Sentencia Civil Nº 188/2019, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12, Rec 772/2018 de 22 de Abril de 2019

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid
Sección Duodécima
C/ Santiago de Compostela, 100, Planta 3 - 28035
Tfno.: 914933837
37007740
N.I.G.: 28.148.00.2-2016/0008606
Recurso de Apelación 772/2018
O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Torrejón de Ardoz
Autos de Procedimiento Ordinario 1285/2016
DEMANDANTE/APELADO: D. Segundo
PROCURADOR: D. RICARDO LUDOVICO MORENO MARTÍN
DEMANDADO/APELANTE: D. Severiano
PROCURADOR: Dª ANA GARCÍA ORCAJO
PONENTE ILMA. SRA. Dª ANA MARÍA OLALLA CAMARERO
SENTENCIA Nº 188
ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:
Dª ANA MARÍA OLALLA CAMARERO
D. FERNANDO HERRERO DE EGAÑA Y OCTAVIO DE TOLEDO
Dª MARÍA JOSÉ ROMERO SUÁREZ
En Madrid, a veintidós de abril de dos mil diecinueve.
La Sección Duodécima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al
margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles de Procedimiento Ordinario
1285/2016 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Torrejón de Ardoz, a los que ha correspondido
el rollo 772/2018, en los que aparece como parte demandante-apelada D. Segundo , representado por el
Procurador D. RICARDO LUDOVICO MORENO MARTÍN, y como parte demandada- apelante D. Severiano
, representado por la Procuradora Dª ANA GARCÍA ORCAJO.
VISTO, siendo Magistrado Ponente Dª ANA MARÍA OLALLA CAMARERO

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan y se dan por reproducidos en lo esencial, los antecedentes de hecho de la Sentencia recurrida en cuanto se relacionan con la misma.



SEGUNDO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Torrejón de Ardoz se dictó Sentencia de fecha 3 de octubre de 2018, cuyo fallo es del tenor siguiente: 'Estimar la demanda interpuesta por el Procurador D.

Ludovico Moreno Martín-Rico, en nombre y representación de D. Segundo contra D. Severiano , representado por la Procuradora Dña. Ana María García Orcajo, y Desestimar la demanda reconvencional formulado por este contra el actor, y en consecuencia, condeno al Sr. Severiano a abonar al arrendatario Sr. Segundo , cantidad total de 8.400,00 euros, correspondiente a la fianza por importe de 2.800,00, con los intereses legales devengados desde el mes siguiente a la entrega de las llaves por el arrendatario a la propiedad, y el depósito por importe de 8.400,00 con los intereses legales devengados desde la fecha de la interpelación judicial. Se imponen las costas procesales a la parte demandada reconviniente.' Por dicho Juzgado se dictó Auto de aclaración de fecha 9 de octubre de 2018, cuya parte dispositiva es del tenor siguiente: 'Se estima la petición formulada por los Procuradores Sr. Moreno Martín-Rico y Sra.

García Orcajo, de rectificar el /la Sentencia dictado/a en el presente procedimiento con fecha 03/10/2018, en el sentido modificar en el Fundamento de Derecho Séptimo y Fallo la cantidad correspondiente al 'depósito', sustituyendo '8.400 euros' por '5.600 euros', siendo ésta última la cantidad correcta.

Se aclara el Fallo de la Sentencia en cuanto al nombre del demandante, sustituyendo 'Sr. Apolonio ' por ' Segundo '.' Notificada dicha resolución a las partes, por D. Severiano se interpuso recurso de apelación alegando cuanto estimó oportuno. Admitido el recurso se dio traslado a la parte contraria que se opuso, y, en su virtud, previos los oportunos emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección ante la que han comparecido los litigantes, sustanciándose el recurso por sus trámites legales y señalándose para la deliberación, votación y fallo del mismo el día 10 de abril de 2019, en que ha tenido lugar lo acordado.



TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Se aceptan, y se dan por reproducidos, los fundamentos de derecho de la resolución apelada.



SEGUNDO.- Por la representación procesal de D. Segundo en Primera Instancia, se ejercitó acción como arrendatario, contra D. Severiano , propietario arrendador, instando la condena al demandado a la devolución del depósito de 5.600€ más la suma de 2.800€, en concepto de fianza, tras la resolución del contrato de arrendamiento de vivienda de mutuo acuerdo en Octubre de 2016.

D. Severiano , se opone a dicha restitución sosteniendo la compensación con el valor de los daños y perjuicios ocasionados en la vivienda por el arrendatario, estimados en la suma de 15.493,52€, IVA incluido.

Reconvencionando en reclamación por daños causados en el local arrendado, según se contempla en el contrato en la suma de 7.093,52€, una vez compensada con la suma reclamada.

Por el Juzgador de Primera Instancia, se dictó sentencia estimando íntegramente la demanda principal, desestimando la reconvención.

Se interpone recurso de apelación por la representación de D. Severiano .



TERCERO.- Por la representación de D. Severiano , se denuncia error en la valoración de la prueba respecto a la desestimación de los desperfectos que presentaba la vivienda alquilada, en especial del informe pericial, así como de la factura de reparación de dichos daños.

Debemos de partir del hecho que el contrato se celebró el 31/10/10 manteniéndose en vigor hasta que se resolvió en octubre de 2016, entregándose la posesión y las llaves de la vivienda por el demandado el 2/11/16, esto es la ocupación del local se extendió durante seis años.

Los artículos 1555-2, 1556, 1561 y 1563 del Código Civil, imponen al arrendatario la obligación de usar la cosa arrendada, como un diligente padre de familia, devolviéndola, al concluir el arriendo, tal y como la recibió. Salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o causa inevitable, quedando excluidos de dicha responsabilidad el arrendatario, cuando se trate de daños inmanentes al uso o desgaste ordinario de la finca conforme al destino convenido, y aquellos otros producidos por causa inevitable o no imputable al arrendatario ( artículos 1561 y 1563 del Código Civil).

En esta alzada antes de proceder al análisis de las cuestiones objeto de impugnación, debemos reseñar que llama poderosamente la atención, que resuelto el contrato y entregada las vivienda el 2/11/16, si esta presentaba las deficiencias denunciadas, no se procediera por el demandante a levantar un acta notarial inmediatamente, no aceptando la entrega en tales condiciones, o haciendo constar el estado de deterioro en el que fundamenta su oposición y reclamación al arrendatario. Es también un dato a tener en cuenta, que hasta que el Sr. Segundo no efectúa el requerimiento de devolución de su fianza y depósito el 16/11/16, no se realice un informe pericial de los daños hasta un mes tarde el 12/12/16. Todo ello nos lleva ya en principio a cuestionar la posibilidad de imputación de unos daños al arrendatario, cuando ha transcurrido mes y medio de su salida, de tal modo que su autoría resulta cuando menos dudosa. Sobre todo porque el testimonio de la vecina y empleada presente en el traslado, Dª Adelaida , niega la existencia de los daños denunciados en dicha fecha y lugar.

A ello tampoco coadyuva, como indica la juzgadora de instancia, la aportación de una factura expedida por la entidad Viviendas Alder SL, cuyo representante legal es el propio perito autor del informe en favor de la arrendadora, factura que se emite ocho meses después de la devolución de la vivienda, y de la que no consta su pago por D. Severiano , en modo alguno, pese a la facilidad y disponibilidad probatoria que ello supone.

En todo caso analizadas las estipulaciones contractuales, concluimos en esta alzada, que estos pactos no implican, pese a la interpretación de la recurrente, un compromiso de devolución del local en estado de nuevo, y con reparación de todo tipo de instalaciones, para ser utilizado por su próximo poseedor, sin coste alguno para la propiedad. Y consideramos que no significa tal cosa, porque de la interpretación de las estipulaciones de contrato, en concreto de la cláusula Undécima no deja lugar a dudas, al estipularse que el arrendatario 'asume la obligación de entregar la vivienda al termino del arriendo, en las mismas condiciones en las que se lo encontró; sin otros desperfectos que los propios del uso normal de la vivienda conforme al fin descrito en el presente contrato'.

Atendiendo a una interpretación sistemática, se observa que estos pactos de devolución de la vivienda se refieren a la conservación del estado tal y como se recibió. No se trata de devolver en estado de nueva la vivienda, no existe tal compromiso para el arrendatario, lo que se estipula es un buen uso y mantenimiento de la finca, con la diligencia de un buen padre de familia.

Por ello entendemos, que reparaciones tales, como las siguientes que reseñamos: 1º Repasos de ebanistería y carpintería recogidos en la factura obrante al fol. 82, o las sustituciones de solado o rodapiés o de junquillos de puertas, recogidas en capítulo 3 de 'Carpintería', del informe pericial fol. 77.

2º Sustituciones de tirador de persiana del pasillo, de maneta de apertura de ventana en cocina y de guías inferiores de puerta de corredera de cristal de baño principal, recogidas en capítulo 2, de 'Cerrajería', del informe pericial fol. 77.

3º Las sustituciones de bombillas y focos o del interruptor de luces de jardín, recogidas en capítulo 4, 'Electricidad', del informe pericial fol. 78.

4º La pintura o eliminación de la misma en paredes y esmaltado de escalera, recogidas en capítulo 5, 'Pintura', del informe pericial fol. 78.

5º La eliminación de plantas de cubiertas de teja o de residuos de hojas de debajo de la tarima exterior del porche, o limpieza y aceitado de dicha tarima, limpieza de canalones, y anclaje de ducha piscina, recogidas en capítulo 6, 'VARIOS', del informe pericial fol. 78.

6º La alarma en la que se realiza la sustitución de batería por desgaste, según la factura obrante al fol.98, y unas pilas de mando y un mando, según una oferta económica obrante al fol. 100.

Son partidas que no pueden repercutirse al arrendatario, pues se trata de elementos que han podido romperse o deteriorarse por el uso y disfrute continuado como vivienda durante seis años, por lo que no pueden ser objeto de resarcimiento al arrendador. Al considerar que estos deterioros derivados del ejercicio del derecho de posesión cedido en la relación arrendaticia, no son repercutibles al arrendatario, pues no existía este compromiso de devolución en estado de nuevo, solo un deber de conservación. Deber que no incluye los deterioros propios del desgaste del uso y disfrute de la vivienda, durante los seis años que duro la relación locativa, encontrándose dentro del concepto de renta dicho disfrute y su consiguiente desgaste por su utilización, sin que exista pacto alguno que le obligue a devolverlo en estado de nuevo.

En cuanto a otros conceptos como las sustituciones de cerrajería, reparación del cuadro eléctrico de piscina o de puerta de garaje, o del sistema de alarma, no nos consta que los mismos fueran ocasionados por el arrendatario. Es más la testifical de Dª Adelaida , que confirma tal falta de autoría no ha sido desvirtuada por prueba en contrario de la arrendadora, pese a la facilidad y disponibilidad probatoria, que hubiera supuesto un acta notarial o la testifical en el momento del desalojo, o unos documentos gráficos debidamente fechados, pues los que se aportan por el apelante, se desconoce en qué momento fueron tomadas y en qué condiciones.

A ello podemos añadir, que aunque sea admisible, que en todo caso los cambios de cerrajería o del mando a distancia de la alarma, o de la puerta de garaje son de interés para el propietario, por cuestiones de seguridad, pero este interés no es trasladable al arrendatario, que en ningún momento se comprometió a su cambio al desalojar la vivienda. Sin que tampoco se nos acredite que todas las cerrajerías y mandos se encontraran rotos por el Sr. Segundo , y no se hiciera constar en el momento de toma de la posesión, siendo un hecho cuya exteriorización es manifiesta a simple vista y uso. Por otra parte la simple aportación de una oferta de económica, no solo no demuestra la falta de abono de ese supuesto nuevo mando, sino que incide en las dudas sobre las deficiencias del mismo, al no probarse su real adquisición.

En el mismo sentido consideramos, que también en otras reclamaciones, al no probarse el abono efectivo de tales reparaciones o sustituciones, esto es de la factura aportada en el acto de la Audiencia previa emitida ocho meses después de la entrega de la vivienda por la entidad VIVIENDAS ALDER SL, se generan dudas sobre la realidad de su existencia y de su coste. Pues el mismo perito Sr. Héctor , que evalúa dichas deficiencias es quien factura dichas subsanaciones, como representante de la empresa que las lleva a cabo, al cual en su interrogatorio tampoco se le pidió confirmación sobre dicho extremo, es mas en dicha factura se incluyen conceptos, que no se incluyen en el informe pericial conforme al cual se efectúa la reclamación.

Capítulo aparte merece el de fontanería, pues en la reclamación extrajudicial de fecha 24/1/17, como señala impecablemente la juzgadora de instancia, no se incluía este concepto, y ello pese a que contiene sustituciones de piezas sanitarias enteras o de tuberías o desatascos que a la fuerza y por simple observación, transcurridos más de tres meses desde el desalojo, debían ser conocidas por la propiedad.

Además el interrogatorio del perito, como con acierto valora el Juzgador de instancia, no demuestra que los mismos fueran causados por el arrendatario, ni existe prueba alguna de que existieran en el momento de su desalojo, pudiendo haberse producido tras la entrega de la posesión. Consideramos que si el recurrente quería reflejar tales daños debió hacerlo a fecha de dicho desalojo, dejando constancia por acta notarial, o con testificales, que evidenciaran la existencia de los desperfectos en tales elementos, que no fueran derivadas del uso continuado y del obligado paso del tiempo, durante los seis años de habitar la vivienda.

En consecuencia, no habiéndose demostrado que la causación de estos daños sea responsabilidad del arrendatario, los perjuicios peticionados como consecuencia del resultado dañoso decaen en su reconocimiento.

En cuanto al frigorífico, no se nos da por el perito explicación de su sustitución por un elemento nuevo, por la imposible reparación del anterior, elemento nuevo que queda evidentemente en beneficio de la propiedad. Por ello entendemos que son daños denunciados, pero no acreditados, pues no aporta factura de adquisición y traslación monetaria, que demuestre la realidad de la necesaria adquisición de este nuevo electrodoméstico. Con lo cual es un extremo que no está acreditado, pese a la facilidad y disponibilidad probatoria de tal dato por su reclamante.

Coincidiendo con la Juzgadora de Instancia concluimos que, no podemos deducir el deterioro denunciado de los documentos y de la pericial obrante en actuaciones, ni tampoco la mera declaración de un testigo perito, el Sr. Héctor , que elaboró una factura de reparación de tales supuestos desperfectos, sin constar abonada. Pruebas que no demuestran ni la existencia de dichos daños en el momento de su desalojo, ni que los mismos fueran causados por el arrendatario, máxime cuando no confecciono el mismo hasta Octubre de 2013, desconociendo tanto su estado previo como el estado en el que se entregó al arrendatario.

En conclusión, ante la falta de actividad adveraticia del recurrente que pruebe que la causa de los daños sea responsabilidad del arrendatario, los perjuicios peticionados como consecuencia del resultado dañoso, decaen en su reconocimiento.



CUARTO.- Por la representación de D. Severiano , se alega la infracción del art. 217 de la LEC en relación con los art. 1555 y 1563 del CC y de la jurisprudencia que lo interpreta, pues entiende que basta con demostrar la realidad de los daños, sin que tenga que probar su origen o causa, pues corresponde a la demandante principal demostrar su falta de negligencia y la realización de un mantenimiento regular, entendiendo que existe una presunción iuris tantum de la responsabilidad y causalidad por la arrendataria ante la mera existencia de tales daños.

La interpretación que hace de dichos preceptos el arrendatario es parcial e interesada, en cuanto al onus probandi, la mera existencia de daños en la cosa arrendada no presupone en modo alguno presunción de culpa, cuando como en el presente caso no existe constatación objetiva por acta notarial, o testigos que acrediten que la vivienda presentaba tales desperfectos inmediatamente después se su entrega a la propiedad.

Y transcurre más de mes y medio antes de que se denuncie daño alguno por la propiedad, y ello tras el requerimiento de pago de la fianza y el depósito por el inquilino.

Además de los preceptos reseñados omite el recurrente citar el art. 1561 que exoneran de responsabilidad alguna al arrendatario, cuando se trata de daño que derive del transcurso del tiempo o sea inevitable, cual es el propio uso y disfrute de la cosa arrendada, sobre la que ya nos hemos manifestado en el párrafo anterior.

La carga de la prueba sobre que la fianza o el depósito son créditos compensables con la reparación de desperfectos del bien arrendado, es del arrendador. Pues la mera existencia de daños, si no se prueba que son imputables al arrendatario, como opone el recurrente como base de su pretensión, por mor del art.

217, carece de causa, y no es objeto de resarcimiento alguno y por ende de la compensación solicitada. Por lo que este motivo debe decaer.

Por todo lo cual debemos concluir que efectivamente, no existe motivo alguno para retener la fianza, ni el deposito que deberán ser devueltos a los arrendatarios, lo que nos lleva a confirmar la sentencia dictada, en cuanto a que procede estimar la demanda principal condenando a la arrendadora a dicha restitución de la fianza y el deposito, debiéndose desestimar íntegramente el recurso de apelación, confirmando el rechazo de la demanda reconvencional.



QUINTO.- Por la representación de D. Severiano , se sostiene la infracción de los art. 1094 y 1561 del CC en relación a los art. 1101 y 1107 del CC, como consecuencia de las dos alegaciones anteriores, pero dado que tal premisa se quiebra al desestimar los motivos anteriores, decae este último motivo del recurso.



SEXTO.- Las costas de esta segunda instancia son de preceptiva imposición a la parte apelante ( artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

SÉPTIMO.- En materia de recursos, conforme a las disposiciones de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil, reformada por Ley 37/2011, de 10 de octubre se informará que cabe el recurso de casación, siempre que aquél se apoye inexcusablemente en el motivo definido en el artículo 477.2.3º. Sólo si se interpone el recurso de casación podría a su vez interponerse el de infracción procesal (Disposición Final 16ª).

Vistos los preceptos legales citados y demás generales de pertinente aplicación

Fallo

Que DEBEMOS DESESTIMAR Y DESESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Severiano contra la sentencia de fecha 3 de octubre de 2018, que fue aclarada por auto de fecha 9 de octubre de 2018, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Torrejón de Ardoz, en autos de Procedimiento Ordinario nº 1285/2016, y en consecuencia procede: 1.º CONFIRMAR íntegramente la expresada resolución.

2.º IMPONER a la recurrente vencida las costas ocasionadas en la sustanciación de esta alzada.

La desestimación del recurso determina la pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial, introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial.

Contra esta sentencia cabe interponer, en las condiciones expuestas en el último fundamento de derecho de la presente resolución, recurso de casación y, en su caso, de infracción procesal, conforme a lo dispuesto en el artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el cual habrá de ser interpuesto por escrito a presentar en el plazo de veinte días ante este mismo Tribunal, que habrá de cumplir las exigencias previstas en el artículo 481 de dicho Texto legal, previa constitución, en su caso, del depósito para recurrir previsto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, debiendo ser consignado el mismo en la cuenta de depósitos y consignaciones de esta Sección, abierta en BANCO DE SANTANDER, con el número de cuenta 2579-0000-00-0772-18, bajo apercibimiento de no admitir a trámite el recurso formulado.

Una vez firme la presente resolución, devuélvanse los autos al Juzgado de procedencia, con testimonio de la misma, para su conocimiento y efectos.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.