Sentencia CIVIL Nº 19/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 461/2019 de 20 de Enero de 2020

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

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Recurso de apelación 461/2019 -P

Materia: J.V.desahucio por falta de pago y reclam. cantidad

Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Mollet del Vallés

Procedimiento de origen:Juicio verbal (Desahucio por falta de pago art. 250.1.1) 66/2017

Parte recurrente/Solicitante: Luisa

Procurador/a: Paloma-Paula Garcia Martinez

Abogado/a:

Parte recurrida: Sixto

Procurador/a: Ricard Simo Pascual

Abogado/a:

SENTENCIA Nº 19/2020

Magistrado/as:

Vicente Conca Perez Marta Dolores del Valle Garcia Mireia Rios Enrich

Barcelona, 20 de enero de 2020

Ponente: Vicente Conca Perez

Antecedentes

PRIMERO. En fecha 23 de abril de 2019 se han recibido los autos de Juicio verbal (Desahucio por falta de pago art. 250.1.1) 66/2017 remitidos por Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Mollet del Vallés a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Paloma-Paula Garcia Martinez, en nombre y representación de Luisa contra Sentencia - 30/04/2018 y en el que consta como parte apelada el Procurador Ricard Simo Pascual, en nombre y representación de Sixto.

SEGUNDO. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

'QueDEBO DESESTIMAR Y DESESTIMOla alegación de falta delegitimación activa aducida por la parte demandada, y que DEBO

ESTIMAR Y ESTIMOparcialmente la demanda formulada por Don Sixto,representado por la Procuradora de los Tribunales Doña HAYDEE GUADALUPE CAÑOLA VELÁSQUEZfrente a Doña Luisa,representada por la Procuradora de los Tribunales Doña EVA ARIZA SOLER, y que DEBO CONDENAR Y CONDENOa la demandada a pagar al demandante la cantidad de 8.000,00 euros en concepto de rentas debidas, con más los intereses legales, debiendo cada una de las partes procesales abonar las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.'

TERCERO.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 16/01/2020.

CUARTO.En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente al Magistrado Vicente Conca Perez .

Fundamentos

PRIMERO.- Posiciones de las partes, decisión del juez de la primera instancia y recurso.

1.- El actor, D. Sixto, ejercita acción de desahucio por falta de pago y acumulada de reclamación de rentas frente a la arrendataria de la vivienda de su propiedad, sita en Parets del Vallès, c/ DIRECCION000, NUM000, planta NUM001, Dª Luisa.

Dice el actor que las partes firmaron contrato de arrendamiento sobre la expresada vivienda el 1º de diciembre de 2013, con una renta mensual de 500 euros, y que a partir de mayo de 2016 la arrendataria dejó de pagar rentas, adeudando al tiempo de la demanda la cantidad de 3.500 euros.

Emplazada la demandada, solicita nombramiento de defensa y representación de oficio, oponiéndose a la pretensión de la actora, alegando, por una parte, la falta de legitimación del actor al no haber acreditado ser propietario de la vivienda; y por otra, la falta de prueba de la situación de falta de pago que se denuncia al no haber aportado documento alguno justificativo del impago.

2.- Con posterioridad a la contestación de la demanda, el 4 de octubre de 2017, la parte demandada hace entrega de las llaves en la secretaría del juzgado.

Aceptadas las llaves por el actor, pide que se siga el juicio por las cuantías debidas al tiempo de dicha entrega (el 9 de octubre de 2017), que en el juicio cuantifica en un total de 10.000 euros, y tras diversas incidencias procesales, ya irrelevantes, se dicta sentencia.

3.- La sentencia desestima la excepción de falta de legitimación del actor, y en cuanto al fondo, estima en parte la demanda al añadir a las rentas reclamadas en la demanda (hasta enero de 2017), las devengadas entre febrero y octubre de 2017, lo que suma la cantidad de 8.000 euros, importe por el que se estima la demanda.

No hace pronunciamiento condenatorio sobre costas.

4.- La Sra. Luisa interpone recurso de apelación frente a la sentencia, en el que alega:

a) error en la valoración de la prueba, al invertirse la carga probatoria y exigir, indebidamente, a la parte demandada que acredite el pago.

b) error en la valoración de la prueba, en cuanto hace referencia al mes de octubre de 2017, mes en que devolvió la posesión (el día 4), y respecto del que no había transcurrido el plazo para el pago (del 1 al 7 de cada mes). Ello conduce a reducir el importe de la condena a 7.500 euros o, en todo caso, a la parte proporcional del mes de octubre referido.

SEGUNDO.- Decisión del tribunal de apelación.

1.- Dos son, así, las cuestiones planteadas por la recurrente. En cuanto a la primera, referida a la carga de la prueba, basta releer el artículo 217 Lec para ver que, sin duda de clase alguna, es la parte demandada la que debe justificar el pago de la renta.

Los párrafos segundo y tercero de dicho precepto son lo suficientemente expresivos de lo dicho, pues al actor le corresponde probar la existencia de la relación arrendaticia (lo que no se ha discutido, más allá de las ya abandonadas alegaciones de la demandada sobre la falta de legitimación del actor) y simplemente alegar la falta de pago, mientras que la parte demandada es la que debe 'probar los hechos que, conforme a las normas que les sean aplicables, impidan, extingan o enerven la eficacia jurídica de los hechos a que se refiere el apartado anterior'.

Naturalmente, que el pago se ha hecho es carga de dicha demandada, y por lo expuesto, debemos desestimar la alegación.

2.- La segunda cuestión viene referida al pago de la renta del mes de octubre de 2017. Recordemos que la arrendataria devolvió las llaves el día 4 de ese mes en el juzgado, y que la cláusula 11 del contrato dice que el pago se producirá en los siete primeros días de cada mes.

Por su parte, el artículo 11 Lau prevé que 'El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días' y el 17 que el pago será mensual y, salvo pacto en contrario, se efectuará en los siete primeros días.

3.- Todos estos elementos nos conducen a desestimar la tesis de la apelante y confirmar la decisión del juez de condenar al íntegro pago de la renta correspondiente al mes de octubre citado, por más que se devolviera la posesión el día 4 del mismo.

Así lo hemos dicho en la sentencia dictada en el rollo de apelación nº 132/11: ' Ya hemos dicho en anteriores resoluciones (por ejemplo, rollo 408/10) que la renta se devenga el primer día del mes; el contrato de arrendamiento es un contrato de tracto sucesivo periodificado y que la renta se paga por períodos anticipados. El apartado quinto del contrato establece que la renta se pagará por adelantado dentro de los siete días primeros del mes, al igual que prevé la ley de arrendamientos.

Si el arrendatario hubiera pagado la renta, en caso de abandono unilateral de la vivienda no tendría derecho a reclamar la parte pagada correspondiente a los días posteriores al desalojo, luego si no ha pagado, tampoco debe beneficiarse de las consecuencias de su unilateral acción'.

Por su parte, la sección 13 de esta Audiencia dice en sentencia 105/17, 6 marzo, dice: ' El actor, aquí apelante, estima que, a lo sumo, únicamente se adeudan 14 días de renta, pues el lanzamiento del Sr. Borja , en ejecución del juicio de desahucio, se produjo el día 14 de noviembre de 2013, con lo que no ha lugar a reclamar la renta del mes en su totalidad.

No podemos aceptar dicha alegación. A nuestro juicio, coincidiendo con lo que establece la juzgadora de instancia, no solo se deben catorce días de renta sino que, conforme a las disposiciones del contrato antes señaladas, como quiera que la renta se debía abonar por meses adelantados y en los cinco primeros días de cada mes, una vez transcurridos los cinco primeros días de noviembre -dado que el desalojo del actor tuvo lugar el día 14 del mes- ya se había devengado una nueva mensualidad de renta que debe ser pagada en su totalidad'

Nosotros entendemos que, aunque nos encontremos en una situación, como la de autos, en la que es el arrendador el que pretende la resolución del contrato ante el impago de la renta, ésta se devenga al inicio de cada período mensual, sin perjuicio del plazo que se establezca en el contrato (o por la ley, en su defecto) para el pago de la misma.

Esta afirmación descansa en las siguientes razones:

a) ante la pretensión resolutoria del actor, el arrendatario que decide continuar en el uso de la vivienda y, por lo tanto, no accede a la resolución pretendida por el arrendador, queda sujeto al régimen que regulaba el contrato, manteniéndose todas las obligaciones inherentes al mismo.

b) dentro de ese régimen subsiste la obligación de pagar la renta, en los términos pactados.

c) la obligación de pago de la renta nace con cada nuevo período previsto en el contrato (cada mes) sin perjuicio de la previsión temporal de plazo.

d) de acuerdo con el artículo 11 Lau, si el inquilino quiere desligarse del contrato (desistir) ha de preavisar con una antelación mínima de 30 días.

4.- Consecuencia de todo ello es que si el arrendatario no atiende al requerimiento resolutorio ( artículo 440.3 Lec) desalojando la finca, su régimen jurídico no puede ser más favorable para él que el del arrendatario que está cumpliendo su contrato y respecto del que no se ejercita acción resolutoria alguna. Por eso, si el arrendatario puede desistir con un preaviso de 30 días, el demandado que deja transcurrir el plazo de diez días del artículo 440.3 Lec sin avenirse a la resolución, no puede después desistir del contrato sin respetar el plazo de 30 días que establece el artículo 11 Lau.

Y por eso, si el arrendatario continúa en el uso de la vivienda una vez transcurrido un período mensual, comienza otro nuevo con el correspondiente devengo de la renta, a cuyo pago viene obligado.

De hecho, el artículo 11 citado dice que el pago de la renta será mensual y, añade, que el pago se deberá efectuar en los primeros siete días, quedando establecida así la distinción entre la obligación de pagar la renta (cada mes) y el tiempo del pago (el pactado o los siete días primeros).

Y, para concluir, si pagada la renta del mes de octubre (en el caso que nos ocupa) el día 5, por ejemplo, la inquilina hubiera decidido irse el día 12, es claro que no tendría acción para reclamar el 'exceso' pagado.

Debemos, por lo expuesto, desestimar el recurso y confirmar la sentencia apelada, con imposición de costas a la parte recurrente de acuerdo con el artículo 398 Lec.

Vistos los preceptos aplicables,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación deDª Luisafrente a la sentencia dictada en el juicio verbal nº 66/17 seguido ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Mollet del Vallès, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOSdicha sentencia, con imposición al apelante de las costas de este recurso.

Contra esta sentencia puede interponerse recurso de casación y extraordinario por infracción procesal, siempre que se observen los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos.

Notifíquese, y firme que sea devuélvanse los autos al Juzgado de origen.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en esta instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

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