Sentencia CIVIL Nº 19/2017, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 4, Rec 913/2014 de 17 de Enero de 2017

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA.
SECCIÓN CUARTA.
PRESIDENTE ILMO. SR.
D. JOAQUÍN DELGADO BAENA.
MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.
D. FRANCISCO SÁNCHEZ GÁLVEZ Z.
D. JAIME NOGUÉS GARCÍA.
RECURSO DE APELACIÓN Nº 913/2014.
PROCEDENCIA: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO UNO DE FUENGIROLA.
JUICIO ORDINARIO 587/2013.
S E N T E N C I A Nº 19/2017
En la ciudad de Málaga a diecisiete de enero de dos mil diecisiete.
Visto, por la sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Málaga, integrada por los Magistrados
indicados al margen, el recurso de apelación contra la sentencia dictada el 17 de junio de 2014 en el
procedimiento Ordinario 587/2013, procedente del juzgado de Primera Instancia número Uno de Fuengirola ,
interpuesto por don Bernardo y Adelaida , demandados en la instancia que comparecen en esta alzada
representados por la procuradora doña Nuria Albendin Naranjo, defendidos por el letrado sr. García Jiménez.
Son parte recurrida don Eduardo y doña Candida , demandantes en la instancia, que comparecen en esta
alzada representados por el procurador don Félix García Agüera, defendidos por la letrada sra. Abeti Caparrós.

Antecedentes

PRIMERO .- La Magistrada-Juez del juzgado de Primera Instancia número Uno de Fuengirola dictó sentencia el 17 de junio de 2014 , en el procedimiento ordinario 587/2013, cuyo fallo es del tenor literal siguiente: ' Que estimando como estimo la demanda formulada por D. Eduardo y Dª Candida frente a D.

Bernardo y Dª Adelaida , y desestimando como desestimo la reconvención por estos formulada frente a aquéllos , debo declarar y declaro resuelto el contrato de compraventa suscrito entre las partes el 14 de Junio de 2010 sobre la finca NUM000 del Registro de la Propiedad nº 3 de Mijas , con pérdida de las cantidades entregadas como parte del precio, debiendo los demandados reintegrar a los actores la posesión de la finca previo su desalojo, con entrega de las llaves de la misma. Con imposición de las costas procesales causadas '.



SEGUNDO .- Interpuesto recurso de apelación por los demandados y admitido a trámite, el juzgado realizó los preceptivos traslados y transcurrido el plazo elevó los autos a esta Sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado la ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día 9 de enero de 2017, quedando visto para sentencia.



TERCERO .- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Es ponente el Ilmo. sr. Magistrado don JAIME NOGUÉS GARCÍA, quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO .- Interponen los demandados recurso de apelación frente a la sentencia que, estimando la demanda interpuesta en su contra, y desestimando la demanda reconvencional formulada frente a los demandantes, ha declarado resuelto el contrato de compraventa suscrito en su día entre las partes, con pérdida de la parte del precio abonado, discrepando los recurrentes del pronunciamiento que ha calificado de parcial y defectuoso, no susceptible de motivar la resolución contractual, el incumplimiento por parte de los vendedores demandantes de las obligaciones asumidas de separar e individualizar los contadores de suministro eléctrico y de reparar el sistema de saneamiento de la vivienda objeto del contrato de compraventa suscrito entre las partes, alegando que, respecto de la separación de los contadores, consta acreditado en el procedimiento que no se llevó a cabo por los vendedores hasta transcurridos más de dos años desde la firma del contrato, tras múltiples requerimientos, sin que los compradores tuvieran conocimiento previo, como se indica en la sentencia recurrida, de los defectos existentes en el saneamiento, que igualmente los vendedores se comprometieron a reparar, incumplimiento que justifican el impago de la parte del precio aplazado, no siendo de recibo pretender compensar o descontar del precio pendiente el coste de reparación del saneamiento, como pretenden aquellos .

Finalmente, reiteran la declaración de nulidad de la cláusula penal aplicada en la sentencia recurrida, por ser manifiestamente injusta y abusiva, no respetando la mínima proporción entre los derechos de los contratantes al estipularse en beneficio exclusivo de los vendedores, añadiendo que los demandantes no han acreditado perjuicio alguno, por lo que de aplicarse debería ser moderada para evitar un enriquecimiento injusto.

Los demandantes se oponen al recurso, alegando que los recurrentes se limitan a reiterar los mismos argumentos vertidos en la contestación a la demanda y demanda reconvencional, que han obtenido respuesta clara, exhaustiva y fundada en derecho.



SEGUNDO .- Los antecedentes de las cuestión sometidas a consideración de la sala pueden sintetizarse del modo siguiente: I.- Mediante contrato privado concertado el 14 de julio de 2010, don Eduardo y doña Candida vendieron a don Bernardo y doña Adelaida la parcela de terreno número NUM001 del Plano de Parcelación de la URBANIZACIÓN000 ', en Mijas, con una superficie de 1.710 metros cuadrados, sobre la que existe construida una vivienda unifamiliar, contando además con una cochera y una piscina.

Entre las estipulaciones contenidas en el contrato destacan las siguientes: a) El precio se pactó en 610.000 euros, de los que 15.000 euros se habían entregado antes de la firma del contrato, 8.000 euros se abonaron a la firma del mismo, y el resto, 587.000 euros, se difirieron durante un plazo máximo de 7 años a razón de 83.857,14 euros anuales, mediante pagos mensuales de 3.000 euros más cuatro pagos trimestrales cada año de 11.946,28 euros, comprometiéndose los compradores a abonar los intereses legales pactados en la estipulación IV.

b) Si la parte compradora incumpliera las obligaciones pactadas, y en particular las referidas a los pagos conforme al calendario acordado, el contrato quedaría resuelto y los vendedores harían suyas las cantidades entregadas a cuenta en compensación por los perjuicios ocasionados, debiendo reintegrárseles la posesión de la finca (estipulación V).

c) Los vendedores se comprometieron a individualizar el contrato de suministro eléctrico de la finca, asumiendo igualmente la obligación de reparar el sistema de saneamiento, cuyo estado defectuoso conocían las partes, así como la ducha del dormitorio principal (estipulación VIII).

II.- Los vendedores interpusieron demanda de juicio ordinario ante el incumplimiento por parte de los vendedores de la obligación de pago asumida, solicitando la resolución del contrato de compraventa haciendo suyas las cantidades entregadas a cuenta, por aplicación de la cláusula penal pactada, debiendo los demandados reintegrar la posesión de la finca, con imposición de costas.

III.- Los demandados se opusieron a la demanda, formulando demanda reconvencional solicitando la resolución del contrato de compraventa por incumplimiento de los vendedores de la obligación asumida en el contrato privado de compraventa de reparar el sistema de saneamiento, con la consecuente devolución de la parte del precio abonado (114.000 euros), más intereses legales desde la fecha de presentación de la demanda e imposición de costas.

IV.- La Magistrada-Juez del juzgado de Primera Instancia número Uno de Fuengirola dictó sentencia estimando la demanda principal y desestimando la demanda reconvencional, por las razones expuestas en el fundamento de derecho cuarto, que seguidamente se reproduce: ' Concordes las partes en la voluntad resolutoria, discrepan en cuanto a los efectos de la resolución respecto a las cantidades entregadas como parte del precio. Los Srs. Eduardo quieren hacer suyas las cantidades entregadas, como compensación, conforme a lo pactado, y los Srs. Bernardo pretenden sus devolución ( 114.000 € ) junto con los intereses legales correspondientes.

La cuestión estriba en determinar si hubo incumplimiento por una u otra parte, o por ambas. Para determinarlo se parte del contrato libremente pactado entre las partes al amparo del principio de autonomía de la voluntad ( art. 1255 Código Civil ) . También del hecho de que la construcción existente en la parcela, la vivienda, tiene una antigüedad de casi 30 años ; de que los compradores antes de la suscripción del contrato vivieron en la finca como arrendatarios durante 6 meses, teniendo conocimiento del estado en que se encontraba el inmueble con carácter previo a su compra, reflejándose además en el contrato el deficiente estado de la red de saneamiento.

Ese deficiente estado no se ha acreditado que hiciera la vivienda impropia para su uso; no se ha acreditado tampoco que el precio fijado fuera desmedido o inadecuado, considerándose que fue fijado por la libre voluntad de las partes, después de conocerse lo comprado, y verificado previamente su estado. Por eso precisamente se recogió en el contrato la cláusula VIII. La vendedora no se comprometió a realizar una reforma integral, sino a individualizar el contrato de suministro eléctrico, lo que se hizo y fue aceptado por la parte contraria (con independencia de que debido a su antigüedad fuese sustituído por la compradora, que lo conocía) y a arreglar el estado defectuoso del saneamiento, lo que también conocía la compradora. Y pese a que es posible que se falte al cumplimiento de lo pactado con un incumplimiento parcial o cumplimiento defectuoso, en el caso se considera que los vendedores, tras la emisión del informe elaborado a instancia de los Sres. Bernardo , dieron su conformidad para que éstos procediesen a adecuar las instalaciones, descontando del resto del precio el importe correspondiente. Hubo así cumplimiento de la vendedora de la obligación asumida tanto respecto del contador como respecto del saneamiento. Los defectos conocidos por los compradores eran subsanables, sin perjuicio de las molestias e incomodidades que les ocasionasen. Ya en marzo de 2011 se accedió a la reparación del saneamiento, lo que fue aceptado por los compradores que reanudaron el pago del precio que habían interrumpido. Se convino que de la ejecución se encargasen los Sr. Bernardo , que no la acometieron, pese a que abonaran 59.000 € más desde ese acuerdo. (39.000 € en 2011 y 20.000 en 2012). Y a la vista de la cláusula V, pactada libremente, los hoy actores hacen suyas las cantidades entregadas 'a cuenta' en concepto de compensación por los perjuicios ocasionados '.



TERCERO. - El primer motivo del recurso combate el pronunciamiento de la juzgadora de instancia que califica de parcial y defectuoso el incumplimiento por parte de los demandantes reconvenidos de las obligaciones asumidas en el contrato de compraventa, consistentes en la individualización de los contadores del sistema eléctrico -realizado dos años después de la concertación del contrato- y en la reparación del saneamiento -no llevada a cabo-, alegando que las deficiencias que presenta la vivienda como consecuencia del mal estado del saneamiento justifica la resolución contractual instada mediante la demanda reconvencional, que ha sido rechazada en la sentencia recurrida.

El motivo del recurso debe ser desestimado, pues coincidiendo ambas partes en la resolución contractual, la controversia ha girado en la instancia sobre la atribución de responsabilidad por el incumplimiento de las obligaciones respectivamente asumidas, siendo hecho acreditado y no discutido que los hoy recurrentes llegaron a suspender los pagos comprometidos, lo que tratan de justificar por las deficiencias que presentaba el sistema eléctrico de la vivienda, que hubieron de reparar, y en la ausencia de reparación del saneamiento por parte de los vendedores, pese a que asumieron dicha obligación en la estipulación VIII del contrato privado de compraventa, demorando dos años la individualización del contador de suministro eléctrico, circunstancias que no motivaron, en su momento, la resolución contractual; de hecho, los compradores reanudaron el pago del precio aplazado durante los años 2010 y 2011, mientras los letrados de ambas partes negociaban la reparación del saneamiento, lo que queda acreditado con los correos electrónicos cruzados entre los mismos y que se acompañan como prueba documental.

Comparte la sala el razonamiento de la juzgadora de instancia sobre el previo conocimiento del estado, en general de la vivienda, no ya porque los compradores la hubieran habitado con anterioridad a su compra en virtud de contrato de arrendamiento, sino porque en la estipulación VIII expresamente se pactó la obligación por parte de los vendedores de reparar el saneamiento, sin mención alguna a reparaciones en el sistema eléctrico, que de presentar anomalías debieron ser igualmente conocidas precisamente por ese uso continuado de la vivienda, durante unos seis meses, anterior a la firma del contrato; de hecho fue reparado por los compradores, hoy recurrentes.

Respecto del saneamiento, los correos electrónicos cruzados entre las partes acreditan la conformidad por parte de los vendedores con la reparación por los compradores descontando su importe de la parte del precio pendiente de pago, si bien parece que las discrepancias surgieron a la hora de cuantificar las reparaciones precisas, habiendo aportado los demandados un informe pericial, ratificado en el acto del juicio, que evidencia las anomalías que presentaba y que, reiteramos, debían ser conocidas al menos en su generalidad, por la inclusión en el contrato de la ya referida estipulación VIII.

Los acontecimientos expuestos acreditan la voluntad de los compradores de cumplir con el contrato concertado en su día, pues en ningún momento hicieron uso de la facultad resolutoria contemplada en el artículo 1.124 del Código Civil , no siendo hasta el trámite de contestación a la demanda cuando, mediante demanda reconvencional, solicitan la resolución del mismo con devolución de la parte del precio abonado, calificando de grave el incumplimiento por parte de los vendedores, alegación que ha sido correctamente rechazada por la juzgadora de instancia tras valorar la prueba practicada, compartiendo la sala los razonamientos que expone tras valorar la prueba practicada, debiendo recordarse que nuestro ordenamiento jurídico está presidida por el principio de libre valoración de la prueba, de ahí que las conclusiones que extraiga mediante su valoración conjunta han de prevalecer por estar inspiradas en criterios objetivos y desinteresados ( SSTS 11 abril 1988 , 18 octubre 1989 , 8 julio 1991 , entre otras muchas), pues las pruebas están sujetas a su ponderación, en concurrencia con los demás medios de prueba ( STS de 25 de enero de 1993 ) en valoración conjunta ( STS de 30 de marzo de 1988 ), con el predominio de la libre apreciación, potestad de los Tribunales de instancia ( SSTS de 22 de enero de 1986 , 18 de noviembre de 1987 , 30 de marzo de 1988 , entre otras), requisitos que se cumplen en el presente supuesto, sin que dichas conclusiones puedan calificarse de absurdas, ilógicas o contrarias a derecho, y es que, ciertamente, el informe pericial aportado por los recurrentes constata una serie de deficiencias en el saneamiento, por la existencia de un colector enterrado en el jardín de la fachada oeste que recoge tres salidas de agua desde las habitaciones y que concluye en el desagüe hacia el norte, con escasa pendiente que provoca retenciones, así como una serie de propuestas de actuación que afectan, no solo al saneamiento, sino también a fontanería, agua caliente sanitaria, electricidad y depuración de piscina, que valora en 28.275,03 euros, reparaciones que los vendedores aceptaron, proponiendo a los compradores su acometida descontando el importe del precio pendiente de pago. El perito, al ratificar su informe en el acto del juicio, no puede precisar si las deficiencias existentes eran defectos de construcción o respondían a la antigüedad del inmueble (unos 30 años), sin que, como concluye la juzgadora de instancia, quede acreditado que las deficiencias detectadas hicieran impropio el uso de la vivienda, por el contrario, todas ellas eran subsanables, como indicó el perito de parte, por lo que pudo evitarse la controversia si los compradores hubieran acometido las reparaciones precisas, descontando su importe de la parte del precio pendiente de pago. Es más, continuaron cumpliendo, aunque de forma irregular e incompleta, el calendario de pagos.

Por las razones expuestas procede confirmar la sentencia de instancia en el particular recurrido.



CUARTO .- El segundo motivo del recurso insiste en la nulidad de la cláusula penal inserta en la estipulación quinta del contrato privado de compraventa, calificándola de manifiestamente injusta y abusiva, por no respetar la proporción entre los derechos de los contratantes al estipularse en beneficio exclusivo de los vendedores, que la juzgadora de instancia ha aplicado en su integridad pese a que los demandantes no han acreditado perjuicio alguno, por lo solicitan, subsidiariamente, su moderación en aplicación del artículo 1.154 del Código Civil .

Misma suerte desestimatoria merece el motivo del recurso,.

La estipulación V, a la que aluden los recurrentes, prevé la pérdida por parte de los compradores de la parte del precio abonado, en compensación por los daños y perjuicios irrogados a los vendedores en caso de incumplimiento por parte de aquéllos de sus obligaciones, fundamentalmente, del calendario de pagos pactado.

Conviene precisar que el Tribunal Supremo viene proclamando que el control de abusividad va referido a las condiciones generales de la contratación en contratos celebrados por consumidores con profesionales o empresarios, por lo que queda excluido en los supuestos de contratos entre particulares, como es el analizado, en el que rige el principio de autonomía de la voluntad consagrado por los artículos 1.254 y 1.258 del Código Civil , ya que no existe posición predominante de ninguna de las partes ( sentencias de 9 de mayo de 2013 , 15 de abril de 2014 , 21 de enero de 2016 y del Pleno, de 3 de junio de 2016 ).

Respecto de la facultad moderadora prevista en el art. 1.254 del Código Civil , indica la sentencia del Tribunal Supremo de 21 de abril de 2014 , ' La sentencia num. 89/2014, de 21 de febrero , con cita de las sentencias núm. 585/2006, de 14 de junio , 962/2008, de 15 de octubre , 211/2009, de 26 de marzo , 384/2009, de 1 de junio y 170/2010, de 31 de marzo , recordó que es doctrina constante de esta Sala que cuando la cláusula penal está establecida para un determinado incumplimiento, aunque fuera parcial o irregular, no puede aplicarse la facultad moderadora del Art. 1154 del Código civil si se produce exactamente la infracción prevista; o por decirlo con otras palabras, que la moderación procede cuando se hubiera cumplido en parte o irregularmente la obligación para cuyo incumplimiento total la pena se estableció, de modo que la finalidad del repetido artículo no reside en resolver la cuestión de si se debe rebajar equitativamente una pena por resultar excesivamente elevada, sino en interpretar que las partes, al pactar la pena, pensaron en un incumplimiento distinto del producido' Puesto que la resolución contractual es consecuencia del incumplimiento por parte de los compradores del calendario de pagos pactados, supuesto expresamente pactado para la aplicación de la cláusula penal, no es posible su moderación, ni puede exigirse a los vendedores, como presupuesto previo, acreditar los daños y perjuicios irrogados por el incumplimiento de la parte contraria.

En definitiva, procede la íntegra desestimación del recurso y la consecuente confirmación de la sentencia recurrida.



QUINTO .- Desestimado el recurso de apelación, por aplicación del art. 398 LEC , procede imponer a los recurrentes las costas procesales devengadas en esta alzada, con pérdida del depósito constituido en su día para recuerrir, al que habrá de darse el destino legalmente previsto ( Disposición Adicional decimoquinta, apartado 8, de la Ley Orgánica del Poder Judicial ).

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por la procuradora doña Nuria Albendín Naranjo, en nombre y representación de don Bernardo y Adelaida , frente a la sentencia dictada el 17 de junio de 2014 por la Magistrada-Juez del juzgado de Primera Instancia número Uno de Fuengirola , en el procedimiento Ordinario 587/2013, debemos confirmar y confirmamos dicha resolución, imponiendo a los recurrentes las costas procesales devengadas en esta alzada.

Dése al depósito constituido en su día para recurrir el destino legalmente previsto.

Notificada que sea la presente resolución remítase testimonio de la misma, en unión de los autos principales al Juzgado de Instancia, interesando acuse de recibo.

Así por esta nuestra Sentencia, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN .- Leída y publicada fue la anterior resolución por el/la Iltmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente de lo que doy fe.