Sentencia Civil Nº 19/2012, Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 6, Rec 3290/2010 de 16 de Enero de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6

PONTEVEDRA

SENTENCIA: 00019/2012

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6 de PONTEVEDRA

N01250

C/LALÍN, NÚM. 4 - PRIMERA PLANTA - VIGO

L25688E9

Tfno.: 986817388-986817389 Fax: 986817387

N.I.G. 36038 37 1 2010 0600669

ROLLO: RECURSO DE APELACION (LECN) 0003290 /2010

Juzgado de procedencia: JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 2 de REDONDELA

Procedimiento de origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000340 /2009

Apelante: ITAIPU-TRADE S.L.

Procurador: MARIA BLANCO SUAREZ

Abogado: CARLOS ABAL

Apelado: Guillerma

Procurador: MARIA DOLORES VIRULEGIO FIGUEROA

Abogado: MARIA DEL CARMEN DOCAMPO

LA SECCIÓN SEXTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA, SEDE VIGO, compuesta por los Ilmos. Sres. Magistrados DON JUAN MANUEL ALFAYA OCAMPO, Presidente; DON EUGENIO FRANCISCO MÍGUEZ TABARÉS, y DÑA BELEN MARIA FERNANDEZ LAGO han pronunciado

EN NOMBRE DEL REY

La siguiente

SENTENCIA núm. 19/2012

En Vigo, a dieciséis de enero de dos mil doce.

Vistos en grado de apelación ante esta Sección 6ª de la Audiencia Provincial de Pontevedra, sede Vigo, los autos de Juicio Ordinario número 340/09, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. DOS DE REDONDELA , a los que ha correspondido el núm. de Rollo de apelación 3290/2010 , en los que es parte apelante - demandado- reconviniente ITAIPU-TRADE,S.L., representada por el Procurador D./DÑA Maria Blanco Suarez y asistido del letrado D./Carlos Abal Lourido; y, apelada - demandante- reconvenida D/DÑA Guillerma representado por el procurador Dª Maria Dolores Virulegio Figueroa y asistido del letrado D. Jorge Vidal Fernández.

Ha sido Ponente el Iltmo. Magistrado DON EUGENIO FRANCISCO MÍGUEZ TABARÉS, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el juzgado de 1ª Instancia núm. 2 de Redondela con fecha 22/4/2010, se dictó sentencia cuyo fallo textualmente dice:

"Que debo estimar y estimo íntegramente la demanda interpuesta por la Procuradora Dª Dolores Virulegio Figueroa, en nombre y representación de Dª Guillerma frente a ITAIPU- TRADE, S.L., debiendo declarar la resolución del contrato de reserva celebrado el 24 de enero de 2006, por incumplimiento de la parte demandada , y en consecuencia, debo condenar a dicha entidad a que devuelva a la actora la cantidad de 22.750 euros, más los intereses legales correspondientes.

Que debo desestimar y desestimo íntegramente la demanda reconvencional presentada por el Procurador D. Jaime Pérez Alfaya en nombre y representación de ITAIPU-TRADE,S.L. frente a Dª Guillerma , absolviendo a esta última de todos los pronunciamientos deducidas en su contra.

Se imponen las costas del presente procedimiento a la parte demandada."

SEGUNDO.- Contra dicha Sentencia, por la representación procesal de ITAIPU - TRADE, S.L., se preparó y formalizó recurso de apelación que fue admitido a trámite y, conferido el oportuno traslado , se formuló oposición al mismo por la parte contraria.

Una vez cumplimentados los trámites legales, se elevaron las actuaciones a esta sección Sexta de la audiencia Provincial de Pontevedra, con sede en Vigo, para su Resolución, dando lugar a la formación del presente rollo , señalándose para la deliberación del recurso el día 12/01/2012.

TERCERO.- En la tramitación de esta instancia se han cumplido todas las prescripciones y términos legales.

Fundamentos

PRIMERO.- En la Sentencia de instancia se estimó la pretensión contenida en la demanda y se desestimó la reconvención al declarar la Resolución del contrato de reserva concertado entre los litigantes el 24 de enero de 2006 por incumplimiento de la parte demandada y se condenó a esta a devolver a la actora la suma de 22.750 euros , así como los intereses legales correspondientes.

Se invoca por la parte recurrente error en la valoración de la prueba al considerar que la declaración prestada por los testigos en la vista lleva a una conclusión distinta a la expuesta por la juez a quo en la sentencia respecto a la causa del retraso en la entrega. Asimismo se alega que la licencia de obra del bloque en el que se ubica la vivienda de litis fue otorgada el 3 de octubre de 2008, que la parte actora admitió tácitamente el retraso en la entrega de la vivienda tras la recepción de la carta de fecha 15 de septiembre de 2008 y que, en todo caso, dicho cumplimiento tardío o retraso temporal no supuso incumplimiento contractual.

Respecto a la valoración de la prueba resulta preciso recordar que el uso que haya hecho el Juez de su facultad de libre apreciación en conciencia de las pruebas practicadas en el juicio, siempre que tal proceso valorativo se motive o razone adecuadamente en la Sentencia (así Sentencias del Tribunal Constitucional de fechas 17 de diciembre de 1985, 23 de junio de 1986 , 13 de mayo de 1987, 2 de julio de 1990, 4 de diciembre de 1992 y 3 de octubre de 1994, entre otras), únicamente deba ser rectificado, bien cuando en verdad sea ficticio o bien cuando un detenido y ponderado examen de las actuaciones ponga de relieve un manifiesto y claro error del Juzgador a quo de tal magnitud y diafanidad que haga necesaria, con criterios objetivos y sin el riesgo de incurrir en discutibles y subjetivas interpretaciones del componente probatorio existente en autos, una modificación de la realidad fáctica establecida en la Resolución apelada.

El control del juicio de hecho en segunda instancia , se ciñe por tanto a verificar si el mismo es conciliable con las exigencias de racionalidad en la determinación del sentido específico de los medios de prueba desplegados en el juicio; controlar, en definitiva, su estructura racional; en consecuencia, cuando en el recurso de apelación se alega un pretendido error en la valoración de la prueba, debe argumentarse suficientemente que el juicio de hecho emitido por el Juez a quo no se ajusta a criterios de racionalidad, apartándose de los criterios de la lógica, de las máximas de la experiencia o de la falta de apoyo en conocimientos científicos.

Resulta procedente, por lo tanto, analizar la prueba obrante en las actuaciones a fin de determinar si la valoración efectuada por la juez a quo incurre en error de hecho o si sus valoraciones resultan ilógicas o contrarias a lo realmente acreditado en los autos.

SEGUNDO.- Como se afirma por la juez a quo , ambas partes litigantes instan la Resolución del denominado "contrato de reserva" de fecha 24 de enero de 2006 al imputar incumplimiento contractual a la otra parte contratante. Tal y como se expresa en dicho documento la entidad "ITAIPU-TRADE, S.L." reserva a Don Carlos Ramón (de la que trae causa la demandante Doña Guillerma como esposa y heredera del mismo) la vivienda reseñada en el contrato hasta la fecha de finalización de obras del edificio, no adquiriendo la propiedad de la vivienda hasta la firma de la escritura de compraventa. En la cláusula segunda se indica que la vivienda se entregará totalmente terminada en el plazo aproximado de 24 meses a contar desde la presente reserva, siempre que no existan retrasos por causas no imputables a la sociedad promotora del inmueble. Se pactó un precio total de 91.000 euros más I.V.A., entregando el comprador 10.000 euros en dicho acto y efectuando tres pagos de leras de cambio aceptadas con vencimientos 24/7/06, 24/1/07 y 24/7/07 por importe cada una de ellas de 4.250 euros; el resto del precio debería abonarse al firmar la escritura pública de compraventa. Resulta acreditado que el comprador realizó los pagos parciales, lo que supuso un desembolso de 22.750 euros. En la cláusula tercera se prevé el supuesto de incumplimiento imputable al comprador, bien por falta de pago de alguna de las letras o bien por no concurrir al otorgamiento de la escritura pública de compraventa, perdiendo entonces las cantidades entregadas hasta dicho instante. En la estipulación cuarta se regula el incumplimiento imputable al vendedor por retraso , por causa imputable a dicha entidad, de más de seis meses en la entrega de la vivienda con la penalización de devolver las sumas entregadas con el interés legal, por lo que la fecha límite de entrega era la de 24/7/08.

El Acta de fin de obra se otorgó el 5/12/08 y en la misma se señala que el certificado final de obra expedido por el Arquitecto Técnico y por el Arquitecto superior intervinientes fueron visados por sus respectivos colegios profesionales el 15/10/08 y el 23/10/08.

La parte recurrente alega que en la Sentencia de instancia no se tuvieron en cuenta una serie de hechos que ocasionaron dificultades para la concesión de la licencia de obra; y así se hace referencia a las dudas planteadas acerca de la naturaleza jurídica del suelo al debatirse si se trataba de suelo urbano consolidado o no consolidado , así como a la cuestión relativa a la posible existencia de un camino público.

En primer lugar debemos hacer notar que la propia parte recurrente reconoce en su alegación primera que dichas cuestiones se plantearon por el Ayuntamiento "cuando se solicitó la licencia". Del examen de las actuaciones, documentos aportados y reconocimiento efectuado por ambas partes litigantes, cabe considerar plenamente acreditado (pues así se expresa en el exponendo segundo-2 de la Escritura de Acta de fin de obra de 5/12/08) que el proyecto correspondiente a la construcción de la segunda fase del edificio Miró (en el que la parte recurrente afirma que se encuentra ubicada la vivienda objeto del contrato de litis) fue visado en el Colegio Oficial de Arquitectos de Galicia el 27/4/06 y la licencia de obras no fue solicitada hasta el 27/9/06, por lo que el retraso desde el 24/1/06 al 27/9/06 en modo alguno puede imputarse a problemática surgida en la tramitación municipal de la licencia, no ofreciendo la parte recurrente razón alguna que justifique la demora, por lo que esta debe atribuirse a la entidad promotora.

Resulta asimismo relevante el dato de que en el contrato de reserva de 24 de enero de 2006, en el apartado relativo a la descripción de la vivienda objeto del contrato, se indica que la misma se corresponde con el piso NUM000 NUM001 del edificio "en construcción" sito en la calle de nueva apertura esquina c/ DIRECCION000 en Arcade. Dicha manifestación no parece corresponderse con la realidad pues en esa fecha no existía aún el proyecto visado del Arquitecto.

Del examen de la licencia de obra finalmente otorgada por la Junta de Gobierno Local del Ayuntamiento de Sotomaior el 3/10/08 se constata que en el momento de solicitarse la misma no se aportó toda la documentación necesaria para su concesión , pues hasta el 19/10/06 no se presentó el proyecto ordinario de las obras de urbanización, cuya aportación tenía que conocer la entidad promotora, lo que supone un nuevo retraso de un mes que debe imputarse a la vendedora.

No consta acreditado que haya existido un retraso en la calificación del suelo como urbano consolidado pues en la citada Resolución municipal nada se indica sobre dicha cuestión.

En relación con la supuesta existencia de un camino público, al afectar parte del proyecto a un tramo del camino del Carballal identificado en el inventario municipal, hay que indicar que este hecho detectado el 10/2/07 dio lugar a que con fecha 8/3/07 se otorgase licencia municipal sólo respecto a las obras de construcción de la primera fase del EDIFICIO000 compuesto por los bloques NUM002, NUM003 y NUM004 (entre los que no se encuentra la vivienda de litis, según manifiesta la parte recurrente y resulta de la escritura notarial del acta de fin de obra de 5/12/08), pero en data 30/4/07 el propio ayuntamiento rectificó el inventario de bienes municipales suprimiendo la referencia al tramo B-C del camino Carballal al no acreditarse la titularidad municipal de dicho tramo, lo que implica que dicha cuestión fue solventada en breve espacio de tiempo.

En relación con la afirmación efectuada por la parte recurrente acerca de que la licencia de obra del bloque en el que se ubica la vivienda de litis fue otorgada el 3 de octubre de 2008 cabe señalar que ciertamente la licencia de obra que afecta a la segunda fase de la construcción (bloques NUM005 y NUM006 ) no fue otorgada hasta el 3/10/08 , pero conviene precisar que la edificación se llevó a cabo sin haberse obtenido la licencia de obra, tal y como reconoce el Arquitecto redactor del proyecto, pues, como ya hemos indicado, el certificado final de octubre fue visado en los colegios profesionales de los técnicos apenas unos días después de haberse adoptado el acuerdo municipal de otorgamiento de licencia de construcción , pero incluso con anterioridad a que la Secretaria municipal documentase tal acuerdo. Esto implica que en la práctica resultó irrelevante el retraso por parte del Ayuntamiento en el otorgamiento de la licencia final de obra pues la misma sorprendentemente se inició , ejecutó e incluso finalizó antes de obtenerse dicha licencia.

Además no consta comunicación alguna dirigida por la entidad vendedora al comprador informándole de un retraso en el inicio de las obras (que además en la fecha de suscribirse el contrato según los términos del mismo se encontraba "en construcción") por la demora en la obtención de la licencia municipal de obra.

De lo relatado cabe concluir que resulta probado que en la fecha del 24/7/08 no se había puesto a disposición del comprador la vivienda que constituía el objeto del contrato de reserva, que al otorgarse la misma el edificio no se encontraba en construcción (pese a lo expresado en el documento) y que el proyecto y la solicitud de licencia municipal de obra se visaron y presentaron, respectivamente, varios meses después de suscribirse el documento. En base a estos hechos y a la falta de acreditación por la parte recurrente relativa a que el retraso en la entrega de la vivienda deba imputarse a terceros nos lleva a declarar la existencia de incumplimiento por parte de la entidad promotora en la obligación de entrega en el plazo por ella contraído.

TERCERO.- Se alega asimismo por la parte recurrente que la parte compradora admitió tácitamente el retraso en la entrega de la vivienda tras la recepción de la carta de fecha 15 de septiembre de 2008; sin embargo no cabe acoger dicho planteamiento, ya que en la citada carta, aun dando por correcto el contenido de la misma aportado por la parte demandada , no se requería al comprador a fin de que compareciese ante notario en fecha determinada para otorgar la escritura pública de compraventa, sino que se efectuaba una mera referencia a la práctica de dicho acto entre finales de octubre y mediados del mes de noviembre. En la fecha de redacción de la misiva ya había vencido el plazo fijado contractualmente y la entidad vendedora tampoco citó al comprador para que dentro del plazo indicado en la carta otorgase la escritura pública. La parte compradora, una vez vencido incluso el nuevo plazo planteado por la vendedora, procedió a comunicar a la misma mediante burofax enviado el 24/11/08 la Resolución del contrato por incumplimiento del plazo señalado en el contrato. Obviamente esta notificación fehaciente implica la disconformidad de la parte actora con el otorgamiento de prórrogas sucesivas del plazo que había sido fijado en el contrato precisamente por la entidad promotora.

Desde el 24/7/08 el comprador pudo instar la Resolución contractual por incumplimiento de plazo imputable a la adversa y la vendedora sólo podría haberse opuesto a la misma si hubiese notificado a aquel una fecha concreta para el otorgamiento de la escritura notarial de compraventa antes de haber recibido la comunicación resolutoria, ya que, en tanto no manifestase el comprador su decisión de resolver al vendedor, este podría optar por su consumación, lo que no ha acontecido en el presente caso.

CUARTO.- Por último se alega que el cumplimiento tardío o retraso temporal no supuso incumplimiento contractual.

En la cláusula cuarta del contrato se previó la Resolución del contrato ante el incumplimiento por la parte vendedora de la obligación contraída de entrega de la vivienda en el plazo fijado en dicha estipulación por causa imputable a la entidad "ITAIPU- TRADE, S.L." , pudiendo instar dicha Resolución el comprador si hubiese cumplido las suyas, concretamente el pago de los plazos del precio de compra. Esta estipulación encuentra su justificación legal en el art. 1124 Cc, y de la misma forma debemos interpretar la exigencia para la aplicación de la cláusula penal prevista en un contrato, pues únicamente podrá ejercitar la acción aquel que hubiese cumplido con la totalidad de las obligaciones por él asumidas.

Para que la acción de Resolución del contrato sea prosperable se precisa que quien la interese haya cumplido escrupulosamente por su parte aquello a que el contrato le obligase (así S.S.T.S., entre otras muchas , de 20 de octubre de 1985, 17 de marzo de 1986 , 31 de marzo de 1986, 14 de abril de 1986, 30 de junio de 1986 , 29 de febrero, 26 de abril, 25 de mayo y 3 y 21 de septiembre de 1988 ), donde se resalta que la Resolución exige cumplimiento propio e incumplimiento contrario.

Ciertamente, el Código Civil no contiene una regulación sistemática de las obligaciones bilaterales; pero, con la denominación de "recíprocas" , se ocupa de ellas en preceptos dispersos, al objeto de disciplinar algunas de las peculiares consecuencias que se derivan de la propia reciprocidad y dotan a la categoría de su específica tipicidad. Todas ellas guardan relación con el cumplimiento correlativo de las prestaciones interdependientes. La doctrina suele citar como efectos característicos de esta clase de obligaciones: el especial régimen de constitución en mora regulado en el último párrafo del art. 1100 Cc, la excepción de incumplimiento contractual o contrato no cumplido, la Resolución del contrato por incumplimiento establecida en el art. 1124 del mismo cuerpo legal y la incidencia en el reparto de los riesgos por pérdida de la cosa o imposibilidad sobrevenida de la prestación.

Es norma en las obligaciones recíprocas , tal y como se afirma en la ST.S. Sala 1ª, de 27 de diciembre de 1990, que "nadie puede exigir sin haber cumplido", reiterando la S.T.S. Sala 1ª de 4 de diciembre de 1993 que el cumplimiento de su obligación por el demandante es presupuesto para que al demandado se le pudiere exigir la suya, por lo que si aquélla no ha sido cumplida no procede tampoco acordar el cumplimiento de ésta.

En el presente supuesto el comprador procedió a efectuar los pagos parciales del precio en los plazos y por las cantidades reseñadas en el contrato mientras que la entidad vendedora incumplió la obligación de entrega en el plazo pactado. En el documento suscrito por ambas partes no se hace referencia al incumplimiento total de la entrega de la vivienda por no haberse construido la misma -lo que lógicamente conlleva la resolución contractual por incumplimiento absoluto de la principal obligación asumida por la promotora-, sino que se faculta al comprador a exigir el cumplimiento del contrato o a resolver el mismo si la entidad "ITAIPU-TRADE, S.L." "se retrasase durante más de seis meses en la entrega de dicha vivienda", precisando que la demora debe ser imputable a dicha entidad. Pues este es precisamente el supuesto que acontece en esta litis, por lo que no cabe invocar ahora el principio de conservación del negocio que exige , aunque con ciertos matices, que el incumplimiento sea definitivo porque no resulte posible satisfacer ya el interés contractual lesionado , ya que debemos estar a los concretos términos y plazos reseñados en el documento privado suscrito con fecha 24/1/06 entre las partes litigantes, resultando de aplicación en materia de interpretación de la cláusula cuarta del contrato lo establecido en el art. 1281 Cc y, en su caso, en el art. 1288 Cc, no pudiendo pretender la sociedad vendedora, redactora del documento, vaciar o limitar el contenido de una cláusula en los términos que a su derecho convenga cuando de forma expresa en la estipulación se previó el retraso como causa específica de Resolución del contrato.

La parte vendedora no tuvo ocasión de otorgar la escritura pública de compraventa al menos hasta el 23/10/08 en que se visó el certificado final de obra en el Colegio Oficial de Arquitectos de Galicia, es decir, tres meses después del plazo límite fijado en el contrato para la entrega de la vivienda objeto del contrato.

En base a las razones expuestas debemos desestimar el recurso de apelación interpuesto y confirmar la Sentencia dictada en la instancia.

QUINTO.- De conformidad con lo previsto en los arts. 394-1 y 398-1 L.E.C. cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación se impondrán las costas a la parte apelante , salvo que presentase serias dudas de hecho o de Derecho.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por el procurador Don Jaime Pérez Alfaya, en nombre y representación de la entidad "ITAIPU-TRADE, S.L.", contra la Sentencia de fecha 22 de abril de 2010 dictada por el juzgado de Primera Instancia nº 2 de Redondela, confirmamos la misma, con imposición a la parte apelante de las costas procesales causadas en el recurso.

Así por esta mi sentencia, lo pronuncio, mando y firmo.

Contra la presente Sentencia cabe interponer recurso de casación para el caso de que se acredite interés casacional , en base a lo establecido en el art. 477 L.E.C., debiendo interponerse dentro de los veinte días siguientes a su notificación en la forma establecida en el art. 479 LEC .