Sentencia Civil Nº 189/2010, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 7, Rec 723/2009 de 19 de Abril de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 7

GIJON

SENTENCIA: 00189/2010

AUDIENCIA PROVINCIAL DE ASTURIAS

SECCIÓN SÉPTIMA

GIJÓN

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000723 /2009

SENTENCIA Núm. 189/2.010

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. RAFAEL MARTÍN DEL PESO

D. RAMÓN IBÁÑEZ DE ALDECOA LORENTE

D. JULIÁN PAVESIO FERNÁNDEZ

En GIJON, a diecinueve de Abril de dos mil diez.

VISTOS, por la Sección Séptima de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Procedimiento Ordinario núm. 462/09, Rollo número 723/09, procedentes del Juzgado de Primera Instancia número Diez de Gijón; entre partes, como apelante, DON Abel , representado por la Procuradora Dª. CONCEPCION ZALDIVAR CAVEDA bajo la dirección letrada de D. JOSE RAMON BUZON FERRERO; como apelada, Dª. Amalia , representada por el Procurador D. JOSE RAMON FERNANDEZ DE LA VEGA NOSTI bajo la dirección letrada de D. JOSE ANTONIO CASTAÑON FERNANDEZ.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia núm. DIEZ DE GIJON dictó en los referidos autos Sentencia de fecha 25 de septiembre de 2.009, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "Estimo íntegramente la demanda deducida a instancias de doña Amalia contra don Abel , y, en consecuencia, le condeno a pagar la cantidad de cincuenta y cuatro mil noventa y un euros con nueve céntimos de euro (54.091,09 €), con el aumento del interés previsto en el art. 576 de la Ley de Enjuiciamiento civil. Con imposición de costas al demandado."

SEGUNDO.- Notificada la anterior Sentencia a las partes, por la representación de D. Abel se interpuso recurso de apelación y admitido a trámite se remitieron a esta Audiencia Provincial, y cumplidos los oportunos trámites, se señaló para la deliberación y votación del presente recurso el día 7 de abril de 2.010.

TERCERO.- En la tramitación de este recurso se han cumplido las correspondientes prescripciones legales.

Vistos siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. RAMÓN IBÁÑEZ DE ALDECOA LORENTE

Fundamentos

PRIMERO.- Ejercita la demandante, Dª Amalia , en el procedimiento del que trae causa el presente recurso de apelación, acción por la que pretende que se condene al demandado, D. Abel a que le pague la cantidad de 54.091,09 €, en cumplimiento del "contrato de compraventa de opción de compra" de la finca número NUM000 , del polígono NUM001 , en el lugar de Serantes, parroquia de Deva, Concejo de Gijón, celebrado entre las partes el 23 de julio de 2.008 (documento nº 4 de la demanda).

El demandado contestó a la demanda, oponiéndose a las pretensiones de la actora, alegando que dicho documento de 23 de julio de 2.008 no tiene ningún valor, ni encierra ninguna obligación para D. Abel , pues fue preparado por la actora con el único fin de simular solvencia ante un Banco al que había solicitado un crédito, y que es, además, absolutamente contradictorio con el firmado seis meses antes, el 28 de enero de 2.008, por el que la actora le vendía al demandado la mitad indivisa de las parcelas NUM002 y NUM000 del polígono NUM001 del catastro.

La Sentencia recaída en la primera instancia estima íntegramente la demanda, condena al demandado a pagar a la actora la cantidad de 54.091,09 €, con los intereses del artículo 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , e impone al demandado las costas procesales causadas.

Contra dicha Sentencia se alza en apelación la parte demandada, que mantiene en esta instancia sus iniciales pretensiones, por lo que solicita que se revoque la Sentencia apelada, y se desestime la demanda en su integridad.

En la resolución del recurso se atendrá este Tribunal a lo dispuesto en el artículo 465.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que establece que «la Sentencia que se dicte en apelación deberá pronunciarse exclusivamente sobre los puntos y cuestiones planteados en el recurso, y, en su caso, en los escritos de oposición o impugnación a que se refiere el artículo 461 ».

SEGUNDO.- Para un adecuado tratamiento de la cuestión a resolver, partiremos de los hechos declarados probados en la Sentencia apelada, que resultan de la prueba documental aportada por ambas partes al pleito, y que resultan indiscutidos en el recurso, sin perjuicio de la valoración que de dichos documentos hará este Tribunal más adelante, en relación con el resto de la prueba practicada.

Tales documentos acreditan lo siguiente: 1°- el día 27 de junio de 2007 la actora suscribió con Dª Sofía , que regentaba una Agencia Inmobiliaria, un documento (n° 1 de la demanda) en cuya virtud apoderaba a ésta a realizar las gestiones necesarias para adquirir dos fincas señaladas como parcelas nº NUM002 y NUM000 del Polígono NUM001 "del PGOU" de Gijón; 2°- Posteriormente, y por documento carente de fecha (nº 2 de la demanda), la demandante reconoció recibir del demandado la cantidad de 30.000 € "en reserva de las fincas" mencionadas, "quedando pendiente 60.000 € que serán pagados antes del 31-12- 2007 para poner sociedad de las mismas fincas". Documento en el que, no obstante, figura la mención suscrita por el demandado de que "se cancela por nuevo contrato con la entrega total"; 3°- A su vez, el día 28-1-2008 las partes suscriben otro documento (nº 3 de la demanda) en el que se reconoce a la actora la condición de dueña en pleno dominio de una mitad indivisa de las dos aludidas fincas, por lo que vende esa porción al demandado por precio de 90.000 €, satisfechos, a tenor del documento, en la cuantia de 30.000 € "en metálico con anterioridad a este acto en concepto de reserva", y la restante de 60.000 € "mediante la entrega de dos cheques bancarios al portador por importe de 39.070 y 21.031,21 €, cheques éstos que aparecen emitidos el día 23 de ese mismo mes y año (doc. no 3 de la contestación); 4°- El día 23 de julio de 2008 las partes suscriben un último documento en el que se reconoce a la actora la condición de "propietaria de la opción de compra de la finca número NUM000 del polígono NUM001 " , con la manifestación añadida de que el demandado "está interesado en la compra de la citada opción de compra", y, en su virtud, aquella la vende a éste por precio de 54. 091,09 €, a satisfacer por el comprador "en el plazo de noventa dias naturales a contar desde la fecha del presente contrato", haciendo constar que "con fecha del futuro pago de la deuda antes indicada y una vez abonado el precio del presente contrato, la parte vendedora expedirá el correspondiente recibí a la parte compradora, liberándose las partes de cualquier obligación o reclamación con respecto a la finca ya descrita anteriormente"; 5°- En fin, el día 5-6-2008 el demandado otorgó escritura pública de compraventa en cuya virtud adquiría del titular registral la finca identificada como parcela n° NUM002 por precio declarado en ella de 180.303,63 €; haciendo lo propio en cuanto a la nº NUM000 por escritura datada el día 25-7-2008 por un precio de 206.848,32 €.

TERCERO.- Insiste la parte apelante en su recurso en que, en contra de lo que se sostiene en la Sentencia apelada, el contrato celebrado entre las partes el 23 de julio de 2.008 no es válido ni eficaz, pues fue suscrito por D. Abel como documento de favor, sin contenido negocial, a petición de la actora, que precisaba presentar un justificante de futuros ingresos en un Banco para que éste le concediera un préstamo.

Reconoce la parte apelante en su recurso que es cierto que la firma de ese documento puede sorprender, como también la explicación de su ineficacia ofrecida como defensa, pero dice textualmente que «dejaríamos de sorprendernos tanto si tenemos en cuenta que actora y demandado han sido pareja sentimental durante 18 años, y precisamente en base a esa confianza lo firmó con el fin de ayudarle a conseguir el préstamo bancario». Añade la parte apelante que «Demostrar que el documento de fecha 23 julio 2.008, es un documento de favor, como todas las simulaciones, es tarea difícil, cuando la otra parte, lo niega. De aquí que no quede otro camino que el de las presunciones, y la labor de interpretación correcta del mismo, en relación con los actos anteriores a él, tanto de la actora como de las otras personas que han intervenido en este negocio y que aparecen en el pleito». Y, después de hacer determinadas consideraciones, a las que luego aludiremos, acerca de los hechos de los que extraer la presunción que pretende que extraiga este Tribunal, termina por expresar la defensa del apelante, a modo de conclusión, en su escrito de interposición del recurso de apelación, que «....valorando la prueba en su conjunto, no hay base para sostener la realidad de ese documento en cuanto a su contenido y su exigibilidad a mi representado, sino que todo lleva a pensar que ese documento es como sostiene mi mandante un documento de favor, introducido de manera forzada por la actora en la cadena de documentos firmados entre las partes, para dotarlo de cierta autenticidad, pues si realmente fuera un documento claro y contundente, qué necesidad habría de traer los anteriores, bastaría con él solo».

Por lo tanto, sigue esgrimiendo la parte apelante, como hizo en la primera instancia, como único motivo para oponerse a las pretensiones de la actora, que el documento que constituye el título en el que se refleja la obligación cuyo cumplimiento reclama, no contenía, en realidad, obligación alguna de pago, pues se trataba de un documento de favor, que se confeccionó con la única finalidad de que la demandante pudiese aparentar solvencia ante un Banco al que había solicitado un crédito. Por cierto que el planteamiento de la cuestión en la contestación a la demanda, desde el punto de vista jurídico, resultaba difuso y nada específico, pues, sin hacer argumentación alguna en relación a la posible inexistencia de causa del contrato, a su nulidad, ni tampoco en cuanto a la simulación, se limitaba la parte demandada, como muy bien se expresa en la Sentencia apelada, a citar los artículos 1.257, 1.259, 1.261, 1.276, 1.281, 1.282, 1.288 y 1.289 del Código Civil , con expresión de su contenido, sin expresar la forma en que cada uno de ellos pudiese incidir en la cuestión litigiosa, y a alegar el principio de la buena fe en la celebración, la interpretación y la ejecución de los contratos, invocación, ésta última que solo se entiende si se parte de la validez y eficacia del contrato

Pues bien, planteada de este modo la oposición del demandado a las pretensiones de la actora, y dado que ésta ha negado tajantemente que el contrato se firmase con la finalidad de simular solvencia ante un Banco, es obvio que incumbía al demandado la carga de la prueba de ese hecho obstativo, por efecto de lo dispuesto en el artículo 217.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , pues, como bien se expresa en la Sentencia apelada, aun cuando pudiéramos entender que, del planteamiento efectuado por el demandado, pudiera deducirse que está alegando la inexistencia de causa en el contrato, por simulación absoluta, establece el artículo 1.277 del Código Civil que aunque la causa no se exprese en el contrato, se presume que existe y que es lícita, mientras el deudor no demuestre lo contrario

CUARTO.- Dice la Sentencia del Tribunal Supremo de 2 de diciembre de 2.009 que «La sentencia de 18 marzo 2008 recuerda cómo «la sentencia de esta Sala de 11 febrero 2005 , entre otras muchas, tras poner de manifiesto la dificultad de la prueba de la simulación contractual, acrecentada por el natural empeño que ponen los contratantes en hacer desaparecer todos los vestigios de la simulación y por aparentar que el contrato es cierto y efectivo reflejo de la realidad (SS. 13 octubre 1987, 5 noviembre 1988, 27 noviembre 2000 ), señala que "la doctrina de esta Sala, admite como suficiente la prueba de presunciones, la cual se configura en torno a un conjunto de indicios, que si bien tomados individualmente pueden no ser significativos, e incluso cabe que sean equívocos, sin embargo, en conjunto, y en relación con las circunstancias, son reveladores de la actuación simulatoria"».

Sin embargo, la tesis ofrecida por el demandado, encuentra, ya "ab initio", serios obstáculos para ofrecer credibilidad, y es que se supone que si tan buena relación y confianza tenía con la demandante, y fuese cierto que ésta necesitaba financiación de una Entidad Bancaria, llama seriamente la atención el hecho de que el actor ni siquiera haya facilitado el nombre de esa entidad, y no solo eso, sino que ni siquiera haya intentado practicar prueba alguna al respecto, solicitando que se oficiase a la entidad de que pudiera tratarse para que informase acerca de la realidad de esa solicitud de financiación. Es más, puesta de manifiesto dicha falta de iniciativa probatoria en la Sentencia apelada, el apelante ni siquiera hace la menor alusión a esta cuestión en su recurso, ofreciendo alguna clase de justificación al respecto.

Como único indicio de esa pretendida necesidad de financiación de la demandante, sostiene el apelante, ahora en el recurso, que la actora declaró en prueba de interrogatorio que en aquel momento (se refiere al inicio de los trámites de compra de las parcelas NUM002 y NUM000 ) estaba en trámites con una casa en Infiesto, y es cierto que hizo tal manifestación (minuto 7,40 de la grabación), pero de ese solo dato, del que desconocemos más detalles, no puede colegirse que hubiese solicitado antes o después préstamo bancario alguno para dicha operación, ni menos aún que precisase aparentar solvencia en el modo en que pretende el demandado.

Por otra parte, hemos de tener en cuenta que la demandante sostiene que ese documento de 23 de julio de 2.008 se redactó y firmó en la asesoría de la agencia inmobiliaria a través de la que se estaba gestionando la compra, hecho éste que corrobora la testigo Dª Jacinta , que era quien, en colaboración con la Agencia de Dª Sofía , estaba llevando personalmente las operaciones con los vendedores, y que no desmiente el apelante en su recurso, siendo así que no se comprende el motivo por el que con la única finalidad de otorgar un documento de favor a la demandante, necesitaba el Sr. Abel acudir a una asesoría, y precisamente a la asesoría vinculada con la Agencia Inmobiliaria que estaba gestionando la compra de las parcelas, para firmar, además, un documento que vinculase esa solvencia que, según el apelante, pretendía aparentar Dª Amalia ante una entidad Bancaria, con la concreta operación inmobiliaria en curso.

QUINTO.- Sostiene la parte apelante que la Sentencia recurrida considera probado que preexistía un contrato de opción de compra entre los titulares de los inmuebles y la actora, siendo ésta la optante, y que, sin embargo, no existía, en realidad, opción de compra alguna que la Sra. Amalia pudiese transmitir a D. Abel .

Dicen las Sentencias del Tribunal Supremo de 11 de abril de 2.000 y 2 de diciembre de 2.009 que el contrato de opción de compra es aquel por el que «una parte concede a la otra la facultad de decidir sobre la celebración o no del contrato principal, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en determinadas condiciones, definición conceptual recogida también, aparte de otras, en las SSTS de 24 de enero de 1991, 13 de noviembre de 1992 y 14 de febrero de 1997 ».

Pues bien, en el presente supuesto, ha quedado acreditado que, si bien Dª Amalia no entró en contacto directamente con los vendedores, sí lo hizo por su cuenta la Agencia Inmobiliaria que regentaba Dª Sofía , con la que colaboraba Dª Jacinta , quienes, actuando en su propio nombre, pero por cuenta de la Sra. Amalia , entraron en negociaciones con los vendedores de las fincas, para la compra de estas, pues así se desprende de las declaraciones de aquéllas, y del documento de fecha 26 de junio de 2.007 (documento nº 1 de la demanda), por el que la Sra. Amalia apodera a Dª Sofía para que en su nombre realice cuantas gestiones fuesen necesarias con el fin de culminar la adquisición de las parcelas NUM002 y NUM000 del polígono NUM001 , del PGOU de Gijón. Y así lo corroboran también, en declaración testifical los vendedores de las fincas, pues D. Rafael , vendedor de la parcela NUM002 manifestó que les dio (a Sofía y a Jacinta ) un año para consumar la venta en las condiciones acordadas. De todo ello se deduce que, aunque fueron Dª Sofía y Dª Jacinta quienes contrajeron con los titulares de las fincas el compromiso de compra, éstas actuaban, en todo momento, por cuenta de Dª Amalia , aunque ocultando a los vendedores dicha relación interna, es decir, mediante un mandato no representativo (artículo 1.717 del Código Civil ).

Y es precisamente ese derecho a la compra de la parcela nº NUM000 el que la actora transmite al demandado en el documento de 23 de julio de 2.008.

Bien es verdad que ese documento se suscribió cuando ya se había otorgado la Escritura Pública de Venta de la parcela nº NUM002 (el 5 de junio de 2.008), y se iba a otorgar en pocos días la de la parcela nº NUM000 (el 25 de julio de 2.008), y que no se había otorgado un documento semejante antes de otorgarse la primera, pero tal circunstancia se explica perfectamente si se tiene en cuenta que la verdadera finalidad que tenía el documento de 23 de julio de 2.008 era, como muy bien se expresa en la Sentencia apelada, aprovechar la documentación de dicha cesión, para establecer la definitiva liquidación de la relación existente entre las partes.

Efectivamente, ha quedado acreditado que, en un principio, fue solo Dª Amalia quien se interesó por la compra de las fincas, para lo que apoderó a Dª Sofía , según ha quedado expuesto, al tiempo que le entregaba, según refleja el propio documento de 26 de junio de 2.007, 21.035,42 € en efectivo, de los cuales, 15.025,30 € eran para entregar a D. Rafael , propietario de la parcela nº NUM002 , y el resto para entregar a un tal D. Pedro, que parece ser la persona que puso a Dª Sofía en contacto con D. Rafael .

Posteriormente, en fecha que no ha quedado acreditada, Dª Amalia y D. Abel suscriben un documento manuscrito (documento nº 2 de la demanda), que firmó también Dª Jacinta , por el que Dª Amalia reconoce recibir en ese acto de D. Abel la cantidad de 30.000 €, en concepto de "reserva" de las parcelas NUM002 y NUM000 , quedando pendiente la entrega de 60.000 €, que debían pagarse antes del 31 de diciembre de 2.007, según se expresaba textualmente, «para poner sociedad de las mismas fincas». Ambas partes coinciden en afirmar que dicho documento se firmó en el momento en que D. Abel se interesó en la operación y acordó con Dª Amalia adquirir las fincas en sociedad. De esta forma, es obvio que la entrega del dinero por parte de D. Abel , sólo podía tener por objeto entregar cantidades en efectivo a D. Rafael , en concepto de "reserva" para la compra de su finca, tal y como sostiene la actora, y corroboran con sus declaraciones Dª Sofía y Dª Jacinta .

Posteriormente, las partes acuerdan que finalmente, será D. Abel quien adquiera las fincas en solitario, y que no harán la compra de las fincas en sociedad. Es entonces cuando, en fecha 28 de enero de 2.008, redactan otro documento (nº 3 de la demanda) en el que Dª Amalia dice ser dueña del pleno dominio de una mitad indivisa de las parcelas NUM002 y NUM000 del polígono NUM001 , y que vende dichas mitades indivisas a D. Abel , por el precio de 90.000 €, 30.000 € en metálico ya recibidos con anterioridad a ese acto, en concepto de "reserva", y 60.000 € mediante la entrega de dos cheques bancarios al portador, por importe de 39.070 € y 21.031,21 €. Cheques que, efectivamente, ha quedado probado que D. Abel entregó a Dª Amalia . Es evidente que en la fecha en que se otorgó este documento, Dª Amalia no era propietaria de la mitad indivisa de las fincas, y ambas partes lo sabían, por lo que forzoso resulta concluir que lo que, en realidad, se pretendía documentar era que D. Abel iba a adquirir las fincas en solitario. En ese mismo acto, D. Abel entregó a la Sra. Amalia los dos cheques, por importes de 39.070 € y 21.031,21 € que ya se había comprometido a entregarle anteriormente, en el documento manuscrito (documento nº 2 de la demanda).

Que Dª Jacinta entregó a los vendedores distintas cantidades de dinero, por cuenta de Dª Amalia , aparte de las que se hicieron constar en las Escrituras Públicas de venta, es algo que no solo lo afirma la demandante, sino que lo corroboran aquélla y Dª Sofía , y lo admite también la parte demandada en el hecho 7º de la contestación, si bien no consta qué cantidades fueron esas, y de ellas cuanto puso Dª Amalia de su peculio, y cuanto pagó con lo que le entregó D. Abel , pues tales circunstancias permanecen ocultas para terceros por expresa voluntad de quienes así actúan, pero lo cierto es que hemos de concluir que es en el documento de 23 de julio de 2.008 -una vez descartado por completo que se trate de un documento de favor- en el que D. Abel y Dª Amalia liquidan ya por completo sus relaciones, teniendo en cuenta que aunque las partes habían decidido no adquirir las fincas en comunidad, era ella quien, a través de la gestión que, por su cuenta, seguía realizando la Sra. Jacinta , seguía ostentando los derechos a la compra de las fincas, y que, independientemente del legítimo deseo de Dª Amalia de recuperar de D. Abel el dinero que ella pudiese haber pagado a los vendedores, no hay que olvidar que, como muy bien se expresa en la Sentencia apelada, es completamente normal, en el devenir del mercado inmobiliario, que, con una evidente finalidad especulativa y lucrativa, quien alcanza de algún modo la reserva de compra de un inmueble por acuerdo con su propietario, dispone de ese derecho antes de consumarse la venta a favor de un tercero, obteniendo, eso sí, una ganancia. Ganancia a la que el propio apelante reconoce que Dª Amalia tenía derecho, pero que pretende que se entienda liquidada con la cantidad de 12.000 € que sostiene que le entregó, mediante cheque al portador, cuya copia aporta con la contestación a la demanda, pero que la actora niega que se le hubiese entregado a ella, y que el demandante no ha probado en forma alguna que aquélla cobrase, o, como sostiene, lo entregase como entrada para la compra de un coche marca Audi, cuando a su alcance tenía, nuevamente, la prueba de tal circunstancia.

Contiene, en consecuencia, el contrato de 23 de julio de 2.008, un reconocimiento de la deuda que mantenía D. Abel con Dª Amalia , tras la liquidación definitiva de las relaciones negociales que habían mantenido para la compra de las parcelas, justo antes de que se consumase la venta de la última de estas, por lo que es evidente que D. Abel está obligado a pagar la cantidad a que se refiere dicho documento, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1.089, 1.091, 1.254, 1.255, 1.256 y 1.258 y concordantes del Código Civil.

SEXTO.- Procede imponer a la parte apelante las costas procesales causadas en esta instancia, en virtud de lo dispuesto en el artículo 398-2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Fallo

Por lo expuesto, este Tribunal decide:

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por la representación de D. Abel , contra la Sentencia dictada el 25 de septiembre de 2.009, por el Juzgado de Primera Instancia nº 10 de Gijón , en los autos de Juicio Ordinario nº 462/2009, y, en consecuencia, confirmar la citada resolución, sin hacer expresa imposición de las costas procesales causadas en ésta instancia.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.