Sentencia Civil Nº 19/2015, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 8, Rec 2/2015 de 29 de Enero de 2015

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE ALICANTE

SECCION OCTAVA.

TRIBUNAL DE MARCA COMUNITARIA

ROLLO DE SALA Nº 02-01/15

PROCEDIMIENTO: JUICIO ORDINARIO 2524/12

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA ALICANTE-4

SENTENCIA NÚM. 19/15

Iltmos.:

Presidente: Don Enrique García Chamón Cervera.

Magistrado: Don Luis Antonio Soler Pascual.

Magistrado: Don Francisco José Soriano Guzmán.

En la ciudad de Alicante, a veintinueve de enero de dos mil quince.

La Sección Octava de la Audiencia Provincial de Alicante, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos de Juicio Ordinario número 2524/12, sobre resolución de contrato de compraventa, seguidos en el Juzgado de Primera Instancia Núm. 4 de Alicante, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte demandada, Asociación ASPRODES-FEAPS Salamanca, Don Jesus Miguel y Doña Manuela , representada por el Procurador Don Luis Miguel González Lucas, con la dirección del Letrado Don Manuel González Lucas y; como apelada, la parte actora, Don Alberto , Doña Sagrario , Don Augusto y Doña Visitacion , representada por el Procurador Vicente Jiménez Izquierdo, con la dirección del Letrado Don Juan Luis Díaz García.

Antecedentes

PRIMERO.-En los autos de Juicio Ordinario número 2524/12 del Juzgado de Primera Instancia Núm. 4 de Alicante se dictó Sentencia de fecha veintiocho de octubre de dos mil catorce cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: ' ESTIMAR la demanda interpuesta por D/ña. Alberto , Augusto , Sagrario Y Visitacion contra ASOCIACION ASPRODES FEAPS SALAMANCA, Jesus Miguel Y Manuela y;

1º.- DECLARARla resolución del contrato publico de compraventa de fecha 17/9/2009 realizado ante la Notario Doña Diamar Mata Botella, bajo su protocolo nº 1489, por incumplimiento imputable a Asociación ASPRODES-FEAPS Salamanca y Don Jesus Miguel y su cónyuge Doña Manuela , condenando a los demandados a estar y pasar por dicha declaración.

2º.- CONDENARa Asociación ASPRODES-FEAPS Salamanca y Don Jesus Miguel y su cónyuge Doña Manuela a pagar a los actores la cantidad de 96.162 euros, en concepto de devolucion del precio de la compraventa, más los intereses que correspondan calculados desde la fecha de la escritura el 17/9/2009, hasta su completo pago a los demandantes.

3º. CONDENARa asociación ASPRODES-FEAPS Salamanca y Don Jesus Miguel y su cónyuge Doña Manuela al pago a los demandantes de la cantidad de 7.692,96 euros en concepto de indemnización por las cantidades satisfechas por los impuestos de ITP y AJD con causa en la compraventa resuelta; más los intereses que correspondan desde la fecha de su pago el 27/10/09 y hasta su completo pago a los demandantes.

4º.- CONDENARa asociación ASPRODES-FEAPS Salamanca y Don Jesus Miguel y su cónyuge Doña Manuela al pago a los demandantes de la cantidad de 259,15 euros en concepto de indemnización por los gastos de registro de la propiedad soportados con causa en la compraventa resuelta calculados desde la fecha de su pago el 29/7/10 y hasta su completo pago a los demandantes.

5º.- Ordenarla cancelación de los asientos de dominio practicados en el Registro de la Propiedad nº 8 de Alicante, correspondientes a las fincas registrales: NUM000 (hoy registral nº NUM001 ) y NUM002 (hoy registral nº NUM003 ), derivados de la compraventa otorgada por demandante y demandados en fecha 17/9/2009, bajo el número de protocolo 1489, del Notario de Alicante Doña Diamar Mata Botella, debiendo dirigirse a tal efecto mandamiento al Registrador del Registro de la Propiedad nº 8 de Alicante, una vez firme la sentencia.

Se imponen las costas a la parte demandada.'

SEGUNDO.-Contra dicha Sentencia se interpuso recurso de apelación por la parte demandada y, tras tenerlo por interpuesto, se dio traslado a la adversa, la cual presentó el escrito de oposición. Seguidamente, tras emplazar a las partes, se elevaron los autos a este Tribunal donde fue formado el Rollo número 02-01/15 en el que se señaló para la deliberación, votación y fallo el día veintiocho de enero, en el que tuvo lugar.

TERCERO.-En la tramitación de esta instancia, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.

VISTO, siendo Ponente el Iltmo. Sr. D. Enrique García Chamón Cervera.

Fundamentos

PRIMERO.-La demanda que inicia este proceso tiene por objeto la resolución del contrato de compraventa de dos fincas rústicas (fincas registrales número NUM000 , actualmente NUM001 y, número NUM002 , actualmente NUM003 del Registro de la Propiedad número 8 de Alicante) celebrado el día 17 de septiembre de 2009 entre, de un lado, Asociación ASPRODES-FEAPS Salamanca, Don Jesus Miguel y Doña Manuela , en calidad de vendedores y, de otro lado, Don Alberto , Doña Sagrario , Don Augusto y Doña Visitacion , en calidad de compradores, por incumplimiento imputable a los vendedores al entregar las fincas agrupadas con una superficie inferior a la convenida que las hacía inútiles para la finalidad de construir sobre ellas una edificación y, en consecuencia, interesa la condena de los vendedores a la devolución del precio abonado (96.162.- €), de la suma satisfecha en concepto de ITPyAJD (7.692,96.-€) y de gastos del Registro de la Propiedad (259,15.- €), así como también la cancelación de los asientos de dominio practicados en el Registro de la Propiedad número 8 de Alicante derivados de la compraventa resuelta.

La Sentencia de instancia estimó la demanda aunque su fundamento se basa en la concurrencia del error como vicio del consentimiento.

Frente a la misma se ha alzado la parte demandada quien opone las siguientes alegaciones: 1.-) incongruencia de la Sentencia con vulneración de los artículos 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 24 de la Constitución ; 2.-) cumplimiento por los vendedores de lo pactado en la escritura de compraventa; 3.-) error en la valoración de la prueba al ser improcedente la nulidad de la compraventa por vicio del consentimiento; 4.-) improcedente condena a la devolución de la suma abonada en concepto de ITPyAJD al infringir lo dispuesto en el artículo 57.1 del RDLegislativo 1/1993, de 24 de septiembre.

SEGUNDO.-La primera alegación denuncia la incongruencia de la Sentencia recurrida porque ha prescindido del fundamento en el que se basa la pretensión deducida en la demanda (incumplimiento contractual imputable a los vendedores al haber entregado unas fincas cuya superficie resulta inútil para su destino como es la construcción de una edificación) y, en su lugar, ha acogido un fundamento distinto (concurrencia del error como vicio del consentimiento) con infracción de los artículos 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 24 de la Constitución .

Ha de acogerse esta alegación atendiendo a las siguientes razones:

En primer lugar, en el encabezamiento, en los hechos, en los fundamentos de Derecho y en la súplica de la demanda se expresa como causa de pedir el incumplimiento contractual imputable a los vendedores al haber entregado unas fincas que carecen en la realidad de la superficie pactada.

En segundo lugar, la Sentencia recurrida fundamenta la estimación de la demanda en la concurrencia del error como vicio de consentimiento aunque en el fallo, en lugar de acordar la nulidad relativa o anulabilidad del contrato como sería lo procedente, acuerda la resolución del contrato.

En tercer lugar, el artículo 218.1.II de la Ley de Enjuiciamiento Civil exige al tribunal que resuelva sin apartarse de la causa de pedir acudiendo a fundamentos de hecho o de Derecho distintos de los que las partes hayan querido hacer valer. La STS 11 de septiembre de 2014 , acerca de la incongruencia manifiesta: ' Con carácter general, venimos considerando que 'el deber de congruencia se resume en la necesaria correlación que ha de existir entre las pretensiones de las partes, teniendo en cuenta el petitum (petición) y la causa petendi (causa de pedir), y el fallo de la sentencia' (Sentencia 173/2013, de 6 de marzo ). De tal forma 'que para decretar si una sentencia es incongruente o no, ha de atenderse a si concede más de lo pedido (' ultra petita '), o se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo suplicado por las partes (' extra petita ') y también si se dejan incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por las partes (' infra petita '), siempre y cuando el silencio judicial no pueda razonablemente interpretase como desestimación tácita. Se exige por ello un proceso comparativo entre el suplico integrado en el escrito de la demanda y, en su caso, de contestación a la demanda y la parte resolutiva de las sentencias que deciden el pleito. También puede apreciarse vicio de incongruencia en aquellas sentencias que prescinden de la causa de pedir y fallan conforme a otra distinta, al causar indudable indefensión, que no ampara el principio iura novit curia'.

En conclusión, resulta evidente que se ha producido una alteración de la fundamentación de la demanda o de la causa de pedir que ha provocado que la Sentencia recurrida adolezca de incongruencia extra petita. La consecuencia de esta infracción procesal, de conformidad con lo previsto en el artículo 465.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , es la revocación de la Sentencia apelada para pasar a resolver sobre la cuestión o cuestiones que fueron objeto del proceso y que resultaron preteridas.

TERCERO.-Seguidamente, la apelante alega que no se ha producido ningún incumplimiento contractual imputable a los vendedores porque i) en la escritura otorgada el día 17 de septiembre de 2009 se diferencian dos negocios jurídicos distintos: de un lado, la compraventa donde comparecen vendedores y compradores y, de otro lado, la agrupación de fincas donde solo intervienen los compradores; ii) los vendedores cumplieron con su obligación de entrega de las dos fincas registrales NUM000 y NUM002 que tenían una superficie conjunta, según la descripción registral, de 7.078 metros cuadrados; iii) las dos fincas objeto de la compraventa se vendieron a precio alzado y 'como cuerpo cierto'; iv) nunca se pactó que sobre las fincas vendidas se iba a construir una edificación ni tampoco se indicó que la superficie real de las fincas era superior a la registral; v) aun admitiendo que se hubiera pactado que la superficie de las fincas vendidas era de 12.495 metros cuadrados no procedería la resolución pretendida sino exigir el cumplimiento de la obligación de saneamiento por evicción lo cual solo puede producirse, según el artículo 1.480 del Código civil , una vez haya recaído Sentencia firme por la que se condena al comprador a la pérdida de la cosa adquirida o de parte de la misma frente a los propietarios de la finca colindante (herederos de Jose Enrique y Doña Vicenta ) cuya superficie coincide parcialmente con la de los actores.

El examen de esta alegación exige determinar previamente cuál fue el objeto de la compraventa: los apelantes, en su condición de vendedores, afirman que las dos fincas registrales con la superficie que figura en la descripción del Registro de la Propiedad (7.078 metros cuadrados), siendo relevante que la adquisición lo fue como 'cuerpo cierto'; los compradores, por el contrario, afirman que el objeto de la compraventa fueron las fincas tal y como quedan reflejadas en el plano incorporado a la escritura con una superficie de 12.495 metros cuadrados que está firmado también por los vendedores.

Ante esta discrepancia, hemos de acudir a los criterios hermenéuticos de los contratos previstos en el Código civil. Del artículo 1.281 del Código civil se desprende que existe una presunción en favor del criterio literal, textual o gramatical de la que hay que prescindir si hallamos una evidencia intencional distinta y común de los contratantes, ya surja del propio contexto del contrato, de alguna cláusula destacada del mismo o de los propios actos de los que contrataron, coincidentes o no en el tiempo con su perfección y que aclaren, alteren, amplíen o restrinjan la realidad jurídica resultante de la literalidad de lo pactado.

En nuestro caso, frente a la literalidad de la escritura donde se señala expresamente: 'venden el pleno dominio de las fincas descritas en la exposición de esta escritura, como cuerpo cierto, y en el estado físico y jurídico en que se encuentren las mismas,' ha de prevalecer la verdadera y común intención de las partes en el sentido de que la superficie de las fincas vendidas excedía de la contenida en la descripción registral y superaba los 10.000 metros cuadrados. La común intención de los contratantes se infiere de los siguientes datos:

En primer lugar, figura incorporado a la escritura de compraventa un plano topográfico que delimita gráficamente la finca resultante tras la agrupación de las dos fincas vendidas atribuyéndoles una superficie conjunta de 12.495 metros cuadrados. El referido plano está suscrito por los vendedores y la firma del plano no puede significar otra cosa más que la conformidad con lo que el mismo refleja, por lo que constituye un acto propio de los vendedores.

En segundo lugar, se hacía necesario levantar ese plano topográfico porque en la escritura de compraventa no se identificaba la referencia catastral de las dos fincas vendidas y, además, sobre el terreno no existían signos externos ostensibles y permanentes que permitieran fijar con exactitud el perímetro de las fincas vendidas.

En tercer lugar, los compradores pretendían adquirir las dos fincas para, tras su agrupación, proceder a la construcción de una edificación y esa finalidad de la compraventa no podía serles ajena a los vendedores porque de lo contrario no se entendería que el precio abonado por las dos fincas fuese de 96.162.- € cuando se trata de un suelo rústico carente de arbolado y de cualquier clase de cultivo.

En cuarto lugar, si ambas partes conocían que la finalidad de la compraventa era la construcción de una edificación, la superficie mínima exigida para construir una vivienda aislada y familiar sobre suelo no urbanizable según el artículo 21.2.b de la Ley 10/2004, de 9 de diciembre, de Suelo no Urbanizable de la Comunidad Valenciana, vigente ratione temporisal tiempo del otorgamiento de la escritura, es de 10.000 metros cuadrados. Significa, pues, que las partes eran conscientes de que la superficie conjunta de ambas fincas excedía de la registral (7.078 metros cuadrados) pues de lo contrario no se podría construir la edificación pretendida.

En quinto lugar, no puede olvidarse que según dispone el artículo 19 del Texto Refundido de la Ley del Suelo , en las enajenaciones de terrenos, debe hacerse constar en el correspondiente título su situación urbanística cuando no sean susceptibles de uso privado o edificación, cuyo incumplimiento se sanciona con la rescisión del contrato más la indemnización que proceda conforme a la legislación civil. En nuestro caso, no se hizo ninguna mención en la escritura de compraventa a la situación urbanística de las fincas vendidas cuando individualmente consideradas no eran susceptibles de edificación por carecer de la superficie mínima legal. Solo es comprensible esta omisión porque la venta conjunta de ambas fincas sí permitía su edificación al superar la superficie mínima legal de 10.000 metros cuadrados.

Determinado ya el objeto de la compraventa, pasamos a analizar si los vendedores cumplieron con su obligación de entrega ( artículo 1.461 del Código civil ), teniendo en cuenta que, según el artículo 1.097 del Código civil , la obligación de dar cosa determinada comprende la de entregar todos sus accesorios, aunque no hayan sido mencionados. En nuestro caso, significa que la obligación de entrega de las dos fincas registrales comprendía no solo la puesta a disposición de los compradores de las dos fincas con la ubicación, forma y superficie que figuraba reflejada en el plano topográfico incorporado a la escritura de compraventa sino también que su agrupación pudiera llevarse a cabo.

La agrupación de las fincas, imprescindible para poder construir la edificación, no se pudo llevar a la práctica ante la denegación por la Gerencia Territorial del Catastro de Alicante (documento número 17 de la demanda) y del Registro de la Propiedad (documento número 18 de la demanda). A partir del momento en que la agrupación de las fincas no pudo materializarse por la falta de correlación de los datos reflejados en el plano topográfico sobre la supuesta ubicación, forma, superficie yy lindes de las fincas realmente vendidas con los datos que figuraban en los registros públicos, los vendedores no cumplieron con su obligación de entrega al resultar inútil a los compradores las fincas vendidas porque sería imposible ejecutar en ellas la edificación pretendida al carecer de la superficie mínima legal.

Además de la imposibilidad de agrupar las dos fincas se produce un problema de deslinde con las colindantes (fincas registrales números NUM004 y NUM005 ) propiedad de los herederos de Don Jose Enrique y de Doña Vicenta porque la superficie registral de estas fincas que también les fueron vendidas por los ahora demandados Don Jesus Miguel y Doña Manuela , venía a coincidir parcialmente con la superficie atribuida realmente a las dos fincas objeto de este litigio en 2.511 metros cuadrados de tal manera que, de ser ciertos los lindes y superficie de las fincas de los herederos de Don Jose Enrique y de Doña Vicenta , la superficie de las fincas de los ahora actores quedaría reducida a 9.843 metros cuadrados, superficie inferior a la mínima legal para construir.

En conclusión, de lo dicho hasta ahora se desprende que los vendedores entregaron unas fincas con una ubicación, forma, superficie y lindes que no se correspondían con la realidad física impidiendo así a los compradores la agrupación efectiva de las fincas vendidas así como la edificación sobre las mismas, por lo que resulta evidente el incumplimiento grave de su obligación esencial de entrega que se eleva a causa de resolución del contrato de conformidad con lo previsto en el artículo 1.124 del Código civil .

Resta por examinar la alegación de que no procedería la resolución interesada por los actores porque su pretensión debió encauzarse en realidad mediante la acción dirigida a exigir el cumplimiento de la obligación de saneamiento por evicción lo cual solo puede producirse, según el artículo 1.480 del Código civil , una vez haya recaído Sentencia firme por la que se condena al comprador a la pérdida de la cosa adquirida o de parte de la misma frente a los propietarios de la finca colindante (herederos de Don Jose Enrique y Doña Vicenta ) cuya superficie coincide parcialmente con la de los actores.

Tampoco puede prosperar por las razones siguientes:

En primer lugar, la razón fundamental de la pretensión deducida en la demanda es que la agrupación de las fincas para la posterior ejecución de la edificación no se puede llevar a cabo al haber sido denegada por el Registro de la Propiedad y por el Catastro.

En segundo lugar, si no se ha podido obtener el reflejo de la agrupación en los registros públicos obedece a que la ubicación, forma, superficie y lindes de las fincas vendidas no se corresponden con la realidad física.

En tercer lugar, una muestra más, entre otros, de la indeterminación del objeto vendido es el deslinde con las fincas de los herederos de Don Jose Enrique y de Doña Vicenta .

En conclusión, no nos encontramos ante un posible incumplimiento de la obligación de saneamiento por evicción sino ante el incumplimiento de la obligación de entrega de las fincas vendidas.

La siguiente alegación del recurso relativa al error en la valoración de la prueba sobre los hechos en que la Sentencia de instancia funda la estimación de la demanda ya ha sido examinada con anterioridad al declarar la incongruencia extra petitay al determinar los hechos que permiten concluir que se ha producido por los vendedores un incumplimiento grave de la obligación esencial de entrega susceptible de ser elevado a causa de resolución del contrato.

CUARTO.-Solo resta por examinar la alegación relativa a la improcedente condena a la devolución de la suma abonada en concepto de ITPyAJD al infringir lo dispuesto en el artículo 57.1 del RDLegislativo 1/1993, de 24 de septiembre que establece: 'Cuando se declare o reconozca judicial o administrativamente, por resolución firme, haber tenido lugar la nulidad, rescisión o resolución de un acto o contrato, el contribuyente tendrá derecho a la devolución de lo que satisfizo por cuota del Tesoro, siempre que no le hubiera producido efectos lucrativos y que reclame la devolución en el plazo de prescripción previsto en el artículo 64 de la Ley General Tributaria , a contar desde que la resolución quede firme.'

Se rechaza esta alegación por las razones siguientes: 1.-) se trata de una alegación introducida ex novoen esta alzada que infringe el ámbito del recurso de apelación según el artículo 456.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; 2.-) en todo caso, el efecto indemnizatorio que lleva aparejado la resolución por incumplimiento contractual según el artículo 1.124 del Código civil ampara la pretensión de la condena a la restitución de la suma abonada en concepto de ITPyAJD al haber sido un gasto inútil originado por la celebración del contrato que no ha reportado ninguna utilidad a los compradores.

QUINTO.-No procede efectuar especial imposición a ninguna de las partes de las costas causadas en esta alzada al haberse estimado parcialmente el recurso según dispone el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil como consecuencia del acogimiento de la alegación relativa a la incongruencia extra petitaaunque la Sentencia de instancia se confirma pero por las razones expuestas en la presente.

SEXTO.-Se acuerda la devolución del depósito constituido para la interposición del recurso de apelación al haberse estimado en parte según establece la Disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

VISTAS las disposiciones citadas y demás de general y pertinente aplicación.

Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el Pueblo Español.

Fallo

FALLAMOS:Con estimación parcial del recurso de apelación deducido contra la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de Alicante de fecha veintiocho de octubre de dos mil catorce , en las actuaciones de que dimana el presente Rollo, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOSla mencionada resolución por las razones expuestas en la presente, sin efectuar especial imposición a ninguna de las partes de las costas causadas en esta alzada y acordando la devolución del depósito constituido para la interposición del recurso.

Notifíquese esta Sentencia en forma legal y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otra al Rollo de apelación.

La presente resolución no es firme y podrá interponerse contra ella ante este tribunal recurso de casación al poder presentar su resolución interés casacional y también, conjuntamente, el recurso extraordinario por infracción procesal, en el plazo de veinte días a contar desde el día siguiente al de su notificación.

De dichos recursos conocerá la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ( Disposición Final 16ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

Al tiempo de la interposición del recurso de casación y/o del extraordinario por infracción procesal deberá acreditarse la constitución del DEPÓSITO para recurrir por importe de 50 € por cada recurso que se ingresará en la Cuenta de Consignaciones de esta Sección Octava abierta en Banesto y el ingreso de las TASAS legales en el Tesoro Público, sin cuya acreditación no se tendrá por interpuesto.

Así, por esta nuestra Sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-En el mismo día ha sido leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr. Ponente que la suscribe, hallándose el Tribunal de Marca Comunitaria celebrando Audiencia Pública. Doy fe.-