistrados que se indican al margen ha pronunciado

EN NO MBRE DEL REY

la siguiente

SENTENCIA Nº 188/12

SEÑORES DEL TRIBUNAL

Ilmo. Sr. Presidente

Don Mauricio Bugidos San José

Ilmos. Sres. Magistrados

Don Miguel Donis Carracedo

Don Carlos Miguelez del Río

En la ciudad de Palencia, a veintisiete de junio de dos mil doce.

Vistos, en grado de apelación ante esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario, sobre reclamación de cantidad y resolución contractual provenientes del Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Palencia, en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia recaída en el mismo de fecha 18 de julio de 2011 (aclarada por Auto de 13-10-11 ), entre partes, de una, como apelante GRIJOTA URBANIZACIONES, S.L. , representada por el Procurador Don Carlos Anero Bartolomé y defendida por la Letrada Doña Dolores Martínez García, y de otra, como apelada, DON Aurelio y DOÑA Custodia , representado por la Procuradora Doña Soledad Calderón Ruigómez y defendido por el Letrado Don Juan Manuel Alonso Cruz, siendo Magistrado Ponente, el Ilmo. Sr. Magistrado Don Miguel Donis Carracedo.

Se aceptan los antecedentes fácticos de la sentencia impugnada.

Antecedentes

1º.- Que el Fallo de dicha sentencia, literalmente dice: "ACUERDO ESTIMAR PARCIALMENTE la demanda presentada por la procuradora Soledad Calderón Ruigómez en nombre y representación de Aurelio y Custodia contra la entidad Grijota Urbanizaciones S.L. y la entidad Caixa de Aforros de Galicia, Vigo, Ourense e Pontevedra, con los siguientes pronunciamientos: a) Se declara resuelto el contrato de compraventa celebrado entre Aurelio y Custodia de una parte y la entidad Grijota Urbanizaciones S.L. de otra parte por incumplimiento de las obligaciones esenciales pactadas en el mismo.- b) Se declaran nulas de pleno derecho las condiciones pactadas por la promotora demandada y la entidad financiera demandada en el aval en perjuicio de los demandantes y contraviniendo los mandatos de la Ley 57/1968.- c) Se declara el aval vigente a todos los efectos y en consecuencia ejecutable por el incumplimiento de la obligación que garantizaba.- d) A consecuencia de todo lo anterior, se condena solidariamente a la entidad Grijota Urbanizaciones S.L. y a la entidad Caixa de Aforros de Galicia, Vigo, Ourense e Pontevedra como consecuencia de lo anterior a restituir a Aurelio las sumas entregadas por el actor a la parte demandada, esto es, VEINTINUEVE MIL OCHOCIENTOS (29.800) EUROS en concepto de indemnización por daños morales.- Todo lo anterior se acuerda sin hacer expresa imposición de las costas de este procedimiento".

2º.- Contra dicha sentencia interpuso la parte demandada, Grijota Urbanizaciones, S.L., el presente recurso de apelación, exponiendo las alegaciones en las que se basaba su impugnación, que fue admitido en ambos efectos, y previo traslado a las demás partes para que presentaran escritos de impugnación u oposición, fueron elevados los autos ante esta Audiencia, y al no haber sido propuesta prueba, es procedente dictar sentencia.

Se aceptan los Fundamentos de Derecho de la resolución recurrida en tanto no se opongan a los de la presente resolución

Fundamentos

PRIMERO .- Frente a la sentencia de 18-7-2.011 (aclarada a través del auto de 13-10-2.011) procedente del Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de los de esta ciudad , por la que se estimó parcialmente la demanda instada por Aurelio y Custodia frente a GRIJOTA URBANIZACIONES SL y CAIXA DE AHORROS DE GALICIA, en el sentido de resolución del contrato de compraventa habido entre aquellos y la primera de dichas mercantiles; se declararon nulas las condiciones pactadas en un aval y se declaró este vigente; como que en ella se condenó a referidas mercantiles demandadas a restituir a referidos actores los 29.800 € por ellos entregados, con más los correspondientes intereses legales hasta la concreta devolución; condenando igualmente a la primera de aludidas mercantiles a pagar a los entonces actores 3.000 € por daños morales, en suma, se alza la representación procesal de referida y primera mercantil interesando la revocación de mencionada resolución, por pretendido error en la apreciación de la prueba, en base a las consideraciones contenidas en su recurso.

Por su parte, la representación de dichos actores interesó la confirmación de la recurrida.

SEGUNDO .- De un nuevo examen de las actuaciones, debe llegarse a solución DIFERENTE a la sustentada por el Juzgador de Instancia en su resolución.

En efecto y a modo de pretendida sinopsis de la prueba actuada, el 29-8-2.007 la promotora apelante y la pareja apelada llegaron a un acuerdo privado (folios 17 y ss) a través de la intermediación de la inmobiliaria RUSTIC de esta localidad, por medio del cual adquirirían de la apelante una vivienda "sobre plano" con garaje y trastero, al nº NUM000 de su planta NUM001 en el bloque NUM002 de la manzana NUM002 de la UA "A" en la localidad de Grijota, promotora que a la fecha de dicho acuerdo ya había obtenido la licencia de obras el 27-6-2.007 (folios 95 y ss) por parte del correspondiente Ayuntamiento y se estaban ejecutando estas, como así se acredita ya desde la 1ª certificación de obras de esta última fecha (folios 98-99).

El precio de dicha venta, según su Estipulación Cuarta, ascendía a 158.041,14 € con más el 7% de IVA, del cual correspondían 131.610 € respecto a la vivienda y 26.431,14 € de sus anexos (garaje y trastero), debiéndose pagar y pagándose por los apelantes (folio 35) a la firma de aludido contrato privado la cantidad de 25.000 € a cuenta del precio, así como 24 cuotas de 600 € mensuales desde septiembre de 2.007 hasta la fecha de entrega del inmueble, que estaba previsto entregarse en agosto de 2.009 (Estipulación Octava) salvo fuerza mayor, en cuyo momento y con la firma de las correspondientes escrituras los compradores deberían abonar el resto (133.041.14 €).

Respecto a referida cuota mensual consta acreditado en las actuaciones que los apelados satisficieron las comprendidas entre septiembre de 2.007 a abril de 2.008 (8 cuotas x 600 € = 4.800 €), no haciendo los apelados frente, a partir de dicha última fecha y estrictamente de lo actuado, a sus mensuales obligaciones so pretexto que "... al mes de mayo de 2.008 la mercantil demandada no había iniciado siquiera las obras ... ", como así literalmente y a salvo de lo ahora resaltado se expresa en el Hecho Sexto del escrito rector (folio 4), incluso, al final del primer párrafo de referido Hecho Sexto, en él se manifiesta que "... a la fecha de interposición de la presenteno se han iniciado las mismas ... ", y, a mayor abundamiento de lo anterior, en el Hecho Séptimo (folio 5) se vuelve a incidir en ello del siguiente tenor también literal, en el sentido que a la previsible fecha de entrega de la vivienda (agosto de 2.009) "... no sólo no se han concluido las obras del edificio en cuestión, sino que ni siquiera estas han comenzado , el solar sobre el cual se encuentra intacto,sin que la mercantil demandada haya realizado actuación edificativa alguna ... ". No obstante lo anterior y únicamente de lo manifestado por la parte apelada, la causa por la que ellos no hicieron frente al resto de pagos mensuales dícese que estribó en un acuerdo al que habían llegado con la promotora, que no consta en absoluto acreditado ( art. 217 LEC ), pero sí el que esta siguió girándoles (folios 187 y ss) las siguientes facturas a las que reiteradamente no hicieron frente; como que otra causa de impago pudo ser, a partir de lo manifestado por una testigo propuesta por los propios apelados, que estos rompieron la relación sentimental que hasta entonces les ligaba.

Pese a referidas persistentes y categóricas afirmaciones, lo realmente acreditado en las actuaciones (se reitera) es que, obtenida la pertinente licencia de obras el 27-6-2.007 (folio 95), ya a partir de referida fecha se emite la 1ª certificación (folios 98- 99), en la que consta haberse ejecutado aproximadamente la mitad de la partida referente al "movimiento de tierras", con un importe total de 20.546,03 € sobre un estricto importe de ejecución material total de 2.228.340,34 €; a través de la 2ª certificación, de 24-8-2.007 (folios 101-102), se acreditan avances en el iter constructivo con un importe total de 32.487,56 €; en la 3ª, de 25-9-2.007 (folios 104-105), se certificaron obras por un importe total de 76.887,36 €; en la 4ª, de 25-10-2.007 (folios 107-108), se certificaron obras por importe total de 90.816,84 €; en la 5ª, de 21-11-2.007 (folios 110-111), se certificaron obras por importe total de 106.567,27 €; en la 6ª, de 19-12-2.007 (folios 113-114), se certificaron obras por importe de 125.704,42 €; en la 7ª, de 22-1-2.008 (folios 116-117), se certificaron obras por un importe total de 128.157,59 €; por la 8ª, de 20-2-2.008 (folios 119-120), se certificaron obras por un importe total de 113.134,79 €; por la 9ª, de 18-3-2.008 (folios 122-123), se certificaron obras por un importe total de 114.510,99 €; por la 10ª de 21-4-2.008 (folios 125-126), que viene a coincidir su emisión con la fecha en que los apelados dejaron de pagar su cuota mensual de 600 € , se certificó la ejecución de obras que en total importaron 125.588,60 € durante ese mes , siendo susceptible de resaltar de su lectura que a dicha fecha ya estaban concluidos los epígrafes relativos a "movimiento de tierras", cuyo importe total era de 32.228,06 €, como el de "cimentación y estructura", cuyo importe total de ejecución era de 489.765,04 €, como que la "red de saneamiento" se encontraba ejecutada al 24,97%, la "albañilería" al 32,52% y los "aislamientos e impermeabilizaciones" al 19,89 %, etc., implicando que a dicha fecha el importe total ejecutado ascendía ya a 708.708,39 € sobre aludidos 2.228.340,34 €; por la 11ª, de 21-5-2.008 (folios 128-129), se certificaron obras ejecutadas durante ese mes con un importe total de 112.352,50 €; por la 12ª, de 20-6-2.008 (folios 131-132), se certificaron obras con un importe total de 224.148,50 €; por la 13ª, de 8-8-2.008 (folio 134), se certificaron obras por un importe total de 13.751,24 €.

A partir de agosto de 2.008, por disidencias habidas entre la promotora apelante y la constructora se suspendieron las obras, habiéndose ejecutado estas, hasta la fecha de aludida 13ª certificación, por un importe total de 978.140,04 € en relación a un total de 2.228.340,34 €. El 8-9-2.009, transcurrido el plazo contractualmente acordado para la entrega de los inmuebles, por los hoy apelados se remitió a la apelante un burofax (folio 55) en el cual literalmente (salvo lo resaltado) se manifestaba que, como "... no han finalizado las obras , habiendo transcurrido el plazo convenido... ", resultando diferente del "... no haberse iniciado... ", dieron por resuelto el contrato y se la instaba para la devolución de las cantidades entregadas (29.800 €). Siendo contestados a partir de la carta remitida a ellos por la apelante de 15-10-2.009 (folio 236), en la cual ponían de manifiesto que se estaba refinanciando la obra con el BANCO POPULAR y preveían que en 10 meses estarían concluidas.

A tal efecto, la sociedad de tasación IBERTASA elaboró un informe de 10-11-2.010 (folios 242 y ss), acreditando que el porcentaje de obra ejecutada a 8-11-2.010 ascendía al 96,53%. Interpuesto el escrito rector se realizaron los pedimentos que en él se contienen, por lo que seguida la incoada presente causa culminó definitivamente en la sentencia recurrida, estimatoria parcialmente de las pretensiones actoras en el sentido expuesto en el Fundamento de Derecho Primero de la presente resolución, por lo que ahora se alza aludida mercantil por pretendido error en la apreciación de la prueba, en lo que hace referencia a la devolución a los hoy apelados de los 29.800 € y otros 3.000 € por condena de daños morales.

TERCERO .- Con referidas premisas llano resulta que la pretensión recurrente debe ser ESTIMADA, salvo en la materia de costas causadas y habida cuenta las dudas de hecho que la presente causa comporta, puestas de manifiesto al final del párrafo cuarto del precedente Fundamento.

En efecto, uno de los efectos anudados a toda obligación recíproca, como en definitiva es un contrato de compraventa, es la posibilidad de resolución por incumplimiento, prevista genéricamente en el art. 1.124 CC y específicamente en el art. 1.504 CC cuando se trata de compraventa de inmuebles, con exigencia de previo requerimiento resolutivo. Por ello, para la viabilidad de la acción resolutoria en su día instada y desde una doctrina que surge constatadamente (al menos) desde la STS de 8-7-1.952 a nuestros días, se precisan los siguientes presupuestos, entre otros:

1º).- Una reciprocidad en las exigibles prestaciones derivadas de un vínculo contractual, como en el caso fue el contrato privado de compraventa de aludidos inmuebles de 29-8-2.007 (folios 17 y ss), por medio del cual una parte se obligó a entregar una cosa y la otra a pagar su precio.

2º).- Que la parte que insta la resolución contractual haya cumplido las obligaciones que a ella la competen, que en el caso presente y de lo actuado no se constata que hubieran efectuado los hoy compradores-apelados. Siendo así pues, comprometiéndose ellos a pagar una cantidad inicial y otra mensual hasta la firma de las escrituras y recepción de los inmuebles en que se pagaría el resto, de lo actuado consta acreditado que a partir de abril de 2.008 ellos incumplieron su concreta y periódica obligación solutoria, con lo que si bien satisficieron 8 cuotas dejaron de pagar las 16 restantes, constatándose de las actuaciones que el motivo de dicho y primer incumplimiento fue por lo que se alega en los Hechos Sexto y Séptimo del escrito rector, como así hemos trascrito literalmente al párrafo cuarto del Fundamento de Derecho Segundo de la presente resolución, cuando la realidad acreditada es muy diferente a partir tanto de la licencia de obras concedida (folio 95), como que a la fecha de su expedición, por tanto dos meses antes del contrato que les ligó, ya exista actividad constructiva a partir de la 1ª certificación y que, coetáneamente a él, la 2ª certificación (folio 101) constata que ya sustancialmente se había concluido la fase de "movimiento de tierras", estaba avanzada la de "red de saneamiento" y se había comenzado la de "cimentación y estructura", con lo que esta tozuda acreditación escasamente compagina con cuanto se predica en aludidos Hechos.

Si a lo anterior se añade que del resto de certificaciones se acredita que las obras no se encontraban precisamente paralizadas, pero sí un apreciable incremento en las cantidades invertidas en la realización del iter, por cuanto en la también coetánea a la fecha en que los apelados dejaron de hacer frente a su obligación solutoria, la 10ª de 21-4-2.008 (folios 125-126) certificó la ejecución de obras que totalmente importaron 125.588,60 € durante ese mes , siendo susceptible de resaltar de su lectura que a dicha fecha ya estaban concluidos los epígrafes relativos a "movimiento de tierras", cuyo importe total era de 32.228,06 €, como el de "cimentación y estructura", cuyo importe total de ejecución era de 489.765,04 €, como que la "red de saneamiento" se encontraba ejecutada al 24,97%, la "albañilería" al 32,52% y los "aislamientos e impermeabilizaciones" al 19,89 %, etc., implicando que a dicha fecha el importe total ejecutado ascendía a 708.708,39 € sobre aludidos 2.228.340,34 €, con lo que en definitiva, si no resultaba en absoluto suasorio el argumento del "no inicio de las obras", tampoco resulta admisible el argumento de la paralización.

No obstante lo anterior, al objeto de buscar un motivo al incumplimiento de los apelados, acaso y más plausible, de lo manifestado por concreta testifical propuesta por los propios apelados, es que el mismo se encuentre en una posible separación de la pareja; incluso alambicadamente en un posible pero no contrastado acuerdo verbal al que pudieran haber llegado entre la promotora y los apelados, que se contrarresta con el dato no precisamente nimio que la promotora siguiera girando pese a ello las facturas después de mayo de 2.008 (momento este del primer incumplimiento por los compradores-apelados). De cuanto antecede se constata suficientemente el incumplimiento reiterado por parte de los compradores-apelados de su obligación solutoria, que de por sí ya haría no viable el éxito de la acción resolutoria instada.

3º.- No obstante y a mayor abundamiento, también se precisa que por la otra parte, en el presente caso la promotora, hubiera incumplido su obligación de entrega de los inmuebles en el momento pactado, como que el retraso en dicha entrega tenga carácter de "esencial". En el caso y de lo actuado, si bien se constata que al tiempo pactado para dicha entrega (agosto de 2.009) la obra no estaba totalmente ejecutada, es menester dirimir si dicho retraso en la entrega, que podría haberse realizado a partir de noviembre de 2.010 y como así informó IBERTASA (folio 236), tiene o no carácter contractualmente "esencial", siendo la respuesta negativa.

A tal efecto basta con acudir a la más moderna jurisprudencia del TS (entre otras, STS de 17-12-2.008 ó 20-7-2.007 ), así como al criterio en este sentido seguido por esta Ilma. Sala (entre otras y más recientes, 24-4 y 20-3-2.012, 24-5 y 28-3-2.011), utilizando la primera criterios interpretativos extraídos a partir del art. 8.103 de los Principios del Derecho Europeo de Contratos (PECL), para concluir que, para que el retraso se considere como esencial y devenga en causa de resolución contractual, se precisa que el momento de cumplimiento se haya pactado con dicho carácter específicamente, que no fue el caso, o bien que dicho retraso sea de tal magnitud que a partir de él se frustrasen las legítimas expectativas que tuvo la contraparte al contratar, pues en el caso contrario, como resulta del presente, no cabe considerarse dicho retraso como esencial, pues la mora ( art. 1.101 CC ) no implica por sí incumplimiento pero sí un cumplimiento tardío, que, en su caso, daría lugar a la indemnización correspondiente por los daños y perjuicios que constatadamente se hubieran ocasionado. Y con los antecedentes expuestos en la presente resolución, como de los precedentes que la praxis diaria ofrece y esta Ilma. Sala ha resuelto en casos como el presente, nuestras SAP de 24-5-2.011 ó 20-3-2.012 no apreciaron retraso esencial en una demora de 8 meses para la entrega de la vivienda, ni las de 24-5-2.011 ó 20-3-2.012 en retrasos de 9 meses, sin otros aditamentos.

Por cuanto antecede, con ESTIMACION del recurso, hemos de REVOCAR mencionada resolución y consecuentemente DESESTIMAR la demanda en su día interpuesta, sin imposición de costas en 1ª Instancia habida cuenta las dudas de hecho que las presentes actuaciones concretamente generan.

CUARTO .- A tenor de lo establecido en el art. 398 LEC , no se hace imposición de costas en la presente Instancia.

Vistos los preceptos citados, como los demás de general y pertinente aplicación al caso

Fallo

Que con ESTIMACION del recurso de apelación instado por la representación de GRIJOTA URBANIZACIONES SL, frente a la sentencia de 18-7-2.011 (aclarada a través del auto de 13-10-2.011) procedente del Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de los de esta ciudad , hemos de dictar la presente resolución, por la que hemos de DESESTIMAR la demanda en su día instada por Aurelio y Custodia , permaneciendo subsistentes los pronunciamientos de la recurrida en cuanto no se opongan a los de la presente, sin imposición de costas procesales habidas en ninguna de las dos Instancias.

Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Don Miguel Donis Carracedo, Ponente de la misma, estando celebrando audiencia pública en el día de su fecha de lo que yo el Secretario certifico.