Sentencia Civil Nº 19/2013, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 6, Rec 539/2011 de 30 de Enero de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6 (DESPL) A CORUÑA SENTENCIA: 00019/2013 Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000539 /2011 Ilmo/s. Sr/es. Magistrado/s: ANGEL PANTIN REIGADA, PRESIDENTE LEONOR CASTRO CALVO JOSÉ RAMÓN SANCHEZ HERRERO SENTENCIA Nº 19/13 En Santiago, a treinta de Enero de dos mil trece.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 006, de la Audiencia Provincial de A CORUÑA, con sede en SANTIAGO , los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000486 /2009, procedentes del XDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.2 de RIBEIRA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000539 /2011, en los que aparece como parte apelante, Covadonga , Jose Ignacio , representado por el Procurador de los tribunales, Sr./a. CARIDAD GONZALEZ CERVIÑO, y como parte apelada, KELIAM BARBANZA SL, representado por el Procurador de los tribunales, Sr./a. JUAN JOSE BELMONTE POSE, siendo el Magistrado Ponente el Ilmo. D. JOSÉ RAMÓN SANCHEZ HERRERO, quién expresa el parecer de la Sala y procede formular los siguientes

Antecedentes

PRIMERO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el XDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.2 de RIBEIRA , por el mismo se dictó sentencia con fecha 29-6-2011 , cuya parte dispositiva dice: ' Que DEBO ESTIMAR Y ESTIMO ÍNTEGRAMENTE la demanda interpuesta por KELLIAM BARBANZA SL frente a Jose Ignacio y Covadonga y, en consecuencia, declaro que el contrato de compraventa suscrito entre las partes contiene todos los elementos esenciales del negocio jurídico y condeno a los demandados a otorgar escritura pública de compraventa que contenga todo los pactos suscritos por las partes en el documentos privado, abonando los gastos derivados de dicha escritura en la forma convenida en el contrato, en el plazo de quince días, con apercibimiento a la parte demandada de que de no efectuar dicho otorgamiento se procederá a realizarse por el Juez, todo ello con expresa imposición de costas a la demandada. Que DEBO DESESTIMAR Y DESESTIMO ÍNTEGRAMENTE, la demanda reconvencional planteada por la parte demandada, con expresa imposición de las costas de la reconvención a la parte demandada reconviniente.' SEGUNDO.- Notificada dicha resolución a las partes, por Covadonga , Jose Ignacio se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y cumplidos los trámites correspondientes, se remitieron los autos originales del juicio a este tribunal, señalándose Deliberación, Votación y Fallo el 19 DE DICIEMBRE DE 2012, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La sociedad Keliam Barbanza S.L. formuló una demanda contra D. Jose Ignacio y Dª Covadonga , a quienes instaba a elevar a público el contrato privado de compraventa celebrado, otorgando escritura pública y abonando los gastos derivados de ésta en la forma pactada, con apercibimiento de que de no llevarlo a cabo, se procederá a otorgar dicha escritura por el juez. Esta demanda fue estimada en la sentencia apelada, tras desestimar la reconvención deducida por dichos demandados, que habían planteado determinadas cuestiones, que han sido reproducidas en esta alzada.

1.- Infracción del art. 1281 en relación con los arts. 1450 y 1453 Cc ., pues no estamos ante un contrato de compraventa perfeccionado, en tanto que faltaba un elemento fundamental como es el pago del precio pactado (así en la cláusula 5ª del contrato los vendedores se reservaban el dominio y la propiedad del piso, trastero y plaza de garaje vendidos, en tanto los compradores no pagasen el precio, y que no se entendía consumada la venta sin el pago de dicho precio).

Esta interpretación que se propone es contraria a lo dispuesto en el art. 1450 Cc . que se dice vulnerado, pues ese precepto establece que 'La venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto del contrato y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado'. Se confunden por tanto en el recuso dos momentos del iter contractual, como son la perfección y la consumación del contrato: como en este caso hubo acuerdo entre las partes sobre la cosa que se vendía, y el precio que había de pagarse por ella, el contrato estaba perfeccionado. Pero no estaba consumado, porque aún no se había producido la entrega del precio, ni la entrega de la cosa. Ahora bien, la perfección contractual sí habilita a las partes para instar su cumplimiento, pues como dice el precepto que se ha transcrito, a partir de ese momento es obligatoria para ambos. La reserva de propiedad que se recogió en la citada cláusula 5ª no constituye un obstáculo a esa conclusión, pues se había pactado la entrega del precio y la entrega de la cosa en el mismo momento del otorgamiento de la escritura pública -el de la consumación-. En el recurso se insinuó también que la entrega inicial efectuada al otorgar el contratos, es una señal que les faculta para desistir en cualquier momento, con pérdida de la misma, pero no se había articulado de esa forma en la reconvención.

2.- Incumplimiento del vendedor por no haber cumplido con la obligación de garantizar a devolución de la cantidad entregada a cuenta establecida en la ley de Vivenda de Galicia, incumplimiento que permite a los compradores resolver el contrato al amparo del art. 1124 Cc .

La sentencia rechazó esta posibilidad al considerar que ese incumplimiento no podía calificarse de grave, pero los recurrentes entienden que es una obligación impuesta legalmente y es una garantía para el comprador. No se puede admitir tampoco que esa vulneración de la obligación citada pueda amparar la resolución del contrato por los compradores, pues se ha articulado con posterioridad al burofax remitido por la otra parte, en el que instaba al cumplimiento del contrato por haber terminado la construcción, de forma que la no constitución de una fianza para garantizar la devolución del dinero en caso de que la constructora no llevase a cabo la construcción, devenía ya irrelevante hasta el punto de que el art. 24 de la Ley gallega permite extinguir la fianza a partir de que se obtenga la licencia de primera ocupación.

3.- Imposibilidad sobrevenida para cumplir lo pactado, al no haber podido obtener el préstamo hipotecario de la entidad bancaria, que fue desestimada por falta de prueba. Sostienen en el recurso que su situación económica y laboral había cambiado desde el otorgamiento del contrato, se ha producido además una reducción del valor de los pisos, y una disminución de los préstamos hipotecarios, todo lo cual impele a aplicar la cláusula rebus sic stantibus, cuyos requisitos (alteración extraordinaria, producida por causas imprevisibles, que ocasiona una desproporción exorbitante entre las prestaciones de las partes) concurren en este caso.

Al margen de que la situación laboral de Dª Covadonga no se habría visto modificada cuando se produjo el requerimiento, sino con posterioridad a ese momento en que había de cumplirse, por lo que su alegación es extemporánea; no existe prueba de que la alteración que dice que se había producido sea extraordinaria, ya que no hay datos de esa alegada variación de precios desde 2008 a 2009, ni en tal sentido puede considerarse imprevisible pues el contrato es de agosto de 2008, cuando ya había indicios de una crisis económica y se había discutido al respecto en la previa campaña electoral de ese año, ni el hecho del despido puede considerarse imprevisible.

4.- Infracción del art. 10 LGDCU , que implicaría la nulidad de la cláusula contenida en el último párrafo de la estipulación 2ª del contrato privado, por abusiva. En tanto que sólo facultaba a los vendedores, en caso de incumplimiento de los compradores, a exigir judicialmente el pago del precio pendiente, siendo de cargo de la compradora los gastos que se ocasionen, o la resolución del contrato, con pérdida de los compradores del 50% de la cantidad abonada en concepto de cláusula penal expresamente convenida.

Se dijo al respecto en la sentencia apelada que era irrelevante esta alegación, pues aunque se pudiera llegar a estimar tal nulidad, no impediría que prosperase la demanda. No obstante, al haberse pedido tal nulidad en la reconvención, la rechazó al negar que fuera un contrato 'de reserva de vivienda', sino una verdadera compraventa, y que era válido el pacto, aunque reconociendo que no se había previsto también a favor de los compradores. Insisten los recurrentes en que no es un contrato perfeccionado (ya hemos aludido a esta cuestión) y en que provoca un notorio desequilibrio entre las posiciones de las partes. En el apartado 6º del escrito de recurso se alude, en íntima relación con esta cuestión, en que debe resolverse por tratarse de un contrato de adhesión.

El Título II de la LGDCU lleva la rúbrica de 'Condiciones generales y cláusulas abusivas, refiriéndose a las Cláusulas no negociadas individualmente (Cap. I) y a las Cáusulas abusivas (Cap. II), considerando abusivas (art. 82.1 ) 'todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquéllas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato'. Para realizar esta valoración de si una cláusula es o no abusiva, dispone el apartado 3º que ' El carácter abusivo de una cláusula se apreciará teniendo en cuenta la naturaleza de los bienes o servicios objeto del contrato y considerando todas las circunstancias concurrentes en el momento de su celebración, así como todas las demás cláusulas del contrato o de otro del que éste dependa' . Y se dispone también expresamente (aptdo. 4º) que ' No obstante lo previsto en los apartados precedentes, en todo caso son abusivas las cláusulas que, conforme a lo dispuesto en los artículos 85 a 90, ambos inclusive: b) limiten los derechos del consumidor y usuario, c) determinen la falta de reciprocidad en el contrato, o e) resulten desproporcionadas en relación con el perfeccionamiento y ejecución del contrato'.

En este caso, dada la naturaleza del contrato y las previsiones que se contienen, hay que entender que las cláusulas se negociaron de forma individualizada, o al menos que debieron serlo de ese modo, pues no es un supuesto de contratación masiva sino de un contrato concreto sobre un bien concreto. En principio la cláusula parece otorgar sólo a una de las partes la posibilidad de optar entre el cumplimiento o la resolución del contrato en caso de incumplimiento de la otra, pero no debemos olvidar que ese derecho no es más que la plasmación de lo previsto en el art. 1124 Cc ., de forma que los compradores podían haber ejercitado igualmente esta opción en caso de que hubiera sido la vendedora la que no hubiera cumplido con su obligación. Sin embargo, sí supone una desproporción entre las posiciones de las partes el hecho de que se imponga a la compradora la obligación de abonar en ese caso los gastos judiciales, ya que ello supone alterar el régimen general en la materia, en que las costas se establecen o no judicialmente. Y por otro lado, la existencia de una cláusula penal establecida sólo a favor de una parte también implica alterar el régimen normal previsto en materia de arras -que no consta que se hubieran pactado expresamente, pero que cumple esta misma función prevista-. La consideración de abusivas de estas dos condiciones de la cláusula implica la nulidad total de la misma, sin posibilidad de integración de su contenido a tenor de lo acordado en la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14 de junio de 2012 (asunto C-618/2010 ).

Ahora bien, como señaló la juzgadora de instancia, la presente declaración de nulidad no afecta a las pretensiones contenidas en la demanda, en tanto que la actora ha ejercitado la opción de interesar el cumplimiento del contrato que le otorga el art. 1124 Cc ., ello sin perjuicio de las vicisitudes que puedan ocurrir en el momento del otorgamiento, que no forman parte del contenido de la sentencia dictada, sino en todo caso de la fase de ejecución.

SEGUNDO.- Ante la estimación parcial del recurso y de la demanda reconvencional, no se hace pronunciamiento sobre las costas causadas en esta alzada ( art. 398 LEC ), ni de las ocasionadas por dicha reconvención ( art. 394 LEC ).

Por todo lo expuesto, vistos los preceptos legales citados, sus concordantes y demás de general y pertinente aplicación, en nombre de S. M. El Rey y de conformidad con el artículo 117 de la Constitución ,

Fallo

Estimamos parcialmente el recurso de apelación interpuesto por Dª Covadonga y D. Jose Ignacio contra la sentencia de 29/6/2011 dictada en los autos de juicio Ordinario nº 486/2009 del Juzgado de 1ª Instancia e Instrucción nº 3 de Ribeira , que revocamos en parte, haciendo los siguientes pronunciamientos: 1.- Mantenemos en su integridad el pronunciamiento 1º de dicha sentencia, relativo a la estimación de la demanda formulada por la entidad KELIAM BARBANZA S.L. c ontra dichos recurrentes.

2.- Estimamos parcialmente la reconvención deducida por Dª Covadonga y D. Jose Ignacio contra la entidad KELIAM BARBANZA S.L., y declaramos la nulidad de la cláusula contenida en el último párrafo de la estipulación 2ª del contrato privado suscrito entre las partes, sin hacer pronunciamiento sobre las costas causadas en la instancia.

3.- No se hace pronunciamiento sobre las costas causadas en esta alzada.

Notifíquese esta Sentencia, en legal forma, a las partes haciéndoles saber, conforme preceptúa el artículo 248-4º de la Ley Orgánica del Poder Judicial , que contra la misma cabe interponer en su caso recurso en interés casacional, en el plazo de cinco días desde su notificación.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia con testimonio de esta resolución para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia de la que se pondrá certificación literal en el Rollo de su razón, incluyéndose el original en el Libro de Sentencias, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

E PUBLICACION.- Dada y pronunciada fué la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.