Sentencia Civil Nº 19/2014, Audiencia Provincial de Almeria, Sección 3, Rec 84/2013 de 24 de Enero de 2014

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE ALMERÍA
SECCIÓN TERCERA
ROLLO DE APELACIÓN CIVIL Nº 84/13
SENTENCIA NUMERO...19/14
ILMOS SRES.
PRESIDENTE:
Dª. JESUS MARTINEZ ABAD
MAGISTRADOS:
Dª. SOLEDAD JIMÉNEZ DE CISNEROS CID
Dª. CLARA EUGENIA HERNANDEZ VALVERDE
En la Ciudad de Almería, a 24 de Enero de 2014
La Sección 3ª de esta Audiencia Provincial, ha visto en grado de apelación, Rollo número 84/13, los
autos procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº3 de Roquetas de Mar, seguidos con el número 1037/10 sobre
resolucion contractual, entre partes, de una, como Apelante Andarax Homes S.L. y de otra, como Apelada
Elisabeth representada la primera por el Procurador D. Marina Soler Meca y dirigida por el Letrado D. Antonio
Sanchez Ortigosa y la segunda representada por el Procurador D. Diego Moreno Cortes y dirigida por el
Letrado D. Rosa Martinez Flores

Antecedentes

PRIMERO .- Se aceptan los de la sentencia apelada como relación de trámites y antecedentes del procedimiento.



SEGUNDO .- Por el Ilmo. Sr. Juez del Juzgado de 1ª Instancia nº3 de Roquetas de Mar, en los referidos autos se dictó sentencia con fecha 6 de Noviembre de 2012 sentencia estimatoria de la demanda.



TERCERO .- Contra la referida sentencia y por la representación procesal de la parte demandada se interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación, mediante escrito en el que se solicitó se dicte nueva sentencia en sentido de desestimar los pedimentos de la demanda.



CUARTO .- El recurso deducido fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte apelada, quien solicitó la confirmación de la mencionada resolución.

A continuación, se elevaron las actuaciones a este Tribunal donde, formado y registrado el correspondiente Rollo, se turnó de ponencia y quedaron sobre la mesa del Magistrado Ponente el pasado 24 de Enero de 2014 para dictar oportuna resolución.



QUINTO .- En la tramitación de esta instancia se han observado las prescripciones legales.

Ha sido Ponente la Ilma. Sra. Magistrado Dª. SOLEDAD JIMÉNEZ DE CISNEROS CID

Fundamentos

PRIMERO .- Frente a la sentencia que acordaba la resolucion del contrato de compraventa de fecha 27 de Abril de 2006 de vivienda entre las partes litigantes por incumplimiento de la promotora del plazo en la entrega de la vivienda, se alza en Apelacion la demandada alegado que no ha sido la demandada quien ha incumplido sino la actora. Denuncia en esencia la promotora recurrente que no existe un incumplimiento contractual con vulneración del artículo 1124 del código civil y que la resolución de instancia declara equivocadamente el incumplimiento relevante e injustificado con frustración del negocio por consecuencia del retraso en la entrega de la vivienda en construcción adquirida.

Para resolver la presente controversia conviene recordar el contenido literal de la estipulación 12 del contrato de compra-venta que, en lo que aquí nos interesa, dice que: el plazo de terminación de las obras será de 18 meses desde al firma del presente contrato, siempre y cuando haya abonado el comprador todas las cantidades establecidas en la estipulación cuarta.

La controversia que nos ocupa está sujeta a la doctrina jurisprudencial interpretativa del art. 1.124 del C. Civil , en el particular de la relación entre el principio de conservación del contrato y la demora o retraso en el cumplimiento del mismo.

Y de esta doctrina jurisprudencial son exponentes: La STS de 7 de marzo de 2008 al afirmar que ' esta Sala ha exigido que el incumplimiento resolutorio tenga los caracteres de inequívoco, objetivo, pertinaz y sin causa que lo justifique ( SSTS 7 de noviembre de 1995 , 26 de octubre de 1999 , etc.) y ha considerado que el retraso, incluso cuando se ha constituido en mora de una de las partes, faculta a la otra para resolver si tal situación viene a frustrar el fin práctico perseguido por el negocio o si evidencia una voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento ( SSTS 5 de julio de 1971 , 9 de julio de 1986 , 18 de mayo de 1988 , 22 de marzo de 1991 , 28 de septiembre de 2000 , etc.), pero no cuando implica un mero retraso en la ejecución de una prestación que sigue siendo útil al acreedor; y ha dicho también que la gravedad del incumplimiento ha de medirse, en cada caso, con los parámetros de la buena fe, que integra siempre la normación de la relación contractual, conforme a lo establecido por el artículo 1258 CC (SSTS 2 etc. )'.

La STS de 12 de marzo de 2009 cuando reitera que ' se ha de poner de manifiesto la existencia de una jurisprudencia consolidada en el sentido de respetar el principio de conservación del negocio que exige, aunque con ciertos matices, que el incumplimiento sea definitivo por lo que no resulte posible satisfacer el interés contractual lesionado, lo que ocurre en supuestos de inidoneidad final del objeto entregado ( sentencia de 3 abril 1981 ), por lo que no bastará el mero retraso ( sentencias de 27 noviembre 1992 , 18 noviembre 1993 y 7 marzo 1995 ) a no ser que se haya establecido un término como esencial que impida, por el retraso, destinar la cosa a su fin ( Sentencia de 14 diciembre 1983 ), lo que se ha extendido también a los casos en que, siendo aún posible el cumplimiento, existe una actitud deliberadamente rebelde y contraria al cumplimiento ( sentencias de 20 junio 1981 y 13 marzo 1986 ) o una prolongada inactividad o pasividad del deudor ( sentencia de 10 marzo 1983 ). Del mismo modo se atiende a la posible presencia de circunstancias ajenas al deudor que dificulten el cumplimiento para no declarar la resolución ( sentencias de 11 diciembre 1980 y 8 junio 1993 ).

Finalmente la STS de 17 de diciembre de 2008 : ' debe fijarse la cuestión objeto de este recurso de casación en si, aun siendo posible la prestación en un momento posterior al pactado, resulta idónea para el cumplimiento de la obligación acordada y la satisfacción de los intereses del acreedor.

En definitiva, si el plazo establecido era esencial y, por tanto, el incumplimiento es definitivo, o si puede ser considerado como no esencial, en cuyo caso el simple retraso no perjudica la prestación pactada.



SEGUNDO .-Resulta de lo actuado que en fecha 30 de Julio de 2010, momento de presentar la demanda, no había sido entregada aun la vivienda objeto de litis, adquirida en virtud de contrato de fecha 27 de Abril de 2006 y que contemplaba la entrega de la misma como fecha limite Noviembre de 2007, sin que se haya acreditado por la promotora que la falta de entrega se debiera a caso fortuito, huelgas o causa no imputable al vendedor. El hecho de que el Acta de finalizacion de obra date de fecha 10 de Septiembre de 2007 no significa que la vivienda fuera entregada al comprador en aquellas fechas. Es mas la comunicación de la empresa demandada Andarx Homes, folio 22, pone de manifiesto que en fecha 24 de Junio de 2010 no se había obtenido la licencia de primera ocupación A pesar de sus alegatos la recurrente no ha logrado acreditar que hubiere requerido a la compradora para el otorgamiento de escritura ni que hubiera puesto a su disposición la vivienda, y mucho menos que esta se hubiera arrepentido de la compra. Solo consta por el contrario requerimiento mediante burofax de la compradora a la vendedora para resolución del contrato por incumplimiento del plazo de entrega.

El Tribunal Supremo ha considerado, en casos similares, que un retraso de más de dos años en la entrega de la vivienda con respecto al plazo pactado es suficiente para apreciar un incumplimiento grave de trascendencia resolutoria. Así, la STS de 5 de noviembre de 2012 (recurso num. 480/2010 ; Pte. Excmo.

Sr. Arroyo Fiestas): 'computando tan solo el retraso experimentado hasta la sentencia de primera instancia, se aprecia una dilación de dos años, lo que denota, sin duda, la frustración del contrato'. Frustrado el fin del contrato, resulta estéril el debate relativo a si el plazo de entrega pactado era o no esencial, ya que aunque nos encontráramos ante esta segunda situación, el principio de conservación del contrato no obliga a la parte compradora a permanecer eternamente a la espera de la entrega del objeto vendido. De ser así se contravendría el art. 1256 CC : 'la validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes'. El hecho de que el retraso haya podido obedecer al abandono de las obras por parte de la constructora no puede dar lugar a la calificación del mismo como una 'justa causa' a los efectos de eludir la pretensión resolutoria. Este tipo de alegaciones tienen por único designio trasladar sobre la parte adquirente el riesgo empresarial que corresponde asumir a la vendedora. Nadie está obligado a vender un objeto que no existe. La venta de viviendas en construcción es una práctica habitual en el tráfico mercantil que beneficia a las empresas promotoras, ya que parte de la financiación que precisan para llevar a buen término el proceso constructivo la obtienen gratis a través de las entregas a cuenta que les proporcionan los futuros adquirentes.

Si no fuera así deberían acometer la edificación con sus fondos propios (que normalmente no suelen bastar) o por medio de los mecanismos ordinarios de financiación (préstamos obtenidos de entidades financieras previo pago de los intereses pactados con las mismas), que son más onerosos. Lógicamente, este extendido sistema de contratación presenta más riesgos que el menos habitual (por no decir prácticamente erradicado: construir primero las viviendas y luego venderlas). La elección de uno u otro depende de una decisión empresarial, por lo que no cabe trasladar las consecuencias de tal decisión a quien no ha participado en la misma. Aunque es cierto que nuestro ordenamiento jurídico contempla supuestos de ruptura del nexo causal que dan lugar a una exclusión de responsabilidad (caso fortuito y fuerza mayor: art. 1105 CC ), estos supuestos no han sido alegados en esta alzada, por lo que nada hay que decir al respecto. La espera de los demandantes durante varios años antes de promover la resolución del contrato no puede interpretarse tampoco como expresiva de una voluntad conservativa del negocio jurídico. Antes al contrario: si los actores hubieran presentado la demanda poco después de expirar el plazo de entrega la vendedora les habría reprochado la existencia de un retraso no importante y no apto para resolver. Por lo expuesto procede desestimar el recurso y mantener la resolución instada y acordada en sentencia del contrato de compraventa

TERCERO .-De confomidad con ela rt 398 LEC procede imponer las costas de esta alzada a la parte apelante al haber sido desestimado el recurso VISTAS las disposiciones citadas y demás de pertinente y general aplicación.

Fallo

Que con DESESTIMACION del recurso de apelación deducido contra la sentencia dictada con fecha 6 de Noviembre de 2012 por el Ilmo. Sr. Juez del Juzgado de 1ª Instancia nº3 de Roquetas de Mar en los autos sobre reclamacion de cantidad de los que deriva la presente alzada, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolucion con imposicion de las costas de esta alzada a la parte apelante al haber sido desestimado el recurso.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia acompañados de certificación literal de la presente resolución a efectos de ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.