Sentencia Civil Nº 19/2007, Audiencia Provincial de Gipuzkoa, Sección 3, Rec 3365/2006 de 06 de Febrero de 2007

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GIPUZKOA

Sección 3ª

TERESA DE CALCUTA-ATOTXA-JUST. JAUREGIA 3 3ª planta- C.P. 20007

Tfno.: 943-000713

Fax: 943 00 07 01

N.I.G. 20.05.2-06/002036

A.p.ordinario L2 3365/06

O.Judicial Origen: Jdo. 1ª Instancia nº 7 (Donostia)

Autos de Pro.ordinario L2 134/06

Recurrente: J.R.INGENIERITZA S.L. Procurador/a: INMACULADA BENGOECHEA RIOS

Abogado/a: RAMIR BASCOMPTE DALMAU

Recurrido: Everardo

Procurador/a: BEATRIZ LEZAUN ABAD

Abogado/a: BEGOÑA PATERNOTTRE ECHEVERRIA

SENTENCIA Nº

ILMOS. SRES.

D/Dña. JUANA MARIA UNANUE ARRATIBEL

D/Dña. BEGOÑA ARGAL LARA

D/Dña. IÑIGO SUAREZ DE ODRIOZOLA

En DONOSTIA - SAN SEBASTIAN, a seis de febrero de dos mil siete.

La Iltma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles de Pro.ordinario L2 134/06, seguidos en el Jdo. 1ª Instancia nº 7 (Donostia) a instancia de J.R.INGENIERITZA S.L. apelante - demandado, representado por el Procurador Sr./Sra. INMACULADA BENGOECHEA RIOS y defendido por el Letrado Sr./Sra. RAMIR BASCOMPTE DALMAU contra D./Dña. Everardo apelado - demandante , representado por el Procurador Sr./Sra. BEATRIZ LEZAUN ABAD y defendido por el Letrado Sr./Sra. BEGOÑA PATERNOTTRE ECHEVERRIA; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 18 de mayo de 2006.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia número 7 de San Sebastián , se dictó sentencia con fecha 18 de mayo de 2006 , que contiene el siguiente FALLO:

"Que estimando integramente la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Lezaun en representación de D. Everardo frente a J.R. Ingenieritza S.L., DEBO DECLARAR Y DECLARO que los honorarios de la demandada ascienden a la cantidad de 605,52 euros, equivalente al 3% de la cantidad de 17.400 euros entregada en concepto de arras más IVA, y QUE DEBO CONDENAR Y CONDENO a la demandada a abonar al actor la cantidad de 5.240,88 euros, junto con el interés legal incrementado en dos puntos devengado desde la fecha de la presente resolución. Se imponen a la demandada las costas causadas."

SEGUNDO.- Notificada a las partes la resolución de referencia, se interpueso recurso de apelación contra ella, que fué admitido y previa la formulación por las partes de los oportunos escritos de alegaciones, se elevaron los autos a este Tribunal, dictándose resolución señalando día para la deliberación , votación y fallo.

TERCERO.- En la tramitación de este recurso se han observado los trámites y formalidades legales.

VISTO.- Siendo Ponente en esta instancia la Iltma. Sra. Magistrada DÑA. BEGOÑA ARGAL LARA.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en lo que no se opongan a la presente resolución.

PRIMERO.- La representación de J.R. INGENIERITZA, S.L., formuló recurso de apelación frente a la sentencia de Instancia, alegando:

1.- Error en la apreciación de las pruebas y en la interpretación del ordenamiento jurídico.

La compraventa sí llegó a perfeccionarse. El contrato denominado de arras de fecha 17 de octubre de 2005 es un contrato de compraventa con una pacto accesorio de arras penitenciales.

El porcentaje de la comisión de la inmobiliaria no debe aplicarse sobre las cantidades realmente percibidas por el cliente. Podría pactarse que el derecho a la retribución quedaría supeditado a la consumación del contrato principal, pero ello sería una condición suspensiva que no se da en el presente caso.

La cláusula contenida en el contrato de 31 de agosto de 2005 debe ser interpretada en el sentido de que una cosa es el derecho al cobro de una comisión, es decir, el derecho del devengo cuando se perfecciona, y otra cosa es la temporalidad de su percepción, la exigibilidad de honorarios.

Suplico: la estimación del recurso, se revoque la sentencia desestimando la demanda, y en consecuencia, se absuelva a la apelante de las pretensiones deducidas por la demandante.

SEGUNDO.- La representación de D. Everardo se opuso al recurso de apelación solicitando su desestimación, se ratifique íntegramente la resolución recurrida con expresa imposición de costas a la recurrente.

TERCERO.- Antecedentes del debate planteado en la alzada.

1.- D. Everardo formuló demanda frente a J.R. Ingenieritza, S.L. con base en los siguientes hechos:

" En fecha no determinada anunció en una página especializada de Internet su intención de vender el citado local por un precio de 178.000.

Con ocasión del citado anuncio publicado, la inmobiliaria Inmocontact.COM se puso en contacto con el demandante para ofrecerse en la intermediación de la venta del inmueble. La agencia presentó a D. Everardo para su firma un contrato-formulario de fecha 31/08/2005 en el que el precio de venta del local sería de 178.000 euros y la agencia percibiría una comisión del 3% del precio en el que se perfeccionara la operación.

Con posterioridad el señor Everardo accedió a minorar el precio de la transacción y dejarlo en 168.000 euros. Por ello la demandada presentó al actor un nuevo contrato-formulario (al que también puso fecha de 31/08/2005) sobre "autorización de venta no exclusivo" en el que se hacía constar el nuevo precio.

Igualmente, la agencia de la propiedad preveía en el contrato-formulario celebrado con D. Everardo el derecho de aquella, de (sic) quedarse en depósito las arras hasta la formalización del contrato de compraventa.

En ese contrato de adhesión de 31/08/2006 de "autorización de venta no exclusivo" se pactó también que "el derecho a la comisión existirá desde la aceptación por el cliente de una propuesta de contrato de compraventa" y que "la comisión debería ser abonada por el cliente proporcionalmente a las cantidades que reciba y que figuran en el contrato de compraventa."

Dña. Araceli y el demandante procedieron a firmar el 17/10/2005 el contrato de arras penitenciales de fecha 17 de octubre de 2005 (doc.6 de la demanda).

La compradora entregó al vendedor la cantidad de 16.800 euros a los que había que sumar los 600 euros en concepto de señal.

El precio de la compraventa era de 168.000 euros.

Reclama el demandante los 5.240,88 euros que la demandada retuvo, que equivale al 3% del precio más IVA.

2.- Sostiene la demandada que la cuestión a resolver es estrictamente jurídica, que nos encontramos ante un contrato de mediación o corretaje en el que el derecho al cobro de honorarios nace cuando se perfecciona la compraventa por acuerdo sobre la cosa y el precio aunque posteriormente se rescinda o no llegue a consumarse, salvo que se haya pactado expresamente que el corredor solamente cobrará sus honorarios cuando la compraventa haya quedado consumada.

3.- El Juez a quo concluye en la Sentencia que el contrato de 17 de octubre de 2005 no es un contrato de compraventa sino un pacto de arras, careciendo la demandada de poder para celebrar un contrato de compraventa con fundamento en el art.1171-3 del C.C . que exige mandato expreso para enajenar.

4.- Contenido de los contratos celebrados entre las partes.

- doc.3 de la demanda: autorización de venta no exclusiva.

Encarga a J.R. Ingenieritza, S.L., con carácter no exclusivo, la localización de un comprador para el inmueble, y a solicitar entrega de arras o señal (art.1454 del C.Civil ) que quedarán en depósito hasta la formalización del contrato de compraventa.

El derecho a la comisión existirá desde la aceptación por el cliente de una propuesta de contrato de compraventa.

- doc.6 de la demanda: contrato de 17 de octubre de 2005.

Intervienen J.R. Ingenieritza, S.L. como intermediario de D. Everardo y Dña. Araceli .Las partes acuerdan formalizar contrato de arras penitenciales.

CUARTO.- Partiendo de las anteriores premisas, y dado que la cuestión litigiosa planteada en la alzada es estrictamente jurídica, la Sala deberá interpretar el contenido de los contratos celebrados para determinar su naturaleza jurídica y alcance, todo ello a la luz de la doctrina jurisprudencial aplicable.

Así, por lo que se refiere a la esencia de la mediación, ésta radica en que la función del mediador está dirigida a poner en conexión a los que pueden ser contratantes (sentencias del TS de 10-03-1992, 19-10-1993 , y que el mediador ha de limitarse, en principio a poner en relación a los futuros comprador y vendedor (sentencias del TS de 25-06-1994, 2-10-1999 ), cesando en su función una vez que pone en relación a las partes, que son las que han de celebrar el futuro convenio final (SS del TS de 6-10-1990, 21-05-1992 ).

La STS de 30/04/98 nos aclara que "En esta clase de contratos-mediación o corretaje-, como se deja dicho, la relación que los conforman viene constituída porque la función del agente radica en la conexión y contacto negocial que procura entre el vendedor y el futuro comprador, con lo que su relación contractual sólo se proyecta respecto a la parte que le confirió el encargo, que por ello no exige necesariamente que se dé propio mandato para un acto de riguroso dominio, estando supeditada su eficacia, en cuanto al devengo de honorarios por comisión, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso en contra (SS 26 marzo 1991, 30 noviembre 1993, 7 marzo 1994 y 17julio 1995 ). Dicho contrato nace a la vida jurídica por la actividad eficiente y acreditada del agente mediador, en consecuencia, los derechos de éste al cobro de las remuneraciones convenidas, los adquiere desde el momento en que se perfecciona la compraventa encargada, que lleva consigo la actividad previa de oferta y búsqueda de adquirentes y puesta en contacto con el vendedor, concertando ambos el negocio, que efectivamente llevan a cabo, ya que desde este momento el mediador ha cumplido y agotado su actividad, intermediaria, que es precisamente la de mediar y no la de vender, salvo que concurra pacto expreso en este sentido...".

La STS de 19/10/93 afirma que "no puede aceptarse que la función del mediador o corredor sea perfeccionar un contrato cuya celebración se le ha encargado, a menos, lo que no se probó, que haya recibido para ello un mandato expreso." y la STS de 26/03/92 que "El mediador, salvo autorización y representación expresa, no interviene en la conclusión de la compraventa, aunque esté autorizado a recibir cantidades a cuenta; de ahí que su actividad sea sólo pregestoria, al hacer posible contratar y cesa una vez que pone en relación a las partes que son las que han de celebrar el futuro convenio, pues al actuar por cuenta de la parte que le realizó el encargo, no contrata ni promete la conclusión del negocio (SS-10-1990 ).

Aplicando la doctrina expuesta al caso de autos, no cabe ninguna duda de que lo pactado por los litigantes fue una simple actividad de intermediación (localización de un comprador para el inmueble), términos del contrato claros y que no dejan lugar a dudas sobre la intención de los contratantes, por lo que habrá de estarse al sentido literal de sus términos (art.1281-1 C.Civil ).

Establecida la función del intermediario, la esencia de la litis se concreta en si se produjo la perfección del contrato de compraventa, o no se pasó de tratos previos, sin llegar al consentimiento.

Tras el examen de los documentos relacionados, la Sala concluye:

1.- que el doc.3 de la demanda es un contrato de localización de comprador, y que no puede deducirse que el agente estaba facultado para vender, sino solo para mediar.

2.- el doc.6, es un contrato de arras, en el que el mediador en nombre del propietario y tras la descripción de la finca, percibe las arras, y éstas, como ya establecía la sentencia del Tribunal Supremo de 19 octubre 1993 , no implican perfección de un contrato para el que se carece de poder.

La recepción de arras por el agente mediador no implica un tácito apoderamiento a su favor para disponer de bienes inmuebles, sino que solo forman parte de la gestión y tramitación encargada al agente; por lo que el devengo de honorarios por comisión queda supeditado a la perfección de la compraventa proyectada, perfección que no ha concurrido en el caso de autos ya que no cabe atribuir dicha consecuencia jurídica al contrato de arras celebrado ante la ausencia de mandato expreso del comitente; lo que conlleva la ratificación de la sentencia de Instancia.

QUINTO.- La desestimación del recurso implica la imposición de las costas de la alzada a la parte recurrente (art.398 LEC .)

En virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la Soberania Popular y en nombre de S.M. el Rey.

Fallo

Desestimamos el recurso de apelación formulado por J.R. INGENIERITZA, S.L. frente a la sentencia de 18 de mayo de 2006 del Juzgado de 1ª Instancia nº 7 de San Sebastián , la confirmamos íntegramente con imposición de las costas de la alzada a la parte recurrente.

Dentro del plazo legal devuélvanse las actuaciones al Juzgado de procedencia junto al testimonio de la presente resolución para su ejecución y cumplimiento.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fué la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.